Mál nr. 8/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 8/2009

Lögmæti framkvæmda á ytra byrði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. mars 2009, beindi Húseigendafélagið, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20.–30. mars 2009, athugasemdir gagnaðila, dags. 16. apríl 2009, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. apríl 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 19. maí 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 1 sem byggt var 1924. Álitsbeiðandi er eigandi 1. hæðar en gagnaðili er eigandi 2. hæðar. Ágreiningur er um framkvæmdir á ytra byrði.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að framkvæmdir á vegum gagnaðila, þ.e. málun og skreyting ytra byrðis húss og á steypta veggi á lóð, séu ólögmætar.
2. Að gagnaðila sé skylt að koma ytra byrði húss í fyrra horf á eigin kostnað.

Í álitsbeiðni kemur fram að á vormánuðum 2008 hafi gagnaðili hafið einhliða að myndskreyta ytra byrði húss og grindverk lóðar án samþykkis álitsbeiðanda. Byggingarfulltrúanum í R hafi verið tilkynnt um málið 18. ágúst 2008 og hafi það verið þar til meðferðar án viðunandi árangurs. Framkvæmdin sé að öllu leyti í andstöðu við ákvæði 30., 36. og 39.–40. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eins og að henni hafi verið staðið. Ljóst sé að samþykki álitsbeiðanda þurfi fyrir slíkum framkvæmdum sem fram hafi farið. Ekkert samráð hafi verið haft við álitsbeiðanda. Sé gagnaðila því skylt að mála yfir skreytingar á ytra byrði húss í samræmi við fyrra útlit þess á eigin kostnað.

Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila bréf 10. desember 2008 þar sem farið var fram á upplýsingar um fyrirætlanir á lóð, stöðvun framkvæmda er lutu að skreytingu ytra byrðis hússins og handahófsmálun auk þess sem krafist hafi verið að húsinu yrði komið í samt horf. Þá hafi af gefnu tilefni verið skorað á gagnaðila að fara að lögum og taka upp betri samskipta- og sambýlishætti. Gagnaðili telji sér hins vegar heimilt að mála húsið með þeim hætti sem hafi verið gert. Ágreiningsefnið hafi ekki verið ráðið til lykta á húsfundi en ljóst sé að slíkt muni engan árangur bera. Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að athuga skuli að gagnaðili sem sé rithöfundur fari um víðan völl í athugasemdum, andsvörum og áskökunum þegar komi að álitsbeiðanda og málefnum hússins, þar sé iðulega farið með rangt mál þótt hnyttið sé. Ásakanir gagnaðila á hendur álitsbeiðanda séu þar með ólíkindum og eigi sér ekki við nein skynsamleg rök að styðjast.

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram mál aðila sé komið fyrir umboðsmann Alþingis en ekki er nánar tilgreint að hverju það lýtur.

Hvað varðar þetta tiltekna ágreiningsmál er gagnaðili ekki sammála því að framkvæmdir þær sem hann hafi gert á ytra byrði húss og steyptum veggjum hafi verið til hins verra, heldur telur þær aðgerðir sínar hafa verið til bóta. Bendir gagnaðili á að hann hafi í einu og öllu farið eftir lögum um fjöleignarhús þar til síðasta vor er undantekning varð á og hann þreif lóðina án samráðs við álitsbeiðanda, þrátt fyrir að ruslið hafi verið eftir álitsbeiðanda. Auk þess að hirða rusl, eyða gróðri og fleira þá hafi gagnaðili að endingu málað einfalt verk á vegg og merkt húsið og um 15% garðveggs, allt án leyfis. Bendir gagnaðili þó á að álitsbeiðandi hafi ekki verið krafinn um greiðslu, hvorki fyrir förgun sorps hans, efni eða vinnu. Gagnaðili skilji ekki af hverju álitsbeiðandi krefjist þess að öllu verði komið í samt horf því það sé augljóslega til hins verra.

Jafnframt mótmælir gagnaðili því sem fram kemur í bréfi til byggingarfulltrúans í R frá Húseigendafélaginu f.h. álitsbeiðanda og kveður fullyrðingar í því rangar og ósannar.

Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi vitað fjórum mánuðum áður en hann hafi keypt 35% eignarinnar að gagnaðili aftæki með öllu að hús, dyr, gluggar og garðveggur yrði málað einlitt hvítt. Gagnaðili upplýsir að hann muni ekki mála yfir verkin sem séu á ytra byrði og vegg.

Þá reifar gagnaðili sögu og deilur aðila gegnum árin í ítarlegu máli sem nefndin telur þessu ágreiningsefni óviðkomandi og því ekki tilefni til að rekja hér.

Að lokum minnir gagnaðili á að hann eigi 65,11% og álitsbeiðandi 34,89% samkvæmt nýjustu mælingum en þegar álitsbeiðandi innheimti af sér þá eigi gagnaðili 66,67% og álitsbeiðandi 33,33%.

Í athugasemdum reifar gagnaðili frekar önnur þrætumál sem óþarft er að útlista hér.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er meðal annars ítrekað að ekki hafi verið leitað samþykkis hans fyrir róttækum útlitsbreytingum og bent á að gagnaðili hafi ekki lagt fram nein haldbær rök fyrir því að heimilt hafi verið að ráðast í slíkar framkvæmdir án samþykkis meðeiganda, þvert á móti.

III. Forsendur

Samkvæmt 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. 6. gr. laganna, telst allt ytra byrði húss, þak og gaflar í sameign allra eigenda fjöleignarhússins. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna skulu allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum varðandi sameignina, bæði innan hús og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur með því ákvæði er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur. Eftir því sem ráða má af gögnum málsins gerði gagnaðili tilteknar framkvæmdir á sameign, þ.e. málun á ytra byrði og steyptum vegg, án samþykkis meðeiganda. Af hálfu álitsbeiðanda er farið fram á að framkvæmdir gagnaðila verði taldar ólögmætar og að gagnaðila verði gert að koma ytri byrði húss í fyrra horf á eigin kostnað.

Kærunefnd telur sýnt að framkvæmdir þessar bar að fjalla um á sameiginlegum fundi, sbr. 37. gr. Það var ekki gert. Þá er ekki fullnægt ákvæðum 38. gr. laganna, þar sem ekkert bendir til þess að samvinna hafi verið um málið. Að þessu virtu voru framkvæmdir þessar ólögmætar og ber því að fallast á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að framkvæmdir á vegum gagnaðila, þ.e. málun og skreyting ytra byrðis húss og á steypta veggi á lóð, séu ólögmætar og að gagnaðila beri að koma húsinu í fyrra horf á eigin kostnað.

Reykjavík, 19. maí 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason