Mál nr. 8/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 8/1998
Ráðstöfun eignarhluta: Sala íbúðar til stéttarfélags.
I. Málsmeðferð.
Með bréfi, dags. 23. janúar 1998, beindi A, X nr. 23, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 23, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. febrúar 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 6. mars 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 11. mars 1998 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 23, var byggt um 1960. Í húsinu eru 63 íbúðir. Ágreiningur er vegna sölu íbúðar í húsinu til stéttarfélags.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að samþykki annarra sameiganda þurfi við sölu íbúðar í húsinu til stéttarfélags vegna þess að hún sé leigð út sem orlofsíbúð.
Í álitsbeiðni kemur að ein íbúð í húsinu hafi verið seld til stéttarfélags úti á landi og sé íbúðin leigð út sem orlofsíbúð. Álitsbeiðandi telji að við slíka breytingu á íbúðarhúsnæði í orlofsíbúð, þurfi samþykki annarra íbúðareigenda, því óhjákvæmilegt sé að við slíka breytingu á séreign verði meiri ónæði og röskun í húsinu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að stjórn húsfélagsins telji að öllum eigendum fasteigna og/eða lausafjár sé heimilt að selja eigur sínar svo fremi sem þeir séu löglegir og réttir eigendur og því þurfi ekki samþykki húsfélags né annarra við söluna.
III. Forsendur.
Í 20. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um rétt eiganda til að ráðstafa eign sinni í fjöleignarhúsi. Meginreglan er sú að eigandi eignar í fjöleignarhúsi hefur sama rétt til að selja eign sína eins og eigandi fasteignar hefur almennt að lögum, sbr. 2. mgr. 20. gr. Hins vegar kann þó að leiða af ákvæðum laga um félagslegt íbúðarhúsnæði, öðrum sérlögum og eins af kvöðum í þinglýstum heimildum um eignina eða húsið, takmarkanir á ráðstöfunarrétti eiganda, sbr. 4. mgr. 20. gr.
Ekki verður séð af gögnum málsins að slíkar takmarkanir hvíli á eigninni.
Í 27. gr. fjöleignarhúsalaganna eru reglur sem lúta að breytingum á hagnýtingu séreignar. Í greinargerð með 27. gr. laganna kemur fram að um nýmæli sé að ræða og taki ákvæðið á atriðum, sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Sé einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Í 1. mgr. 27. gr. laganna kemur fram að sé breyting á hagnýtingu séreignar veruleg þurfi samþykki allra eigenda hússins, sbr. einnig 5. tl. A-liðar 41. gr. laganna. Samkvæmt 3. mgr. 27. gr. er samþykki einfalds meirihluta miðaða við fjölda og eignarhluta nægjanlegt ef breytingin telst ekki veruleg, sbr. einnig 3. tl. C-liðar 41. gr. laganna.
Kærunefnd telur að sala á íbúð í húsinu til stéttarfélags sé ekki út af fyrir sig breyting á hagnýtingu séreignar þannig að ákvæði 27. gr. eigi við enda verður íbúðin áfram notuð til íbúðar en ekki til atvinnurekstrar. Gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnotahafi hins vegar sekur um brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða öðrum getur húsfélagið með ákvörðun, skv. 6. tl. B-liðar 41. gr. lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn, sbr. 55. gr. laganna. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda í málinu.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að ekki þurfi samþykki annarra eigenda í húsinu við sölu íbúðar til stéttarfélags.
Reykjavík, 1. apríl 1998.