Mál nr. 1/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 1/2008

Ákvörðunartaka: Teikningar, eignaskiptayfirlýsing.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. janúar 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðilans B, dags. 25. febrúar 2008, athugasemdir E, f.h. álitsbeiðanda, F og sína eigin, dags. 2. mars 2008, athugasemdir gagnaðilans B, dags. 7. mars 2008, og viðbótarathugasemdir E, f.h. álitsbeiðanda, dags. 13. mars 2008 og 25. mars 2008, lagðar fyrir nefndina. Aðrir gagnaðilar létu ekki málið til sín taka.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 2. júní 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða verslunar- og íbúðarhúsið X nr. 9, alls 42 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 505 en B er eigandi eignarhlutanna 02-01, 02-04, 02-06, 02-07 og 02-08, C er eigandi eignarhlutans 00-02 og D er eigandi eignarhlutarins 00-06. Ágreiningur er um teikningar vegna eignaskiptayfirlýsingar.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að nægi að meirihluti eigenda samþykki reyndarteikningu á kjallara, 1. hæð og 2. hæð í verslunarhluta hússins.
2. Til vara að ef samþykki allra þurfi fyrir reyndarteikningum fái álitsbeiðandi leiðbeiningar um úrræði sem standi til boða til lausnar á málinu.

Í álitsbeiðni kemur fram að X nr. 9 sé fimm hæða verslunar- og íbúðarhús með kjallara. Húsið hafi verið byggt í tveimur áföngum. Í dag sé í kjallara hússins inntaksrými fyrir allt húsið auk sólbaðsstofu og geymslna. Á 1. hæð séu meðal annars verslanir og á 2. hæð séu meðal annars skrifstofur. Fjöldi eignarhluta í þessum verslunarhluta hússins sé 22, þar af sé einn eignarhluti skilgreindur í gildandi eignaskiptasamningi sem óseldur á 1. hæð og óstaðsettur (01-11). Sá hluti hússins sem kallaður sé íbúðahluti sé 3., 4. og 5. hæð þar sem séu 20 íbúðir, þ.e. eignarhlutar, og var byggt árið 1994. Samgangur milli þessara tveggja eininga sé í lágmarki, sameignir aðskildar þar sem aðkoma að íbúðahlutanum sé í austurenda hússins og aðkoma að verslunarrýminu sé í suðurenda hússins auk þess sem verslanir á 1. hæð hafi séraðkomu.

Álitsbeiðandi bendir á að í húsinu séu þrjú húsfélög. Eitt húsfélag fyrir allt húsið sem sjái um viðhald á ytra byrði hússins og öðrum sameiginlegum þáttum eins og pípulögnum nefnist Hagsmunafélag X nr. 9. Annað húsfélag sé fyrir íbúðahlutann og sjái um rekstur á sameign íbúðahlutans er nefnist X nr. 9 húsfélag. Þriðja húsfélagið sé fyrir verslunarhlutann og sjái um rekstur þess hluta og nefnist Húsfélagið X nr. 9. Hvert húsfélag hafi sína kennitölu. Í stjórn Hagsmunafélagsins X nr. 9 sitji álitsbeiðandi, G og E. Álitsbeiðandi og G séu íbúðareigendur í húsinu en E sé eigandi að rými í verslunarhlutanum. Í stjórn X nr.  9 húsfélags (íbúðahlutans) sitji H, A og I. Stjórn Húsfélagsins X nr. 9 (verslunarhlutans) sé að hluta óvirk en í henni sé J gjaldkeri.

Í álitsbeiðni kemur fram að í gildi sé eignaskiptasamningur fyrir allt húsið sem þinglýst var 31. maí 1994 með viðauka, dags. 13. desember 1994. Sá samningur hafi verið tímabundin lausn samkvæmt orðanna hljóðan. Eigendum verslunarhlutans hafi verið kunnugt um að ekki færu saman eignarhlutföll samkvæmt prósentuútreikningum og raunveruleg afmörkun séreignarhluta. Eigendur verslunarhlutans hafi skuldbundið sig að fá niðurstöðu í eignaskipti sem yrðu grundvöllur að nýjum samningi. Í dag sé ekki fullt samræmi milli samþykktra teikninga og raunverulegra veggja í verslunarhluta hússins, til dæmis hafi séreignir stækkað á kostnað sameignar og veggir milli eigna færðir. Sumar breytinganna séu stimplaðar af byggingarfulltrúa, aðrar ekki. Í gildandi eignaskiptasamningi sé eignarhlutinn 01-11 skilgreindur sem óseldur á 1. hæð frá upphaflega eiganda og óstaðsettur. Þessi eignarhluti sé skráður á látinn mann, sbr. fasteignamatsvottorð. Vegna þessa meðal annars, og þeirrar staðreyndar að meirihluti eigenda í verslunarhluta hússins sé ósáttur við gildandi eignaskiptasamning sem sé mjög óskýr og hafi til dæmis landskrá Fasteignamats ríkisins skráð stærð eigna í verslunarhlutanum 0 m², hafi viðhald á húsinu verið nær ekkert, en mjög erfitt sé að innheimta fyrir gildandi eignaskiptasamningi.

Stjórn hagsmunafélagsins X nr. 9 hafi því lagt fyrir eigendur að gerður yrði nýr eignaskiptasamningur fyrir allt húsið, sbr. fundargerð frá 30. janúar 2007, og hafi tilboð K arkitekts verið samþykkt. Arkitektinn hafi skoðað húsið og aflað gagna hjá sýslumanni vegna vinnu sinnar. Hann hafi farið eftir samþykktum teikningum hjá byggingarfulltrúa, annars raunteikningum sem hann hafi gert samkvæmt gögnum og samtölum. Þar sem misræmi hafi komið fram fylgdi arkitektinn raunveggjum.

Á aðalfundi heildarhúsfélagsins, þ.e. hagsmunafélagsins X nr. 9, 28. júní 2007 hafi verið lagðar fyrir eigendur teikningar af kjallara, 1. og 2. hæð til atkvæðagreiðslu. Samþykki meirihluta hafi fengist fyrir nýjum teikningum af kjallaranum, 1. og 2. hæð hússins og skráningartöflu byggðri á þeim teikningum ásamt þegar samþykktum teikningum af íbúðarhluta. Í kjölfarið, eða daginn eftir, hafi raunteikningar arkitektsins með nýjum sýnisnúmerum og endurbættum eldvarnamerkingum verið lagðar inn til byggingarfulltrúans í R þar sem sótt hafi verið um að samþykkt yrði skráningartafla sem byggist á þremur nýjum grunnmyndum og eldri samþykktum teikningum.

Byggingarfulltrúinn í R hafi frestað samþykkt þeirra, og síðast hafnað, með þeirri skýringu að ekki liggi fyrir samþykki allra eigenda. Lögð hafi verið mikil vinna við að ná fram sáttum og hafi að mati stjórnar verið tekið tillit til allra sjónarmiða. Á fyrrnefndum aðalfundi hafi eigendur sex eignarhluta sagt nei, þ.e. eigendur 00-02 og 00-06 í kjallara, 02-01, 02-04, 02-06, 02-07 og 02-08 á 2. hæð.

Greinir álitsbeiðandi frá því að hússtjórn hafi ekki verið að fullu kunnugt um hvað eigendur eigna í kjallara deila um en eftir vitund álitsbeiðanda sé það alls óskylt eignaskiptasamningi og nýjum teikningum. Framangreindir eigendur á 2. hæð deila meðal annars við eiganda eignarhlutans 02-05 um vegg milli rýma. Eina leið þeirra til að fá niðurstöðu í mál sitt sé að leita til dómstóla. Það sé slæmt ef það tefji mál alls hússins en meðal annars með þeirri andstöðu sitji málið fast.

Í greinargerð gagnaðilans B kemur fram að hann fari með málið fyrir hönd S ehf. sem lögmaður og stjórnarmaður gagnaðila.

Í upphafi greinargerðar gagnaðila kemur fram að óskað hafi verið álits á „hvort minnihluti eigenda (10–15%) geti staðið í veginum eða neitað samþykki nýrra reyndarteikninga ..., sem samþykktar voru af meirihluta eigenda á aðalfundi...“ Tekið sé fram í álitsbeiðni að svokallaðar „raunteikningar“ sýni staðsetningu veggja eins og þeir séu í raun í dag. Álitsbeiðandi vísi til fundargerðar frá júní 2007. Tafla yfir atkvæðagreiðslur á fundinum hafi fylgt sem sýni nei-atkvæði 15,867% eigenda við teikningum K og nýrri eignaskiptayfirlýsingu byggðri á þeim teikningum. Auk þess hafi ekki mætt á fundinn 10,234% eigenda. Gagnaðili tekur fram að hann hafi leiðrétt hlutfallstölu eignarhlutans 02-03, en helmingur þess hluta teljist 02-08 eða 1,274%. Vekur gagnaðili athygli á bréfi með mótmælum og athugasemdum S ehf. sem lagt hafi verið fram á húsfundinum 28. júní 2007. Verðmætamat hafi frá upphafi húss legið til grundvallar skiptingu verslunarhlutans, þ.e. 20% í kjallara, 50% á götuhæð og 30% á 2. hæð.

Gagnaðili bendir á að eins og fram komi í álitsbeiðni sé í gildi þinglýstur eignaskiptasamningur, dags. 15. apríl 1994, með tilgreindum hlutfallstölum eignarhluta í húsinu, en samningurinn virðist hafa verið lagður fram í bútum. Þessar hlutfallstölur hafi verið notaðar við kostnaðarskiptingu og hafi ekki verið nein vandræði að skipta kostnaði samkvæmt þeim. Hinar nýju tillögur að eignaskiptayfirlýsingu séu því tillögur um breytingar á fyrri eignaskiptayfirlýsingu og gildandi hlutfallstölum, sbr. 18. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Viðurkennt sé af hálfu álitsbeiðanda að hinar nýju tillögur byggist ekki á þinglýstum eignarhlutföllum heldur á rými innan veggja sem reistir hafi verið án tillits til eignarhlutfalla og oftast án samþykkis eða vitundar viðkomandi eigenda. Hin nýja yfirlýsing sé því ekki í samræmi við 17. gr. laga nr. 26/1994, einkum 3., 4. og 7. tölul. Til breytinganna þurfi samþykki allra húseigenda, sbr. 1. og 2. mgr. 18. gr. og A-lið 1. tölul. 41. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og ákvæði 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins.

Bendir gagnaðili á að samkvæmt nýrri yfirlýsingu skorti S ehf. um 20,7 m² af eignarhluta sínum á 2. hæð og hafi þeir verið færðir inn í eignarhluta T ehf. (02-05). Auk þess séu fleiri afbrigði sem ekki sé unnt að fella sig við, sbr. bréf S ehf. til K, dags. 23. maí 2007, og framangreint bréf félagsins til húsfélagsins, dags. 28. júní 2007.

Síðan kemur fram í greinargerð gagnaðila að miðað við ágreining þann sem komi fram í fundargerðum hefði borið að orða álitsbeiðni til kærunefndar á annan hátt, þ.e. hvort við gerð eignaskiptayfirlýsingar skuli miðað við þinglýstar og sannaðar eignarheimildir eða veggi sem reistir hafi verið í ósamræmi við þær heimildir og án samþykkis eigenda.

Gagnaðili tilgreinir síðan í sex liðum atriði sem hann telur ágreining vera um í húsinu og lúta að ýmsum atriðum. Telur kærunefnd að úr þeim ágreiningi verði ekki leyst í þessu máli þar sem kröfugerð álitsbeiðanda lýtur að afmörkuðu atriði og kröfur gagnaðila mundu valda verulegum töfum á afgreiðslu málsins. Ber gagnaðila því að koma þeim atriðum að í nýju máli kjósi hann svo.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir að ekki fara saman annars vegar eignarhlutföll samkvæmt prósentuútreikningum og hins vegar raunveruleg afmörkun séreignarhluta. Byggingin virðist ekki vera að öllu leyti í samræmi við teikningar. Ekki sýnist raunhæft að húsinu verði nú breytt til samræmis við upphaflegar teikningar. Lá því fyrir að laga bar teikningar að raunverulegu fyrirkomulagi byggingarinnar áður en unnin var eignaskiptayfirlýsing um hana svo sem gert var. Á þessi niðurstaða sér enn fremur stoð í 2. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að sérhver eigandi eigi rétt á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta eignaskiptingu í húsinu. Einfaldur eða aukinn meirihluti á húsfundi breytir því engu um þessa niðurstöðu sem leiðir af lögum og eðli máls. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að rétt hafi verið að laga teikningar af húsinu að raunverulegu fyrirkomulagi í því sem grundvöll nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.

Reykjavík, 2. júní 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason