Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

27.2.2018

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 13. febrúar 2018 í máli nr. 12/2017.
Fasteign: Bræðraborgarstígur […], Reykjavík, fnr. […].
Kæruefni: Gjaldflokkur fasteignar.

Árið 2018, 13. febrúar, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 12/2017 kveðinn upp svohljóðandi

 ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 16. nóvember 2017, kærði […], kt. […], álagningu fasteignaskatts vegna fasteignar hennar að Bræðraborgarstíg […], Reykjavík, fnr. […], fyrir árið 2017.

Með bréfi, dags. 21. nóvember 2017, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Reykjavíkurborg vegna kærunnar. Umbeðin umsögn frá sveitarfélaginu barst með bréfi, dags. 30. nóvember 2017.

Umsögn sveitarfélagsins var send kæranda til kynningar með bréfi, dags. 1. desember 2017.

Engar frekari athugasemdir bárust.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang 15. janúar 2018 og skoðaði eignina í fylgd kæranda og lögmanns hennar auk fulltrúa frá Reykjavíkurborg. Málið var tekið til úrskurðar í kjölfar vettvangsgöngu.

I.              Málavextir

Fasteignin Bræðraborgarstígur […], Reykjavík er fjöleignarhús og skiptist eignin í þrjá eignarhluta samkvæmt þinglýsti eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 2006. Kærandi er eigandi eignarhluta nr. […], fastanúmer […], og er eign kæranda í eignaskiptayfirlýsingu tilgreind í kjallara fjöleignarhússins. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og fasteignaskrá er eign kæranda skráð sem læknastofur og er birt stærð séreignarinnar samtals, 72,4 m2. Fasteign kæranda er nú nýtt sem íbúð og mun svo hafa verið um margra ára skeið. Kærandi keypti eignina með kaupsamningi, dags. 28. janúar 2015, og hefur þar fasta búsetu og hefur haft lögheimili þar síðan 9. mars 2015.

Með álagningarseðli fasteignagjalda fyrir árið 2017, dags. 24. janúar 2017, var fasteignaskattur lagður á fasteign kæranda samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Með bréfi, dags. 20. febrúar 2017, sendi kærandi kröfu til byggingafulltrúans í Reykjavík þess efnis að fasteignaskattur vegna eignarinnar yrði lagður á skv. a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga þar sem eignin væri nýtt sem íbúðarhúsnæði. Einnig gerði kærandi þá kröfu um að fá endurgreiddan oftekinn fasteignaskatt eignarinnar frá 28. febrúar 2015. Kærandi ítrekaði fyrrgreindar kröfu sína til byggingarfulltrúans í Reykjavík með bréfi, dags. 18. september 2017.

Með bréfi, dags. 26. september 2017, var kröfu kæranda hafnað af byggingarfulltrúanum í Reykjavík og var m.a. vísað til þess að fasteign kæranda væri samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi, frá júní 2006, tilgreind og skráð sem læknastofur.

Kærandi ítrekaði kröfu sína með bréfi til byggingafulltrúans í Reykjavík, dags. 4. október 2017, og vísaði til þess að eignin hefði verið nýtt sem íbúðarhúsnæði til margra ára.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun sveitarfélagsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

II.           Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu að álagning fasteignaskatts á fasteign hennar að Bræðraborgarstíg […], Reykjavík, fnr. […], fyrir árið 2017 verði ákvörðuð skv. gjaldflokki a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.

Kærandi vísar til þess að það sé stjórnarskrárvarinn réttur einstaklinga að ráða sér búsetu ásamt því að raunveruleg nýting fasteignar skuli ráða skattlagningu hennar. Þessu megi meðal annars finna stoð í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 85/2006.

Kærandi byggir jafnframt á því að hann hafi keypt eign sína í þeim tilgangi að hafa þar búsetu. Eignin sé í þriggja hæða fjölbýlishúsi í grónu íbúðahverfi og uppfylli allar þær kröfur sem gerðar séu til íveru og dvalar og hafi fasteignin verið byggt samkvæmt þeim lögum og reglum sem þá giltu um byggingu mannvirkja.

Þá bendir kærandi á að þótt eignin hafi á sínum tíma verið skráð sem læknastofur þá breyti það ekki þeirri staðreynd að í dag sé um að ræða íbúðarhúsnæði sem kærandi eigi og búi í. Kærandi byggir á því að hún hafi valið sér að búa í fyrrgreindri íbúð sinni og hafi átt þar lögheimili frá 9. mars 2015. Réttur hennar til að búa í eigninni, ásamt öllum þeim réttindum sem slíkri búsetu fylgi, sé stjórnarskrárvarinn sbr. 4. mgr. 66. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands.

III.        Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Í umsögn Reykjavíkurborgar, dags. 30. nóvember 2017, koma fram sjónarmið sveitarfélagsins vegna málsins.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er bent á að þann 20. júní 2016 hafi, á afgreiðslufundi byggingafulltrúa, verið staðfest notkun umrædds rýmis, eign kæranda, sem atvinnuhúsnæði þegar samþykkt hafi verið leyfi fyrir áður gerðum breytingum, þar sem jarðhæðin var innréttuð sem læknastofur. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá því í júní 2006 sé áðurnefndur eignarhluti kæranda skráður sem læknastofur. Þá sé eignin samkvæmt afsali, dags. 15. mars 2015, tilgreind sem læknastofur og jafnframt tekið fram að kaupanda sé kunnugt um að eignin sé ekki skráð sem íbúð. Að mati Reykjavíkurborgar sætir það furðu að fyrri eigandi eignarinnar, sem hafi á árinu 2006 sótt sérstaklega um að rýmið væri innréttað sem læknastofur votti nú að rýmið hafi verið nýtt sem íbúð allt frá árinu 1996 til 2015. Með hliðsjón af framansögðu sé slík yfirlýsing ekki trúverðug. Telur Reykjavíkurborg ósannað að eignin hafi verið nýtt til íbúðar frá þeim tíma sem haldið sé fram af hálfu kæranda. Hafi eignin verið nýtt til íbúðar hefði eigandi hennar getað óskað eftir því á sínum tíma við byggingafulltrúa að notkun eignarinnar yrði breytt í þá veru, en það hafi ekki verið gert.

IV.         Niðurstaða

Kærandi gerir þá kröfu að fasteignaskattur vegna fasteignar hennar að Bræðraborgarstíg […], Reykjavík, fnr. […], vegna ársins 2017 verði ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, þar sem fasteignin sé nýtt til íbúðar. Vísar kærandi til þess að raunveruleg nýting eignarinnar eigi að ráða skattlagningunni en ekki hvernig skráningu hennar sé háttað.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. 2. gr. laga nr. 140/2005, er fasteignum skipt í þrjá gjaldflokka við álagningu fasteignaskatts. Af fasteignum sem falla undir upptalningu í a-lið ákvæðisins skal skatturinn vera allt að 0,5% af álagningarstofni en samkvæmt b-lið og c-lið allt að 1,32% af öðrum fasteignum. Fasteignir sem falla undir a-lið ákvæðisins eru íbúðir og íbúðarhús ásamt lóðarréttindum, erfðafestulönd í dreifbýli og jarðeignir, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd eru landbúnaði, hesthús, öll hlunnindi og sumarbústaðir ásamt lóðarréttindum. Undir b-lið falla sjúkrastofnanir samkvæmt lögum um heilbrigðisþjónustu, skólar, heimavistir, leikskólar, íþróttahús og bókasöfn. Undir c-lið 3. mgr. 3. gr. falla allar aðrar fasteignir, svo sem iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði, fiskeldismannvirki, veiðihús og mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.

Eignarhluti kæranda er jarðhæð/kjallari í fasteigninni að Bræðraborgarstíg […] sem samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum frá 20. júní 2006 er þriggja hæða fjölbýlishús er skiptist í þrjár einingar. Á jarðhæð/kjallara er gert ráð fyrir læknastofum, á fyrstu og annarri hæð eru íbúðir. Aðgangur að íbúðum á fyrstu og annari hæð er á hlið hússins þar sem gengið er inn frá Bræðraborgarstíg en eignarhluti kæranda er með sérinngangi frá Holtsgötu.

Í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er eign kæranda skráð sem læknastofur. Samkvæmt kaupsamningi, dags. 28. janúar 2015, var eignarhlutinn seldur sem slíkur og var þess getið í kaupsamningi að kaupanda væri kunnugt um að eignin væri ekki skráð sem íbúð. Eignarhluti kæranda er hins vegar innréttaður sem íbúð og hefur kærandi þar fasta búsetu og hefur samkvæmt gögnum málsins haft lögheimili þar síðan 9. mars 2015.

Fyrir liggur að á árinu 2006 var á afgreiðslufundi byggingafulltrúa staðfest notkun umrædds rýmis sem atvinnuhúsnæðis þegar samþykkt var umsókn fyrri eiganda eignarinnar um leyfi fyrir áður gerðum breytingum þar sem jarðhæð fasteignarinnar væri innréttuð sem læknastofur. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir alla húseignina að Bræðraborgarstíg […], frá því í júní 2006, er umræddur eignarhluti kæranda í eigninni skráður sem læknastofur.

Þá liggur jafnframt fyrir í gögnum málsins yfirlýsing fyrri eigenda eignarinnar um að umræddur eignarhluti hafi verið nýttur sem íbúð þann tíma er þau hafi verið eigendur þess eða frá árinu 1996 til ársins 2015 er kærandi keypti húsnæðið. Af gögnum málsins er ekki að sjá að fyrri eigendur hafi óskað eftir því við byggingafulltrúa að notkun eignarhlutans yrði breytt frá læknastofum í íbúðarhúsnæði, þvert á móti var sem fyrr greinir samþykkt beiðni þeirra um að rýmið yrði skráð sem læknastofa árið 2006.

Kærandi byggir á því að fasteign hennar uppfylli öll þau skilyrði sem gilda og gilt hafi um íbúðarhúsnæði. Hvorki í lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga né í reglugerð um fasteignaskatt nr. 1160/2005 er að finna skilgreiningu á því hvaða skilyrði þurfi að vera uppfyllt til þess að húsnæði teljist vera íbúð eða íbúðarhús í skilningi laganna. Í 2. mgr. 92. gr. þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sem felld var úr gildi með byggingarreglugerð nr. 112/2012, er hins vegar að finna svohljóðandi skilgreiningu:

Til þess að vistarvera teljist lögleg íbúð skal þar vera íbúðarherbergi sem sé að minnsta kosti 18 m2 að stærð, baðherbergi og salerni, enda séu rými tengd innbyrðis þannig að ekki þurfi að fara um sameign á milli þeirra. Auk þess viðeigandi geymslurými, þvottaherbergi eða aðgangur að því í sameign.

Í 6.7.3 gr. núgildandi byggingarreglugerðar nr. 112/2012 er að finna skilgreiningu á því hvaða almennu kröfur séu gerðar til íbúða. Þar segir meðal annars:

Íbúð skal hafa að lágmarki eitt íbúðarherbergi sem er a.m.k. 18 m2 að stærð, eldhús og baðherbergi. Öll slík rými innan íbúðar skulu tengd innbyrðis og ekki skal þurfa að fara um sameign á milli rýmanna. Íbúð skal tilheyra geymslurými, þvottaherbergi í séreign eða sameign, ásamt geymslu fyrir barnavagna og hjól.

Í 6.7.3 gr. segir jafnframt:

Hver einstök íbúð skal sérstaklega afmörkuð með gólfi, lofti og veggjum ásamt hurðum og gluggum, sem hver um sig uppfyllir ákvæði reglugerðar þessarar um hljóðvist, eldvarnir og varmaeinangrun. Íbúðir skulu loftræstar skv. ákvæðum reglugerðar þessarar.

Anddyri skal vera í íbúðum nema gengið sé inn í þær úr sameiginlegu lokuðu stigahúsi eða milligangi enda séu kröfur um hljóðvist og eldvarnir uppfylltar á annan fullnægjandi hátt.

Í hverri íbúð skulu vera læsanlegir skápar fyrir geymslu á lyfjum og öðrum efnum hættulegum börnum, reykskynjari og slökkvitæki.

Hverri íbúð skal að jafnaði fylgja hæfilega stór skápur eða geymsla undir nauðsynleg ræstingatæki.

Íbúðum skal fylgja aðstaða til flokkunar og geymslu á sorpi. Hindrunarlaust aðgengi skal vera að flokkunaraðstöðu sorps.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteign kæranda að Bræðraborgarstíg […] í fylgd kæranda og lögmanns hennar auk fulltrúa frá Reykjavíkurborg. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin eða ranglega flokkuð með tilliti til fasteignaskatts. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar á fasteign kæranda leiddi í ljós að fasteign kæranda er innréttuð og nýtt sem íbúðarhúsnæði. Eignarhluti kæranda er á jarðhæð/kjallara þar sem gengið er inn frá Holtsgötu en lítillega niðurgrafinn þar sem hann snýr að Bræðraborgarstíg. Eignarhlutinn er 72,4 m2 að flatarmáli og skiptist í forstofu, eldhús, baðherbergi, stofu og tvö herbergi.

Samkvæmt dómi Hæstaréttar Íslands frá 5. október 2006 í máli nr. 85/2006, skal raunveruleg notkun fasteignar ráða því hvernig hún flokkast með tilliti til fasteignaskatts, en ekki skráð notkun hennar eða samþykki byggingaryfirvalda. Í eldri úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar hefur verið byggt á framangreindum sjónarmiðum, og má þar helst nefna úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 5/2014, 12/2013, 15/2010 og 3/2009, enda liggur fyrir dómafordæmi Hæstaréttar í þá veru.

Með hliðsjón af framangreindu telur yfirfasteignamatsnefnd sýnt að umræddur eignarhluti kæranda sé nýttur sem íbúðarhúsnæði. Með hliðsjón af gögnum málsins og með vísan til áðurnefnds dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 85/2006 telur yfirfasteignamatsnefnd að ákvarða beri fasteignaskatt af fasteign kæranda í samræmi  raunverulega nýtingu eignarinnar.

 

Úrskurðarorð

Álagður fasteignaskattur vegna fasteignar kæranda að Bræðraborgarstígs […], Reykjavík, fnr. […], fyrir árið 2017, skal vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.

 

 

 __________________________________

Hulda Árnadóttir

 ______________________________           ________________________________

Ásgeir Jónsson                                     Björn Jóhannesson