Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

12.12.2014

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 12. desember 2014 í máli nr. 4/2014.

Fasteign: Steinhella [ ], Hafnarfirði, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ],  fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ].

Kæruefni:  Fasteignamat


Árið 2014, 12. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 4/2014 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 9. maí 2014, kærði X fyrir hönd A, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Steinhellu [ ], Hafnarfirði, eignarhlutum A, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], fyrir árið 2014. Bréfi kæranda fylgdi afrit af ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 2. apríl 2014. Með bréfi, dags. 26. maí 2014, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Með bréfi, dags. 6. júní 2014, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Hafnarfjarðarbæ og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Hafnarfjarðarbæ með bréfi, dags. 12. júní 2014, og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 27. ágúst 2014.

Hinn 3. september 2014 voru umræddar umsagnir sendar málsaðiljum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með bréfi, dags. 16. september 2014, bárust athugasemdir kæranda við umsagnir sveitarfélagsins og Þjóðskrár Íslands. Þær athugasemdir voru kynntar aðilum þann 22. september 2014. Engar athugasemdir bárust frá þeim. Yfirfasteignamatsnefnd óskaði annars vegar við Þjóðskrá Íslands að afhent yrði yfirlit yfir kaupsamninga við Steinhellu og hins vegar við kæranda að fá ljósmyndir af ókláruðum eða fokheldum bilum á neðri hæðinni. Þau gögn bárust nefndinni með tölvuskeytum hinn  18. nóvember 2014.

Hinn 29. ágúst 2014 var kæranda sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Hafnarfjarðarbæ tilkynnt um vettvangsgöngu um Steinhellu [ ] þann 14. október 2014. Með samþykki aðila var gengið á vettvang þann 20. október 2014 og skoðaði yfirfasteignamatsnefnd eignina í fylgd kæranda. Þjóðskrá Íslands og Hafnarfjarðarbær boðuðu forföll. Málið var svo tekið til úrskurðar þann 3. desember 2014.

Málavextir

Þann 19. febrúar 2014 óskaði kærandi eftir því við Þjóðskrá Íslands að fasteignamat Steinhellu [ ] yrði lækkað vegna mikillar hækkunar milli ára. Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 26. mars 2014, var kæranda tilkynnt um nýtt fasteignamat. Þann 26. mars 2014 óskaði kærandi eftir rökstuðningi sem stjórnvaldið veitti með bréfi, dags. 2. apríl 2014.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu annars vegar að fasteignamat efri hæðar Steinhellu [ ], fnr. [ ], verði lækkað um tvo þriðju, og hins vegar að fasteignamat neðri hæðar Steinhellu [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], verði lækkuð að því er varðar ókláruð og fokheld bil.

Steinhella [ ] er 3000 m2 fasteign í byggingu. Fasteignin hafi verið reist fyrir árið 2007 en ókláruð árið 2008. Frá síðla árs 2008 til 2012 hafi fasteignin staðið og grotnað niður uns kærandi keypti hana. Frá þeim tíma hafa endurbætur og endurbygging farið fram.

Í umsögn sinni rekur kærandi að ákveðið hafi verið að breyta nýtingu Steinhellu [ ] frá upphaflegri áætlun. Upphaflega hafi verið gert ráð fyrir að fasteigninni yrði skipt upp í 28 bil sem hvert yrði tæplega 100 m2 á tveimur hæðum, tæplega 50 m2 á hvorri hæð. Í núverandi mynd væri þessari nýtingu breytt í 28 bil á jarðhæð sem séu tæplega 50 m2 hvert og öll efri hæðin sé ein samfelld hæð.

Kærandi telur að þetta þýði að hámörkun á verðmæti neðri hæðarinnar náist út úr þessu fyrirkomulagi en efri hæðin verði óhjákvæmilega verðminni. Þar sem efri hæðin verði aðskilin og einangruð valdi það mikilli rýrnun á sveigjanleika og nýtingu hennar. Kærandi nefnir það sem dæmi að ef gerð yrði séreign á neðri hæðinni rofni lagnaleið upp á efri hæð og ekki verði hægt að koma fyrir salernum eða vöskum á allri hæðinni. Jafnframt verði pípulagnir og að einhverju leyti raflagnir takmarkaðar vegna þess sama. Með þessu fyrirkomulagi þurfi því að beita mikilli útsjónarsemi til að ná nýtingu út úr efri hæðinni.

Að sögn kæranda hafi allar endurbætur farið fram í fullri samvinnu við byggingaryfirvöld í Hafnarfirði og reglubundnar úttektir byggingaryfirvalda átt sér stað. Óskað hafi verið eftir fokheldisúttekt fyrir fasteignina í ársbyrjun 2013. Hins vegar hafi ekki fengist fokheldisúttekt þar sem annar gafl fasteignarinnar væri óklæddur. Ástæða þess væri sú að kærandi hafi þurft að afklæða mannvirkið reglubundið til að gera við þráláta leka sem hafa verið undir klæðningu þess. Einnig sé þak óklárað, en aðeins hafi verið sett ein umferð af þakpappa en seinni umferð með þykkari pappa sé ókláruð. Að öðru leyti hafi fasteignin verið tekin í notkun smá saman eftir því sem framkvæmdum miði áfram.

Fokheldisvottorð hefur ekki fengist fyrir fasteignina en eina raunverulega leið kæranda til að brunatryggja Steinhellu [ ] sé með smíðatryggingu.

Kærandi telur mat Þjóðskrár Íslands á milliloftum fasteignarinnar algjörlega rangt enda slík lofthæð ekki til staðar. Lög og reglur kveði á að hæð til lofts þurfi að vera að minnsta kosti 180 sm. Engin lofthæð nái því lágmarki. Umrætt rými hafi aðeins verið hægt að nota sem hillur eða geymsluloft vegna ónógrar hæðar til lofts.

Grundvöllur beiðni kæranda um endurmat er sú að fasteignin hafi verið metin sem ein heild þegar hún sé í raun fjölmörg bil. Bilin séu aðskilin og í gerólíku ástandi auk þess á mismunandi byggingarstigi. Kærandi telur að við matið hafi ekki verið tekið tillit til sannanlegra ábendinga hans til Þjóðskrár Íslands. Enn fremur sé rökstuðningur stjórnvaldsins algjörlega ófullnægjandi. Sem dæmi þá hafi sérstaklega verið óskað eftir rökstuðningi á hinu fráleita mati á efri hæð fasteignarinnar, en ekki hafi verið minnst einu orði á þá hæð í rökstuðningnum. Kærandi á því mjög erfitt að sætta sig við kolrangt fasteignamat án nokkurra raka fyrir því.

Í fyrsta lagi er kært fasteignamat efri hæðar Steinhellu [ ], samtals 1.447 m2 á 158.000.000 kr. Kærandi fari fram á að þetta mat verði lækkað um tvo þriðju.

Kærandi telur það fullkomlega fjarstæðukennt að efri hæð fasteignarinnar hafi verið metin á 158.400.000 kr. Þannig verði hver fermetri metinn á 109.500 kr. sem sé fullkomlega úr takti við raunveruleikann á fasteignamarkaðnum. Kærandi rökstyður framangreint sjónarmið með eftirfarandi hætti:

  1. Efri hæðin sé ein óskipt eining sem ekki verði skipt upp í smærri einingar. Aðeins sé einn inngangur á öðrum gafli fasteignarinnar og ein flóttaleið á hinum gafli hennar. Aðkoma inn og út úr fasteign á annarri hæð, sem er 1.447 m2, sé því aðeins gegnum utanáliggjandi stálstiga. Að auki sé ein flóttaleið í rúmlega 70 metra fjarlægð.

  2. Í gegnum efri hæðina liggi flóttagangur eftir endilangri fasteigninni. Vegna þess sé ekki möguleiki að stúka af mismunandi bil með góðu móti. Nýtingarmöguleikar hæðarinnar takmarkast því verulega. Augljóslega verði mjög erfitt að nýta fasteign með jafn takmarkað aðgengi á annarri hæð og takmarkaða skiptingu innanhúss. Fasteignin sé því vægast sagt mjög sérhæfð og vandnýtt.

  3. Á efri hæð fasteignarinnar hefur ekki verið lagt fyrir eða gert ráð fyrir neinum innréttingum. Fasteign byggð án innréttinga eigi í sjálfu sér skilyrðislaust að valda lægra fasteignamati. Innréttingar séu einn dýrasti byggingarhluti hverrar fasteignar og taldar nema um þriðjungi af heildarverði. Ekki sé hægt að meta hæð sem sé ekki með neitt niðurfall, vask, klósett, né innréttingu hvorki bað né eldhús, nánast engri pípulögn eða rafmagnslögn og ekkert parket eða hurðir, á sama verði og jafnstjóra hæð sem er fullinnréttuð. Reikniformúlur við fasteignamat virðast vera það kassalega að enginn munur verði gerður á annars vegar á ókláraðri óinnréttaðri fasteign, eins og geymsluhúsnæði eða lagerhúsnæði, og hins vegar á fullútbúinni fasteign, eins og skrifstofum eða afgreiðsluhúsnæði.

  4. Efri hæðin hafi aðeins verið stúkuð niður í laus og létt skilrúm sem afmarka litlar geymslueiningar. Verið sé að gera tilraun með nýtingu á hæðinni fyrir litlar og léttar geymslur, eða að minnsta kosti þangað til að hægt verði að finna betri nýtingu fyrir hæðina síðar meir.

  5. Fasteignin standi í iðnaðarhverfi sem takmarki enn frekar hina sérhæfðu nýtingu hæðarinnar. Það þýði ekki eitt og sér að útilokað verði að nýta hæðina fyrir skrifstofur, verslanir eða aðra álíka nýtingu, án þess að allir hinir takmarkandi þættir hússins séu teknir með.

  6. Hluti hæðarinnar eða 8/14 sé ennþá tæplega fokheldur, það er að segja í sama ástandi, byggingarstigi 2, áður en öll fasteignin var metin samkvæmt skilgreiningu „í notkun“. Nú sé hæðin skráð á byggingarstigi 8 þótt meira en helmingur sé ennþá jafn mikið á byggingarstigi 2 og fyrir breytingu Þjóðskrár Íslands.

  7. Að lokum hafi ekki tekist að klára fasteignina endanlega að utan vegna þrálátra leka sem stanslaust væri að vinna í. Einnig væri þak óklárað eins og rakið hefur verið.

Samkvæmt framansögðu telur kærandi ljóst að efri hæðin hafi mjög takmarkaða nýtingarmöguleika. Að auki hafi öll hæðin verið mjög lítið innréttuð og hrá sem hljóti að hafa veruleg áhrif á verðmæti hennar. Sé bætt við þeirri staðreynd að meira en helmingur af hæðinni sé tæplega fokheldur þá sést glögglega að verðmæti hæðarinnar sé ekki mikið. Það sé því algjörlega útilokað að kærandi geti selt hæðina á rétt tæplega 110.000 kr. fermetrann. Hin takmarkandi nýting og eðli hæðarinnar muni koma í veg fyrir það og þar með lækki óhjákvæmilega verðmæti eignarinnar.

Í öðru lagi gerir kærandi þá kröfu að þau bil neðri hæðar Steinhellu [ ] sem séu ókláruð og fokheld verði verulega lækkuð, en kærandi telur það athugunarvert að framangreind bil séu metin á sama fermetraverði og hin fullkláruðu bil.

Kærandi tekur fram að á neðri hæð fasteignarinnar séu 9 bil af 28 ennþá fokheld. Hins vegar hafi þau verið metin á nákvæmlega sama fermetraverði og hin 19 bilin sem séu hálf- eða fullbúin. Að mati kæranda sé óskiljanlegt að þessi fokheldu bil hafi verið metin á rúmlega 6.200.000 kr. þrátt fyrir að vera í sama ástandi og þau voru þegar þau hafi verið metin á byggingarstigi 2. Slíkt sé augljóslega út í hött þar sem þessi bil séu bæði óseljanleg í núverandi ástandi og að auki augljóslega verðminni. Að auki sé flóttagangur í helmingi fasteignarinnar ennþá fokheldur og hljóti það að rýra verðmæti þeirra bila sem að honum liggja. Ekkert hafi verið minnst á forsendur þess í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands að fokheldu bilin séu metin jafnhátt og tilbúin bil.

Að öllu framansögðu telur kærandi nýtingarmöguleika fasteigna ráðandi þátt í verðmæti þeirra. Nýting Steinhellu [ ] sé einstaklega sérhæfð og bendir kærandi meðal annars á að ekki sé hægt að nýta efri hæðina fyrir skrifstofur vegna staðsetningar og jafnframt að ekki sé hægt að koma við salernum eða kaffistofum. Að auki sé ekki hægt að skipta hæðinni í smærri bil vegna afstöðu við glugga og flóttagang og sömuleiðis ekki hægt að koma við hönnunarstöðu. Ekki sé hægt að koma við léttum iðnaði vegna lagna- og frárennslisleysis, auk þess sem inn- og útflæði af efri hæðinni sé torvelt. Að sama skapi sé ekki hægt að breyta fasteigninni, hvorki í íbúðir né í lagerhúsnæði.

Sjónarmið Hafnarfjarðarbæjar

Með bréfi, dags. 12. júní 2014, rekur Hafnarfjarðarbær byggingarsögu fasteignarinnar. Lóðinni Steinhellu [ ] hafi verið úthlutað árið 2006 innan þynningarsvæðis frá álverinu í Straumsvík. Lóðin sé ætluð fyrir léttan iðnað og atvinnustarfsemi sem hafi ekki mengandi áhrif á umhverfi sitt. Byggingarleyfi hafi verið samþykkt árið 2007 en síðasta úttekt fyrir utan byggingarstjóraskipti hafi verið þann 26. maí 2008.

Á árinu 2009 hafi byggingarfulltrúi farið að reka á eftir framkvæmdum og að minnsta kosti að fokheldi yrði klárað.

Þann 16. febrúar 2012 hafi félagið B keypt fasteignina og hún síðan yfirfærð á A félags í eigu kæranda þann 1. maí 2012, en félögin séu í eigu sama aðila. Á þeim tíma hafi fasteignin verið 28 eignir sem hver hafi verið á bilinu 92-100 m2 á tveimur hæðum.

Þann 16. febrúar 2012 hafi nýr byggingarstjóri verið skráður á verkið, en það sé síðasta skráða úttekt, þ.e. stöðuúttekt vegna byggingarstjóraskipta.

Þann 27. mars 2012 hafi verið lögð inn leyfisumsókn til byggingarfulltrúa þar sem óskað væri eftir breytingu á innra skipulagi og skilgreiningu efri hæðar sem rými þar sem hluti sé frá 10-18 gráðum. Byggingarleyfi hafi verið gefið út þann 10. maí 2012.

Þann 11. júní 2012 hafi nýrri eignarskiptayfirlýsingu verið þinglýst og þá væru eignirnar orðnar alls 29, það er efri hæðin væri gerð að séreign og eignir neðri hæðar minnka.

Þá bendir Hafnarfjarðarbær á að embætti byggingarfulltrúa hafi staðið í bréfaskriftum við kæranda vegna framkvæmda og skorts á úttektum ásamt byggingarstjóra hans. Síðustu bréfaskipti hafi fjallað um beitingu dagsekta í samræmi við heimild í mannvirkjalögum nr. 160/2010 og jafnframt að erindi yrði sent á Mannvirkjastofnun varðandi áminningu á byggingarstjóra í samræmi við fyrrgreind lög. Þá hafi verið gerð tilraun til fokheldisúttektar en því synjað þann 28. febrúar 2013 þar sem klæðningu hafi vantað á norðurgafl og klára ætti brunaskilveggi. Síðan hafi ekkert gerst.

Þrátt fyrir áréttingu byggingarfulltrúa allt frá árinu 2009 að framkvæma þyrfti fokheldis- og lokaúttekt, liggi fyrir að fasteign kæranda hafi verið tekin í notkun án þess að slíkar úttektir lægu fyrir. Fram að því eða til byrjun árs 2014 hafi einungis verið skráð lóðarmat á eignunum og þær á byggingarstigi 2 (burðarvirki reist). Embætti byggingarfulltrúa hafi óskað eftir matsstig 8 á allar eignir þann 12. desember 2013. Vinnslan hafi verið staðfest af Þjóðskrá Íslands þann 5. febrúar 2014 og matsstig 8 verið sett á allar eignir og í fyrsta skiptið sett mat á mannvirkið. Af Þjóðskrá Íslands hafi síðan breytt matsstiginu úr 8 í 4 á nokkrum eignum í eigu kæranda, eða þann 21. mars 2013 án viðkomu byggingarfulltrúa. Vissulega sé það töluverð hækkun í augum kæranda, þ.e. frá lóðarmati í húsmat. Hafnarfjarðarbær taki þó ekki afstöðu til þess hvort matið sé of hátt, en matið virðist í samræmi við annað geymsluhúsnæði á svæðinu.

Enn fremur gerir embætti byggingarfulltrúa eftirfarandi athugasemdir við röksemdir kæranda:

Í fyrsta lagi hafi heldur lítið farið fyrir endurbyggingu á fasteigninni frá því að kærandi eignaðist hana. Lítið hafi verið kallað eftir úttektum nema fokheldisúttekt sem hafi verið synjað í febrúar 2013 og ekki hafi verið gerð önnur tilraun. Hins vegar hafi byggingarfulltrúi gefið kæranda ótal fresti til að skila inn fokheldi og nú stefni allt í dagsektaferil á byggingarstjóra og kæranda. Embætti byggingarfulltrúa hafi ekki orðið vart við að verið væri að „afklæða húsið reglubundið“.

Embætti byggingarfulltrúa bendir á að fasteignin liggi undir skemmdum ef þakið verði ekki klárað. Óskiljanlegt er hvers vegna það sé ekki lagað. Það séu tvö ár síðan kærandi eignaðist fasteignina. Þakið sé gert úr krossviði og sé með þakpappa. Samkvæmt byggingarlýsingu eigi þakdúkurinn að vera að minnsta kosti í flokki B.

Enn fremur verði að telja rök kæranda varðandi nýtingu á efri hæðinni óskiljanleg, en einhver hugsun hljóti að vera að baki með nýtingu þar sem kærandi sjálfur óskaði eftir þeirri breytingu að gera hæðina að séreign. Í byggingarlýsingu á samþykktum aðaluppdrætti komi fram að hugmyndin sé að þar geti verið smáiðnaður, einyrkjar eins og til dæmis smiðir, pípulagningarmenn, múrarar og svo framvegis. Þar geti menn haft aðstöðu og geymslu fyrir vélar og tæki. Það sé óskiljanlegt að gera efri hæðina að séreign án þess að hugsa fyrir lögnum jafnvel rafmagni.

Embætti byggingarfulltrúa tekur fram að á samþykktum uppdráttum frá 10. maí 2012 sést að ætlunin sé að skipta efri hæðinni í minni einingar, hvort sem það verði gert með lausum veggjum eða ekki. Það sé ekki rétt hjá kæranda að það sé einungis einn inngangur á hæðina, þar sem á uppdrætti eru sýndir tveir, en auglýsingaskilti sem sett hafi verið upp í óleyfi hylji bæði glugga og inngang á norðurhlið.

Jafnframt séu milli- eða geymsluloft ekki á samþykktum uppdráttum og hafi ekki verið sýnileg í úttekt á burðarvirki.

Í umsögn sinni telur embætti byggingarfulltrúa að ætla megi að kæranda hafi verið kunnugt við kaup á fasteigninni að hún væri á iðnaðarsvæði og innan þynningarsvæðis álversins í Straumsvík og þar megi ekki innrétta íbúðir né vera með matvælaframleiðslu en að öðru leyti sé svæðið gert fyrir léttan iðnað eða atvinnustarfsemi með engin mengandi áhrif á umhverfi sitt.

Að lokum er tekið fram að sérhæfð nýting hljóti að kalla á hærra mat. Mat á eignum að Steinhellu 14 virðist vera í samræmi við aðrar geymslur á svæðinu sem séu skráðar á byggingarstigi 4 og matsstigi 8. En það megi benda á að iðnaður taki sennilega hærra mat en geymslur og allar eignir á neðri hæð séu skráðar sem iðnaður samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn sinni, dags. 27. ágúst 2014, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins og vísar til þess að þann 19. febrúar 2014 hafi borist beiðni frá kæranda um endurmat á fasteignamati vegna mikillar hækkunar á fasteignamati milli ára. Framangreind beiðni hafi verið send til Hafnarfjarðarbæjar sem gerði engar athugasemdir við þá beiðni, aðra en þá að þrátt fyrir að mannvirkið væri í byggingu og hafi ekki fengið fokheldismat þar sem enn vanti hluta af utanhúss klæðningu þá breyti það ekki því að mannvirkið hafi verið tekið í notkun án undangenginnar fokheldis- og öryggisúttektar. Af hálfu Þjóðskrár Íslands var fasteignin skoðuð af matsmönnum hennar þann 28. febrúar 2014.

Samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Þjóðskrá Íslands tekur fram að meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Þar segi að fasteignamat skuli vera gangverð eignarinnar. Ef lítið sé um viðskipti með sambærilegar eignir geti verið að gangverð þeirra sé ekki þekkt og beri þá að líta til annarra þátta en þeir séu tilgreindir í 2. mgr. sömu greinar.

Þannig sé fasteignamat atvinnuhúsnæðis 2014 metið með aðferðum sem teknar voru upp við endurmat fasteignamats árið 2001 og byggi á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Undirstaða þess sé afskrifað endurstofnverð, en það sé áætlaður heildarbyggingarkostnaður húseignar án opinberra lóða- og tengigjalda og án kostnaðar vegna lóðafrágangs að teknu tilliti til afskrifta. Verðmat byggi þannig á byggingarkostnaði að teknu tilliti til afskrifta og markaðaðstæðna. Markaðsáhrif séu ákvörðuð með almennum stuðli sem sýni markaðsverð ákveðinni húsgerða miðað við byggingarkostnað þeirra. Lóðarmat byggi einnig á markaðsleiðréttum kostnaðarforsendum.

Við ákvörðun fasteignamats 2014 væri metin breyting verðlags og afskrifta. Þannig sé endurstofnverð eigna endurskoðað árlega með tilliti til verðlagsbreytinga og hækki milli ára ef byggingarkostnaður eykst en lækki ef byggingarkostnaður lækkar.

Tekið er fram að forsögu þessa máls megi rekja til beiðni Hafnarfjarðarbæjar þann 12. desember 2013 til Þjóðskrár Íslands um að setja matssig Steinhellu [ ] í 8, það er mannvirki tekið í notkun. Fasteignin hafði fram að þeim tíma verið á mats- og byggingarstigi 2 og því einungis borið lóðarmat. Matsstiginu hafi verið breytt af Þjóðskrá Íslands þann 5. febrúar 2014 og tilkynning um nýtt fasteignamat hafi verið sent til eiganda, sem í kjölfarið óskaði endurmats.

Þjóðskrá Íslands bendir á að í kæru til yfirfasteignamatsnefndar kæmi fram að ástæða beiðni um endurmat á fasteignamati væri sú að stjórnvaldið hafi metið fasteignina sem eina heild þrátt fyrir að henni væri skipt upp í fjölmörg bil og aðskilin rými, sem væru í gerólíku ástandi og á mismunandi byggingarstigi.

Stjórnvaldið tekur fram að fasteignamat Steinhellu [ ] hafi verið reiknað þannig að efri hæðin sé metin sem ein fasteign, ein heild á matsstigi 4 (fokheldi), en neðri hæðin sé metin eins og hún sé skráð sem margar fasteignir, hver og ein með sér mat, ýmist á matsstigi 4 eða matsstigi 8 (tekið í notkun), og vísar í skilgreiningar matsstiganna:

Matsstig 4 (fokheldi) er skilgreint:

1.      Mannvirki fokhelt.

2.      Mannvirki telst fokhelt þegar þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraop verið gustlokað. Við fokheldi reiknast verðmæti mannvirkis inní fasteignamatið.

Matsstig 8 (tekið í notkun) er skilgreint:

1.      Mannvirki ekki fullklárað en tekið í notkun

2.      Mannvirki / notkunareining er ófullgert(ð) en tekin í notkun. Við matstig 8 er heimilt að setja brunabótamat á mannvirkið.

Enn fremur tekur Þjóðskrá Íslands fram að fasteignin Steinhella [ ] hafi verið skráð í heild sinni á byggingarstigi 2 og byggi sú skráning á upplýsingum frá sveitarfélaginu. Eignin hafi því einungis borið lóðarmat þar til að matsstigi hennar var breytt að beiðni sveitarfélagsins þann 5. febrúar 2014 í matsstig 8. Við skoðun hafi hluti eignarinnar verið færður í matsstig 4.

Stjórnvaldið telur að kæran snúist aðallega um tvennt, annars vegar verulega lækkun á fasteignamati efri hæðar Steinhellu [ ] og hins vegar að ókláruð og fokheld bil neðri hæðar séu metin á sama fermetraverði og fullkláruð bil.

Efri hæðin er skráð sem ein fasteign með 245 notarýmum (geymslum), sem séu samkvæmt teikningu frá 2,9 fm2 upp í 5,0 fm2 og séu þessi notarými ætluð til útleigu. Nýtingarmöguleikar efri hæðar samkvæmt teikningu og fyrirhugaðri notkun séu mjög góðir. Við skoðun hafi matsstig hæðarinnar verið fært úr matsstigi 8 í matsstig 4. Hafa verði í huga í þessu samhengi að þegar um iðnaðarhúsnæði væri að ræða sé mjög lítill munur á fasteignamati á matsstigi 4 og 8 og skýrist það af því að iðnaðarhúsnæði séu yfirleitt frekar hráar byggingar.

Þannig sé efri hæðin metin sem eitt geymslurými. Þjóðskrá Íslands tekur í sama streng að fasteign án innréttinga sé metin lægra, líkt og gert hafi verið í þessu tilviki. Hins vegar taki matið að sjálfsögðu mið af þeirri nýtingu sem gert sé ráð fyrir samkvæmt teikningu.

Af þeim 28 fasteignum (bilum) sem skráðar hafa verið á neðri hæðinni séu 19 bil á matsstigi 8 og 9 bil á matsstigi 4. Af þeim bilum séu 13 þeirra í eigu kæranda og í kærumeðferð séu sex þeirra metnar á matsstigi 8 en átta á matsstigi 4. Ranglega komi fram í kæru að bilin séu metin á sama fermetraverði. Þjóðskrá Íslands tekur jafnframt fram að milliloft sé ekki inni í mati en bent á í rökstuðningi að vegna góðrar lofthæðar sé möguleiki á geymslulofti sem hins vegar sé ranglega nefnt milliloft í stað geymslulofts.

Að lokum tekur stjórnvaldið fram að fasteignamati sé ætlað að endurspegla gangverð eigna. Við samanburð á fasteignamati sambærilegra eigna á sama svæði hafi fasteignamat Steinhellu [ ] verið rétt ákvarðað.

Athugasemdir kæranda vegna umsagna Hafnarfjarðarbæjar og Þjóðskrár Íslands

Með bréfi, dags. 16. september 2014, gerir kærandi þær athugasemdir við umsögn Hafnarfjarðarbæjar að hún sé röng að frátöldu ágripi um byggingarsögu fasteignarinnar.

Í fyrsta lagi hafi ekki farið lítið fyrir endurbyggingu, en kærandi hafi að eigin frumkvæði kallað tvisvar til úttektarmenn. Þótt ekki hafi fengist fokheldisvottorð þá breyti það ekki því að fulltrúar byggingarfulltrúa hafi séð allan þann framgang sem kominn er. Enn sé verið að vinna í þeim ábendingum sem komu í kjölfar þessara heimsókna.

Þá telur kærandi það rangt að embætti byggingarfulltrúa hafi ekki orðið vart við reglulega afklæðingu fasteignarinnar. Kærandi kveðst að raunverulega hafi þurft að taka af klæðninguna til að finna og gera við þráláta leka sem séu undir henni, og jafnframt sé einfalt að sýna fram á slíkt. Enn sé þó töluverð vinna eftir.

Kærandi telur það óskiljanlegt að byggingarfulltrúi telji fasteignina liggja undir skemmdum ef þakið sé ekki klárað, en kærandi kannast ekki við þá fullyrðingu.

Varðandi nýtingu efri hæðar Steinhellu [ ], þá tekur kærandi fram að efri hæðin hafi verið skilin frá til að hámarka verðmæti og eftirspurn neðri hæðarinnar. Tekin hafi verið meðvituð ákvörðun að skilja frá efri hæðina og setja nýja staðla í lágmörkun byggingarkostnaðar. Þetta væri vegna þess að fyrirliggjandi hönnun fasteignarinnar þegar það hafi verið keypt hafi gert efri hæðina verðlitla og erfiða í sölu. Framangreint atriði væri lykilatriði kærunnar.

Enn fremur telur kærandi það rangt hjá byggingarfulltrúa að það sé óskiljanlegt að gera efri hæðina að séreign án þess að gera ráð fyrir lögnum. Kærandi telur það sé ekki hlutverk Þjóðskrár Íslands né yfirfasteignamatsnefndar að meta eignir eftir því hvernig þær ættu að vera eða hvernig þær gætu best verið, heldur hvernig eignir séu raunverulega. Fasteignin sé eins og hún sé; óvenjulega ódýr einföld útfærsla á 10-18 gráðu húsnæði, og passi því ekki inn í formúlur Þjóðskrár Íslands.

Kærandi ítrekar jafnframt að aðeins sé einn inngangur fyrir efri hæð, þó það verði einn neyðarútgangur í henni. Kærandi taki það fram að með því sé ekki annar inngangur nothæfur til almennrar notkunar eða í viðskiptalegum tilgangi.

Sú fullyrðing byggingarfulltrúa að það megi ætla að kæranda hafi verið kunnugt við kaup á fasteigninni að hún væri á iðnaðarsvæði og innan þynningarsvæðis álversins í Straumsvík hafi ekkert með umrætt mál að gera.

Þá er kærandi ekki sammála þeirri fullyrðingu byggingarfulltrúa að sérhæfð nýting hljóti að kalla á hærra mat. Kærandi telur að ef nýting fasteignarinnar sé svo sérhæfð að nánast engin önnur nýting sé möguleg, þá liggi það ljóst fyrir að sölumöguleikar, og þar af leiðandi verðmat, hljóti að verða lægra.

Kærandi gerir athugasemd við þá fullyrðingu byggingarfulltrúa að samræmi virðist vera í mati á eignum á svæðinu. Kærandi telur fasteignamat efri hæðar að Steinhellu [ ] vera úr takti við aðrar fasteignir á svæðinu og vísar í yfirlit Þjóðskrár Íslands. Á yfirlitinu megi finna eignir með sama fermetraverð um það bil 110 kr. m2 en séu 26,3 m2 bílskúrar og augljóslega á jarðhæð og með sveigjanlegri notkun. Stærðin sé 1,8% af 1.445 m2 sem sé allt á efri hæð með ósveigjanlegri notkun en væri samt talið samanburðarhæft.

Hvað umsögn Þjóðskrár Íslands varðar þá telur kærandi að stofnunin hafi í þessu tilfelli beitt hreinni ágiskun um byggingarkostnað eignarinnar og sett það síðan í staðlaða formúlu sem kæmi út með útkomu sem væri í fullkomnu ósamræmi við raunveruleika fasteignarinnar. Þetta væri í grundvallaratriðum efni og ástæða kærunnar. Kærandi bendir á að upp komi tilvik og frávik þar sem eign sé frábrugðin í þvílíkum meginatriðum þannig að hún passi engan veginn inn í hinar kassalaga formúlur. Þar þurfi allt annars konar verðmat. Í þessu tilfelli sé búið að sérhæfa fasteignina það mikið að hefðbundinn formúlu útreikningur á engan veginn við.

Kærandi hafnar því að hægt sé að meta nýtingarmöguleika efri hæðarinnar samkvæmt teikningu og sé ekkert skylt við raunveruleikann. Enn fremur að út frá þeim frálátu forsendum að matið taki mið af þeirri nýtingu sem gert væri ráð fyrir samkvæmt teikningu sé þess vegna ákveðið að öll fasteignin sé ákaflega mikils virði.

Jafnframt rekur kærandi samanburð á fasteignamati sambærilegra eigna á sama svæði. Þær fasteignir sem Steinhella [ ] sé borin saman við séu meðal annars sveigjanlegri, fjölhæfari og hafi meiri nýtingarmöguleika.

Að lokum gerir kærandi þá kröfu að fasteign hans að Steinhellu [ ] verði metin úr 160.000.000 kr. í 60-80.000.000 kr.

Niðurstaða

Kærandi gerir annars vegar þá kröfu að fasteignamat efri hæðar Steinhellu [ ], fnr. [ ], verði lækkað um tvo þriðju, og hins vegar að fasteignamat neðri hæðar Steinhellu [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ]og fnr. [ ], verði lækkuð að því er varðar ókláruð og fokheld bil á grundvelli 1. mgr. 34. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. Það athugast að á meðan málið var enn til meðferðar hjá yfirfasteignamatsnefnd var bil á neðri hæðinni, fnr. [ ], selt. Verður fasteignamat þess bils því ekki til úrlausnar enda hefur hvorki kærandi lagt fram umboð þess efnis né eigandi sjálfur óskað þess að halda kærunni til streitu að því er fasteignamat hins selda bils varðar.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur frá árinu 2001 miðað við svokallað markaðsleiðrétt kostnaðarmat við ákvörðun fasteignamats fyrir atvinnuhúsnæði. Það verðmat er byggt á byggingarkostnaði að teknu tilliti til afskrifta.

Steinhella [ ] stendur á áberandi stað í Hellnahrauni, iðnaðarhverfi gagnvart gatnamótum Reykjanesbrautar og Krísuvíkurvegar. Í gildandi deiliskipulagi fyrir Hellnahverfi, dags. 17. ágúst 2006, er sérstaklega kveðið á um bætta ásýnd hverfisins gagnvart Reykjanesbraut og þar með ásýnd og frágang húsa og lóða.

Lóð Steinhellu [ ] var úthlutað árið 2006 og var byggingarleyfi samþykkt árið 2007. Upphaflega var áætlað að Steinhellu [ ] yrði skipt upp í 28 þjónusturými, 14 hvoru megin við miðlægan lagnagang sem jafnframt væri flóttaleið. Hver eining hafði skrifstofu/starfsmannarými á efri hæð samkvæmt samþykktri byggingarnefndarteikningu, dags. 7. mars 2007. Hvert bil var um 100 m2, nánar tiltekið um það bil 50 m2 á hvorri hæð. Árið 2012 sótti kærandi um og fékk samþykkta breytingu á innra skipulagi og hæðirnar voru aðskildar. Eftir það varð neðri hæð 28 iðnaðarrými og lagnagangur sem er flóttaleið og jafnframt sameign en efri hæð geymsluhúsnæði með stigum í báðum endum og ásamt  skæralyftu. sbr. samþykktri byggingarnefndarteikningu, dags. 10. maí 2012. Starfsemi á efri hæð var skilgreind sem geymslur til útleigu með litlum kröfum til húshita.

Þann 20. október 2014 gekk yfirfasteignamatsnefnd á vettvang og skoðaði Steinhellu [ ] í fylgd kæranda. Á neðri hæð var nefndarmönnum sýnd ein fullbúin eining og ein ófullbúin til samanburðar. Aðrar voru læstar og hafði eigandi ekki aðgang að þeim. Innréttingar iðnaðarbilanna eru einfaldar. Kærandi sendi nefndinni síðan myndir af fimm öðrum ókláruðum eða fokheldum bilum. Í suðurenda fasteignarinnar er utanáliggjandi stálstigi en hringstiga/flóttaleið vantar í gagnstæðum enda.

Neðri hæð er eins og áður greinir skipt í 28 iðnaðarrými. Kærandi á 13 þeirra; þar af eru 8 skráð á matsstigi 4 (fokheldi) og 5 bil á matsstigi 8 (tekið í notkun). Að sögn kæranda eru 9 bil ókláruð eða fokheld; fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ]og fnr. [ ]. Kærandi krefst þess að fasteignamat þeirra bila verði lækkuð. Fasteignamat annarra bila hefur kærandi ekki gert að sérstöku ágreiningsefni, sbr. fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ]. Af gögnum málsins má þó ráða að óhjákvæmilegt er að taka til skoðunar öll þau 13 bil sem eru í eigu kæranda svo hægt verði að fá sem heildstæðasta mynd af fasteignamati neðri hæðarinnar. Matsstig Þjóðskrár ber ekki í öllum tilfellum saman við upplýsingar  kæranda um matsstig. 

Eins og komið hefur fram eru athugasemdir kæranda varðandi fasteignamat fyrir Steinhellu [ ] tvíþættar og snúa annars vegar að neðri hæð eignarinnar og hins vegar að efri hæð hennar. Hér verður fyrst fjallað um neðri hæð eignarinnar.

Fyrir liggur að hvert hinna 13 iðnaðarrýma hefur sitt eigið fasteignamat. Einingar með matsstig 4 eru með fasteignamat á bilinu 5.356.000 kr. til 6.155.000 kr. en þær sem eru á matsstigi 8 eru metnar á 7.447.000 kr. Öll bilin eru 48,1 m2 að undanskildu bili með fnr. [ ] sem er 41,9 m2.

Umrædd fasteign er staðsett í Hellnahrauni, Hafnarfirði, þar sem töluvert er um kaup og sölu sambærilegra eigna og því góðar forsendur fyrir því að meta gangverð einstakra bila innan Steinhellu [ ] með tölfræðilegum leiðum. Kærandi telur þær eignir þó ekki samanburðarhæfar vegna hinnar sérhæfðu nýtingu Steinhellu [ ]. Samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands hafa 47 samningar verið gerðir frá árinu 2013 til dagsins í dag um fasteignir í umræddu iðnaðarhverfi, þar af hafa 6 samningar verið gerðir vegna sölu á fullbúnum eignum í Steinhellu [ ]. Þessir samningar gefa til kynna að fasteignamat bilanna sem eru metin á matsstigi 8 sé nokkuð lægra en almennt gangverð þeirra á markaði.

Hvað varðar fasteignamat þeirra bila sem metin eru á matsstigi 4 liggur fyrir að matsaðferðir Þjóðskrár Íslands byggja á því að meta gangverð fullbúinna eigna á markaði eða með sögulegu kostnaðarmati. Verðmæti ófullbúinna eigna er síðan metið með hliðsjón af samræmdri flokkun í byggingarstig er ákvarðar hve langt neðan við markaðsverð fullbúinna eigna virði viðkomandi eign stendur. Hvað varðar neðri hæð Steinhellu [ ] verður ekki annað séð en ákvörðun Þjóðskrár Íslands á matsstigi téðra ófullbúnu bila sé í samræmi við hinar almennu reglur er gilda um slíka flokkun hjá stofnununni. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er ekki grundvöllur fyrir undanþágu fyrir Steinhellu [ ] hvað þetta varðar. Hvorki gögn málsins né vettvangsskoðun benda til annars en að þessum almennu aðferðum hafi verið réttilega beitt við endurmat neðri hæðar Steinhellu [ ] fyrir árið 2014. Með hliðsjón af öllu framangreindu telur yfirfasteignamatsnefnd fasteignamat Steinhellu [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], réttilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.

Efri hæðin, fnr. [ ], er eitt samfellt rými en á að skiptast í þrjú brunahólf, hvert með litlum geymslum til útleigu. Í framangreindri vettvangsskoðun var nefndinni tjáð að á efri hæð leki gluggar víða, auk þess sem klæðningu vantar á norðurgafl. Þakið er að mestu einangrað og með rakasperru en ytra þakpappalag er sagt vanta á helming þess. Þriðjungur efri hæðarinnar sunnan megin hefur að mestu leyti verið innréttaður sem geymslur, en afgangurinn er óinnréttaður. Einn hitari er á hæðinni en ekkert ofnakerfi, einfaldar raflagnir, auk þess sem ekki hefur verið gert ráð fyrir vatns- eða frárennslislögnum sem takmarkar vissulega nýtingarmöguleika hæðarinnar að óbreyttu. Þá telur kærandi efri hæðina ekki vera í þeirri lofthæð sem þyrfti fyrir hefðbundna starfsemi, sem gefur til kynna að fasteignin sé ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti.

Samkvæmt Þjóðskrá Íslands mat stjórnvaldið efri hæð Steinhellu [ ] meðal annars á grundvelli þess hverjir nýtingarmöguleikar hennar væru samkvæmt teikningu og fyrirhugaðri notkun auk þess sem litið var til þess að efri hæðin væri eitt geymslurými og án venjulegra innréttinga. Þó var tekið fram að þegar um iðnaðarhúsnæði væri að ræða sé mjög lítill munur á fasteignamati húss á matsstigi 4 og 8 og skýrist það af því að iðnaðarhúsnæði séu yfirleitt frekar hráar byggingar. Jafnframt var vísað til þess að fasteignin sé fullbúin að utan en mislangt komin að innan.

Af gögnum málsins er ljóst að kæranda og Hafnarfjarðarbæ greinir á um byggingarframvindu Steinhellu [ ] eftir að eignin komst í hendur núverandi eigenda. Það liggur fyrir að kæranda var neitað um fokheldisvottorð þann 28. febrúar 2013 en hann hóf samt sem áður starfsemi í fasteigninni án vottorðsins. Hann hóf meðal annars sölu fullbúinna bila á neðri hæðinni og útleigu á geymslurýmum í þeirri efri. Það er einnig ljóst að á grundvelli þessarar notkunar var matsstig hækkað, þó svo byggingarstigið sé enn 2. Vettvangsskoðun yfirfasteigna-matsnefndar staðfestir mat Hafnafjarðarbæjar á fokheldi fasteignarinnar sem og að efri hæðin er ófullbúin.

Vettvangsskoðun staðfestir einnig misræmi á milli upplýsingagjafar kæranda og raunverulegs ástands fasteignarinnar. Svo sem að efri hæðin hafi aðeins einn inngang og að mjög erfitt sé að koma bæði vatni og frárennsli upp á hæðina. Eignin hefur aðeins einn inngang af því kærandi hefur ekki lokið framkvæmdum, sem gerir notkun hæðarinnar óleyfilega. Sérstakur lagnagangur eftir endilangri fasteigninni ætti að geta nýst sem lagnaleið fyrir efri hæðina sem og neðri hæðina. Einnig mætti til dæmis stúka af hluta lagnastokks í einhverju óinnréttuðu bilanna sem lagnaleið. Að mati yfirfasteignamatsnefndar virðist allt benda til þess að kærandi hafi sérstaklega útbúið hæðina með þá notkun í huga að nýta hana sem geymslurými og jafnframt lagt í lágmarkskostnað til þess að ná því markmiði. Hann virðist þannig hafa hækkað hæðaskil umfram það sem samþykktar byggingarnefndarteikningar sýna á kostnað efri hæðarinnar og þá um leið takmarkað möguleika á annarri notkun. Hins vegar má gera ráð fyrir að hæðin geti boðið upp á aðra möguleika, kjósi kærandi að taka slíkt til skoðunar.

Eins og rakið hefur verið er fasteignamati ætlað að endurspegla gangverð eigna á markaði í samræmi við ákvæði laga nr. 6/2001. Gangverðið er miðað við markaðsverðmæti fullbúinna eigna sem síðan er fært niður samkvæmt samræmdum reglum um matsstig. Hvað efri hæð Steinhellu [ ] varðar liggur ekki ljóst fyrir í hvaða formi hún mun teljast fullbúin eign og síðan á hvaða matsstigi hún raunverulega er. Álitaefni er hins vegar hvort efri hæð Steinhellu [ ] sé ófullbúin fasteign með eðlilegri lofthæð samkvæmt samþykktum uppdráttum sem sé tímabundið nýtt sem geymsla eða hvort hér sé um sérhæft geymsluhúsnæði að ræða sem komið sé í notkun án fokheldisvottorðs en erfitt sé að nýta á annan máta.

Þá vill yfirfasteignamatsnefnd árétta að í ljósi þess að matsstigið var áætlað upprunalega eftir raunverulegri notkun eftir að fokheldi var hafnað af byggingarfulltrúa og byggingarstigið er enn 2, kann sá möguleiki að vera fyrir hendi að ekki sé fullt samræmi við aðrar fasteignir sem hafa færst upp um matsstig eftir venjubundnum leiðum sem fokheldar eignir. Þá virðast nokkur rýmanna á neðri hæðinni sem kærandi telur fokheld og ekki í notkun nýtt sem geymslur, þó ekki sé að sjá að hæðaskil og þar með brunahólfandi skil að efri hæð séu frágengin.  

Skráð matsverð fasteignar skal líkt og áður greinir vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Áhrif takmarkaðra nýtingarmöguleika efri hæðarinnar eins og hér um ræðir hefur eðli máls samkvæmt neikvæð áhrif á sölumöguleika hennar og þar með markaðsverð hennar. Auk þess verður að taka tillit til raunverulegrar og mögulegrar nýtingar fasteignarinnar á hverjum tíma en ekki hverjir nýtingarmöguleikar hennar eru samkvæmt teikningu. Með hliðsjón af áðurgreindum sjónarmiðum yfirfasteignamatsnefndar þar að lútandi telur hún forsendur Þjóðskrár Íslands fyrir ákvörðun fasteignamats efri hæðar Steinhellu [ ] þarfnast endurskoðunar. Með vísan til þess telur nefndin óhjákvæmilegt að fella ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Steinhellu [ ], fnr. [ ], úr gildi.

Úrskurðarorð

Fasteignamat Steinhellu [ ], Hafnarfirði, fnr. [ ]telst hæfilega ákvarðað 5.356.000 kr., fnr. [ ] telst hæfilega ákvarðað 5.460.0000 kr., fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og [ ] telst hæfilega ákvarðað 6.145.000 kr., fnr. [ ] telst hæfilega ákvarðað 6.155.000 kr., og fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ] telst telst hæfilega ákvarðað 7.447.000 kr., þar af lóðarmat óbreytt 775.000 kr.

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 2. apríl 2014 um fasteignamat Steinhellu [ ], fnr. [ ], Hafnarfirði, er felld úr gildi og Þjóðskrá Íslands falið að taka málið upp á nýju.

 

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

   ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir