Mál nr. 6/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 6/2005
Eignarhald: Þvottahús. Ákvörðunartaka: Framkvæmd í samræmi við samþykkta teikningu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 31. janúar 2005, mótteknu næsta dag, beindu A og B, X nr. 2, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð G hdl., f.h. gagnaðila, dags. 21. febrúar 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. mars 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. maí 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2, alls tveir eignarhlutar, byggt árið 1953. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta á fyrstu hæð og í risi, alls 68 hundraðshluta hússins, en gagnaðili er eigandi eignarhluta á jarðhæð, alls 32 hundraðshluta hússins. Ágreiningur er um eignarhald á þvottahúsi á jarðhæð og ákvörðunartöku um að reisa vegg í þvottahúsinu til að skipta því í tvennt.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:
Að gagnaðila beri tafarlaust að tryggja frjálsan aðgang álitsbeiðenda að þvottahúsi fjöleignarhússins um dyr út í garðinn með því að afhenda þeim lykil að nefndum dyrum.
Að þvottahús fjöleignarhússins skuli áfram samnýtt af íbúum þess með sama hætti og verið hefur.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi keypt eignarhluta sinn í byrjun árs 2001 og honum hafi samkvæmt söluyfirliti fylgt sameiginlegt þvottahús á jarðhæð með útgang út í sameiginlegan garð. Álitsbeiðendur hafi fært það í tal við þáverandi eiganda eignarhluta á jarðhæð að aðstaða í þvottahúsi yrði bætt. Hann hafi þá upplýst álitsbeiðendur um að samkvæmt þinglýstri teikningu væri gert ráð fyrir að þvottahúsinu yrði skipt í tvennt með vegg og að samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fylgdi hvorum séreignarhluta þvottahús. Eignarhluta álitsbeiðenda fylgdi samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni alls 12,4 fermetra hluti jarðhæðar, þ.e. þvottahús og stigagangur, hvoru tveggja í séreign. Álitsbeiðendur hafi ekki getað sætt sig við að í þvottahúsinu yrði reistur veggur sem lokaði fyrir aðgang þeirra út í garð. Eigandi eignarhluta á jarðhæð hafi virst skilja þetta og málinu hafi ekki frekar verið hreyft.
Nýr eigandi hafi flutt í eignarhluta á jarðhæð á síðasta ári og hafi tilkynnt álitsbeiðendum að hann hygðist reisa umræddan vegg. Eftir viðræður hafi gagnaðili þó boðið að álitsbeiðendur gætu fengið allt þvottahúsið ef hann fengi í staðinn samsvarandi hluta í sameiginlegri geymslu undir húsinu. Álitsbeiðendur hafi talið það sjálfsagt en hins vegar boðið að beðið yrði með þetta og látið á það reyna hvort ekki gengi að samnýta þvottahúsið, hér eftir sem hingað til. Gagnaðili hafi fallist á það og jafnframt að þvottahúsið yrði lagað á kostnað álitsbeiðenda en framlag hans væri fólgið í vinnu við flísalögn þvottahúsgólfs. Um haustið hafi unnusta gagnaðila flutt til hans og eftir það hafi slegið í brýnu vegna þvottahússins. Í framhaldi af því hafi gagnaðili tilkynnt að veggur yrði reistur í þvottahúsinu og krafist þess að álitsbeiðendur fjarlægðu eigur sínar úr þeim hluta þvottahúss sem væri séreign hans. Síðan hafi gagnaðili skipt um lás á þvottahúsdyrum.
Forsaga máls þessa sé sú að allt húsið hafi verið í eigu eins aðila en erfingjar hans hafi látið gera eignaskiptayfirlýsinguna þegar húsinu var skipt í tvo eignarhluta og þeir seldir sitt í hvoru lagi. Hins vegar hafi aldrei verið farið í framkvæmdir í samræmi við teikningu því það myndi leiða af sér tvær rúmlega fimm fermetra kompur og yrði kompa í eigu álitsbeiðenda án vatns, rafmagns, niðurfalls og útgangs í garðinn auk þess sem ekki væri hægt að koma þangað nauðsynlegum vélum þar sem dyraop væri ekki nægilega breitt auk þess sem stigi væri þröngur. Umrædd eignaskiptayfirlýsing sé því í raun ónýtt plagg og eigendur hússins hafi komið sér saman um að samnýta þvottahúsið hingað til.
Bent er á að eignaskiptayfirlýsingin sé að sumu leyti óskýr og illskiljanleg og fermetratölur séu ekki í samræmi við raunveruleikann. Hún standist því ekki kröfur 17. gr. laga nr. 26/1994 og geti ekki leitt til þess að þvottahúsið teljist séreign þvert á áratugalanga notkun. Þvottahúsið sé ekki ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, og sé því sameign, sbr. einnig 6. tölulið 8. gr. laganna. Þá er einnig vísað til 2. mgr. 9. gr. og 1. mgr. 50. gr. laganna en eigendur hafi nýlega staðið sameiginlega að því að gera upp þvottahúsið auk þess sem rekstrarkostnaður hafi verið sameiginlegur. Álitsbeiðendur hyggjast fara fram á að eignaskiptayfirlýsingin verði dæmd ógild.
Álitsbeiðendur benda á að hvort sem þvottahúsið teljist sameign eða séreign sé ljóst að eignaskiptayfirlýsingin geti ekki veitt eiganda eignarhluta á jarðhæð rétt til þess að reisa umræddan vegg án samþykkis álitsbeiðenda. Vísað er til ákvæða 2. mgr. 26. gr., 27. gr., 30. gr. og 41. gr. fjöleignarhúsalaga auk þeirra grunnraka sem að baki ákvæðunum búa. Þá sé ólögmæt sú aðgerð gagnaðila að skipta um skrá á hurð þvottahússins og meina álitsbeiðendum þannig aðgang.
Í greinargerð gagnaðila er öllum kröfum álitsbeiðenda hafnað. Telur gagnaðili að um tvö þvottahús sé að ræða, annað í séreign gagnaðila og hitt í séreign álitsbeiðenda, og því sé gagnaðila heimilt að aðskilja rýmin með vegg í samræmi við samþykkta teikningu án samþykkis álitsbeiðenda.
Fallist kærunefnd á þetta en telji að samþykki álitsbeiðenda þurfi fyrir veggnum hafi gagnaðili heimild til að setja upp vegg inni á sínu svæði eða afmarka þvottahúsið á annan hátt (hillur, laust skilrúm, léttan millivegg) án samþykkis álitsbeiðenda.
Séreignarkröfu sinni til stuðnings vísar gagnaðili til eignaskiptayfirlýsingar hússins, dags. 1. október 1995. Í lýsingu á hvorum eignarhlutanum fyrir sig sé talið upp hvað falli undir séreign og hvað falli undir sameign og séu þvottahúsin talin upp sem séreign.
Þá segir í greinargerð að álitsbeiðendur virðist byggja mál sitt á öðrum forsendum en ágreiningi um eignarhald svo sem á því að hefð hafi skapast um samnýtingu þar sem veggur hafi ekki verið settur á milli þvottahúsanna, frágangi (staðsetningu lagna, mæla o.s.frv), útgönguleið út í garð, stærð dyraops að þvottahúsi álitsbeiðenda út í stigaganginn o.fl. Af hálfu gagnaðila sé þessum rökum mótmælt. Samkvæmt lögum nr. 26/1994, sbr. 1. mgr. 36. gr., sé ekki hægt að byggja á hefð og hafi það því enga þýðingu að opið hafi verið á milli þvottahúsanna um árabil. Hægt sé að tengja/færa lagnir o.s.frv. inn í þvottahús álitsbeiðenda, álitsbeiðendur komist út í garð um aðrar dyr á húsinu og hægt sé að breikka dyraop ef vélar komist þar ekki inn og út. Þá hafi hvorki upplýsingar við sölu eignarinnar áhrif á úrlausnarmál þetta né að fyrri eigendur eignarhlutans hafi tilgreint þvottahúsið í sameign þar sem samþykki gagnaðila liggi ekki fyrir. Skráning þvottahússins sem séreign í eignaskiptayfirlýsingu hússins og fyrirkomulag þess skv. samþykktri teikningu styðji kröfu gagnaðila, sbr. 4. gr. laga nr. 26/1994.
Gagnaðili telji að þar sem þvottahúsið sé í séreign hafi hann einn hagnýtingar- og umráðarétt yfir því. Til þess að hann geti nýtt sér þann rétt þurfi að reisa vegg á milli þvottahúsanna. Þar sem séreignir séu eðli málsins samkvæmt afmarkaðar frá öðru rými og þar sem gert sé ráð fyrir vegg á milli þeirra á samþykktri teikningu hafi hann heimild til að reisa vegginn í samræmi við teikninguna án samþykkis álitsbeiðenda, sbr. t.d. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 26/1994. Telji nefndin hins vegar að gagnaðila sé óheimilt að reisa vegginn nema með samþykki álitsbeiðenda sé óskað eftir áliti nefndarinnar á því hvort gagnaðili megi reisa vegg eða annars konar skilrúm, t.d. skápa sem loki þvottahúsið af, inni á sínum eignarhluta en ekki á mörkum eignarhlutanna eins og veggurinn á teikningunni gerir ráð fyrir, án samþykkis álitsbeiðenda. Varði það gagnaðila miklu að úr því sé skorið því það gefi auga leið að umráða- og hagnýtingaréttur gagnaðila sé verulega skertur ef áfram er opið á milli þvottahúsanna.
Gagnaðili telji að honum beri ekki að skipta um skrá þar sem umræddar dyr eru að þvottahúsi hans en ekki álitsbeiðenda. Hann eigi einn að hafa aðgang að þeim tveimur dyrum sem eru á þvottahúsi hans, þ.e. þeim sem snúa út í íbúðina og þeim sem snúa út í garð. Þurfi álitsbeiðendur hins vegar að komast að mælum, lögnum o.þ.h. sem ekki er hægt að tengja jafnframt eða færa í þvottahús álitsbeiðenda muni gagnaðili tryggja álitsbeiðendum þann rétt en ekki lyklavöld. Því sé alfarið hafnað að þvottahúsið verði samnýtt áfram með vísan til framangreinds. Telji nefndin af einhverjum ástæðum að gagnaðila sé óheimilt að afmarka séreign sína sé þess að lokum krafist að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé óheimilt að nýta eignarhluta gagnaðila undir persónulega muni þannig að hvor aðili hafi einungis til afnota sína séreign.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er því mótmælt að málið sé byggt á öðrum forsendum en ágreiningi um eignarhald. Skýrt komi fram í álitsbeiðni að álitsbeiðendur telji þvottahúsið í sameign. Verði hins vegar talið að um séreign sé að ræða er ítrekað að eignaskiptayfirlýsingin geti ekki veitt eiganda eignarhluta á jarðhæð rétt til að reisa vegg án samþykkis álitsbeiðenda. Slík framkvæmd myndi fela í sér svo stórkostlega breytingu á þvottahúsinu, sem hannað hafi verið sem sameign og nýtt þannig í fjöldamörg ár, að ekki verði í hana ráðist án samþykkis álitsbeiðenda sem meirihlutaeigenda í húsinu. Sömu sjónarmið eigi við um annars konar skilrúm.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir að til sameignar teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Í eignaskiptayfirlýsingu sem dagsett er 1. október 1995 er þvottahús talið upp sem séreign beggja eignarhluta. Á þinglýstri teikningu, dagsett í september 1995, er rými það sem hagnýtt hefur verið sem sameiginlegt þvottahús skipt í tvennt með vegg. Ekki kemur fram í eignaskiptayfirlýsingunni hvorum eignarhluta hvort þvottahús fylgir en hins vegar er augljóst af teikningu að verði veggur reistur í samræmi við hana hefur eignarhluti á jarðhæð einungis aðgang að þvottahúsi því sem fjær er stigagangi en eignarhluti á fyrstu hæð hefur einungis aðgang að þvottahúsi sem nær er nefndum stigagangi. Þá kemur skýrt fram í eignaskiptayfirlýsingunni að það eina sem er í sameign beggja íbúða er geymsla í kjallara hússins. Þó að eignaskiptayfirlýsingin sé ekki eins skýr og æskilegt má telja, sbr. framangreint, er ekki hægt að velkjast í vafa um eignarhald einstakra hluta hússins með hliðsjón af henni. Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að rými það sem nýtt hefur verið sem sameiginlegt þvottahús skiptist í tvær séreignir og er sá hluti sem nær er stigagangi í séreign álitsbeiðenda sem sá sem fjær er stigagangi í séreign gagnaðila.
Í 36. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Ákvæðið á því ekki við í máli þessu enda ekki um sameign heldur séreign að ræða. Samkvæmt lögum um hefð, nr. 46/1905, er unnt að vinna hefð á fasteign í eigu einstaks manns en eitt af skilyrðum þess er 20 ára óslitið eignarhald á fasteign. Þegar af þeirri ástæðu kemur það ekki til álita í máli þessu. Í ljósi afdráttarlauss séreignarréttar samkvæmt þinglýstum heimildum eiga önnur ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, svo sem 9. gr., ekki við.
Kærunefnd telur að af eignarhaldi á umræddu rými leiði að hvorum aðila um sig sé heimilt að loka af séreign sína sé ekki vilji til þess að viðhalda þeirri skipan sem verið hefur. Með vísan til alls sem að framan segir er kröfum álitsbeiðenda því hafnað.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að um tvö þvottahús sé að ræða, annað í séreign gagnaðila og hitt í séreign álitsbeiðenda, og að gagnaðila sé heimilt að setja vegg á milli í samræmi við samþykkta teikningu án samþykkis álitsbeiðenda.
Reykjavík, 18. maí 2005.
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason