Mál nr. 6/2002
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
í málinu nr. 6/2002
Upphaf leigusamnings, ástand hins leigða við afhendingu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. júlí 2002, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B , hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 29. júlí 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 7. ágúst 2002 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Í apríl 2002 tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 44 í Y, með ótímabundnum, munnlegum leigusamningi. Var leiga ákveðin 100.000 krónur á mánuði. Í málinu liggur ennfremur fyrir óundirritaður leigusamningur. Ágreiningur er um frá hvaða tíma greiða beri leigu.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að álitsbeiðanda beri aðeins að greiða leigu frá 26. maí 2002.
Í álitsbeiðni kemur fram að 14. apríl 2002 hafi gagnaðili hringt í álitsbeiðanda og boðið honum íbúð til leigu en álitsbeiðandi var búsettur í Danmörku. Segist álitsbeiðandi hafa fengið umboðsmann sinn, C, til að líta á íbúðina og taka af henni myndir. Hefði hann talið þörf á að lagfæra ýmislegt sem komið hafi fram á umræddum myndum. Í kjölfar samtala álitsbeiðanda og gagnaðila hafi síðan komist á munnlegt samkomulag um að álitsbeiðandi tæki íbúðina á leigu og leiguupphæð yrði rétt innan við 100.000 krónur á mánuði.
Álitsbeiðandi segir einnig að í ljósi upplýsinga um ástand íbúðarinnar hafi hann mælst til að hún yrði máluð, en engin svör hafi fengist frá gagnaðila.
Í álitsbeiðni greinir ennfremur að umboðsmaður hans hafi gengið á fund gagnaðila til að ganga frá skriflegum leigusamningi varðandi íbúðina. Hafi hann einnig haft undir höndum ávísun sem nam mánaðar leigu og hafi álitsbeiðandi talið upphaf leigutíma vera 1. maí eins og um hefði verið rætt. Á þeim tíma hafi hins vegar staðið yfir framkvæmdir í íbúðinni og hafi gagnaðili tjáð umboðsmanni álitsbeiðanda að hans vilji stæði til að leigusamningur yrði ekki gerður frá 1. maí, heldur þegar álitsbeiðandi kæmi til landsins. Hafi álitsbeiðandi skilið þau orð gagnaðila svo að leigutímabilið myndi hefjast er íbúðin hefði verið standsett og einnig segir álitsbeiðandi gagnaðila hafa viðhaft þau orð að fólk ætti ekki að greiða fyrr en það væri flutt inn.
Samkvæmt álitsbeiðni kom álitsbeiðandi til landsins 11. maí 2002 og segist hann hafa skoðað íbúðina með gagnaðila daginn eftir. Segir álitsbeiðandi að þá hafi staðið yfir umfangsmiklar framkvæmdir í íbúðinni, svo sem málningarvinna, sprunguviðgerðir, parketlagning og endurnýjun hreinlætistækja á baði. Dagana á eftir hafi aðilar verið í símasambandi og hist í íbúðinni 16. maí, en þá hafi framkvæmdum ekki verið lokið. Þann 22. sama mánaðar segist álitsbeiðandi byrjað að flytja inn og þrífa, þrátt fyrir að ekki hafi verið lokið við að leggja parket. Þeim framkvæmdum hafi ekki lokið fyrr en 26. maí og þá fyrst hafi hann endanlega getað flutt í íbúðina.
Álitsbeiðandi segir gagnaðila ekki hafa viljað ganga frá skriflegum samningi vegna ágreinings um leigugreiðslu fyrir maí mánuð, sem hann hafi talið álitsbeiðanda eiga að greiða að fullu. Álitsbeiðandi telur hins vegar að tímasetningu samningsins hafi verið hnikað þegar gagnaðili tjáði umboðsmanni álitsbeiðanda að ekki væri hægt að gera samning þegar hann hafi komið með fyrstu greiðslu. Ennfremur hafi ekki verið hægt að búa í íbúðinni, enda hafi staðið yfir endurbætur á húsnæðinu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að óumdeilt sé að leigusamningur hafi tekist með aðilum í símtölum á meðan álitsbeiðandi var búsettur í Danmörku og samið hafi verið um að leigutími skyldi hefjast 1. maí 2002. Nánast strax eftir að álitsbeiðandi hafi flutt inn í íbúðina hafi hann fengið í hendurnar uppkast að leigusamningi. Þar hafi komið fram það sem aðilar hafi samið um í símtölum sín á milli og telur gagnaðili uppkastið vera í samræmi við ákvæði 6. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Segir gagnaðili að liðnir séu tveir mánuðir frá því að álitsbeiðandi hafi fengið uppkastið í hendur og ekkert bóli á viðbrögðum hans við þeim. Gagnaðili mótmælir þeim skilningi álitsbeðanda að hann hafi neitað að gera leigusamning frá 1. maí og segir gerð leigusamnings aldrei hafa borið á góma í samtölum við umboðsmann álitsbeiðanda við greiðslu leigu fyrir maí mánuð.
Gagnaðili heldur því fram að hann hafi ráðist í viðamiklar framkvæmdir til endurbóta á hinu leigða eftir að leigusamningur komst á í apríl 2002 og hafi þær verið fjórþættar. Í fyrsta lagi þrif á íbúðinni, í öðru lagi viðgerðir á götum í veggjum eftir skrúfur og málning, í þriðja lagi endurnýjun hreinlætistækja og flísalagnir á baðherberg og í fjórða lagi lagfæringar á parketi. Þremur þáttum af fjórum hafi að mestu verið lokið fyrir 1. maí, þ.e. öllum að undanskildum framkvæmdum við hreinlætistæki á gestasalerni og viðgerðum á parketi. Hvað varðar parketlagningu segir gagnaðili að undir lok ársins 1998 hafi lekið vatn á parket í borðstofu og hafi tjónið verið bótaskylt af hálfu tryggingafélags. Ekki hafi verið ráðist í endurnýjun á parketinu fyrr, en gagnaðili hafi ákveðið að ráðast í þær framkvæmdir til að glata ekki bótagreiðslum tryggingafélagsins vegna tómlætis. Segir gagnaðili parketið hafa komið á sama tíma og gámur með búslóð álitsbeiðanda, þ.e. 22. maí og vinnu við lagningu þess hafi lokið 25. þess mánaðar. Segir gagnaðili að verkið hafa verið unnið með samþykki álitsbeiðanda og álitsbeiðandi ekki minnst á að það væri honum til ama. Mótmælir gagnaðili því fullyrðingum álitsbeiðanda um að ekki hafi verið hægt að flytja í húsnæðið vegna viðgerðar á parketi.
Gagnaðili heldur því fram að íbúðin hafi verið tilbúin til leigu þann 1. maí 2002. Af þeim sökum telur gagnaðili álitsbeiðanda bera að greiða leigu fyrir maí mánuð.
III. Forsendur
Kærunefnd tekur fram að niðurstaða málsins veltur að verulegu leyti á sönnun á fullyrðingum aðila en þær eru í verulegum atriðum ósamhljóða. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni í 85. gr. laga nr. 36/1994, en mun kærunefnd mun engu að síður taka afstöðu til málsins á grundvelli framlagðra gagna.
Í málinu er óumdeilt að munnlegur leigusamningur stofnaðist á milli aðila í apríl 2002 og hljóðaði samkomulag þeirra og samkvæmt því var upphaf leigutíma 1. maí 2002. Gegn mótmælum gagnaðila þykir álitsbeiðandi ekki hafa sýnt fram á að leigusamningum hafi verið breytt og að ákveðinn hafi verið annar upphafstími leigu eins og álitsbeiðandi hefur haldið fram.
Í 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, segir að öll ákvæði laganna gildi um réttarsamband aðila ef þeir vanrækt að gera skriflegan leigusamning.
Um ástand hins leigða við afhendingu er fjallað í 14. gr. laganna, en þar segir að leiguhúsnæði skuli, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Ennfremur segir að hreinlætistæki skuli vera í lagi við afhendingu. Af ákvæðinu má einnig leiða þá reglu að við afhendingu skuli vera lokið öllum verulegum framkvæmdum á vegum leigusala. Í málinu er óumdeilt að tvær meiriháttar viðgerðir áttu sér stað á húsnæðinu eftir það tímamark sem afhending átti að fara fram samkvæmt leigusamningi, þ.e. 1. maí 2002. Annars vegar viðgerð á hreinlætistækjum á salerni sem fór fram 3. og 10. maí, og hins vegar viðgerð á parketi er fór fram 23. til 25. sama mánaðar. Það er því álit kærunefndar að hið leigða hafi ekki verið í því ástandi sem leigusamningur greinir þegar afhending átti að fara fram.
Í málinu liggur fyrir að álitsbeiðandi flutti ekki inn í húsnæðið á þeim tíma er það skyldi afhent vegna lagfæringa á vegum gagnaðila. Viðurkennir gagnaðili að viðgerð á parketi hafi farið fram 23. til 25. maí og kveðst álitsbeiðandi hafa flutt búslóð sína í húsnæði daginn eftir. Telst hann þar með hafa tekið við húsnæðinu. Það er því álit kærunefndar að í ljósi dráttar gagnaðila á því að afhenda húsnæðið í samræmi við leigusamning og ákvæði húsaleigulaga beri álitsbeiðanda aðeins að greiða frá þeim tíma sem hann fékk húsnæðið afhent til fullra nota.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða leigu frá 26. maí 2002.
Reykjavík 7. ágúst 2002
Valtýr Sigurðsson
Lúðvík Emil Kaaber
Benedikt Bogason