Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

26.9.2014

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 26. september 2014 í máli nr. 1/2014

Fasteign:  Lágafell, Mosfellsbær, spilda [ ] lnr. [ ], spilda [ ] lnr. [ ], spilda [ ] lnr[ ], spilda [ ] lnr. [ ], spilda [ ] lnr. [ ]og spilda [ ] lnr. [ ].

Kæruefni:  Fasteignamat

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

Árið 2014, 26. september, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 1/2014 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 21. febrúar 2014, kærði X fyrir hönd A., kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Lágafells, fyrir spildur [ ]: Spilda [ ] lnr. [ ], spilda [ ] lnr. [ ], spilda [ ] lnr. [ ], spilda [ ] lnr. [ ], spilda [ ] lnr. [ ] og spilda [ ] lnr. [ ], fyrir árin 2012 og 2013. Bréfi kæranda fylgdi afrit af ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. nóvember 2013, og yfirlitsblöð um breytt fasteignamat fyrir árið 2014, dags. 29. nóvember 2013. Með bréfi, dags. 25. febrúar 2014, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Með bréfi, dags. 6. mars 2014, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Mosfellsbæ og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Mosfellsbæ með tölvubréfi, dags. 18. mars 2014, og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 14. apríl 2014.

Hinn 16. apríl 2014 voru umræddar umsagnir sendar málsaðiljum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar athugasemdir bárust frá þeim.

Hinn 28. mars 2014 var kæranda sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Mosfellsbæ tilkynnt um vettvangsgöngu um Lágafell, Mosfellsbæ, þann 23. apríl 2014. Yfirfasteignmatsnefnd gekk á vettvang umræddan dag og skoðaði eignina í fylgd kæranda. Með bréfi, dags. 7. ágúst 2014, óskaði nefndin eftir frekari upplýsingum frá Mosfellsbæ og bárust þær með bréfi, dags. 13. ágúst 2014. Enn fremur óskaði nefndin með tölvubréfum, dags. 26. og 28. ágúst 2014, eftir frekari upplýsingum frá Mosfellsbæ og bárust þær með tölvubréfum, dags. 26. ágúst og 1. september 2014. Með tölvubréfum, dags. 28. og 29. ágúst 2014, óskaði nefndin eftir frekari upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands og bárust þær með tölvubréfum, dags. 28. og 29. ágúst 2014. Málið var í kjölfar þess tekið til úrskurðar.

Málavextir

Með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2013, dags. 17. apríl 2013, var endurmat Þjóðskrár Íslands fyrir árið 2013 á Lágafelli spildum [ ], frá 4. október 2012, fellt úr gildi. Málinu var vísað aftur til Þjóðskrár Íslands til endurmats. Stofnunin lauk endurmati fyrir árið 2013 þann 22. nóvember 2013. Skömmu síðar tilkynnti stofnunin, dags. 29. nóvember 2013, um fasteignamat fyrir árið 2014. Hinn 21. febrúar 2014 var endurmat Þjóðskrár Íslands kært til yfirfasteignamatsnefndar líkt og áður greinir.

Sjónarmið kæranda

Aðalkrafa kæranda er að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags 22. nóvember 2013, verði breytt á þann veg að Þjóðskrá Íslands beri að fara eftir verðflokkum, eins og þeir voru skilgreindir upphaflega fyrir jörðina Lágafell, Mosfellsbæ, og að fasteignamat fyrir árin 2012 og 2013 verði þannig að spilda [ ] verði metin samkvæmt verðflokki 7 og 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokki 7 og 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2 og spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2.

Til vara er þess krafist að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. nóvember 2013, verði hnekkt og stofnuninni gert að taka málið til meðferðar á nýjan leik.

Kærandi tekur fram að hann hafi átt landið frá 2004, það sé óbyggt og ekkert liggi fyrir um að farið skuli í uppbyggingu á næstunni annað en að jörðin sé á gildandi aðalskipulagi flokkuð sem jörð til íbúðarbyggðar. Ekki hafi hins vegar verið veitt heimild til að deiliskipuleggja landið og óljóst hvort eða hvenær slík heimild verði veitt.

Í umsögn sinni rekur kærandi jafnframt forsögu málsins og vísar til þess að með ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 4. október 2012, hafi spildur jarðarinnar Lágafells verið verðmetnar  samkvæmt verðflokkum 3 (spildur [ ], [ ] og [ ]) og 8 (spildur [ ], [ ] og [ ]) þar sem ákveðin skilgreining hafi verið að baki hverjum flokki. Sú ákvörðun hafi verið kærð til yfirfasteignamatsnefndar, dags. 7. janúar 2013, sem fellt hafi úr gildi fasteignamat jarðarinnar með úrskurði nr. 1/2013, dags. 17. apríl 2013, og vísað málinu aftur til Þjóðskrár Íslands til endurákvörðunar á fasteignamati. Í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands hafi komið fram að stuðst hafi verið við ákveðna aðferðafræði sem fól í sér að jarðir væru flokkaðar eftir 9 verðflokkum.

Ný ákvörðun Þjóðskrár Íslands á verðflokkun jarðarinnar hafi legið fyrir þann 22. nóvember 2013 og fasteignamat hennar lækkað og skilgreiningum verðflokka breytt. Með ákvörðuninni hafi spilda [ ] verið verðmetin samkvæmt verðflokkum 8 og 3, spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokkum 8, 7 og 2, spilda 4 samkvæmt verðflokki 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokkum 3 og 2, og spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2. Hins vegar fallist kærandi ekki á þá aðferð og þær forsendur sem Þjóðskrá Íslands beitir til að greina fasteignamat jarðarinnar.

Kærandi vísar til þess að Þjóðskrá Íslands hafi ákveðið að endurskilgreina verðflokkunina sem fasteignamat jarðarinnar byggði á, en í ákvörðun stjórnvaldsins frá 22. nóvember 2013 segi orðrétt: „Eftir úrskurð yfirfasteignamatsnefndar hefur Þjóðskrá Íslands farið yfir verðflokkamat lands og unnið að bættu orðalagi hvers flokks til frekari skýringa fyrir almenning.“

Kærandi telur að þessi breyting stofnunarinnar á forsendum feli í sér afturvirka og íþyngjandi breytingu á þeim lögum og reglum sem stofnunin vinnur eftir. Í breytingunni felist að verðflokkunin sé skilgreind með rýmri hætti en áður. Kærandi tekur verðflokk 8 sem dæmi en áður hafi sá flokkur verið orðaður með þeim hætti að í hann féllu eignir þar sem framkvæmdir væru hafnar eða yfirvofandi. Nú sé sami flokkur orðaður sem „[s]væði þar sem gert er ráð fyrir þéttbýli samkvæmt aðalskipulagi. Svæðið liggur nálægt núverandi þéttbýliskjarna, miðbæ, stofnbrautum og þjónustu. Svæðið telst ákjósanlegt sem næsta úthlutunarsvæði lóða.“ Kærandi telur að með framangreindri breytingu sé skilgreiningin þannig rýmkuð verulega og andmælir þessum breyttu forsendum Þjóðskrár Íslands. Stjórnvöld hafi enga heimild til að breyta slíkri skilgreiningu eftir á fyrir árin 2012 og 2013 með íþyngjandi hætti og hvað þá í miðju kæruferli. Þessi stjórnvaldsákvörðun sé því byggð á ómálefnalegum og ólögmætum forsendum.

Á grundvelli þessarar nýju flokkunar hafi Þjóðskrá Íslands skipt þremur af sex spildum í þokkabót upp í 2-3 verðflokka. Spilda [ ] sé nú verðmetin samkvæmt verðflokkum 8 og 3, spilda [ ] samkvæmt verðflokkum 8, 7 og 2 og spilda [ ] samkvæmt verðflokkum 3 og 2. Matið sé því byggt á nýjum forsendum, þ.e. nýir verðflokkar og spildum skipt upp, sem ekki hafi verið gert áður.

Kærandi bendir á að matið sé þannig orðið afar ógegnsætt og ruglingslegt. Þjóðskrá Íslands hafi breytt verulega eigin flokkun og skiptingu innan spildna. Kærandi gerir verulega athugasemd við þessa nálgun og hvers vegna hún hafi ekki legið fyrir í upphafi málsins.

Kærandi ítrekar að krafa hans byggi á því að stofnuninni verði gert að notast við sömu verðflokkun á spildum og í upphafi og þeim verði skipt í verðflokka þannig að spilda [ ] verði verðmetin samkvæmt verðflokkum 7 og 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokkum 7 og 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2, spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2 og spilda [ ] samkvæmt verðflokki 2. Varðandi spildu [ ] sé þess krafist að sá hluti spildunnar sem var verðmetinn samkvæmt verðflokki 8, verði færður í verðflokk 7, en að sá hluti spildunnar sem var metinn samkvæmt verðflokki 2 samkvæmt ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. nóvember 2013, verði það áfram. Hins sama sé krafist varðandi spildu [ ], þ.e. að sá hluti spildunnar sem var metinn samkvæmt verðflokki 8, verði færður í verðflokk 7, sá hluti spildunnar sem var metinn samkvæmt verðflokki 7, verði það áfram og að sá hluti spildunnar sem var metinn samkvæmt verðflokki 2 samkvæmt ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. nóvember 2013, verði það áfram.

Að öðru leyti vísar kærandi í fyrri gögn sem varða málið.

Sjónarmið Mosfellsbæjar

Mosfellsbær setti ekki fram nein sjónarmið í málinu. Þann 7. ágúst 2014 óskaði yfirfasteignamatsnefnd hins vegar eftir upplýsingum frá sveitarfélaginu um hvort fyrir lægi og þá hvenær áætlað væri að taka umræddar lóðir kæranda til deiliskipulags sem lið í undirbúningi byggingarframkvæmda. Í svari Mosfellsbæjar, dags. 13. ágúst 2014, kemur fram að kærandi hafi þann 14. júlí 2014 óskað eftir því að fá að hefja vinnu við deiliskipulagsgerð Lágafellslands í samvinnu við sveitarfélagið. Hins vegar hafi erindi kæranda enn ekki hlotið afgreiðslu í stjórnkerfi sveitarfélagsins og engar ákvarðanir hafi verið teknar á þessari stundu um hvort eða þá hvenær deiliskipulagsvinna geti farið fram.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn sinni, dags. 14. apríl 2014, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins og vísar til þess að með ákvörðun Þjóðskrár Íslands þann 4. október 2012 hafi meðal annars verið leiðrétt ranglega útreiknað fasteignamat spildnanna þar sem rangri matsaðferð hafði verið beitt að hluta við útreikning. Með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2013 hafi fyrrgreint fasteignamat fyrir árið 2013 verið fellt úr gildi þar sem ekki var talið að Þjóðskrá Íslands hefði rannsakað á fullnægjandi hátt hvernig flokka bæri hið kærða land.

Nýtt fasteignamat 2013 og 2014 og forsendur þess voru síðan kynntar kæranda með bréfi stofnunarinnar þann 22. nóvember 2013.

Þjóðskrá Íslands rekur að frá árinu 2005 hafi land utan skipulagðs þéttbýlis í Mosfellsbæ verið metið með svokölluðu verðflokkamati og sé þeirri aðferð ætlað að vera grundvöllur fyrir endurmati jarða á öllu landinu. Þessi matsaðferð nái til alls lands og lóða í Mosfellsbæ sem ekki eru deiliskipulagðar sem íbúðar-, atvinnu- eða sumarhúsalóðir, jafnt innan sem utan þéttbýlismarka. Þegar búið sé að deiliskipuleggja land sem byggingarland sé það metið með öðrum aðferðum.

Þjóðskrá Íslands tekur það fram að með verðflokkamati sé allt land flokkað eftir verðmætum í níu flokka, sem eru númeraðir frá 0 til 8, þar sem land í flokki 0 er ódýrast og land í flokki 8 dýrast. Þessum flokkum megi síðan skipta í þrjá meginflokka, þ.e. byggingarland samkvæmt aðalskipulagi, mögulegt byggingarland og annað land og heiðarland. Flokkarnir séu verðlagðir og verðið framreiknað árlega.

Enn fremur sé skipting lands í verðflokka ákveðin aðferð til þess að nálgast raunhæft gangverð eigna. Þannig sé verðmæti lands metið út frá mögulegri virðisaukandi nýtingu þess. Virðisaukandi nýting lands geti verið nýting undir byggð, atvinnustarfsemi eða til útivistar. Möguleg nýting sé hins vegar háð bæði náttúrulegum skorðum (s.s. hæð yfir sjávarmáli, halla og jarðfræði) svo og skipulagslegum skorðum, þ.e. samkvæmt skipulagi skipulagsyfirvalda. Þannig vegist á ýmis sjónarmið þegar fundin sé sem sanngjörnust og raunhæfust matsfjárhæð.

Í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2013 hafi Þjóðskrá Íslands farið vandlega yfir forsendur og aðferðafræði verðflokkamats og þá sérstaklega með tilliti til fasteigna í landi Lágafells, spildur [ ]. Matsfulltrúi frá Þjóðskrá Íslands hafi farið í tvígang á staðinn (með og án eigenda), gengið um allt landsvæðið, skoðað og myndað. Í framhaldi hafi hann lagt mat á nýtingarmöguleika þess og landgæði.

Með ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. nóvember 2013, hafi eigendum verið kynnt ákvörðun um fasteignamat 2013 með ítarlegum rökstuðningi, sem og gerð nákvæm grein fyrir forsendum verðflokkamatsins, þ.e. hvernig hver og ein spilda væri flokkuð og hvers vegna.

Þannig væri spilda [ ] verðmetin nú samkvæmt flokkum 8 og 3 en hafi áður verið öll í flokki 8, en rétt væri að taka ákveðinn hluta spildunnar og verðleggja samkvæmt flokki 3 þar sem væri ljóst samkvæmt fyrirliggjandi deiliskipulagi Krikahverfis að sá hluti félli utan við deiliskipulagssvæðið.

Spilda [ ] sem hafi áður verið í verðflokki 3 væri færð í flokk 2 þar sem spildan væri Lágafellið sjálft og að þarna muni ekki koma til byggingaframkvæmda.

Fasteignamat spildu [ ] væri nú reiknað út frá þremur verðflokkum; 8, 7 og 2, en hafi áður verið öll í flokki 8. Samkvæmt aðalskipulagi sé öll spildan skilgreind sem fyrirhuguð íbúðarbyggð en sanngjarnt þyki þó að taka tillit til svæða sem liggi frá núverandi byggð og liggi efst í landinu, og svæða í kringum læk sem renni milli spildunnar og núverandi byggðar, þar sem ólíklegt sé að því svæði yrði raskað með byggð.

Spilda [ ] væri síðan lækkuð úr verðflokki 8 í flokk 2 á grundvelli sanngirnisraka, en svæðið sé áframhald upp með læknum frá spildu [ ] og þyki sérstætt og fallegt að hverfandi líkur sé á því að það verði tekið undir byggð.

Spilda [ ] væri nú metin samkvæmt verðflokkum 2 og 3, en hafi verið öll í flokki 3, en talið séu litlar sem engar líkur á að ákveðinn hluti spildunnar sem liggi meðfram Vesturlandsvegi nýtist undir byggingarframkvæmdir.

Loks væri spilda [ ] nú verðmetin samkvæmt verðflokki 2 en hafi áður verið í flokki 3, en rétt þætti að taka tillit til þess að meta það land sem næst væri Vesturlandsvegi lægra vegna þess að litlar sem engar líkur séu á að það nýtist sem byggingarland.

Með hinu nýja endurákvarðaða fasteignamati 2013 hafi fasteignamat lækkað úr 296.501 þús.kr. í 209.077 þús.kr. Fasteignamatið skiptist niður á hverja fasteign fyrir sig á eftirfarandi hátt:

Landnr.           Heiti                           Verðflokkar    MAT VAR     Mat 2013        Mat 2014

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]               8 og 3            17.980          14.950              15.600

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]                       2              5.720            3.710                3.880

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]           8, 7 og 2          235.450        188.350            196.800

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]                       2            18.492               369                   386

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]               3 og 2              1.395            1.365                1.425

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]                       2                 405               333                   348

Fram kemur að Þjóðskrá Íslands fallist ekki á þá röksemd kæranda að stofnunin hafi endurskilgreint verðflokkana og þannig breytt forsendum verðflokkamatsins þrátt fyrir að hafa skerpt á orðalagi hvers flokks í skýrslu um fasteignamat í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar. Þjóðskrá Íslands vísar til þess að textalýsing á flokkun lands í skýrslum um fasteignamat sé einungis sett þar fram til upplýsinga og skýringa fyrir almenning.

Hlutverk flokkunar sé að flokka saman sambærilegt land en þýði ekki að texti innan hvers flokks sé takmarkandi á einhvern hátt. Engar breytingar hafi átt sér stað, hvorki í framkvæmd né aðferðafræði verðflokkamatsins og eftir sem áður sé tilgangur matsaðferðarinnar að ákvarða verð á landi. Þetta mat byggist meðal annars á skipulagi, landkostum og staðsetningu og sé þessi aðferð því að engu leyti frábrugðin öðrum matsaðferðum. Jafnframt sé rétt að benda á í þessu samhengi að kærandi hafi ekki sýnt fram á að hans land sé frábrugðið öðru landi í sama flokki.

Þannig skulu sambærilegar eignir metnar með sambærilegum aðferðum, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um jafnræðisregluna, en í 1. mgr. þeirrar greinar segi að við úrlausn mála skuli stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti.

Að lokum tekur Þjóðskrá Íslands það fram að með því að beita sömu matsaðferð fyrir sambærilegar eignir á sama svæði telji stofnunin sig hafa tryggt samræmingu í matsstörfum og samræmingu upplýsinga sem máli skipta við framkvæmd mats líkt og stofnuninni beri að gera samkvæmt 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Þetta þýði með öðrum orðum að sambærilegar eignir á sama svæði séu metnar á sama hátt með tilliti til landkosta, mögulegrar nýtingar og staðsetningar út frá skipulagi, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001.

Með vísan til þessa telur Þjóðskrá Íslands að fasteignamat 2013 og 2014 á Lágafelli, spildum [ ], sé rétt ákvarðað.

Niðurstaða

Kærandi hefur kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteignamati hluta jarðarinnar Lágafells á grundvelli 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Í málatilbúnaði kæranda er kært fasteignamat fyrir árin 2012 og 2013. Með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2013 var einungis fasteignamat fyrir árið 2013 fellt úr gildi. Jafnframt er ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 22. nóvember 2013 einvörðungu endurmat á fasteignamati Lágafells fyrir árin 2013 og 2014. Fasteignamat fyrir árið 2012 féll úr gildi 31. desember 2012, auk þess sem kærufrestur fyrir fasteignamat árið 2012 er liðinn, sbr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Með hliðsjón af framangreindu er hér aðeins til umfjöllunar fasteignamat hluta jarðarinnar Lágafells fyrir árin 2013 og 2014.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar.

Sú aðferðafræði sem Þjóðskrá Íslands notar til þess að meta gangverð lands nefnist verðflokkamat. Verðmatið byggir á því að flokka land í 9 flokka þar sem tveir efstu flokkarnir ná yfir byggingarland samkvæmt aðalskipulagi, næstu 4 flokkar taka til mögulegs byggingarlands en þrír lægstu flokkarnir til annars lands og heiðalands. Að mati yfirfasteignamatsnefndar eru þeir tveir verðflokkar sem verðsetja byggingarland samkvæmt aðalskipulagi of fáir. Aukinheldur er verðbilið á milli flokkanna fremur skarpt – þ.e. flokkur 8 hefur matið 14.185.920 kr. á hektara en flokkur 7 hefur matið 7.092.960 kr. á hektara.  Afleiðingin verður sú að byggingarland á aðalskipulagi getur aðeins fengið tvenns konar fasteignamat og það er ekki fyrirsjáanlegt í hvorn flokkinn þær breytur sem ættu að hafa forspárgildi fyrir gangverð landsins munu skipa landinu í.

Þegar gangverð tilvonandi byggingarlands er metið er einkum tvennt sem leggja þarf áherslu á; annars vegar þann tíma er líður til þess að landið er deiliskipulagt og skipt niður í lóðir, og hins vegar verðmæti landsins þegar þar að kemur. Hvoru tveggja er mikilli óvissu háð. Löng reynsla sýnir að verðmæti lóða endurspeglar virði staðsetningar bæði með tilliti til landkosta og fjarlægðar frá skilgreindri „miðju“, þ.e. þangað sem sækja þarf vinnu og þjónustu. Þýðing tímaþáttarins byggist meðal annars á því að byggingarland lækkar sjálfkrafa í verði um 30-35% ef það verður ekki tekið í gagnið fyrr en eftir 8-10 ár ef miðað er við 5% fórnarkostnað fjármagns, en um 45-60% ef miðað er við 10% fórnarkostnað og sama árabil. Þá er lóðaverð einnig háð hagsveiflum og verðþróun á fasteignamarkaði sem og ákvörðunum skipulagsyfirvalda um byggingarmagn og fleira.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar þurfa áætlanir um framtíðarverðmæti byggingarlands að byggja á einföldum matsreglum í ljósi þeirrar óvissu sem um er að tefla þegar meta þarf gangverð sem grunn að fasteignamati. Reglurnar ættu að miða við skýrar og afmarkaðar kennitölur er tengjast landkostum og staðsetningu sem ættu að hafa ótvíræða fylgni við markaðsverð. Aukinheldur, þarf að leggja til grundvallar þann árafjölda er vænta má að geti liðið þar til byggingarlandið verður komið í notkun.

Hægt er að telja upp nokkrar af þeim breytum sem vænta má af almennri reynslu að hafi fylgni við virði byggingarlands. Fyrir byggingarland á jöðrum höfuðborgarsvæðisins skiptir nálægð við hina gömlu „miðju“ Reykjavíkur höfuðmáli fyrir lóðarverð en hið næsta kemur nálægð við einhverja svæðisbundna „miðju“. Það þarf að liggja skýrt fyrir við hvaða „miðju“ er átt í verðflokkamati, en samkvæmt umræddum verðflokkum eru slíkar nálægðir óljósar. Atriði líkt og útsýni, sólarsýn, skjól og svo framvegis geta haft áhrif á verðmat byggingarlands sem þarf einnig að áætla með samkvæmum hætti. Þá nær gildistími aðalskipulags áratugi fram í tímann og af þeim sökum er sá tímamælikvarði að byggingarland sé komið í aðalskipulag verulega ónákvæmur. Í ljósi tímavirði fjármagns, þá þarf verðflokkamat að taka tillit til árafjölda þar til svæðið verður deiliskipulagt og tekið í notkun.

Það er álit yfirfasteignamatsnefndar að núverandi verðflokkamat Þjóðskrár Íslands skorti fyrirsjáanleika auk þess sem byggja þarf á framangreindum sjónarmiðum með skýrum og afmörkuðum hætti.

Takmarkanir núverandi verðflokkamats Þjóðskrár Íslands birtast vel í fasteignamati Lágafellslands. Svo virðist sem brugðist hafi verið við hinum þrönga ramma verðflokkamatsins með því að brjóta einstök svæði upp í litlar spildur sem verðmetnar eru eftir mismunandi verðflokkum í því augnmiði að spá fyrir um deiliskipulag til framtíðar litið. Þá liggur ekki ljóst fyrir við hvaða „miðju“ er átt þegar landið er flokkað, eða hvernig náttúrukostir eru metnir. Þó svo að mat verði óhjákvæmilega að byggjast á þekkingu og reynslu matsmanna þurfa forsendur verðflokkagreiningar að vera skýrar og afmarkaðar, annars er hætt við því að matið verði ógagnsætt og ósamkvæmt við fasteignamat á öðrum stöðum, einkum þegar virt er hve mikill munur er á mati eftir verðflokkum.

Í kjölfar endurmats Þjóðskrár Íslands þann 22. nóvember 2013 fyrir árin 2013 og 2014 voru Lágafell, spildur [ ], metnar samkvæmt neðangreindri flokkun:

Landnr.           Heiti                                       Mat       Aðalkrafa kæranda

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]               8 og 3                          7 og 2

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]                       2                                  2

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]           8, 7 og 2                          7 og 2

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]                       2                                 2

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]               3 og 2                                  2

[ ]                    Lágafell, spilda [ ]                       2                                  2

Kærandi gerir þá kröfu að þær spildur og þeir hlutar spildna sem eru í verðflokki 2 verði það áfram. Samkvæmt framangreindu snýr ágreiningur um verðflokka þá aðeins að spildum [ ], [ ] og [ ]. Að því virtu telur yfirfasteignamatsnefnd því ekki ástæðu til að fjalla sérstaklega um spildur [ ], [ ] og [ ], þar sem kærandi gerir ekki ágreining um verðmat þeirra.

Í kæru sinni gerir kærandi athugasemdir þess efnis að Þjóðskrá Íslands hafi við endurmatið endurskilgreint verðflokkana og þannig breytt forsendum verðflokkamatsins. Þrátt fyrir að orðalag flestra flokkanna hafi tekið einhverjum breytingum er ekki að sjá að þær orðalagsbreytingar hafi veruleg áhrif á framkvæmd eða aðferðarfræði verðflokkamatsins nema helst varðandi verðflokk 8, en þar sagði áður „svæði sem er gert ráð fyrir þéttbýli samkvæmt aðalskipulagi og uppbygging er þegar hafin eða í þann mund að hefjast“. Með vísan til bréfs Mosfellsbæjar, dags. 13. ágúst 2014, liggur fyrir að umræddar spildur Lágafellslands hafa ekki verið deiliskipulagðar og óvíst hvort eða hvenær sú vinna muni fara fram. Umsókn kæranda, dags. 14. júlí 2014, um gerð deiliskipulags fyrir Lágafellsland hefur enn ekki hlotið afgreiðslu af hálfu sveitarfélagsins. Uppbygging á landi Lágafells var því sannanlega hvorki hafin né um það bil að hefjast þegar fasteignamat fyrir árið 2013 lá fyrir.

Við ákvörðun fasteignamats fyrir árin 2013 og 2014 hinn 22. nóvember 2013 vísar Þjóðskrá Íslands í þær orðalagsbreytingar sem gerðar voru á verðflokkunum. Hafa því spildur [ ], [ ] og [ ] verið flokkaðar með eftirfarandi hætti sem kærandi hefur gert athugasemdir við:

 Spilda [ ]

Spilda [ ] er verðmetin samkvæmt verðflokkum 8 og 3. Kærandi gerir þá kröfu að sá hluti spildunnar sem metinn er samkvæmt verðflokki 8 verði metinn samkvæmt verðflokki 7, en sá hluti spildunnar sem metinn er samkvæmt verðflokki 3 verði samkvæmt verðflokki 2. Samkvæmt Þjóðskrá Íslands er öll spildan innan svæðis þar sem gert er ráð fyrir íbúðarbyggð, sbr. áður gildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar 2002-2024 og núgildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar 2011-2030. Sá hluti spildunnar sem verðmetinn er samkvæmt flokki 8, þ.e. 1,09 ha, er talinn liggja nálægt þéttbýliskjarna, miðbæ, stofnbrautum og þjónustu. Eins og áður greinir var verðflokkur 8 metinn eftir því hvort uppbygging væri „þegar hafin eða í þann mund að hefjast“, en er nú metið eftir því hvort land sé „ákjósanlegt sem næsta úthlutunarsvæði lóða“. Orðið „ákjósanlegt“ er matskennt og sker ekki úr um það hvort önnur svæði eru líka og samtímis „ákjósanleg“ sem næstu úthlutunarsvæði. Þá liggur fyrir að uppbygging spildunnar er hvorki hafin né um það bil að hefjast auk þess hafa ekki verið færð fram nein gögn þeirri staðhæfingu til stuðnings að svæðið sé ákjósanlegt sem næsta úthlutunarsvæði, enda hefur deiliskipulagsgerð Lágafellslands ekki hafist og óvíst hvort eða hvenær sú vinna mun fara fram. Að mati yfirfasteignamatsnefndar skal því framangreindur hluti spildu [ ] vera metinn samkvæmt verðflokki 7.

Þá telur Þjóðskrá Íslands ljóst samkvæmt fyrirliggjandi deiliskipulagi Krikahverfis að hluti spildunnar, þ.e. 0,31 ha, muni falla utan við svæði þar sem gert er ráð fyrir íbúðarbyggð. Á grundvelli þess er sá hluti verðmetinn samkvæmt flokki 3 sem samkvæmt skilgreiningu er land sem hentar til útivistar, ræktunar eða beitar, auk mögulegs aðgengis að almenningsveitum. Kærandi gerir kröfu að þessi hluti spildunnar sé metinn samkvæmt verðflokki 2. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hafa ekki verið færð fram fullnægjandi rök til stuðnings því að fallast beri á kröfu kæranda að þessu leyti.

Spilda [ ]

Spilda [ ] er síðan metin samkvæmt verðflokkum 8, 7 og 2. Krafa kæranda er að sá hluti spildunnar sem verðmetinn er samkvæmt verðflokkum 8 og 7, verði einungis metinn samkvæmt verðflokki 7, samtals u.þ.b. 17,53 ha. Hins vegar er ekki ágreiningur milli aðila að sá hluti spildunnar sem er metinn samkvæmt verðflokki 2 verði það áfram, þ.e. u.þ.b. 0,85 ha. Af hálfu Þjóðskrár Íslands er byggt á því að samkvæmt fyrrgreindu aðalskipulagi er öll spildan skilgreind sem fyrirhuguð íbúðarbyggð og því séu 10,18 ha metnir samkvæmt flokki 8. Hins vegar á grundvelli sanngirnissjónarmiða eigi að meta 7,35 ha spildunnar samkvæmt verðflokki 7 með vísan til fjarlægðar spildunnar frá núverandi byggð auk þess að sá hluti liggur efst í landinu. Ágreiningur snýr að því hvernig flokka eigi 10,18 ha spildunnar sem metnir eru samkvæmt verðflokki 8. Með sömu rökum og færð eru fyrir flokkun hluta af spildu [ ] er það mat yfirfasteignamatsnefndar að umræddur hluti spildunnar skuli einnig metinn samkvæmt verðflokki 7.

Spilda [ ]

Að lokum er spilda [ ] metin samkvæmt verðflokkum 2 og 3. Kærandi gerir þá kröfu að öll spildan sé verðmetin samkvæmt flokki 2, samtals 4,35 ha. Spildan liggur meðfram Vesturlandsvegi. Af hálfu Þjóðskrár Íslands er landið sem er næst Vesturlandsvegi talið ólíklegt undir byggingarframkvæmdir og er því metið samkvæmt flokki 2. Hins vegar telur stjórnvaldið að sá hluti spildunnar, samtals 2,97 ha, sem liggur fjær Vesturlandsvegi geti hentað mjög vel sem viðbótarbyggingarland við spildu [ ] með breyttu aðalskipulagi. Að mati yfirfasteignamatsnefndar fæst ekki séð að forsendur standi að svo komnu til að skipta spildu [ ] með þeim hætti sem Þjóðskrá Íslands gerir. Að mati yfirfasteignamatsnefndar skal því öll spilda [ ] vera metinn samkvæmt verðflokki 2.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að:

Lágafell spilda [ ] lnr. [ ] skuli verðmetin samkvæmt flokki 7 (1,08641 ha) og 3 (0,31146 ha), Lágafell spilda [ ] lnr. [ ] verðmetin samkvæmt flokki 7 (17,53022 ha) og 2 (0,84935 ha), og Lágafell spilda [ ], lnr. [ ] verðmetin samkvæmt flokki 2 (4,35316 ha).

 Ljóst er að aðila greinir ekki á um verðflokkamat fyrir spildur [ ], [ ] og [ ] og er því af hálfu yfirfasteignamatsnefndar ekki talin þörf á sérstakri umfjöllun um verðflokkamat þeirra spildna. Endurmat Þjóðskrár Íslands fyrir þær spildur er því staðfest.

Loks er þeim tilmælum beint til Þjóðskrár Íslands að verðflokkamatið verði tekið til endurskoðunar og flokkum fjölgað fyrir byggingarland á aðalskipulagi.

 Úrskurðarorð

Fasteignamat lóðar Lágafells spildna [ ], [ ] of [ ] fyrir árin 2013 og 2014 skal vera samkvæmt eftirfarandi matsflokkum:

Lágafell spilda [ ] lnr. [ ] skal verðmetin samkvæmt flokki 7 (1,08641 ha) og flokki 3 (0,31146 ha).

Lágafell spilda [ ] lnr. [ ] skal verðmetin samkvæmt flokki 7 (17,53022 ha) og flokki 2 (0,84935 ha).

Lágafell spilda [ ] lnr. [ ] skal verðmetin samkvæmt flokki 2 (4,35316 ha).

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands á matsflokkum fyrir:

Lágafell spildu [ ] lnr. [ ], Lágafell spildu [ ] lnr. [ ] og Lágafell spildu [ ] lnr. [ ], Mosfellsbæ fyrir árin 2013 og 2014, er staðfest.

  _______________________________

Inga Hersteinsdóttir

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir