Mál nr. 24/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 24/1997
Ákvarðanataka, kostnaðarskipting, svalir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 8. apríl 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 70, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið að X nr. 62-70, hér eftir nefnt gagnaðili, um framkvæmdir við svalir hússins.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. apríl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 21. apríl, var lögð fram á fundi kærunefndar 7. maí og á fundi nefndarinnar 20. júní voru lagðar fram teikningar sem kærunefnd hafði óskað eftir. Þá hafði kærunefnd gengið á vettvang. Málið var rætt á fundi nefndarinnar 27. júní og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið nr. 62-70 við X, er með fimm stigahúsum, samtals fjörutíu íbúðum, þar af tíu á jarðhæð. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð stigahúss nr. 70.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að aukakostnaður vegna skjólveggja á svalir eigi að greiðast af þeim íbúðareigendum einum sem hafa svalir.
Samkvæmt ástandskönnun frá því í apríl 1996 kom í ljós að viðamiklar viðgerðir þurftu að fara fram á húsinu X nr. 62-70. Gert var ráð fyrir að 50-80% svalagólfa og handriða yrðu brotin niður og endursteypt, auk þess sem klæðning á suðurhlið hússins yrði fjarlægð og ný sett í hennar stað.
Á húsfundi 15. janúar 1997 voru þessar framkvæmdir til umræðu. Undir dagskrárliðnum önnur mál var sú hugmynd reifuð að koma fyrir skjólveggjum á svalir í tengslum við framkvæmdirnar. Þar sem áhugi reyndist vera fyrir þessu var boðað til fundar 20. s.m. um þá hugmynd sérstaklega. Á þeim fundi var samþykkt með 84% atkvæða gegn 6% að setja skjólveggi í hliðar svalanna. Ekki lágu þá fyrir teikningar að endanlegri gerð veggjanna eða kostnaður vegna þeirra. Á fundinum komu fram athugasemdir frá eigendum jarðhæða um að þeim bæri ekki að taka þátt í þessum kostnaði, þar sem þeir hefðu ekki svalir. Stjórn húsfélagsins vann áfram í málinu samkvæmt bókunum af stjórnarfundum. Þann 7. apríl var haldinn húsfundur og var á dagskrá fundarins m.a. ákvarðanataka um hvort settir skyldu upp skjólveggir í hliðar svalanna á suðurhlið hússins eða hvort haldið yrði upphaflegri áætlun um viðgerð á þeim handriðum sem fyrir voru. Á fundinum var samþykkt með 78% atkvæða að stjórn hússins hefði fullt umboð til að taka ákvörðun um hvort skjólveggir yrðu settir upp miðað við þær forsendur að kostnaður yrði í samræmi við fyrri samþykktir, þ.e. 30-40 þúsund krónur á svalir.
Álitsbeiðandi bendir á að hann búi á jarðhæð og hafi engar svalir. Telur hann að sá kostnaðarauki sem verði af því að byggja umrædda skjólveggi eigi að greiðast af þeim einum sem hafi svalir, enda verði að telja þær hluta af íbúðum á efri hæðum hússins. Í kynningu vegna skjólveggjanna hafi verið talað um að kostnaður gæti orðið á bilinu kr. 2.500.000 til 2.800.000. Á móti kæmi hins vegar sparnaður sem næmi kr. 1.500.000. Stafaði hann af því að þá þyrfti ekki að klæða svalirnar að innan og gera við þau handrið sem fyrir væru. Kostnaðaraukinn vegna skjólveggjanna næmi því um kr. 1.000.000 til 1.300.000 og bæri að skipta á milli þeirra íbúðareigenda einna sem hefðu svalir.
Af hálfu gagnaðila er á því byggt að umræddir skjólveggir eigi að koma í stað þeirra handriða sem fyrir væru í hliðum svalanna. Ákvarðanir þessa efnis hafi verið teknar á löglega boðuðum fundum og samþykktar með miklum meirihluta atkvæða. Á móti kostnaði vegna skjólveggjanna komi umtalsverður sparnaður, sem felist í því að ekki þurfi að klæða inn á svalirnar og viðgerð á gömlu handriðunum falli niður. Áætlaður sparnaður nemi um 1,5 milljónir króna. Ættu íbúar jarðhæða með réttu að greiða sinn hluta í þeim sparnaði til baka yrði niðurstaðan sú að eigendur íbúða með svölum ættu einar að bera kostnað vegna skjólveggjanna.
Gagnaðili hafi kynnt íbúðareigendum áætlaðan kostnað vegna skjólveggjanna með því að deila honum niður á 30 svalir í stað þess að nota hlutfallstölur allra íbúða, þannig að engum kæmi á óvart hver kostnaðurinn yrði, ef til þess kæmi að íbúðir á jarðhæð tækju ekki þátt í kostnaðinum.
Gagnaðli telur að skv. 4. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé um sameign að ræða og beri að skoða skjólveggina á sama hátt og svalahandriðin. Því eigi allir eigendur að taka þátt í kostnaði vegna þeirra samkvæmt hlutfallstölu.
III. Forsendur.
Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Þá liggja fyrir nefndinni teikningar af fyrirhuguðum breytingum á svölum auk ítarlegra fundargerða húsfélagsins, bæði af stjórnarfundum og húsfundum.
Fyrirkomulag svala hússins er nú með þeim hætti að göflum þeirra til hvorrar hliðar er lokað með málmgrind, sem tengist svalahandriði úr málmi ofan á svalavegg. Í ástandslýsingu þeirri sem áður var reifuð, frá því í apríl 1996, kemur fram að nauðsynlegt sé að endurnýja handriðsgrindur og setja í stað þeirra galvanhúðað járn. Samkvæmt teikningum og fyrirliggjandi samþykktum húsfélagsins er hins vegar ráðgert að breyta svölunum á þann hátt að í stað málmgrindanna í hliðum svalanna skuli settir skjólveggir sem nái frá svalagólfi og upp í næstu svalir fyrir ofan. Óumdeilt er að af þessari breytingu leiðir aukakostnað sem gerð skjólveggja á svalir hefur í för með sér, umfram viðhaldsaðgerðir. Það er álit kærunefndar að sannanlegur aukakostnaður vegna þessa falli á þá eigendur eina sem eiga svalir, enda eru þær fyrst og fremst gerðar til hagsbóta fyrir þá, til að mynda meira skjól á svölunum.
Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kostnaður við viðhald á séreignahlutum svala er sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Ytri byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga. Framtíðarviðhaldskostnaður á þeim hlutum svalanna sem falla undir sameign er á sama hátt sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tl. 43. gr. laganna.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að sannanlegur aukakostnaður vegna skjólveggja á svalir eigi að greiðast af þeim íbúðareigendum einum sem hafa svalir.
Reykjavík, 24. júlí 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson