Mál nr. 71/2011

Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 71/2011:

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 8. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 30. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur kærðu synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda á C 17.050.000 kr. Verðmat fasteignarinnar var 110% af skráðu fasteignamati, eða 18.755.000 kr. Staða áhvílandi lána var 24.671.097 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur fasteignar að D, sem metin er í fasteignamati að fjárhæð 18.950.000 kr., en áhvílandi lán á þeirri íbúð voru 9.378.294 kr. Í endurútreikningnum kemur einnig fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar X sem metin er á 3.640.000 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 15. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 27. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 29. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála bárust frekari athugasemdir frá kærendum þann 11. júlí 2011 og 8. ágúst 2011.

III. Sjónarmið kærenda

Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Kærendur byggja kröfu sína um lækkun áhvílandi láns á þeim rökum að þegar lánið hafi verið tekið hafi horfur verið á að verðbólgan yrði stöðug. Kærendur telja að í kjölfar hruns bankanna vegna græðgi forystumanna þeirra og skorts á eftirliti af hálfu Fjármálaeftirlitsins, hafi verðbólgan hækkað mikið. Þá segja kærendur að lán sem þau hafi tekið vegna kaupa á íbúðinni að C hafi hækkað úr 18,4 milljónum króna í 25,6 milljónir, en um 700.000 kr. séu nú í vanskilum af því láni. Auk þess segjast kærendur skulda fyrirtækinu Z tæpar 1,7 milljónir króna vegna kaupa á íbúðinni að C, en upphaflega hafi sú skuld verið 1,4 milljónir króna. Þá benda kærendur einnig á að lán sem þau hafi tekið vegna kaupa á íbúð að D hafi upphaflega verið 7 milljónir en sé núna 9,5 milljónir króna. Þá telja kærendur að íbúðaverð hafi lækkað um 15–20% sem bitni eingöngu á íbúðaeigendum og því ættu íbúðalán að lækka niður í upphaflega lánsfjárhæð.

Í bréfi til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 8. ágúst 2011, gera kærendur athugasemdir við að nefndin hafi óskað eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs, en þar sem umsókn þeirra hafi verið synjað telja kærendur afstöðu Íbúðalánasjóðs liggja fyrir. Kærendur óska því eftir því að úrskurðarnefndin taki sjálfstæða afstöðu í máli þeirra, en þau telja kröfu sína réttmæta.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að samkvæmt niðurstöðu útreikninga vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfalli af verðmæti fasteigna séu íbúðalán umfram 110% af fasteignamati íbúðar að C 5.916.097 kr. Mun hærri aðfararhæf eign með veðrými hafi verið í eign kærenda, íbúð að D en veðrými fasteignarinnar miðað við skráð fasteignamat sé 9.571.706 kr. Að auki sé skráð eign bifreiðar í skattframtali kærenda 3.640.000 kr.

V. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna. Við málsmeðferð kærunnar hefur verið óskað eftir afstöðu kærenda sem og kærða til kæruefnisins.

Í máli þessu er deilt um hvort aðfararhæfar eignir í eigu kærenda eigi að koma til frádráttar niðurfærslu á áhvílandi íbúðalánum þeirra og hafa kærendur óskað þess að mál þeirra verði endurskoðað. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þar sem kærða er veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur kemur meðal annars fram að lækkun sé háð því skilyrði að lántaki eða maki hans eigi ekki aðrar aðfararhæfar eignir með veðrými sem svari að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfur. Sama regla kemur fram í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir, nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðir og bankainnstæður. Í málinu liggur fyrir að auk fasteignar sinnar að D, eru kærendur eigendur bifreiðar og fasteignar að C. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur samkvæmt framangreindum reglum en með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi.

Samkvæmt gögnum málsins eru eignir kærenda samkvæmt framansögðu hærri en sem nemur mismuni á áhvílandi veðláni og verðmati fasteignarinnar miðað við 110% mat hennar. Þá er ekki að finna í fyrrgreindum reglum neinar undanþágur sem gætu átt við í þeim tilvikum þegar sérstaklega stendur á hjá umsækjendum. Þá má ráða af lögskýringargögnum við setningu laga nr. 29/2011 að beinlínis hafi verið ákveðið að víkja frá reglum um svokallað lágmarksveðrými eða lágmarksfjárhæð sem líta mætti fram hjá við ákvörðun um niðurfærslu lána. Af þessu leiðir að allar eignir umsækjenda koma til frádráttar við ákvörðun um niðurfærslu, svo fremi sem þær teljist aðfararhæfar í skilningi 2. mgr. 1. gr. laganna.

Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 30. maí 2011, er tekið fram að kærendur hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um niðurfærslu lána A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal