Mál nr. 4/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 4/1996

Uppsögn, uppsagnarfrestur. Rétturskyldmenna til búsetu eftir andlát leigjanda.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 10. apríl 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 10 C, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings hans við Félagsmálastofnun B, hér eftir nefnd gagnaðili, um framkvæmd leigusamnings, dags. 20. október 1993.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. maí. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 4. júní 1996, hefur borist kærunefnd. Með bréfi, dags. 25. júní, var gagnaðili beðinn um frekari skýringar en þær hafa ekki borist. Á fundi kærunefndar þann 23. júlí var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 20. október 1993, tók móðir álitsbeiðanda á leigu íbúð í eigu gagnaðila á 3. hæðað X nr. 10 C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning, frá 1. nóvember 1993. Álitsbeiðandi flutti fljótlega inn í íbúðina ásamt dóttur sinni. Faðir álitsbeiðanda lést haustið 1993 og móðir hans í september 1995.

Með bréfi, dags. 30. janúar 1996, sagði gagnaðili álitsbeiðanda upp húsnæðinu frá og með 1. júní 1996. Í bréfinu kemur fram að eftir andlát móður álitsbeiðanda hafi álitsbeiðandi óskað eftir að fá að vera í íbúðinni fram á vorið 1996. Fallist hafi verið á þá beiðni munnlega. Nú sé það hins vegar ítrekað að ekki geti orðið um áframhaldandi búsetu álitsbeiðanda að ræða í íbúðinni og "reiknað með að íbúð B, að X nr. 10C, verði laus fyrir aðra leigjendur sem fyrst og ekki síðar en 1. júní 1996." Álitsbeiðandi mótmælti þessari uppsögn með bréfi, dags. 5. febrúar 1996.

Álitsbeiðandi dregur uppsögn gagnaðila á umræddum leigusamningi í efa, þar sem uppsögnin er órökstudd og ekki sýnt fram á að álitsbeiðandi hafi gerst brotlegur gagnvart ákvæðum samningsins. Telur álitsbeiðandi að ekki þurfi að rýma íbúðina fyrr en í fyrsta lagi 1. ágúst 1996, þar sem um 6 mánaða uppsagnarfrest sé að ræða samkvæmt samningnum. Ennfremur telur álitsbeiðandi að honum hafi verið heimilt að búa í íbúðinni, þar sem fram kemur í 12. gr. samningsins að leigjandi geti heimilað nákomnu skyldmenni búsetu án samþykkis leigusala. Jafnframt að við andlát leigjanda geti skyldmenni tekið við leigusamningi.

Álitsbeiðandi bendir á að í 3. gr. samningsins sé getið fardaga, 1. júní og 1. október. Telur álitsbeiðandi því að uppsagnarbréfið taki ekki gildi fyrr en 1. júní 1996 ogþví beri ekki að rýma íbúðina fyrr en 1. desember 1996 eða 6 mánuðum eftir næsta fardaga eftir dagsetningu uppsagnarbréfsins.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

1. Að uppsögn leiguíbúðarinnar verði talin ólögmæt.

2. Að viðurkenndur verði 6 mánaða uppsagnarfrestur.

3. Að framleiguréttur verði viðurkenndur.

4. Að viðurkennt verði að uppsagnarfresturinn byrji ekki að líða fyrr en á næsta fardaga eftir dagsetningu uppsagnarbréfsins.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að álitsbeiðandi hafi flutt inn í umrædda íbúð án heimildar leigusala. Gagnaðili telur uppsögnina þann 30. janúar sl. gilda og hafi álitsbeiðandi átt að vera búinn að rýma íbúðina fyrir 1. júní sl. Af hálfu gagnaðila hefur ekki verið hafður uppi frekari rökstuðningur gegn sjónarmiðum álitsbeiðanda, þrátt fyrir óskir kærunefndar.

III. Forsendur.

Samkvæmt 12. gr. leigusamningsins er leigjanda óheimilt að framleigja eða framselja leigurétt sinn að hluta eða öllu án samþykkis leigusala. Samkvæmt samningnum telst það þó ekki framsal á leigurétti þó svo leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér og fjölskyldu sinni. Ennfremur kemur fram í 12. gr., að andist leigjandi, þá sé maka hans, skyldmennum eða venslamönnum, sem bjuggu í húsnæðinu, heimilt að taka við leigumálanum með réttindum og skyldum, nema leigusali færi gegn því gildar ástæður. Álitsbeiðandi er sonur leigjanda og því ljóst að honum og dóttur hans var heimilt að búa í íbúðinni án samþykkis gagnaðila. Ekki verður séð af gögnum málsins að gagnaðili hafi fært fram gildar ástæður fyrir því að álitsbeiðanda og dóttur hans sé ekki heimilt að búa í íbúðinni.

Samkvæmt 3. gr. leigusamningsins er uppsagnarfrestur af hálfu leigusala 3 mánuðir fyrsta árið en 6 mánuðir eftir 1-5 ára samfellda leigu. Leigusamningurinn var undirritaður þann 20. október 1993. Þegar samningnum var sagt upp var því í gildi 6 mánaða uppsagnarfrestur. Samkvæmt 3. gr. samningsins skal ætíð miða uppsögn við næsta fardaga og eru þeir 1. júní og 1. október ár hvert. Að þessu virtu verður fallist á það með álitsbeiðanda að uppsögn hins leigða taki gildi 1. desember 1996.

IV. Niðurstaða.

Samkvæmt ákvæðum leigusamnings um fasteignina X nr. 10 C, tók álitsbeiðandi við réttindum og skyldum fyrri leigjanda við andlát hans.

Uppsagnarfestur samningsins telst 6 mánuðir frá 1. júní 1996 og tekur því gildi 1. desember 1996.

Reykjavík, 23. júlí 1996.

Valtýr Sigurðsson

Haraldur Jónasson

Benedikt Bogason