Mál nr. 57/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 57/2004

Skipting kostnaðar: Viðgerð á bílskúrsþaki.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. október 2004, beindi A, X nr. 5, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, ódagsett en móttekin 26. október 2004, og athugasemdir álitsbeiðanda, ódagsettar, mótteknar 29. október 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. janúar 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á neðri hæð en gagnaðilar eigendur eignarhluta í risi. Bílskúr sem sambyggður er húsinu fylgir eignarhluta á neðri hæð. Húsið var byggt árið 1953 en bílskúrinn byggður við árið 1957. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða hluta kostnaðar vegna væntanlegrar viðgerðar á bílskúrsþaki.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að ytra byrði bílskúrs sé sameign eigenda hússins og gagnaðila beri að greiða hlutdeild í viðgerð á þaki og frágangi þakkants í samræmi við eignarhlutdeild.

Í álitsbeiðni kemur fram að ný þakklæðning sé á íbúðarhúsi en eftir sé að skipta um klæðningu á bílskúrsþaki. Þá þurfi að setja þakkant á bílskúrinn í samræmi við þann sem er á húsinu en gagnaðilar telji slíkan kant óþarfa skraut. Gagnaðili neiti að taka þátt í kostnaði við þessar framkvæmdir en álitsbeiðandi telji að hann eigi að greiða í samræmi við eignarhlutdeild sína í húsinu. Bílskúrinn er áfastur húsinu og hluti af vegg er sameiginlegur húsi og bílskúr.

Greinargerð gagnaðila verður að skilja svo að gagnaðilar telji bílskúrinn séreign álitsbeiðanda. Fram kemur að álitsbeiðandi hafi lýst því yfir á húsfundi að hann myndi sjálfur greiða fyrir endurnýjun á þakklæðningu. Verði það niðurstaða kærunefndar að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðhalds á skúr krefjast gagnaðilar þess að álitsbeiðandi greiði sjálfur útlitsbreytingar þær sem felast í notkun annars þakefnis en fyrir er og nýs þakkants. Þá benda gagnaðilar á að þær plötur sem ónýtar séu á þaki bílskúrsins séu ómálaðar og skemmdir á þakinu því alfarið tilkomnar vegna þess að þaki bílskúrsins hafi ekki verið haldið eðlilega við. Álitsbeiðandi hafi átt eignarhluta sinn frá því á árinu 1996 en hafi ekki sinnt eðlilegu viðhaldi á þaki skúrs. Af þeirri ástæðu geti gagnaðilar neitað að greiða þátt sinn í umræddum viðgerðum. Þá telja gagnaðilar að ef um er að ræða sameign, en hingað til hafi verið talið að um séreign álitsbeiðanda væri að ræða, sé það skylda álitsbeiðanda að koma þaki í viðunandi horf áður en „það verði lýst sem sameign“.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að á nefndum húsfundi hafi ekki verið tekin endanleg ákvörðun um viðgerðir á bílskúrsþaki. Álitsbeiðandi bendir á að efni í þakið, bárustál, og þakkantur sé í samræmi við íbúðarhúsið og samþykktar teikningar. Ytra byrði húss sé sameign á grundvelli fjöleignarhúsalaga og ábyrgð á viðhaldi þess hvíli á báðum eigendum. Þá tekur álitsbeiðandi fram að þegar hann flutti í húsið árið 1995 hafi þak, bæði á íbúðarhúsi og á bílskúr, verið lélegt. Álitsbeiðandi hafi ekki talið ástæðu til að gera við bílskúrsþak fyrr en búið væri að gera við þak á íbúðarhúsi enda hætta á skemmdum á bílskúrsþaki vegna umgengni um það.

III. Forsendur

Kærunefnd telur vafalaust að fjöleignarhúsið X nr. 5 ásamt viðbyggðum bílskúr sé eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994. Allt ytra byrði hússins, þar með talið þak, er því sameign allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús og eldri löggjöf á réttarsviði þessu. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994 og ber að skipta í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta, sbr. meginreglu A-liðar 45. gr. laganna.

Af greinargerð gagnaðila er ljóst að þeir telja álitsbeiðanda bera ábyrgð á vanrækslu á viðhaldi umrædds þaks. Þar sem þakið er sameign eigenda hússins, svo sem hér hefur verið rakið, bera þeir sameiginlega ábyrgð á viðhaldi þess. Í 1. mgr. 38. gr. fjöleignarhúsalaga er kveðið á um þá leið sem eiganda er fær telji hann að sameign liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi en þar segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Áður en framkvæmdir hefjast skal viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt, sbr. fyrri málslið 2. mgr. 38. gr.

Gagnaðilar telja að fyrirhugaðar framkvæmdir feli í sér breytingar þar sem í fyrsta lagi eigi að setja annað efni á þakið en fyrir er, bárustál í stað bárujárns, og í öðru lagi eigi að setja þakkant. Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að efni í þakið, bárustál, og umræddur þakkantur sé í samræmi við íbúðarhúsið og samþykktar teikningar. Ljóst er af ljósmyndum sem fyrir kærunefnd liggja að þak íbúðarhússins hefur verið klætt með bárustáli. Þá hafa gagnaðilar ekki andmælt því að fyrirhugaður þakkantur sé í samræmi við samþykktar teikningar en nánari lýsing á fyrirhugaðri útfærslu þakkants liggur ekki fyrir kærunefnd. Með hliðsjón af þessu telur kærunefnd að ákvörðun um umrædda framkvæmd falli undir meginreglu D-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og því geti einfaldur meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi tekið ákvörðun um þær.

Með vísan til alls þess sem að framan greinir er það álit kærunefndar að gagnaðilar eigi að greiða hlutdeild í viðgerð á þaki og þakkant í samræmi við eignarhlutdeild.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ytra byrði áfasts bílskúrs sé sameign eigenda fjöleignarhússins X nr. 5 og gagnaðilum beri að greiða hlutdeild í viðgerð á þaki og frágangi þakkants í samræmi við eignarhlutdeild.

Reykjavík, 19. janúar 2005

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Kornelíus Traustason