Mál nr. 45/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 45/2007
Eignarhald: Geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt. 14. nóvember 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. nóvember 2007, mótt. 27. nóvember 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. desember 2007, athugasemdir gagnaðila, dags. 11. desember 2007, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. desember 2007, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 3. janúar 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 21. janúar 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 32, alls átta eignarhluta, sem byggt var 1962. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 0101 en gagnaðili er eigandi íbúðar 0401. Ágreiningur er um eignarhald á geymslu.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að eignarhald á umdeildri geymslu verði fært til samræmis við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu.
Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir liggi samþykktar teikningar byggingarfulltrúa frá 12. júlí 1984. Gagnaðili hafi eignað sér hluta geymslu álitsbeiðanda og byggt þar milliloft sem ekki sé samþykkt samkvæmt fyrrnefndum teikningum. Eignaskiptasamningi hafi verið þinglýst 21. febrúar 1985.
Álitsbeiðandi bendir á að samkvæmt Fasteignamati ríkisins sé birt flatarmál íbúðar hans, 81,5 fermetrar og á teikningum komi skilmerkilega fram að þessi tiltekni hluti tilheyri íbúð 0101, enda hafi eigandi þeirrar íbúðar ávallt greitt fasteignagjöld af áðurgreindum fermetrum. Fyrirkomulagið, eins og það sé nú, geri það að verkum að eigandi íbúðar 0401 sjái óhindrað inn um glugga á baðherbergi íbúðar 0101. Vegna þessa sé baðaðstaða í íbúð 0101 óviðunandi.
Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að álitsbeiðandi hafi þegar selt íbúð sína jafnstóra og hann keypti hana en sé með ákvæði í kaupsamningi með fyrirvara um niðurstöðu í máli þessu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eignarhlutaskipti X nr. 32 séu í dag í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu frá 21. febrúar 1985. Tilgreint sé að gagnaðili sé eigandi að eignarhlut 0401, auk geymslu á 1. hæð með aðkomu frá götu.
Bendir gagnaðili á að glugginn í baðherberginu hafi eingöngu verið settur í þágu eiganda íbúðarinnar til að geta loftræst baðherbergið. Álitsbeiðanda sé heimilt hvenær sem er að byrgja gluggann eða óska eftir heimild til breytingar á loftræstingu, en sú breyting yrði alfarið á kostnað eiganda íbúðar 0101.
Að því er taki til greiðslu fasteignagjalda vegna umdeilds svæðis sé íbúð álitsbeiðanda skráð 81,5 fermetrar samkvæmt matsvottorði Fasteignamats ríkisins. Íbúðirnar sem séu vinstra megin í húsinu á annarri, þriðju og fjórðu hæð séu allar af sömu stærð, þ.e. 88,2 fermetrar, en íbúð álitsbeiðanda sé þeim megin. Íbúð gagnaðila á fjórðu hæð hægra megin sé skráð 94,9 fermetrar. Mismunurinn á 94,9 og 88,2 fermetrum sé 6,7 fermetrar, en það sé stærð geymslunnar á fyrstu hæð sem sé eign gagnaðila. Fullyrðing álitsbeiðanda um annað sé röng.
Gagnaðili telji sig því vera réttmætan eiganda fyrrnefndrar geymslu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að málið snúist um milliloft, sem sé fyrir aftan baðherbergi, sem ekki sé samþykkt. Í greinargerð gagnaðila komi fram að geymsla hans sé 6,7 fermetrar sem sé rétt ef ekki sé tekið tilliti til ósamþykkts millilofts sem hvergi sé á samþykktum teikningum. Íbúð álitsbeiðanda geti því ekki talist 81,5 fermetrar þar sem hið ólöglega milliloft dragi af 3,08 fermetra af birtu flatarmáli íbúðarinnar.
Þá ítrekar álitsbeiðandi það að teikningar séu réttar, birt flatarmál samkvæmt Fasteignamati ríkisins sé rétt á báðum íbúðum. Því sé óskiljanlegt að milliloft hafi verið sett upp án nokkurs samþykkis.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að umrædd geymsla sem sé með aðkomu frá götu sé í eigu gagnaðila. Sá hluti hússins sem í dag sé íbúð 0101 hafi verið í eigu sinni til ársins 1984. Hann hafi verið byggður sem verslunar- og iðnaðarhúsnæði og nýttur sem slíkur til ársins 1984. Endaskilveggur geymslunnar með millilofti, að íbúð 0101, sé óbreyttur arfur frá þeim tíma þegar húsnæðið hafi verið verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Hann hafi verið gerður til að uppfylla þarfir rekstrarins sem þar hafi farið fram. Við breytingu á húsnæðinu í íbúð árið 1984 hafi verið samkomulag um það milli gagnaðila og kaupanda íbúðarinnar að láta vegginn standa óbreyttan í stað þess að breyta honum til samræmis við samþykkta teikningu.
Hvað varði athugasemd álitsbeiðanda þess efnis að í geymslunni sé ólöglegt milliloft tekur gagnaðili fram að innst í geymslunni sé lárétt gólf, 2,46 fermetrar innan veggja í 162 cm hæð frá geymslugólfinu. Gagnaðili hafi aðgengi að þessu millilofti að ofan upp í loft geymslunnar sem sé í 322 cm hæð frá gólfi hennar. Íbúð 0101 hafi aftur á móti aðgengi að rýminu sem sé undir milliloftinu, þ.e. frá gólfi íbúðarinnar upp í ca 140 cm hæð. Þegar gagnaðili hafi selt eignarhlutann 0101 sem íbúð samkvæmt afsali, dags. 15. janúar 1985, til fyrri eiganda íbúðarinnar, hafi ytri mörk íbúðarinnar verið þau sömu og í dag, þ.e. endaskilveggurinn í geymslunni og milliloftið sé óbreytt frá upphafi þegar þessi eignarhluti hafi verið nýttur sem verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Þáverandi kaupandi sætti sig við íbúðina eins og hún hafi verið á afhendingardegi, sbr. eftirfarandi sem kemur fram í afsali: „Eignarhlutanum er afsalað í því ástandi sem hann var í, er kaupandi tók við honum hinn 1. júlí 1984. Hafði kaupandi þá kynnt sér rækilega ástand hins selda við skoðun og sætt sig við það að öllu leyti.“ Í afsali sama eignarhluta til álitsbeiðanda, dags. 8. mars 2004, segi svo: „Eignin er seld í því ástandi sem hún var í þegar kaupandi tók við henni, en hann sætti sig þá við ástand hennar.“
Greinir gagnaðili frá því að hann hafi selt eignarhlutann 0101 árið 1984 sem íbúð með þeim ytri mörkum sem hún hafi í dag, hvorki fleiri né færri fermetra. Hún hafi ekki verið seld miðað við endaskilvegg í geymslu samkvæmt teikningu frá 12. júlí 1984. Fyrrgreindir kaupendur hafi ekki við kaup íbúðarinnar gert athugasemdir við núverandi ytri mörk hennar.
Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðenda bendir hann á að þegar íbúðin hafi verið seld árið 1984 hafi þeim kaupanda verið seld íbúðin eins og hún sé enn í dag en ekki samkvæmt teikningum samþykktu af verkfræðingi R. Þá ítrekar álitsbeiðandi fyrri kröfur sínar.
Í viðbótarathugasemdum gagnaðila ítrekar hann fyrri athugasemdir sínar og bendir jafnframt á að við kaup tveggja síðustu eigenda íbúðar 0101 hafi þeir kaupendur ekki gert neinar athugasemdir við íbúðina eins og síðustu tvö afsöl fyrir íbúðinni beri með sér.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.
Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir einnig að til sameignar teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Enn fremur segir í 6. tölul. 8. gr. sömu laga að til sameignar teljist allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.
Eftir því sem fram kemur í málinu átti gagnaðili þann hluta hússins sem í dag er íbúð álitsbeiðanda. Við sölu eignarhlutans samkvæmt afsali, dags. 15. janúar 1985, til fyrri eiganda, hafi mörk eignarhlutans verið þau sömu og í dag, þ.e. endaskilveggurinn í geymslunni og milliloftið sé óbreytt frá upphafi þegar þessi eignarhluti hafi verið nýttur sem verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Þáverandi eigandi hafi sætt sig við íbúðina þannig. Í afsali sama eignarhluta til álitsbeiðanda, dags. 8. mars 2004, kom fram að álitsbeiðandi sætti sig þá við ástand hennar. Ekki hafa verið gerðar athugasemdir við þetta fyrirkomulag fyrr en með máli þessu.
Í máli þessu liggur fyrir teikning af húsinu sem samþykkt var í byggingarnefnd R 12. júlí 1984. Á grunnmynd 1. hæðar er greinilega sýnt hvar geymsla 1. hæðar er sem er 7,20 fermetrar og við hlið hennar er geymsla efri hæðar. Augljóslega má ráða af grunnmyndinni að geymsla 1. hæðar nær fyrir vegg baðherbergis þar sem geymsla efri hæðar tekur við. Í skiptasamningi, dags. 7. júní 1971, kemur ekkert fram sem áhrif hefur á framangreindar ályktanir.
Samkvæmt því verður ekki fallist á þá kröfu að hluti af geymslu gagnaðila tilheyri álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að hluti af geymslu gagnaðila tilheyri álitsbeiðanda.
Reykjavík, 21. janúar 2008
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason