Mál nr. 30/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 30/2005

Eignarhald: Lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. júní 2005, mótteknu 8. júní 2005, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við, B, C og D, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. júlí 2005 og 12. ágúst 2005 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. september 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. desember 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða lóðina X, alls 6 matshlutar. Álitsbeiðandi er eigandi matshluta 02, 03, 04, 06 og hluta matshluta 05 en gagnaðilar eigendur eignarhluta í matshluta 05. Ágreiningur er um byggingarétt á baklóð við X.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt sé að honum sé óskylt að leita samþykkis eigenda að matshluta 05 á lóðinni við X fyrir fyrirhuguðum byggingaframkvæmdum áslitsbeiðanda á baklóð hússins nr. 28 við X.

Í álitsbeiðni kemur fram að núgildandi eignaskiptasamningi hafi verið þinglýst 2. október 2002 og auk þess hafi álitsbeiðandi og F gert sín á milli viðaukasamning þann 29. nóvember 2004. Lóð hússins sé 2500 fermetrar og henni skipt upp á milli matshluta þannig að matshlutar 02, 03, 04 og 06 eiga baklóð og matshluti 05 á framlóð. Frá árinu 1985 hafi 402 fermetrar fyrir framan lóð verið nýttir sem hluti lóðarinnar og taldir með í stærðarútreikningum lóðar.

Í álitsbeiðni rekur álitsbeiðandi forsögu málsins. Lóðaleigusamningur hafi verið gefinn út þann 13. september 1957 þar sem G var leigð lóðin. Þann 4. mars 1986 afsalaði G H með kaupsamningi fasteigninni X, ásamt öllum verksmiðju- og skrifstofubyggingum sem á lóðinni svo og tilheyrandi leigulóðarréttindum og mögulegum byggingarréttindum. Þann 12. ágúst 1985 gerðu H og Byggingarfélagið Ó með sér kaupsamning um hluta fasteignarinnar nr. 28 við X þar sem m.a. kom fram að H skyldi einn hafa afnotarétt af lóðinni sunnan við bygginguna og væri heimilt að loka þeim lóðarhluta fyrir umferð með hliði við suðausturhorn hússins. Byggingarfélagið Ó seldi F hluta framhússins með samningi þann 24. október 1985 og sama dag undirritaði H, Byggingarfélagið Ó og F samkomulag um skiptingu húss og lóðar við X þar sem m.a. var samþykkt að til bakhúss H taldist til sérafnota öll lóðin að suðausturhorni framhúss. Eignaskiptasamningur á milli eigenda eignarhluta í væntanlegu forhúsi á lóðinni nr. 28 við X var gerður í október 1985 og þinglýstur hjá sýslumanninum í Y 19 febrúar 1986 en skv. honum var skilgreindur séreignahluti í forlóð 105 fermetrar til handa F og 241 fermetrar til handa H. Í október 1992 er gerður nýr eignaskiptasamningur fyrir X, matshluta 5, en ekki er minnst á lóð í þeim samningi. Þann 25. júní 1996 er gerður nýr eignaskiptasamningur og er lóðin sögð vera 2500 fermetrar í óskiptri sameign en ekkert getið um 402 viðbótarfermetra fyrir framan lóð í lýsingu á lóðinni. Samhliða eignaskiptasamningi frá 25. júní 1996 undirrita þáverandi eigendur matshluta 05 X yfirlýsingu þann 14. október 1996 um að þrátt fyrir ákvæði um sameiginleg not í eignaskiptasamningi, dags. 25. júní 1996 á þeim 17 bílastæðum á baklóð sunnan forhúss sé það sameiginlegur vilji og afnotaráðstöfun eigenda, að H hafi einkaafnotarétt á fyrrgreindum 17 bílastæðum. Þann 13. júlí 1998 fékk einn gagnaðila, C, afsal fyrir eignarhluta sínum í húsinu og kemur þar fram að kvöð um einkaafnot H að bílastæðum á baklóð sé yfirtekin. Eigendur hússins undirrita þann 2. október 2002 nýjan eignaskiptasamning þar sem lóðinni var skipt milli matshluta þannig að baklóð telst vera 52,3% af lóð hússins en framlóðin 41,3% af lóð hússins. Í lóðareikning þessum er getið um þá 402 fermetra utan lóðarmarka sem reiknað var með í upphafi og nýttur hefur verið af eigendum framhússins. Þann 2. september 2002 rituðu allir eigendur í framhúsi, að frátöldum eiganda matshluta 0301, undir yfirlýsingu um að það sé afnotaráðstöfun þeirra að H hafi einkaafnotarétt að bílastæðum á baklóð sem sýnd eru á bygginganefndarteikningu frá 11. september 1986. Þann 27. janúar 2003 fékk einn gagnaðila, C, afsal fyrir eignarhluta 0301 í matshluta 05 við X og meðal kvaða sem gagnaðili yfirtók var kvöð um einkaafnot H á bílastæðum á baklóð. Í afsali gagnaðila var einnig vísað til eignaskiptasamnings frá 25. júní 1996 og til nýrri samnings frá 2. október 2002. Í áliti sínu fyrir H dags. 27. apríl 2004, mat I, verkfræðingur, verðmæti byggingaréttar á baklóð og þann 15. október 2004 keypti álitsbeiðandi allar eignir H á lóðinni við X ásamt öllum mögulegum byggingarétti á baklóðinni. Þegar álitsbeiðandi sótti um byggingarleyfi á lóðinni var lagt fyrir álitsbeiðanda að leggja fram samþykki meðlóðarhafa af hálfu yfirvalda í Y. Tveir gagnaðila, B og C, neituðu að veita samþykki auk þess sem álitsbeiðanda hafði nýlega verið ljóst að þriðji gagnaðili, D, hafði keypt hlut í framhúsinu en að sá aðili hafi ekki tjáð sig formlega um málið. Hafi F. fyrir sitt leyti veitt samþykki fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum með yfirlýsingu þess efnis, dags. 26. október 2004.

Álitsbeiðandi bendir á að skv. þinglýstum eignaskiptasamningi frá 2. október 2002 sé lóðinni við X skipt upp á milli eigenda matshluta 02, 03, 04 og 06 annars vegar sem eiga baklóð og hins vegar eiganda matshluta 05 sem eigi framlóð. Álitsbeiðandi keypti matshluta 02, 03, 04 og 06 og hluta matshluta 05 með kaupsamningi dagsettum 15. október 2004. Hugðist álitsbeiðandi rífa hús á baklóð og sækja um leyfi til húsbyggingar á umræddri lóð. Y hefur krafið álitsbeiðanda um samþykki annarra lóðarhafa fyrir fyrirhugaðri húsbyggingu á þeirri forsendu að lóðin sé óskipt. Gagnaðilar hafi synjað fyrir sitt leyti um samþykki eftir að álitsbeiðandi hafi leitað til þeirra. Bendir álitsbeiðandi einnig á að F hafi, eftir samþykki sitt, selt sinn hluta ef eign sinni í matshluta 05 til eins af gagnaðilum, þ.e. D. Telur álitsbeiðandi sig einan eiga byggingarétt á baklóð við X á grundvelli þinglýstrar heimildar og að hann þurfi þar af leiðandi ekki að afla samþykkis eigenda að matshluta 05 við X á fyrirhuguðum byggingaframkvæmdum.

Álitsbeiðandi bendir á að fyrirhuguð bygging rúmist innan samþykktra teikninga og að byggingarétturinn sé í hans eigu, sbr. 29. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Styður samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamning frá 2. október 2002. Að mati álitsbeiðanda hafi aðilar samningsins verið ásáttir um að skipta lóðaréttindum milli matshluta með bindandi hætti. Hafi baklóðin frá árinu 1985 verið séreign eigenda þeirra eignarhluta sem eru eign álitsbeiðanda í dag. Telur álitsbeiðandi að þrátt fyrir að á árinu 1996 hafi verið kveðið á um að lóðin skyldi vera sameign þá hafi verið undirrituð yfirlýsing um einkaafnotarétt H að bílastæðum á baklóð og með eignaskiptasamningi frá 2. október 2002 hafi sérstök skipting lóðarinnar verið áréttuð þar sem skýrt sé kveðið um þennan eignarrétt og þessa skiptingu lóðar. Álitsbeiðandi bendir á að skv. 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 24/1994 telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Álitsbeiðandi telur að undir ákvæði þetta falli byggingaréttur sem þá fylgi séreignarhluta sínum á baklóðinni við X skv. þinglýstum eignaskiptasamningi. Vísar álitsbeiðandi til álits kærunefndar fjöleignarhúsalaga í máli nr. 44/2005 þessu sjónarmiði sínum til stuðnings. Telur álitsbeiðandi að séreignarhluti sinn sé vel skilgreindur í eignaskiptasamningi um X, svo hafi verið allt frá árinu 1985 og hafi aðrir eigendur en H og síðar álitsbeiðandi aldrei haft nein afnot af umræddri baklóð. Hafi aðilar sem seinna eignuðust hlut í matshluta 05 yfirtekið þær kvaðir og skyldur sem hvílt hafi á fyrri eigendum viðkomandi eignarhluta.  

Í greinargerð B kemur fram að fyrir gagnaðila liggi ekkert skýrt formlegt erindi frá álitsbeiðanda sem hann kynni að fallast á. Er hafnað þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að gagnaðili hafi neitað að fallast á erindi álitsbeiðanda. Gagnaðila sé fullljóst að álitsbeiðandi hafi fest kaup á mannvirkjum á baklóð hússins að X ásamt þeim byggingarrétti sem þeim fasteignum kann að fylgja og gerir gagnaðili engar athugasemdir við að álitsbeiðandi nýti sér þann rétt sem hann kann hugsanlega að eiga á grundvelli þessa. Að mati gagnaðila er álitsbeiðanda meinalaust af sinni hálfu að hefja umsóknarferli um byggingu á lóðarhluta sínum en jafnframt að gagnaðili hafi í engu afsalað sér rétti til lóðar X og gerir gagnaðili alla fyrirvara um þann rétt sem hann kann að eiga til nýtingar lóðarinnar sem fyrirhugaðar byggingar álitsbeiðanda er ekki heimilt að skerða. Að lokum bendir gagnaðili á að inntak lóðarréttinda álitsbeiðanda og mörk þeirra og réttinda annarra eigenda X séu í besta falli óljós.

Í greinargerð C og D er þess óskað að álitsbeiðandi veiti upplýsingar um það hvaða teikningar hann vísi nákvæmlega til þar sem í málinu liggi fyrir fjöldinn allur af gögnum og að ekki verði ráðið til hvaða samþykktu teikninga álitsbeiðandi vísar til. Ekki sé ljóst skv. gögnum álitsbeiðanda hvort ráðgert sé að byggja þar sem ráð er gert fyrir 17 bílastæðum á baklóð auk þess sem ekki sé ljóst hvort álitsbeiðandi vísi til deiliskipulags þegar hann talar um samþykktar teikningar. Með vísan til þess hafna gagnaðilar kröfu álitsbeiðanda í málinu. Krefjast gagnaðilar að viðurkennt verði að lóð X sé í óskiptri sameign og að álitsbeiðandi eigi ekki byggingarrétt á lóðinni heldur sé byggingarrétturinn í sameign allra eigenda. Þar sem byggingarrétturinn sé í sameign allra þurfi álitsbeiðandi samþykki allra hafi hann hug á að byggja á lóðinni og beri að greiða eigendum hússins fébætur fyrir byggingarréttinn. Til vara krefjast gagnaðilar, komist kærunefndin að þeirri niðurstöðu að lóðinni sé skipt upp, að það svæði sem bílastæðin 17 er á skv. samþykktum teikningum teljist í sameign allra eigenda.

Að mati gagnaðila er í frumheimildum fyrir eigninni einungis kveðið á um að lóðinni sé skipt afnotaskiptum með tilteknum hætti en ekki að henni sé skipt upp varanlega enda hefði til þess þurft samþykki sveitastjórnar. Auk þess benda gagnaðilar á að lóðin sé tilgreind stærri í eignaskiptasamningi þeim sem gerður var í október 1985. Þá sé hvergi að finna ákvæði um byggingarrétt einstakra eignarhluta ef frá er talinn byggingarréttur skv. kaupsamningi, dags. 12. ágúst 1985, sem varðar matshluta 05.

Benda gagnaðilar á að í eignaskiptasamningi fyrir X, sem gerður var í október 1992, sé hvergi minnst á lóð hússins en í eignaskiptasamningi, dags. 25. júní 1996, sé hins vegar tilgreint að lóð hússins sé 2500 fermetrar og að sé hún í óskiptri sameign. Einnig kom fram á eignaskiptasamningi, dags. 25. júní 1996, að sérstakur byggingarréttur einstakra eigenda liggi ekki fyrir auk þess að 23 bílastæði séu á lóð hússins til sameiginlegra nota allra matshluta á lóðinni. Telja gagnaðilar að með eignaskiptasamningi, dags. 2. október 2002, hafi í fyrsta skipti verið notað það orðalag að matshlutar 02, 03, 04 og 05 eigi baklóðina og matshluti 05 eigi framlóðina. Að mati gagnaðila hafi með slíku orðalagi ekki verið að gera breytingar á eignarhaldi lóðarinnar heldur hafi ætlunin verið að lóðin væri afnotaskipt enda hefði þá þurft að koma til samþykki Y. Máli sínu til stuðnings vitna gagnaðilar til ákvæða 1. mgr. 30. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 þar sem kemur fram að óheimilt sé að skipta lóðum nema með samþykki sveitastjórnar. Benda gagnaðilar einnig á að ekkert slíkt fyrirkomulag komi fram í endurnýjun lóðarleigusamnings, dags. 17. júlí 1998, sem eigendur skrifa undir og er þinglýst. Að mati gagnaðila hefði við gerð eignarskiptasamnings frá 2002, þar sem kemur fram að bílastæðin 17 séu í sameign, átt að gera samhljóða yfirlýsingu eins og gerð var árið 1996 þegar H var veitt afnot af bílastæðunum.

Einn gagnaðila, C, bendir á að seljandi að eignarhluta sínum nr. 0301, T hafi með bréfi, dags. 27. nóvember 2002, sagt upp afnotasamningi þess efnis að H hafi einkaafnotarétt á 17 baklóðar bílastæðum og með bréfi, dags. 24. september 2004, ítrekar gagnaðili efni uppasagnarbréfs.

Telja gagnaðilar ekki annað ráðið, þegar núgildandi skipulag er skoðað, að gert sé ráð fyrir breyttu skipulagi þar sem bílastæðin 17 eru og sé um slíkt að ræða telja gagnaðilar að álitsbeiðanda sé óheimilt að ráðast í þær án samþykkis annarra eigenda þar sem svæðið er í sameign. Að mati gagnaðila verði ekki annað ráðið en svo sé þegar bornar eru saman annars vegar teikningar samþykktar 11. september 1986 og 17. september 2002 þar sem bílastæðin 17 eru vel greinileg og hins vegar teikning af reitnum skv. deiliskipulagi.

Benda gagnaðilar á að í eldri eignaskiptasamningi hafi komið fram að lóðin væri í sameign og samhliða eignaskiptasamningnum frá 2002 skrifa eigendur, að undanskildum eiganda eignarhluta 0301, undir yfirlýsingu að H sé veittur einkaafnotaréttur af umræddum 17 bílastæðum, dags. 2. september 2002, og verði því ekki ráðið að einkaafnotaréttur sé séreign í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Af hálfu gagnaðila er á því byggt að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að byggingarrétturinn á lóðinni sé í séreign álitsbeiðanda né að fyrirhuguð bygging rúmist innan samþykktra teikninga auk þess sem bílastæðin 17 séu í sameign allra eigenda hússins.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda er áréttað að álitsbeiðandi byggir á því að fyrirhuguð bygging verði reist á sérafnotafleti lóðar sem sé í eigu álitsbeiðanda skv. fyrirliggjandi eignaskiptasamningi, dags. 2. október 2002. Aðilar máls hafi á sínum tíma samið sín á milli um skiptingu lóðarinnar og þá sé byggingarréttur á baklóð séreign álitsbeiðanda og ekki sameign allra.

Álitsbeiðandi telur að 2. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 eigi einungis við þegar um byggingarrétt í sameign sé að ræða en taki ekki til þess þegar byggingarréttur sé í séreign. Sé það á valdi eiganda byggingarréttar að sækja um byggingarleyfi og byggja í framhaldi af því í samræmi við skipulag og samþykktar teikningar og við slíkt ferli hafa gagnaðilar andmælarétt í samræmi við fyrirmæli skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Bendir álitsbeiðandi einnig á að upphafleg stærð lóðarinnar skv. lóðarleigusamningi, dags. 13. september 1957, hafi verið 2500 fermetrar en í eignaskiptasamningi frá október 1985 komi fram að til viðbótar er reiknað með 402 fermetrum utan lóðarmarka og að hlutfallsstærðir byggi á að lóðin sé 2902 fermetrar og hafi verið ágreiningslaust á milli eigenda X á sínum tíma að skipta lóðinni með þessum hætti. Hafi umræddir 402 fermetrar frá öndverðu verið nýttir af eigendum X og gagnaðilum hafi verið þetta ljóst þegar þeir keyptu sína eignarhluta í framhúsi við X þar sem getið var um ráðstöfun þessa í þinglýstum heimildum.

Lóð X hafi meira og minna verið í eigu sömu aðila og hafi sátt ríkt á milli þeirra. Einnig er bendir álitsbeiðandi á skýrt orðalag þinglýsts eignaskiptasamnings, dags. 2. október 2002, sem einn gagnaðila, B undirritaði ásamt þeim aðilum er seldu D og C.

Ákvæði 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 hamli því ekki að álitsbeiðandi hefji framkvæmdir og gert sé ráð fyrir byggingu á lóðarhluta álitsbeiðanda skv. gildandi skipulagi áður en hluti gagnaðila, þ.e. D og C, hafi keypt sína eignarhluta. Hafi einn gagnaðila, B, ekki hreyft neinum andmælum við skipulaginu á sínum tíma. Engar breytingar munu verða á sameign þar sem aðilar höfðu þegar samið sín á milli um skiptingu lóðarinnar og lóðin sé ekki í sameign aðila sbr. eignaskiptasamningur frá 2. október 2002.

Telur álitsbeiðandi að bílastæði á baklóð standi á lóð sinni og að skjal, dags. 14. október 1996, sem var þinglýst og fól í sér afnotaráðstöfun bílastæða á baklóð og sé sá samningur óuppsegjanlegur. Uppsagnarbréf T, dags. 27. nóvember 2002, sé því markleysa og hafi enga þýðingu. Hafi yfirlýsing frá 14. október 2002 verið þinglýst og því gagnaðilum því vel kunn. Bendir álitsbeiðandi á að bílastæðaþörf á lóðinni muni minnka við niðurrif álitsbeiðanda enda muni með nýbyggingu vera tryggt að kröfum um bílastæði verði fullnægt. Verði það á ábyrgð álitsbeiðanda að leysa úr vanda vegna skorts á bílastæðum breyti nýbygging einhverju umþörf bílastæða á lóðinni.

Að lokum áréttar álitsbeiðandi að gildandi eignaskiptasamningur sé frá 2. október 2002 og er orðalag hans skýrt þar sem kveðið er á um eignarrétt. Hluti gagnaðila, þ.e. D og C, eru ekki aðilar að samningnum með öðrum hætti en þeim að þeir tóku yfir réttindi og skyldur skv. honum athugasemdalaust við kaup á eignarhluta í framhúsi X. Einnig áréttar álitsbeiðandi að gagnaðilar beri sönnunarbyrði fyrir því að skýrt orðalag eignaskiptasamningsins um eignarrétt þýði eitthvað annað en orðanna hljóðan og slíkt hafi þeir ekki gert og eru bundnir af samningnum sem þeir tóku yfir eða undirrituðu. Álitsbeiðandi bendir einnig á að umræddur eignaskiptasamningur frá 2. október 2002 hafi verið ákvörðunarástæða sín fyrir kaupunum á byggingarétti á baklóð hússins við X og hafi álitsbeiðendur treyst hinum þinglýsta eignaskiptasamningi og greitt kaupsverð sem var hærra en matsverð, skv. áliti I, verkfræðings. Telur álitsbeiðandi ekki síður af þessum sökum verði að líta svo á að gagnaðilar séu bundnir af undirritun sinni eða yfirtöku á réttindum og skyldum skv. eignaskiptasamningnum.

III. Forsendur

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig er öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Í þessu sambandi er sameign meginregla samkvæmt lögunum og þeir sem halda fram séreignarrétti sínum bera fyrir því sönnunarbyrði. Í eignaskiptayfirlýsingu vegna X segir: „Lóð hússins er 2500 fermetrar. Á lóðinni eru samkvæmt skrám Fasteignamats Ríkisins 5 matshlutar, matshlutarnir 02, 03, 04, 05 og 06. Lóðin skiptist þannig að matshlutar 02, 03, 04 og 06 eiga baklóð, en matshluti 05 á framlóð. Baklóðin telst vera 1517 fermetrar eða 52,3% og henni fylgir umferðarréttur um framlóð en framlóðin 983 fermetrar eða 41,3% samkvæmt samningi frá 1986 innfærðum hjá Sýslumanni Y 19. febrúar 1986 (sjá skjal nr. 4977 hjá Sýslumanni Y).“

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla, að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og með vísan til athugasemda með 6. og 7. gr. frumvarps er varð að lögum nr. 26/1994.

Samkvæmt 9. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga fellur undir séreign fjöleignarhúss hluti lóðar, t.d. bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. sömu laga fellur m.a. undir sameign fjöleignarhús öll lóð húss, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Eigendur forhúss X, þ.e. eigendur matshluta 05, undirrituðu sameiginlega og þinglýstu yfirlýsingu, dags. 14. október 1996, þar sem segir: ,, Við undirritaðir eigendur forhúss X, eigendur matshluta 05. skv. eignaskiptasamningi um X, innlögðum til þinglýsingar samhliða skjali þessu, lýsum yfir því, að þrátt fyrir ákvæði um sameiginleg not í eignaskiptasamningnum nr. 5,2 um þau 17 bílastæði á baklóð (sunnan) forhúss, sem fram koma skyggð á meðf. byggingarnefndarteikningu frá 11.09.86., er það sameiginlegur vilji okkar að afnotaráðstöfun, að H hafi einkaafnotarétt á fyrrgreindum 17 baklóðarbílastæðum.” Í afsölun til gagnaðila, dags. 13. júlí 1998, 27. janúar 2003 og 1. mars 2005, er getið um þær kvaðir sem hvíla á húsinu X, þar sem m.a. er getið einkaafnotarétt álitsbeiðanda að umræddum bílastæðum á lóð hússins. Hefur gagnaðilum þannig verið kunnugt um rétt álitsbeiðanda á lóð hússins.

Óumdeilt er að öll lóð hússins, eins og hún er afmörkuð í raun, tilheyrir húsinu. Samkvæmt þinglýstum heimildum er kveðið á um sérafnotaflöt, 17 bílastæði á baklóð hússins. Ekkert kemur þar frekar fram um aðra sérnotafleti. Með vísan til þess telur kærunefnd að öll lóðin að frátöldum framangreindum sérafnotafleti skv. yfirlýsingu, dags. 14. október 1996, sé í óskiptri sameign,

Yfirlýsing, dags. 14. október 1996, er íþyngjandi yfirlýsingu gagnvart sameigendum umræddrar lóðar og ber því að túlka umrædda hana í samræmi við skýrt orðalag hennar. Í yfirlýsingunni er skýrt kveðið á um að H hafi einkaafnotarétt á 17 baklóðarbílastæðum. Hins vegar er þar ekki getið um víðtækari rétt einstökum eigendum til handa s.s. byggingarrétti. Samkvæmt 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 verður einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Í eignaskiptasamningi, dags. 2. október 2002, er þess getið að sérstakur byggingarréttur einstakra eigenda við matshluta 05 liggi ekki fyrir og er það einnig áréttað í eignaskiptasamningi, dags. 29. nóvember 2005. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber að hafna þeirri staðhæfingu álitsbeiðanda að hann hafi öðlast sérstakan byggingarrétt á umræddri lóð þannig að honum sé óskylt að leita samþykkis allra eigenda á fyrirhuguðum byggingaframkvæmdum á lóðinni, sbr. 2. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1992.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé skylt að leita samþykkis eigenda að matshluta 05 lóðarinnar við X á fyrirhuguðum byggingaframkvæmdum

Reykjavík, 23. desember 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason