Mál nr. 51/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 51/2006

Umboð: Án votta. Lögmæti húsfundar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. desember 2006, beindi B hrl., f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 7, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Að beiðni C hdl., f.h. D, var D einnig gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum.

Auk álitsbeiðni voru bréf, greinargerð og athugasemdir C hdl., f.h. D, dags. 18. desember 2006, 9. janúar og 22. janúar 2007, greinargerð gagnaðila, dags. 11. janúar 2007, símbréf gagnaðila, dags. 23. janúar 2007, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. janúar 2007, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. febrúar 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 7, alls 59 eignarhluta. Ágreiningur er um gildi umboða sem lögð voru fram til samþykkis vegna uppsetningar á gervihnattardiski og um lögmæti þess húsfundar þar sem ekki voru fulltrúar allra eignarhluta á fundinum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að staðfest verði að umboð sem ekki séu vottuð geti ekki notið atkvæðisréttar.
2. Að viðurkennt sé að húsfundur frá 22. nóvember 2006 hafi verið ólögmætur þar sem aðeins hafi verið mætt fyrir 16–17 eignarhluta.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi sé eigandi tveggja íbúða í húsinu. Ágreiningsefnið sé um lögmæti húsfundar þar sem lögð hafi verið fram 20 umboð sem öll séu án votta. Gildi þeirra hafi verið rengt á fundum. Málsatvik séu þau að þann 22. nóvember 2006 hafi verið haldinn húsfundur í húsfélaginu X nr. 7 í sveitarfélaginu Y. Fundurinn hafi verið haldinn að beiðni D. Fundarefni hafi verið gervihnattardiskur milli annarrar og þriðju hæðar á suðvesturhlið hússins og var lögð fram tillaga um að eiganda íbúðar 0205, þ.e. D, verði veitt samþykki húsfundar fyrir gervihnattardiski þar. D safnaði umboðum frá íbúðareigendum og lagði fram 20 umboð sem öll hafi verið án votta. Lögmaður álitsbeiðanda, sem sat fundinn með álitsbeiðanda, hafi gert athugasemd við að umboðin væru ekki vottuð og þar með ógild. Atkvæðagreiðsla um fundarefnið hafi farið þannig að 10 sögðu nei en 26, að umboðum meðtöldum, sögðu já. Fundarstjóri hafi ítrekað verið spurður hvort hann úrskurðaði umboðin gild og hafi hann játað því. Enn fremur hafi hann sagt að tillagan væri samþykkt. Á því sé byggt að umboð sem ekki sé vottað geti hver sem er undirritað, enda verði hvorki staðfest né hafnað að sá sem sagður er hafa undirritað umboðið hafi gert það. Það hafi því verið rangt að samþykkja umboðin eins og gert hafi verið.

Í greinargerð D er gerð sú krafa að ekki verði fallist á kröfur álitsbeiðanda um að umboðin hafi verið ógild og húsfundurinn þar með. Á sínum tíma hafi D fengið heimild húsfundar til að setja upp gervihnattardisk við X nr. 7. Í framhaldi af því hafi byggingarfulltrúinn í Y samþykkt uppsetninguna og diskurinn verið settur upp. Því máli var vísað til kærunefndar fjöleignarhúsamála. Í niðurstöðu nefndarinnar í því máli nr. 43/2005 hafi komið fram að uppsetning disksins hafi verið ólögmæt þar sem húsfundur hafi ekki tekið ákvörðunina á lögmætan hátt vegna þess að á það hafi skort að helmingur íbúðareigenda væri mættur á fundinn. Í áliti kærunefndarinnar hafi verið bent á það að samþykki 2/3 hluta eigenda, á lögmætum húsfundi, hafi þurft fyrir uppsetningu disksins á umræddum stað. Í framhaldi af áliti kærunefndarinnar hafi D farið í það að vinna málið eftir forskrift kærunefndarinnar. Í því sambandi hafi hann óskað eftir því að haldinn yrði húsfundur um málið. Til að tryggja lögmæti fundarins, hvað það varðar að mætt yrði fyrir helming íbúðareigenda, hafi hann útvegað sér umboð frá 27 íbúðareigendum sem hann mætti með á fundinn. Sjö af umboðunum hafi verið talin ógild af fundarstjóra en 20 voru lýst gild.

Bendir D á að á húsfundinum hafi E verið fundarstjóri og F verið fundarritari, en þessir aðilar séu báðir lögfræðingar. Á fundinum hafi lögmaður álitsbeiðanda gert athugasemd við það að umboðin væru ekki vottuð og því ógild en fundarstjóri hafi bent á að samkvæmt lögum um fjöleignarhús væri ekki gerður áskilnaður um vottun umboða og því væru þau gild. Fundurinn hafi samþykkt beiðni D með tilskildum meirihluta og í framhaldi af því hafi byggingarfulltrúi veitt honum leyfi fyrir uppsetningu disksins. Tekið skal fram að lögmaður álitsbeiðanda hafði sent bréf til byggingarfulltrúa og óskað eftir því að leyfið yrði ekki gefið út að svo stöddu vegna þess að umboðin væru ógild. Byggingarfulltrúi hafi leitað álits hjá sveitarfélaginu Y sem hafi gefið út álit D í hag.

D bendir á að álitsbeiðandi byggi kröfur sínar um ógildi fundarins á því að umboðin hafi ekki verið vottuð en hann vísi ekki í neinar lagagreinar máli sínu til stuðnings. Greinir D frá því að í 58. gr. sé einungis gerð krafa um að umboð séu dagsett og skrifleg og uppfylli umboðin þá kröfu. Enginn áskilnaður sé gerður um það í lagagreininni að umboðin þurfi að vera vottuð. Á húsfélagsfundinum hafi meðal annars verið vísað í þessa lagagrein til að styðja ákvörðun fundarstjóra. Telja verður að tilvísun í framangreinda lagagrein sé nægjanleg til þess að hrekja kröfur álitsbeiðanda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að stjórn húsfélagsins hafi fundað um þetta mál og komist að þeirri niðurstöðu að hún telji að D hafi nýtt sér bágt ástand margra íbúa í húsinu með því að fara á milli íbúða með umboð til undirritunar. Margir íbúar hússins séu háaldraðir og misjafnlega á sig komnir andlega. Vilji stjórnin koma í veg fyrir að svona lagað endurtaki sig og telji þetta mál vera fordæmisgefandi. Þá fer stjórn húsfélagsins fram á það við D að hann setji gervihnattardisk sinn upp á þak hjá þeim disk sem fyrir sé og yrði það gert á kostnað húsfélagsins. Telji gagnaðili það vera mjög farsæla lausn á máli þessu og ætti að sætta alla aðila.

Í athugasemdum D bendir hann á að varðandi bréf gagnaðila þá hafi hún verið álitsbeiðandi í fyrra skiptið þegar mál þetta hafi farið fyrir kærunefndina, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 43/2005, og sé hún því langt því frá að vera hlutlaus í máli þessu. Því verði hún að teljast vanhæf til að taka þátt í afgreiðslu þess. Málið fyrir kærunefndinni snúist um gildi húsfundarins og hvort umboðin hafi verið lögmæt eða ekki vegna skorts á vottum. Í bréfi gagnaðila hafi einfaldlega ekkert verið komið inn á kæruefnið. Einnig sé rétt að benda á, til andsvara við hugleiðingum gagnaðila um hvar diskurinn sé best staðsettur, að búið sé að afgreiða það mál formlega á framangreindum húsfundi þar sem málið hafi fengið lögmæta afgreiðslu samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Reglan um að húsfundur sé æðsta vald í málefnum húsfélagsins komi skýrt fram í 58. gr. laganna og sé því um endanlega niðurstöðu að ræða sem gagnaðili geti ekki breytt.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann ítreki fyrri kröfu sína. Þá vísar hann í fundargerð frá fundinum þar sem fram komi meðal annars að leyfi fyrir disknum hafi ekki verið veitt af þáverandi formanni húsfélagsins.

Að lokum vísar D í grein formanns Húseigendafélagsins þar sem fram komi meðal annars að samþykki allra þurfi við uppsetningu disksins.

III. Forsendur

Í 58. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um almenna fundi og fundarsetu. Þar segir meðal annars að félagsmaður megi veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Þá skuli umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð. Slíkt umboð megi hvenær sem er afturkalla.

Í fundargerð húsfundar frá 22. nóvember 2006 kemur fram að fundarstjóri hafi tekið umboð D til greina með vísan til þess að í fjöleignarhúsalögum sé ekki áskilið að umboð séu vottuð. Kemur fram í sömu fundargerð að fulltrúar frá 16 eignarhlutum hafi mætt á fundinn. Þá hafi D lagt fram umboð frá 27 eignarhlutum þar sem honum voru veitt umboð eigenda en 19 umboð voru talin gild en 8 umboð ógild. Lögmaður mætti með umboð frá álitsbeiðanda. Tekið er fram í fundargerð að alls hafi því verið mætt fyrir 36 eignarhluta af 59, þ.e. 16 mættir og 20 umboð sem alls eigi 60,24% af eigninni.

Umdeild umboð voru veitt D til að greiða atkvæði á húsfundi þar sem tiltekið mál var á dagskrá. Ekkert hefur komið fram í málinu sem bendir til þess að umboðin stafi ekki frá þeim sem þau veittu heldur byggist krafa álitsbeiðanda um ógildingu þeirra alfarið á formi, þ.e. að undirskrift þess sem þau veitir séu ekki staðfest með vottum. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús eru engar formkröfur gerðar til umboða og verða þau því ekki talin ógild af þeim sökum að þau voru ekki vottuð. Ber því að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda. Með vísan til 2. mgr. 42. gr. laganna er það álit nefndarinnar að ákvörðun húsfundarins hafi verið lögmæt. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að umdeild umboð teljist gild.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar hafi verið lögmæt.

Reykjavík, 26. febrúar 2007

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason