Mál nr. 35/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 35/2014

Gluggar: Opnanleg fög, krækjur, þéttiborðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 3. júní 2014, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. júní 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 7. júlí 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. september 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sjö eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi íbúðar í húsnæðinu. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda við glugga í eignarhluta gagnaðila.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna framkvæmda við glugga í eignarhluta gagnaðila.   

II. Að kærunefnd gefi álit um skiptingu kostnaðar vegna viðgerðar í íbúð á þriðju hæð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að á árinu 2008 hafi verið farið í sprunguviðgerðir á blokkinni og hún máluð. Þá hafi eigendur þriggja íbúða látið sama verktaka þétta glugga hjá sér. Þeir eigendur hafi fengið sér reikning frá verktaka þar sem þétting á gluggum hafi talist séreign og þeir því greitt hann. Síðastliðinn vetur, 2013‒2014, hafi gagnaðili látið þétta hjá sér gluggana, þ.e. hefla af opnanlegum fögum þar sem þess hafi verið þörf, skipta um þéttiborða og setja krækjur á. Þetta hafi gagnaðili meint að sé sameign og að álitsbeiðandi eigi að greiða allan reikninginn að undanskildum krækjum. Álitsbeiðandi veltir því upp hvort þetta verk sé sameign eða séreign eða hvort kostnaðurinn eigi að skiptast og þá hvernig.

Einnig er greint frá því að í ljós hafi komið að þétting á gluggum í einni íbúð hafi ekki dugað til lengri tíma og vatn flætt langt út á gólf í verstu veðrunum með tilheyrandi skemmdum. Í haust hafi eigandinn því látið smíða ný opnanleg fög og setja í, enda þau gömlu gegnumfúin, einnig hafi verið skipt um gler í hliðargluggum. Álitsbeiðandi veltir því upp hvernig sá kostnaður skuli skiptast milli íbúðareiganda og húsfélags.

Í greinargerð gagnaðila segir að hún hafi verið eigandi íbúðar sinnar í húsinu frá hausti 2003. Íbúðin hafi verið í útleigu frá febrúar 2008 til október 2011. Á þeim tíma sem íbúðin hafi verið í útleigu hafi verið farið í að lagfæra rennur og húsið málað, hvað nákvæmlega hafi verið gert fleira sé gagnaðili ekki með á hreinu enda hafi hún ekki búið í húsinu á þeim tíma og hafi ekkert komið að framkvæmdunum að öðru leyti en að reiða fram greiðslu vegna þeirra. Því geti hún ekki tjáð sig um að hvaða marki hafi verið framkvæmt hjá hverjum og einum og því síður hvað hafi verið greitt sem sameign og hvað hafi talist til séreignar.

Gagnaðili greinir frá því að lengi hafi verið til vandræða hvað gluggarnir á austurhlið haldi illa vatni og vindi. Eftir að hún hafi flutt aftur í húsið hafi nokkuð oft komið til tals að eitthvað þurfi að gera í þessum málum, bæði séu vandamál í íbúðum og einnig sé móða á milli í glerjum í sameign og hafi lekið inn með hurð sem snúi einnig í austur og tilheyri sameign. Gagnaðili og núverandi gjaldkeri húsfélagsins hafi nokkrum sinnum átt spjall um hvað þetta væri orðið aðkallandi verkefni og hafi hún talað um að ástandið á hennar íbúð væri orðið sérlega slæmt. Þær hafi báðar lent í því að vatn flæddi fram á gólf þótt þær hafi gert ráðstafanir með stórum baðhandklæðum og verst hafi verið að lenda í því að hafa ekki verið heima í slíku veðurfari. Hún hafi svo sagt gagnaðila í framhaldinu að hún ætti kunningja/vin sem myndi geta tekið að sér að vinna þá viðgerð sem snúi að hennar íbúð og gagnaðili hafi spurt hvort hann gæti ekki tekið að sér verkefnið í heild sinni því þau hafi vitað að vandamálið hafi ekki verið takmarkað við íbúðir þeirra auk þess sem það hafi líka verið í sameign. Gagnaðili greinir frá því að hún hafi sagt að það væri ekki hægt þar sem hann væri að fara gera þetta sem greiða fyrir sig og ef hann væri að taka að sér stærra verk þyrfti það að fara í gegnum fyrirtækið sem hann starfaði hjá og að það væri mun flóknara mál. Eftir hafi staðið sem fyrr að þörf hafi verið á að finna einhvern aðila til að vinna þetta verk enda hafi húsnæðið legið undir skemmdum. Það hafi svo farið að ekkert hafði gerst í málinu í október 2013 nema fyrrnefndur eigandi hafi fengið kunningja sinn til að laga sína glugga, skipta um gler og þess háttar. Sú framkvæmd hafi verið án samráðs við aðra íbúa.

Í október 2013 hafi gagnaðili boðað til húsfundar enda hafi hún sinnt starfi gjaldkera, enginn starfandi formaður hafi verið í félaginu lengi en gjaldkeri sinnt flestu. Áður en komið hafi verið að þeim fundi hafi gagnaðila dottið í hug að tala við tiltekinn smið og fengið hann til að mæta á fundinn og taka að sér þau verkefni sem væru aðkallandi í húsinu ef samþykki fengist fyrir því. Gagnaðili hafi talið að íbúar myndu taka því fegins hendi að fenginn yrði maður til verksins sem væri traustur og myndi skila sínu. Tengsl gagnaðila við smiðinn séu aðeins þau að fyrirtæki hans hafi unnið alla smíðavinnu, meðal annars endurbætur, viðgerðir og breytingar á húsnæði sem gagnaðili starfi í. Gagnaðili hafi áður ráðfært sig við húsvörð í fyrirtæki því sem hún starfi fyrir sem hafi gefið honum góð meðmæli og þess megi geta að húsvörðurinn sé líka smiður.

Gagnaðili greinir frá því að fundurinn þann 30. október sl. hafi verið fámennur, af sjö eigendum í stigaganginum hafi þrír mætt. Einn eigandinn hafði afboðað sig en óskað eftir afriti af fundargerðinni, annar hafi afboðað komu sína á síðustu stundu og tveir eigendur höfðu ekki boðað forföll en hafi verið vant við látnir þegar í þá hafi verið hringt af fundinum.

Afrit úr fundargerðabók hafi áður verið sent af álitsbeiðanda en þar hafi verið hripuð niður helstu atriði í samræmi við umræður á fundinum en gagnaðili hafi svo sent nánari útlistun og atriði fundarins í tölvupósti á alla eigendur. Á fundinum hafi meðal annars komið fram að einn eigandinn hafi viljað vera undanskilinn greiðslu vegna þeirra framkvæmda sem þyrftu að fara í vegna annarra séreigna. Gagnaðili hafi svarað því til að það væri ekki hægt að undanskilja þann eiganda, en það hafi hins vegar verið eðlilegt að eigandinn myndi koma með sinn reikning vegna þeirra framkvæmda sem hann hefði ráðist í og þetta yrði svo allt reiknað saman. Ekki hafi komið fram nein mótmæli á fundinum um að fá umræddan smið til að vinna verkið og var framkvæmdum ekki mótmælt á síðari stigum, þ.e. ekki fyrr en reikningur hafi borist álitsbeiðanda. Eftir fundinn hafi verið sendur fyrrgreindur tölvupóstur á alla eigendur og þeir beðnir um að tiltaka hvað þyrfti að gera í hverri séreign, en gagnaðili hafi tekið að sér að upplýsa smiðinn um hvað þyrfti að gera í sameign. Eftirfarandi verkbeiðni hafi gagnaðili sent á smiðinn; í íbúð gagnaðila hafi þurft að þétta glugga, vind- og vatnsverja íbúð um opnanleg fög, í annarri íbúð á fyrstu hæð þyrfti að þétta einn glugga töluvert og í íbúð á þriðju hæð þyrfti að skipta um glugga og opnanleg fög, aðra glugga hafi verið nóg að hreinsa og mála. Síðar hafi komið annar póstur þar sem leigjandi hafi sagt að það læki mikið í roki inn um lúgur á svalarhurðum beggja megin. Smiðir hafi mætt á staðinn eftir áramót, skoðað aðstæður, greint nánar frá verkefninu og unnið verkið. Þeir hafi komið með stillans með sér fyrir allar þrjár hæðirnar enda hafi íbúð á þriðju hæð tilgreint að þétta þyrfti hjá þeim einnig en þegar til hafi komið hafi eigandinn dregið það til baka. Stillansinn hafi þó verið nýttur til að fara að íbúðum á fyrstu hæð.

Í athugasemdum gjaldkera álitsbeiðanda segir að sá smiður sem hafi séð um viðgerð á gluggum hjá sér hafi verið starfsmaður trésmíðaverkstæðis og hafi ekkert með fyrirtækið að gera. Hann hafi því ekki getað tekið að sér einhver verk í nafni fyrirtækisins. Hann sé æskuvinur sinn og hafi tekið að sér að hjálpa sér sérstaklega þar sem gluggarnir hafi verið orðnir svartir af myglusveppi og dóttir hennar hafi verið búin að vera veik lengi og grunur um að þessir sveppir hafi átt þar í hlut. Gjaldkerinn hafi því ekki getað leyft sér að bíða lengur eftir að álitsbeiðandi myndi gera eitthvað í gluggamálum. Um viðgerð á útihurð í sameign sé ómögulegt að sjá að hreyft hafi verið við henni. Gömlu þéttilistarnir séu þar enn og engin ummerki eftir nokkra viðgerð. Gjaldkerinn tekur fram að hann sé sjálfur D.

Í athugasemdum eiganda íbúðar á fyrstu hæð hússins segir að hann sé búinn að láta fagmann skoða bæði glugga og svalahurð hjá sér og ekkert hafi verið gert. Það sé því ekki rétt sem komi fram í gögnunum að gert hafi verið við glugga eða svalahurð hjá sér. Listarnir séu gamlir og ekki nein þétting verið gerð. Rétt skuli vera rétt og einnig geri hann athugasemd við það sem smiðurinn hafi sagt um þetta. Jafnframt sé erfitt að sjá hvað hafi verið gert við útihurðina niðri.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr. laganna, beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna.

Í máli þessu snýst ágreiningur um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda við glugga í eignarhluta gagnaðila. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna þéttiborða, heflun opnanlegra faga og krækja en gagnaðili telur að um sameiginlegan kostnað sé að ræða. Það er niðurstaða kærunefndar að kostnaður vegna þéttiborða og krækja sé sérkostnaður viðkomandi eignarhluta en kostnaður vegna heflunar opnanlegra faga sé sameiginlegur kostnaður.

Í álitsbeiðni er einnig lýst tjóni á tiltekinni íbúð í húsinu og farið fram á álit kærunefndar á sundurliðaðri kostnaðarskiptingu vegna viðgerða eftir það. Enginn gagnaðili er tilgreindur vegna þessa. Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús geta eigendur fjöleignarhúsa leitað til kærunefndar og óskað eftir áliti greini þá á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum. Þá veitir nefndin ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila, sbr. 4. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001. Að því virtu að enginn gagnaðili er tilgreindur fær kærunefnd ekki ráðið að um ágreining sé að ræða milli eigenda fjöleignarhússins heldur fremur spurningu sem nefndin er beðin um að svara og meta. Hlutverk kærunefndar er bundið við að veita álitsgerð sé uppi ágreiningur á milli eigenda fjöleignarhúsa, sbr. 1. mgr. 80. gr. laganna. Þegar af þeirri ástæðu er þessum kröfum álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna þéttiborða og krækja sé sérkostnaður viðkomandi eignarhluta en kostnaður vegna heflunar opnanlegra faga sé sameiginlegur kostnaður.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 8. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir    

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson