Mál nr. 7/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 7/2003
Ákvörðunartaka: Drenlögn. Sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 21. janúar 2003, mótteknu 23. janúar 2003, beindi húsfélagið X nr. X nr. 2A-2H, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A og B, X nr. 2H, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 30. janúar 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 7. apríl 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 13. júní 2003 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2A-2H, sem er raðhús, byggt árið 1960, alls átta eignarhlutar. Álitsbeiðandi er húsfélagið X nr. 2A-2H en gagnaðilar eru eigendur X nr. 2H. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna lagningar drenlagnar við eignarhluta gagnaðila.
Að hver eigandi fyrir sig beri ábyrgð á viðhaldi á þaki, svölum, útitröppum og handriðum.
Í álitsbeiðni kemur fram að á almennum húsfundi 29. október 2002 hafi gagnaðilar lagt fram skriflegt erindi, þar sem óskað hafi verið eftir því að álitsbeiðandi greiddi kostnað sem gagnaðilar hefðu innt af hendi vegna lagningar drenlagnar við eignarhluta sinn. Húsfundurinn hafi hins vegar samþykkt að greiða aðeins fyrir kostnað vegna lagnarinnar frá húsvegg og út í sameiginlegan brunn. Fram að því hefðu slíkar aðgerðir verið greiddar af hverjum eiganda fyrir sig.
Á húsfundinum hafi einnig verið skiptar skoðanir varðandi fleiri atriði, sem almennt hefðu verið kostuð af hverjum eiganda fyrir sig, svo sem viðhald á þaki vegna leka, viðgerðir á svölum, útitröppum og handriðum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að flætt hafi inn í kjallara þeirra veturinn 2000. Í kjallaranum séu tvö herbergi sem hafi skemmst mikið. Hafi þeir fengið tjónið bætt úr tryggingum með því skilyrði að þeir færu í framkvæmdir utan húss og settu drenlögn við húsið.
Leki hafi komið upp við vegg sem skildi að íbúðir gagnaðila og annars eiganda og þegar grafið hafi verið fyrir utan húsið, hafi virst vera holrúm við millivegginn. Gagnaðilar hafi fengið verktaka til að gera kostnaðaráætlun fyrir lagningu drenlagnar. Í kjölfarið hafi verið haldinn húsfundur þar sem gagnaðilar hafi farið fram á það við aðra eigendur að þeir tækju þátt í framkvæmdinni. Aðrir eigendur hefðu hins vegar ekki talið hana nauðsynlega við þeirra eignarhluta og hafnað tillögu gagnaðila.
Síðar hafi hins vegar verið farið í sambærilegar framkvæmdir við næsta eignarhluta við eignarhluta gagnaðila. Sú framkvæmd hafi verið greidd af álitsbeiðanda. Í kjölfarið hafi gagnaðilar farið að íhuga hvort þeirra lögn væri ekki í sameign og kostnaður vegna hennar teldist sameiginlegur.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994, teljast allar lagnir hússins til sameignar, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn o.fl. sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur til þess að lagnir í fjöleignarhúsum séu í sameign allra. Sama gildir um allt ytra byrði fjöleignarhúsa, útveggi, þak og gafla þess svo og útitröppur og útistiga fjöleignarhúsa.
Um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum er fjallað í 39. gr. laga nr. 26/1994. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan skv. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laganna er húsfélagi heimilt að bæta úr eða staðfesta ákvörðun á öðrum fundi ef slíkur annmarki er á henni. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir eigendur og þeir greiðsluskyldir.
Að mati kærunefndar eru framkvæmdir við drenlagnir við Vanabyggð 2H framkvæmdir við sameiginlegt lagnakerfi hússins og teljast því sameiginlegar framkvæmdir.
Af gögnum málsins má ráða að á húsfundi hafi verið rædd tillaga um að ráðist yrði í lagningu drenlagna umhverfis raðhúsið í heild sinni, en þeirri tillögu verið hafnað. Einnig liggur fyrir að á húsfundi 29. október 2002 var samþykkt eftirá að húsfélagið greiddi fyrir frárennsli úr drenlögn gagnaðila, þ.e. frá vegg út í sameiginlegan brunn. Því er ljóst að ákvörðun um lagningu drenlagnar við eignarhluta gagnaðila var ekki tekin á sameiginlegum húsfundi. Í ljósi ótvíræðra ákvæða 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 var gagnaðilum óheimilt að ráðast í lagningu slíkrar drenlagnar án þess að ákvörðun um slíkt hafi verið tekin á húsfundi og er því öðrum eigendum heimilt að hafna greiðslu á hlutdeild í kostnaði vegna drenlagnarinnar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Hins vegar hefur stofnast greiðsluskylda vegna hluta framkvæmdarinnar með samþykki annarra eigenda á greiðsluskyldu sinni á húsfundi hinn 29. október 2002, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilar verði sjálfir að bera kostnað vegna lagningar drenlagnar við eignarhluta þeirra að undanskyldum þeim kostnaði sem álitsbeiðandi hefur samþykkt að taka á sig. Kærunefnd vill þó benda á að skv. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 getur húsfélagið samþykkt umrædda framkvæmd eftirá þannig að hún teljist löglega ákveðin og eigendur hússins greiðsluskyldir.
Eins og áður hefur verð rakið telst allt ytra byrði fjöleignarhúss til sameignar allra eigenda þess. Í 1. tölul. 1. mgr. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994, er sérstaklega tekið fram að þak fjöleignarhúss, útitröppur og útistigar þess teljist til sameignar. Sömuleiðis telst handrið á útitröppum til sameignar. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna telst ytra byrði svala og stoð og burðarvirki þeirra, auk svalahandriðs til sameignar fjöleignarhúss. Innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala telst hins vegar séreign skv. 8. tölul. 1. mgr. 5. laga nr. 26/1994. Eins og áður hefur verið minnst á er kostnaður vegna sameignar sameiginlegur öllum eigendum, sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna viðhalds á þaki, útitröppum, handriðum og ytra byrði svala sé sameiginlegur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilar verði sjálfir að bera kostnað vegna lagningar drenlagnar við eignarhluta þeirra að undanskyldum þeim kostnaði sem álitsbeiðandi hefur samþykkt að taka á sig.
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðhalds á þaki, útitröppum, handriðum og ytra byrði svala sé sameiginlegur.
Reykjavík, 13. júní 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson