Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

13.12.2013

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 13. desember 2013 í máli nr. 7/2013.

Fasteign: Hafnargata [ ], Reykjanesbæ, fnr. [ ].

Kæruefni: Fasteignamat.

 

 

Ár 2013, föstudaginn 13. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 7/2013 kveðinn upp svohljóðandi:

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 24. júní 2013, kærði A, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignarinnar Hafnargötu [ ] , Reykjanesbæ, fnr. [ ], fyrir árið 2013. Bréfi kæranda fylgdi afrit af ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 25. mars 2013, afrit af rökstuðning Þjóðskrár Íslands fyrir fasteignamati eignarinnar, dags. 17. apríl 2013 og afrit af bréfi frá Heilbrigðiseftirliti Suðurnesja, dags. 15. maí 2013. Með bréfi, dags. 2. júlí 2013, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar sem og um að fyrirsjáanlegur dráttur yrði á meðferð málsins vegna nýskipunar hjá nefndinni. Með bréfi, dags. 19. september 2013, var kæranda svo tilkynnt um að ný nefnd hefði tekið til starfa.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum, dags. 24. september 2013, eftir umsögnum frá Reykjanesbæ og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Reykjanesbæ með bréfi, dags. 1. október 2013, og frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 18. október 2013.

Hinn 25. október 2013 voru umræddar umsagnir sendar málsaðiljum til kynningar og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar athugasemdir bárust frá þeim.

Með bréfi, dags. 14. október 2013, var málsaðiljum tilkynnt um fyrirhugaða vettvangsgöngu. Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang og skoðaði eignina ásamt kæranda og eiginmanni hennar 2. nóvember 2013. Málið var svo tekið til úrskurðar 13. nóvember 2013.

Sjónarmið kæranda

Í erindi kæranda til yfirfasteignamatsnefndar kemur fram að kærandi telji ekki unnt að fallast á að núverandi fasteignamat endurspegli markaðsverðmæti fasteignar hennar eins og lög um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 kveði á um. Vegna mjög lélegs ástands fasteignarinnar hafi verið óskað eftir því við Þjóðskrá Íslands í ársbyrjun 2013 að endurmeta hana til lækkunar þar sem fasteignamatið væri langt frá því að vera í takt við hugsanlegt markaðsverðmæti eignarinnar. Matsmenn frá stofnuninni hafi í kjölfarið komið og skoðað eignina. Í þeirra umsögn segir að við skoðun hafi komið í ljós að klæðning hússins sé mjög léleg, ef ekki ónýt. Loftun sé lítil eða engin á milli klæðningar og útveggja sem hafi valdið því að mikil rakamyndun hafi átt sér stað víða og brotið sér leið inn í húsið þannig að nú sé þar mikið um myglusvepp í hornum alls hússins sem skráð er matshluti 01-0101. Þá séu gluggar á austurhlið ónýtir, leki sé með skorsteini í miklum vatnsverðrum og hafi t.d. lekið niður í rafmagnstöflu hússins. Parket sé á hluta hússins og sé það ónýtt vegna raka. Innrétting í eldhúsi sé ónýt, svo og fataskápur í öðru svefnherberginu. Bakhús sem er matshluti 02-0101 (áður bílskúr) sé í skárra ástandi en 01-0101 en þó sé raki í útveggjum þar líka þótt ekki sé kominn sjáanlegur myglusveppur.

Þrátt fyrir að skoðun matsmanna Þjóðskrár Íslands hafi staðfest afar lélegt ástand eignarinnar hafi fasteignamat hennar aðeins verið lækkað lítillega eða úr 10.400.000 kr. í 9.210.000 kr. Óskað hafi verið eftir rökstuðningi frá Þjóðskrá Íslands, sem með bréfi, dags. 17. apríl 2013, hafi staðfest að fasteignamatið væri rétt ákvarðað 9.210.000 kr.

Fram kemur að kærandi sætti sig ekki við framangreint og telji réttara að áætla viðgerðarkostnað og draga frá núverandi mati til að sýna rétt mat í dag og fá síðan endurmat eftir endurbætur. Þá kemur fram að kærandi telji kostnað við að koma húsnæðinu í íbúðarhæft ástand gróflega áætlaðan 4 – 5 milljónir auk afnotamissis ca. tvö til þrjú ár.

Ennfremur kveðst kærandi í nefndu bréfi hafa fengið það staðfest hjá staðgengli byggingarfulltrúa að nokkur hús sem voru sambærileg Hafnargötu [ ]  hafi nú verið rifin vegna sama vandamáls.

Með erindi kæranda til yfirfasteignamatsnefndar fylgdi bréf frá Heilbrigðiseftirliti Suðurnesja, dags. 15. maí 2013. Í því kemur fram að þann 13. maí 2013 hafi fasteignin verið skoðuð af tveimur matsmönnum frá embættinu að beiðni kæranda, vegna gruns um að myglusveppur hefði tekið sér bólfestu í byggingarefnum. Í bréfinu kemur jafnframt fram að við skoðun hafi komið í ljós mjög mikill sýnilegur mygluvöxtur á útveggjum í forstofuherbergi, þvottaherbergi, baðherbergi, eldhúsi og hjónaherbergi. Ljóst sé að grípa verði tafarlaust til ráðstafana til að fjarlægja sýnilegan myglugróður og gera nauðsynlegar endurbætur á húsnæðinu til að fyrirbyggja rakasöfnun og mygluvöxt á útveggjum. Ekki sé unnt að  mæla með notkun húsnæðisins fyrr en að úrbótum loknum.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn sinni, dags. 18.október 2013, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Stjórnvaldið vísar til þess að fasteignamat íbúðarhúsnæðis sé metið með markaðsaðferð, en hún byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Gangverð fasteigna sé metið með aðhvarfsgreiningu sem byggi á gögnum úr kaupsamningum þar sem áhrif gæðaþátta og staðsetningar séu metin.

Gert sé reiknilíkan sem lýsir sambandi gangverðs við stærð, gerð og staðsetningu eigna með aðhvarfsgreiningu. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27.gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Samkvæmt ofansögðu miðist fasteignamat 2013 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2012. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember 2012 getur ýmist verið til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun muni þá endurspeglast við næsta árlega endurmat fasteignamats, sbr. 32.gr. a laga nr. 6/2001.

Við endurmat fasteignamats íbúðarhúsnæðis fyrir árið 2013 hafi verið útbúin fjögur líkön; sérbýli- og fjölbýlislíkön fyrir höfuðborgarsvæði og landsbyggð. Hafnargata [ ] hafi verið metin með sérbýlishúsalíkani fyrir landsbyggðina. Aðferðin sé eftirfarandi: Fyrst sé reiknað svokallað reiknað mat með jöfnunni

Þá sé reiknað grunnmat sem lóðarmat byggist á en það byggist á þeim þáttum reiknaða matsins hér að ofan sem tengjast stærð og gerð eignarinnar.

Þá sé reiknað lóðarmat:

Að lokum hafi skoðunarstuðlar áhrif á endanlegt mat á eftirfarandi hátt:

Eign  
   
Fastanúmer [ ]
Heiti Hafnargata [ ]  01-0101
Flokkun Einbýlishús
   
Bygging  
   
Staða Fullgert
Metið útskriftarár 1944
Byggingarefni Steypa
   
Flatarmál (m2)  
Íbúð á hæð 68
Bílskúrar í séreign 39,1
Lóð (hlutdeild eignar) 500,0
   
Aðstaða o.fl.  
   
Fjöldi hæða í íbúð 1
   
Matssvæði Keflavík

Jöfnurnar hér að ofan miðast við að um sé að ræða fullgerða notaeiningu og gefa mat í þúsundum króna. Taflan gefur forsendur fasteignamats fyrir Hafnargötu [ ], fastanúmer [ ], en þessar upplýsingar eru aðgengilegar á heimasíðu stofnunarinnar.

Þjóðskrá bendir á að eignin hafi verið skoðuð í apríl 2011 af matsmanni Þjóðskrár Íslands. Í kjölfar skoðunar hafi fasteignamat verið lækkað vegna lélegs ástands hússins, skoðunarstuðull hússins hafi lækkað í 0,6088 en mat á lóð verið óbreytt. Sami stuðull hafi enn verið á húsinu þegar fasteignamat 2013 var reiknað og því gert ráð fyrir að húsið væri enn í sama ásigkomulagi og 2011. Eftir skoðun matsmanns Þjóðskrár 15. mars 2013 hafi húsmatið hins vegar lækkað enn frekar og sé skoðunarstuðull hússins nú kominn í 0,53. Þá hafi lóðarstuðull enn fremur verið lækkaður í 0,93.

Þegar búið sé að setja þessar forsendur Hafnargötu [ ], fastanúmer [ ], í sérbýlisreiknilíkanið verði útreikningarnir eftirfarandi:

Því sé fasteignamat 2013:

Þannig hafi húsmatið verið lækkað alls um 47% vegna lélegs ástands og lóðarmat hafi lækkað um 7%. Í kæru komi fram að áætlaður kostnaður við að koma húsnæðinu í íbúðarhæft ástand sé á bilinu 4 – 5 milljónir og sé sú upphæð í raunhæfu samhengi við þá lækkun sem nú þegar er búið að gera á fasteignamati eignarinnar, sem væri fullbúin metin á 15.331 þús. kr.

Sjónarmið Reykjanesbæjar

Í umsögn Reykjanesbæjar um kæru á endurmati fasteignamats Hafnargötu [ ], dags. 1. október 2013, kemur fram að að byggingafulltrúi fyrir hönd Reykjanesbæjar geri ekki athugasemdir við endurmat Þjóðskrár Íslands frá 25. mars 2013 á fasteigninni.

Niðurstaða

Kærandi krefst þess að yfirfasteignamatsnefnd lækki fasteignamat Hafnargötu [ ] fyrir árið 2013 vegna bágs ástands eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gagnverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Fyrir liggur að við ákvörðun fasteignamats Hafnargötu [ ] fyrir árið 2013 var stuðst við markaðsaðferð, en hún byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Mat var ákvarðað með sérstöku matslíkani sem er byggt á aðhvarfsgreiningu og tekur til greina skráðar upplýsingar um eiginleika eignar, svo sem um stærð, gerð, búnað, staðsetningu, aldur og notkun sem og aðrar upplýsingar úr þinglýstum kaupsamningum um eignir á sama matssvæði.

Niðurstaða líkansins ákvarðar meðalverð fullbúins húsnæðis samkvæmt staðsetningu og skráðum eiginleikum auk þess sem Þjóðskrá Íslands ákvarðar sérstaka skoðunarstuðla sem segja til um ástand og gæði viðkomandi fasteignar. Skoðunarstuðlar eru ákvarðaðir með skoðun matsmanns sem metur gæði og ástand bæði lóðar og mannvirkis eftir sérstöku kerfi. Skoðunarstuðull húss hefur áhrif á húsmat (sem er skilgreint sem mismunur mats og lóðarmats) og samanstendur af einkunnum fyrir mannvirki að utan og mannvirki að innan. Skoðunarstuðull lóðar hefur á sama hátt áhrif á lóðarmat. Líkt og að framan greinir ákvarðar matslíkanið meðalverð fullbúins húsnæðis. Í þeim tilvikum þar sem húsnæði er ekki fullbúið styðst Þjóðskrá Íslands við hlutfallslegt mat eftir byggingarstigum eða matsstigum. Matsstigið er metið af Þjóðskrá Íslands og getur verið frábrugðið byggingarstigi skráðu af byggingarfulltrúa sveitarfélaga. Fyrst er reiknað fasteignamat miðað við fullbúna eign. Síðan er reiknuð leiðrétting fyrir vegið meðalbyggingarstig eignarinnar og sú leiðrétting sett á húsmatið. Lóðarmat eignar er hinsvegar óháð byggingarstigi.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er framangreind aðferð við ákvörðun fasteignamats sem slík í samræmi við fyrrgreind ákvæði laga nr. 6/2001. 

Skoðunarmaður Þjóðskrár skoðaði fasteignina 15. mars 2013 til að meta ástand og gæði hennar. Eftir þá skoðun var skoðunarstuðull húsa lækkaður í 0,53 og skoðunarstuðull lóðar í 0,93.  Kæranda var tilkynnt um lækkað fasteignamat með bréfi, dags. 25. mars 2013. Kærandi fór þá fram á rökstuðning stofnunarinnar með bréfi, dags. 22. febrúar 2013, og barst sá rökstuðningur kæranda með bréfi, dags. 17. apríl 2013.

Í rökstuðningi stofnunarinnar segir:

„Við skoðun kom í ljós að klæðning hússins er mjög  léleg ef ekki ónýt. Það lítur út fyrir að loftun sé engin milli klæðningar og útveggja og það hafi valdið því að mikil rakamyndun hafi átt sér stað víða sem brotið hafi sér leið inn í húsið þannig að nú er þar mikið um myglusvepp í hornum herbergja og í samskeytum milli veggja og gólfs og veggja og lofts. Matshluti 01-0101 er í mun verra ástandi en matshluti 02-0101“.

Í umsögn sinni til yfirfasteignamatsnefndar, dags. 18. október 2013, bendir Þjóðskrá líka á að í febrúar 2011 hafi kærandi óskað eftir endurmati fasteignamats. Matsmaður stofnunarinnar hafi skoðað eignina í apríl 2011 og í kjölfar skoðunar hafi fasteignamatið verið lækkað vegna lélegs ástands húsanna og skoðunarstuðull farið í 0,6088 en mat á lóð verið óbreytt. 

Líkt og áður greinir var fasteignin skoðuð af matsmönnum Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja  þann 13. maí 2013 vegna gruns um myglusvepp. Í bréfi embættisins  frá 15. maí 2013 segir m.a.: 

„Við skoðun kom í ljós mjög mikill sýnilegur myglusveppur á útveggjum í forstofuherbergi, þvottaherbergi, baðherbergi, eldhúsi og hjónaherbergi. Ljóst er að grípa verður tafarlaust til ráðstafana til að fjarlægja sýnilegan myglugróður og gera nauðsynlegar endurbætur á húsnæði til að fyrirbyggja rakasöfnun og mygluvöxt á útveggjum. Ekki er hægt að mæla með notkun húsnæðisins fyrr en að úrbótum loknum.“

Í erindi kæranda til yfirfasteignamatsnefndar, dags. 24. júní 2013, segir jafnframt:

„Þá eru gluggar á austurhlið ónýtir, leki er með skorsteini í miklum vatnsveðrum og hefur t.d. lekið niður í rafmagnstöflu hússins. Parket er á hluta hússins og er það ónýtt vegna raka. Innrétt-ing í eldhúsi er ónýt, svo og fataskápur í öðru svefnherberginu. Matshluti 02-0101 (áður bílskúr) er í skárra ástandi en 01-0101 en þó er raki í útveggjum þar líka þó ekki sé kominn sjáanlegur myglusveppur“.

Af því sem hér að ofan greinir má ráða að sjálft íbúðarhúsið er varla eða alls ekki í íbúðarhæfu ástandi.

Hið kærða fasteignamat snýst um tvö einlyft hús á 500 m2 lóð við Hafnargötu [ ] í Reykjanesbæ; annað er 68,0 m2 íbúðarhús byggt 1944, (mhl. 01-0101, skráð 1983 sem verslun/skrifstofa af Fasteignamati ríkisins) og hitt er 38,1 m2 bakhús byggt 1965 (mhl. 02-0101, skráð sem bílskúr 1983 af Fasteignamati ríkisins), skráð sem bílskúr í forsendum fasteignamats 2013 en samt metið sem íbúðarhús og notað sem geymsla fyrir íbúðarhúsið. Húsin hafa sameiginlegt fasteignamat.

Upphaflega var veitt leyfi fyrir tveggja hæða íbúðarhúsi skv. uppdrætti frá 1943, en efri hæðin var aldrei byggð. Lofthæð er lægri en nú tíðkast eða 2,4 m frá gólfi upp á efri brún þakplötu skv. teikningum. Veggir íbúðarhússins og hæðaskil eru steypt og þakið lágt bárujárnsklætt stólaþak. Bakhúsið er byggt úr holsteini, þar er snyrtiaðstaða. Við hlið þess er skýli og timburpallur með timburskjólgirðingu. Garður er gróinn og án íburðar. Árið 1984 voru húsin klædd að utan með tjörutexi eða tjörupappa sem kallaðist „Ambit“ í umsókn þáverandi eiganda til byggingarfulltrúa. Gera má ráð fyrir að klæðningin dragi verulega úr loftun útveggjanna, sem er óheppilegt.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd kæranda og eiginmanns kæranda 2. nóvember síðastliðinn. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar, eða aðrar aðstæður sem fasteignina varða, feli í sér frávik sem réttlæti að vikið sé frá matslíkani fyrir almennt fasteignamat. Í báðum húsunum reyndust vera rakaskemmdir en íbúðarhúsið (mhl. 01-0101) er þó mun verr farið en bakhúsið (mhl. 02-0101).

Á vefsíðu Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja (www.hes.is) er ítarlega fjallað um myglusvepp í byggingum. Meðal orsaka slíks eru nefndar lekar ýmis konar, s.s. af völdum vatns- eða frárennslislagna, lekra þaka, stíflaðra þakrenna, lekra glugga eða ónógrar eða bilaðrar loftræsingar. Þá segir að ef raka virðist ekki vera hægt að rekja til byggingargalla, leka, uppgufunar eða steypu sem er enn að þorna, stafi hann líklega af rakaþéttingu t.d. vegna kuldabrúna eða kaldra byggingarhluta. Þá er bent á mikilvægi þess að bregðast fljótt við þegar vart verður við myglusvepp, og bæði fjarlægja hann og koma í veg fyrir hugsanlegar orsakir hans.

Myglusveppir eru alls staðar í loftinu en til að þeir fari að byggjast upp þarf bæði ákveðinn hita og raka. Hlýtt inniloft á til að þéttast á kuldabrúnum og köldum veggjum. Utanhússklæðningin gerir útveggi enn þéttari en ella sem hefur væntanlega aukið á rakasöfnun í veggjunum í gegnum árin. Of mikill raki í húsnæði getur haft slæm áhrif á heilsu fólks. Þeir sem búa í húsnæði með raka og myglu eru í meiri hættu en aðrir að fá sjúkdómseinkenni og sýkingar í öndunarvegi, ofnæmiskvef og astma. Fólk er misviðkvæmt fyrir myglu og sumir hópar eru sérlega viðkvæmir. Sérstaklega þarf að halda raka og myglu frá börnum, eldra fólki, fólki með astma, exem og ofnæmi eða bælt ónæmiskerfi.

Myglusveppir eru því afar óæskilegir í miklum mæli, bæði í búðarhúsum og á vinnustöðum. Nokkur dæmi eru um að vinnustöðum eða hluta þeirra hafi verið lokað meðan sveppasýking og orsakir hennar eru fjarlægðar. Í hýbýlum fólks er þetta enn alvarlegra þar sem fólk dvelur lengur á heimilum sínum en annars staðar en gera verður ráð fyrir því að fólk bregðist sjálft við slíku á viðunandi hátt og leiti sér sérfræðiaðstoðar.

Ekki liggur fyrir hvernig íbúðarhúsið að Hafnargötu [ ] er einangrað en kröfur til einangrunar og loftunar þaka og útveggja hafa breyst umtalsvert síðan það var byggt. Mögulegar orsakir í þessu tilfelli, auk of þéttrar utanhússklæðningar geta verið kuldabrúnir og aðrir byggingargallar svo sem ónóg einangrun, leki frá þaki og/eða gluggum, rakamyndun upp um gólf (en undirlag ætti miðað við kröfur undanfarinna áratuga að vera þurr malarpúði niður á frostfrítt), en sökklar eru að sögn kæranda grunnir og frágangur botnplötu ekki sem skyldi enda húsið tæplega 70 ára gamalt. Raki frá botnplötu hefur t.d. þegar skemmt parket og lyft þröskuldum að sögn kæranda. Þá geta lítil lofthæð og ónóg útloftun haft áhrif.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er líklegt að orsakir myglusvepps í Hafnargötu [ ] megi rekja til nokkurra samverkandi þátta. Stærsti þátturinn er þó sennilega of þétt utanhúsklæðning eins og segir í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands frá 22. febrúar 2013 en einnig gæti léleg eða gölluð einangrun átt sinn þátt sem og of lítil útloftun miðað við aðstæður. Þar sem næstum 40 ár eru síðan húsið var klætt og ástand þess og nýting sú sama (þ.e. íbúðarhús) mestan hluta þess tíma má gera ráð fyrir að veggir séu orðnir rakamettaðir og ólíklegt að myglusýking sé aðeins í yfirborði veggjanna. Þegar þannig háttar til nægir ekki að slípa innra yfirborð þeirra til að losna við mygluna.

Yfirfasteignamatsnefnd telur hverfandi líkur á að hægt sé að komast fyrir myglusveppasýkingu í íbúðarhúsinu (mhl. 01-0101) að Hafnargötu [ ] á þessu stigi. Bakhúsið (mhl. 02-0101) er ekki eins illa farið. Loftflæði í holsteininum er líklega betra en í steypunni, sem getur verið bæði kostur og galli auk þess sem það hefur ekki verið nýtt sem íbúðarhús. Í erindi kæranda til yfirfasteignamatsnefndar kemur fram að áætlaður kostnaður við að koma húsnæðinu í íbúðarhæft ástand sé á bilinu 4 – 5 milljónir kr. og telur Þjóðskrá í umsögn sinni um kæruna að sú upphæð sé í raunhæfu samhengi við þá lækkun sem nú þegar hafi verið gerð á fasteignamati eignarinnar, sem væri fullbúin metin á rúmar 15 milljónir kr. Að mati yfirfasteignamatsnefndar má gera ráð fyrir mun hærri upphæð, ef það er þá yfir höfuð hægt að losna við myglusveppina. Gera mætti nánari rannsókn á ástandi byggingarefna og útbreiðslu mygluáhrifa í þeim til að sannreyna hvort sú framkvæmd geti mögulega skilað árangri. Þá þarf að fjarlægja innri klæðningar og innréttingar sem eru ónýtar, rannsaka þátt einangrunar, þakfrágangs, botnplötu, lagna, þ.m.t. skorts á drenlögnum, frárennslis, útloftunar og svo mætti áfram telja.

Skráð matsverð fasteignar skal líkt og áður greinir vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27.gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Áhrif alvarlegrar myglusveppssýkingar eins og hér um ræðir hefur eðli máls samkvæmt afar neikvæð áhrif á sölumöguleika fasteignar og þar með markaðsverð hennar.

Þjóðskrá mat skoðunarstuðul húsanna 0,53 og skoðunarstuðul lóðar 0,93 eftir skoðun matsmanns í mars 2013. Mat yfirfasteignamatsnefndar er að sjálft íbúðarhúsið að Hafnargötu [ ] sé heilsuspillandi og í raun óíbúðarhæft í núverandi ástandi, ef ekki ónýtt, og þar með ósöluhæft. Að mati nefndarinnar er sjálft íbúðarhúsið (mhl. 01-0101) því verðlaust og húsmat þess fyrir árið 2013 réttilegast ákvarðað 0 kr.  Nefndin telur ákvörðun Þjóðskrár Íslands um húsmat bakhússins (mhl. 02-0101) að Hafnargötu [ ] og lóðamat hins vegar réttilega ákvarðað.

Í samræmi við framangreint telur yfirfasteignamatsnefnd fasteignamat Hafnargötu [ ], Reykjanesbæ hæfilega ákvarðað 4.000.000 kr., þar af lóðarmat óbreytt 2.520.000 kr.


 

Úrskurðarorð

Fasteignamat 2013 fyrir Hafnargötu [ ], Reykjanesbæ, fastanúmer [ ], telst hæfilega ákvarðað 4.000.000 kr., þar af lóðarmat óbreytt 2.520.000 kr.

 

 

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

_________________________________            ___________________________________

Ásgeir Jónsson                                                   Hulda Árnadóttir