Mál nr. 39/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 39/2007
Ákvörðunartaka. Breyting á sameign: Gluggar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 25. september 2007, beindi Húseigendafélagið, f.h. A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. október 2007, og tölvubréf Húseigendafélagsins, f.h. álitsbeiðenda, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 11. desember 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X við Y, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar 02 0101 en gagnaðilar eru eigendur íbúðar 02 0201. Ágreiningur er um útlit glugga.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkennt verði að tillaga húsfundar 11. apríl 2007 um að gluggum á efri hæð verði komið í upphaflegt horf, og þar með samræmist þeir útliti glugga á neðri hæð, teljist löglega samþykkt.
Í álitsbeiðni kemur fram að fjöleignarhúsið X við Y samanstandi af tveimur hlutum, annars vegar eldri hluta byggðum 1924 og hins vegar yngri hluta byggðum 1952. Í eldri hluta eru tveir eignarhlutar, neðri hæð í eigu annars álitsbeiðanda og efri hæð í eigu gagnaðila auk E samkvæmt skrám Fasteignamats ríkisins.
Greina álitsbeiðendur frá því að milli eigenda hússins hafi staðið ágreiningur um hvernig útlit glugga hússins eigi að vera. Hafi sá ágreiningur komið á borð kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 42/2005. Þar hafi verið til umfjöllunar lögmæti ákvörðunar húsfundar 31. ágúst 2005. Þar hafi meirihluti eigenda (þrír eignarhlutar af fimm) samþykkt tillögu formanns húsfélagsins um að allir gluggar hússins yrðu eins og þeir voru upphaflega, þ.e. með póstum, og þegar skipta þurfi um glugga verði eigendur að setja glugga í samræmi við það.
Í forsendum kærunefndar fjöleignarhúsamála í áðurnefndu máli segi orðrétt eftir umfjöllun um viðeigandi lagaákvæði: „Í máli þessu hafa aðilar ekki sýnt fram á með vissu hvert upphaflegt útlit glugga hússins hafi verið og ber þar á milli í frásögnum málsaðila. Hins vegar má af málsgögnum sjá að samkvæmt samþykktri teikningu sem lögð var fyrir bygginganefnd R frá 28. júní 1951 var gert ráð fyrir gluggum án pósta líkt og þeim sem eru á efri hæð eldra húss. Í máli þessu er um að ræða breytingar sem lúta að gluggum hússins þannig að horfið verið frá gluggum þeim sem sýndir eru á samþykktri teikningu og í þeirra stað verði settir gluggar með póstum. Óumdeilt er að ekki var gert ráð fyrir slíkum gluggum á samþykktri teikningu frá árinu 1951.“ Síðan hafi það verið niðurstaða nefndarinnar að samþykki allra eigenda þyrfti til að samþykkja glugga með póstum eins og meirihlutinn hafði lagt til.
Í ljósi framangreindra forsendna kærunefndar var lagst í að athuga hvort afla mætti upplýsinga um hvert upphaflegt útlit glugga gamla hússins var. Skilaði sú leit að ljósmyndir fundust af húsinu frá árinu 1925 sem sýna upphaflegt útlit glugga.
Vegna hinna nýju upplýsinga og bréfs kærunefndar fjöleignarhúsamála til formanns húsfélagsins, dags. 14. janúar 2006, hafi verið ákveðið að leggja málið fyrir húsfund að nýju hinn 12. apríl 2006. Þar hafi enn fremur verið lagt fram bréf byggingarfulltrúans í X, dags. 2. febrúar 2006. Lagði formaður húsfélagsins fram þá tillögu að gluggar í eldra húsi yrðu færðir í upphaflegt horf í samræmi við nýframlögð gögn. Sú tillaga hafi hlotið samþykki þriggja eignarhluta af fimm. Þá hafi Húsafriðunarnefnd ríkisins samþykkt umsókn um að veita styrk til að breyta gluggum efri hæðar hússins með bréfi, dags. 27. mars 2007.
Greina álitsbeiðendur frá því að aðalfundur húsfélagsins hafi verið haldinn 11. apríl sl. Þá hafi gluggar á efri hæð gamla hússins enn og aftur verið til umræðu. Á fundinum hafi verið lagt fram bréf byggingarfulltrúans í R og tilboð í glugga frá S og T. Hafi tillaga um að koma gluggum efri hæðar í upphaflegt horf í samræmi við ný gögn, bréf byggingarfulltrúa, styrk húsafriðunarnefndar og ljósmyndir, og að þar með samræmist þeir útliti glugga neðri hæðar, verið samþykkt með þremur atkvæðum gegn tveimur. Af þessum sökum sé nú leitað á ný til kærunefndar.
Benda álitsbeiðendur á að niðurstaða kærunefndar í máli nr. 42/2005 um að samþykkt húsfundar 31. ágúst 2005 um breytingum á gluggum hússins hafi verið ólögmæt hafi byggt á þrennu. Í fyrsta lagi að ekki hafi verið sýnt fram á hvert upphaflegt útlit glugga hafi verið. Í öðru lagi að á samþykktri teikningu frá 1951 hafi verið gert ráð fyrir gluggum án pósta og í þriðja lagi að framkvæmdin að breyta gluggum efri hæðar breyti ásýnd hússins. Eftir að niðurstaða kærunefndar hafi legið fyrir hafi fundist ný gögn sem sýni hvert upphaflegt útlit glugga hússins hafi verið. Álitsbeiðendur telja því með þessu sannað hvert útlit glugga eldra hússins hafi verið í upphafi. Þetta séu einu gögnin sem sýni upphaflegt útlit glugga þar sem ekki séu til samþykktir aðaluppdrættir af eldri hluta X eins og fram komi í bréfi byggingarfulltrúans í R.
Álitsbeiðendur taka fram að árið 1952 hafi verið byggt við íbúðarhúsið við X. Þegar sótt hafi verið um leyfi fyrir þeirri byggingu (yngra húsinu) hafi uppdráttum af því verið skilað inn til bygginganefndar R. Á þeim uppdráttum sé eldra húsið sýnt, enda mikilvægt að sýna báðar byggingar á lóð, til dæmis með tilliti til afstöðu húshluta, þó aðeins sé verið að sækja um leyfi fyrir nýbyggingunni. Í bréfi byggingarfulltrúans í R komi fram að ekki sé að sjá að á þeim uppdrætti sé sýnd upphafleg gerð glugga í eldra húsi. Við það tækifæri hafi ekki verið sótt um leyfi til breytinga á gluggum eldra húss. Líti embætti byggingarfulltrúa því svo á að um óleyfisframkvæmdir sé að ræða, þ.e. þegar gluggum hafi verið breytt úr upphaflegri gerð án þess að sótt væri um leyfi. Sækja þurfi um leyfi þegar endurnýja eigi glugga sem sætt hafi slíkri meðferð en þeir ekki færðir til upphaflegs horfs.
Álitsbeiðendur byggja á að nú liggi fyrir gögn sem sýni upphaflegt útlit glugga hússins. Þegar litið sé til samþykktra teikninga frá 1951 verði að hafa í huga að þær tengjast umsókn um leyfi til nýbyggingar, yngri hluta hússins, en af eðlilegum ástæðum sé eldra húsið sýnt á teikningum meðal annars með tilliti til innbyrðis afstöðu.
Benda álitsbeiðendur á að samkvæmt bréfi byggingarfulltrúa sé ekki verið að sækja um neinar breytingar á eldra húsi, hvorki gluggum né öðru. Samþykkt teikning frá 1951 varði því útlit yngri hluta hússins, sem þá hafi verið sótt um leyfi að reisa, en ekki útlit eldri hlutans sérstaklega. Vegna eldra hússins verði að byggja upphaflegt útlit á því sem ráða megi af ljósmyndum þar sem engir samþykktir aðaluppdrættir af þeim hluta hússins hafi fundist frá byggingarári þess. Sú tillaga sem samþykkt hafi verið á aðalfundi 11. apríl 2007 lúti að því að færa glugga eldra hússins í það horf sem var í upphafi og gera megi ráð fyrir að samþykkt hafi verið af byggingaryfirvöldum þótt þeir uppdrættir finnist ekki nú. Ekki hafi síðar verið samþykkt sérstaklega að breyta því útliti eins og áður er getið. Sú ákvörðun að breyta útliti glugga húss til upphaflegs útlits og að auki til samræmis við ásýnd glugga á neðri hæð geti ekki talist veruleg breyting sem áskilji samþykki allra eigenda skv. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Álitsbeiðendur byggja á að samþykki þriggja eignarhluta af fimm hafi verið nægjanlegt til samþykkis tillögu að færa glugga eldra húss í upphaflegt horf þannig að þeir samrýmist útliti glugga neðri hæðar. Ekki þurfi samþykki allra eigenda skv. 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga þegar samræma eigi útlit húss til þess sem upphaflega var gert ráð fyrir. Umrædd grein varði verulegar útlitsbreytingar, svo sem viðbyggingar og aðrar sambærilegar framkvæmdir, en ekki framkvæmdir sem feli í sér að settir séu póstar í glugga til að samræma útlit og færa til upphaflegs horfs. Horfa verði til skýringarviðhorfa löggjafans eins og þau birtast í athugasemdum við greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að lögum um fjöleignarhús. Þar segi í athugasemdum með 41. gr. frumvarpsins að reglur, meðal annars 1. mgr. 30. gr. þeirra, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr., séu undantekningar frá meginreglunni í D-lið sem áskilur samþykki einfalds meirihluta, og beri að túlka slík ákvæði þröngri túlkun með hliðsjón af meginreglunni og almennum lögskýringarsjónarmiðum.
Benda álitsbeiðendur að lokum á að húsafriðunarnefnd hafi samþykkt styrk til verksins að færa glugga til upphaflegs útlits. Það hafi þannig verið mat húsafriðunarnefndar að styrkja þá ráðstöfun sem feli í sér að færa eldra húsið við X til þess horfs sem hæfi því með tilliti til aldurs og sögu, sbr. 17. gr. húsafriðunarlaga, nr. 104/2001.
Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að gagnaðilar mótmæli kröfu álitsbeiðenda um að tillaga á húsfundi X 11. apríl 2007 um að gluggum efri hæðar verði komið í upphaflegt horf teljist löglega samþykkt.
Benda gagnaðilar á að eins og fram komi í álitsbeiðni sé kærunefnd nú þegar búin að fjalla um þetta mál þetta og hafi skilað áliti sínu. Gagnaðilar vísa í álitsbeiðni máls nr. 42/2005 og öll gögn þess máls varðandi rökstuðning fyrir því að samþykkt ofangreindrar tillögu á húsfundi X sé ólögleg, enda er um sama mál að ræða.
Varðandi þau nýju sjónarmið í málinu sem tilkoma ljósmynda sem sagðar eru af húsinu árið 1925 bæta gagnaðilar eftirfarandi við: Málið snýst í raun ekki um löglega eða ólöglega fundarsamþykkt heldur hver sé lögleg gluggagerð hússins fyrir þennan húsfund. Út frá því verði að vinna málið og óska gagnaðilar eftir því að kærunefnd lýsi yfir áliti sínu á því hver sé lögleg gluggagerð hússins. Hugsanlegt sé að önnur gluggagerð hafi verið á húsinu 1925. En áður en nýrri hluti hússins var byggður við árið 1952 hafi verið lögð fram teikning af húsinu (eldra og nýrra sem þá verða eitt hús) til samþykktar hjá byggingarfulltrúa. Ef hann hefði talið annmarka á teikningunni af húsinu hefði hann átt að gera athugasemdir áður en hann samþykkti hana. Hann hljóti að hafa verið að samþykkja teikningu af húsinu X sem sé eitt hús í skilningi laga, en ekki einungis af hluta hússins. Einnig megi líta til þess að ákveðin hefð hljóti að hafa myndast um útlit glugganna á rúmlega hálfri öld án athugasemda, þ.e. frá því viðbyggingin var byggð. Eigendur hússins árið 1951 (eldri hluta) og byggingaraðilar (væntanlegir eigendur og íbúar) nýrri hlutans, hafi komið sér saman um gluggagerð og verið sammála um að gluggagerð yrði í samræmi við þáverandi útlit (núverandi eldri hluta) og útlit alls hússins yrði samkvæmt innlagðri teikningu, enda varð um eitt hús að ræða í skilningi fjöleignarhúsalaga eftir að viðbyggingin var byggð 1952. Hvernig eldri hluti hússins hafi einhverjum árum eða áratugum áður litið út geti varla skipt máli í þessu samhengi. Engin gögn fylgi með álitsbeiðninni sem sýni fram á eða sanni að myndir sem lagðar séu fram núna, og sagðar af X árið 1925, séu í raun af húsinu og séu teknar árið 1925. Handskrifað hafi verið á myndirnar „X 1925“, og sé það sama rithönd og á mynd af húsinu árið 2006 sem lögð var til af álitsbeiðendum. Gefi það til kynna að annar hvor álitsbeiðenda hafi skrifað á allar myndirnar.
Í álitsbeiðni segi: „Sú tillaga sem samþykkt var á aðalfundi 11. apríl s.l. lýtur að því að færa glugga eldra húss í það horf sem var í upphafi og gera má ráð fyrir að samþykkt hafi verið af byggingaryfirvöldum þótt þeir uppdrættir finnist ekki nú, ekki hafi verið samþykkt sérstaklega að breyta því útliti eins og áður getur.“ Það liggi einmitt ekkert fyrir um það hvernig upphaflegir uppdrættir af húsinu voru, og auðvitað geti allt eins verið að byggingarfulltrúi hafi samþykkt breytingu á útliti hússins (gluggum) á tímabilinu frá því það var byggt árið 1924 og fram til 1951 og þau gögn hafi einnig glatast eins og upphaflegir uppdrættir af húsinu. Það eitt liggi fyrir að byggingarfulltrúi hafi samþykkt teikningu af húsinu 1951. Teikningin sé til staðar síðan þá sem opinbert gagn hjá embættinu og hljóti síðari eigendur hússins, og aðrir sem hagsmuna eiga að gæta, að reikna með því að löglegt útlit hússins sé í samræmi við þá teikningu. Það að einn eigandi geti tekið upp á sitt einsdæmi, án samráðs við aðra er eiga þar hagsmuna að gæta, að breyta gluggagerð á sinni íbúð og síðan að krefjast þess að gluggum einnar af öðrum íbúðum hússins verði breytt til samræmis við það sé ekki eðlilegt. Auðvitað geti verið mismunandi sjónamið um hvað sé fallegt, en á sínum tíma (1951) hafi þáverandi eigendur eldri hluta og væntanlegir eigendur og íbúar í nýrri hluta komið sér saman um að best færi á að samræmi væri á milli gluggagerðar eldri og nýrri hluta hússins. En núna, hálfri öld síðar, hafi hluti af nýjum eigendum hússins annan fegurðarsmekk og velji þá leið að reyna að þvinga eigendur einnar íbúðarinnar til að fara að þessum fegurðarsmekk.
Tekur annar gagnaðila fram að hann telji sig hafa lagt sig fram um að reyna að halda frið og ná samkomulagi við álitsbeiðendur í sátt og samlyndi og meðal annars í tvígang á húsfundum boðist til að láta breyta gluggum á tveimur hliðum íbúðarinnar af þremur til samræmis við þeirra óskir en undanskilja þá hlið er snúi að sjónum enda vilji gagnaðili ekki hafa pósta er byrgi útsýnið. Sú hlið sjáist aðeins frá sjónum en húsið standi alveg við sjóinn. Þeirra viðbrögð hafi verið að skipta yrði út öllum gluggum sem þau krefjast.
Eins og gagnaðilar hafi nefnt snúist málið í raun um hver sé lögleg gluggagerð hússins. Annar gagnaðila hafi sent byggingarfulltrúanum í R bréf, dags. 13. apríl 2006, með beiðni um að skera úr um það álitaefni. Í svarbréfi byggingarfulltrúa lýsi hann þeirri niðurstöðu sinni að beiðninni sé hafnað og vísi málinu til dómstóla. Reyndar efist gagnaðilar um hlutlægni byggingarfulltrúa því af einhverjum ástæðum hafi hann ákveðið að aðhafast ekkert varðandi ólöglegar framkvæmdir álitsbeiðenda þrátt fyrir ábendingar þar um, en noti fyrrgreint svarbréf til að gefa í skyn að hann muni krefjast þess að bílskúr í eigu undirritaðs verði fjarlægður borgarsjóði að kostnaðarlausu vegna þess að hann hafi verið „tekinn til íbúðar“. Þó ætti hann að þekkja til laga um nýtingu séreignar og álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 62/1999.
III. Forsendur
Svo sem fram kemur í álitsgerð kærunefndar um sama ágreiningsefni í máli nr. 42/2005 liggja fyrir samþykktar teikningar bygginganefndar R frá 28. júní 1951 þar sem gert er ráð fyrir gluggum án pósta líkt og þeim sem eru á efri hæð eldri hluta hússins.
Fram kemur í álitsbeiðni að vegna þess sem segi í nefndu áliti kærunefndar um óvissu um hvernig upphaflegt útlit glugga hafi verið þá hafi álitsbeiðendur aflað frekari upplýsinga um það atriði. Nú liggi fyrir ljósmynd af húsinu sem sögð er vera frá árinu 1925 og sýni útlit, þ.e. með gluggapóstum. Í kjölfarið var boðað til húsfundar og lagt til að gluggar í eldri hluta hússins yrðu færðir í upphaflegt horf. Hlaut tillagan samþykki 2/3 hluta atkvæða. Á fundinum lá fyrir að Húsafriðunarnefnd hafi samþykkt umsókn um styrkveitingu til að breyta gluggum á efri hæð í upphaflegt horf.
Kærunefnd dregur ekki í efa að ljósmynd sýni að upphaflegir gluggar hússins hafi verið með póstum en ekki eru til samþykktir aðaluppdrættir af eldri hluta hússins. Hins vegar liggur fyrir að við byggingu yngri hluta hafi byggingarfulltrúi samþykkt að gluggar í því húsi væru án gluggapósta. Í bréfi byggingarfulltrúa kemur fram að með því hafi ekki verið heimilaðar breytingar á upphaflegri gluggagerð eldri hluta hússins. Því líti byggingarfulltrúi svo á að um óheimilar framkvæmdir hafi verið að ræða þegar gluggum þess húss hafi verið breytt.
Í máli þessu er ekki ágreiningur um að eitt hús er að ræða þrátt fyrir að fjallað sé um eldri og yngri hluta hússins. Því verður að telja að leggja beri samþykkta teikningu byggingarfulltrúa frá 28. júní 1951 til grundvallar um gluggagerð alls hússins.
Samkvæmt því sem að framan er rakið ber að hafna kröfu álitsbeiðanda í málinu enda ágreininglaust að samþykki allra eigenda þurfi til að breyta gerð glugga frá samþykktum teikningum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að tillaga á húsfundi 11. apríl 2007, um að gluggum á efri hæð verði breytt til samræmis við glugga neðri hæðar, hafi ekki hlotið löglegt samþykki eigenda hússins.
Reykjavík, 11. desember 2007
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason