Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 30. maí 1978
Ár 1978, þriðjudaginn 30. maí var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Bæjarsjóður Ísafjarðar
gegn
Niðursuðuverksmiðjunni h/f
Torfnesi, Ísafirði
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I.
Með bréfi dags. 4. október 1977 hefur Árni Guðjónsson, hrl. f.h. Bæjarsjóðs Ísafjarðar sem eignarnema farið þess á leit við Matsnefndina, að hún meti sannvirði eigna Niðursuðuverksmiðjunnar h/f á Ísafirði, samkvæmt nánari lýsingum mannvirkjanna, sem fram verði lögð í málinu.
Eignarnámsmat þetta kveður eignarnemi byggt á heimild í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 sbr. lög um framkvæmd eignarnáms nr. 11/1973. Ennfremur hafi eignarnemi og eignarnámsþoli gert með sér skriflegan samning á Ísafirði 23. sept. 1977, þar sem nánar er kveðið á um mat það, er fram skuli fara.
Eignarnemi kveður að eignir þær, sem um ræðir verði að víkja vegna byggingar hins nýja sjúkrahúss, sem nú sé verið að steypa upp, svo og vegna íbúða fyrir aldraða, sem byggðar verði á hluta af lóð þeirri, sem eignarnámsþoli hafi haft á leigu með lóðaleigusamningi frá 27. júlí 1923, en sá samningur hafi runnið út í árslok 1972 og leigusali, þ.e. eignarnemi, ekki viljað framlengja leiguna.
Eignir þær, sem meta skuli telur eignarnemi vera þessar:
1) Móttökusalur 77 m² 323 rúmm.
2) Vinnusalur og skrifstofur 252 m² 1105 rúmm.
3) Lager + frystiklefar 187 m² 766 rúmm.
4) Geymsla 156 m² 637 rúmm.
eða húsnæðið samtals 672 m² og 2.831 rúmm.
Á mskj. nr. 6 er svohljóðandi lýsing á gerð og ástandi húsanna:
"1. Móttaka. Steinsteypt hús með bárujárnsþaki og einangrað. Byggt 1970. Loft ekki tekið niður. Ástand gott.
2. Vinnslusalur og skrifstofur. Steinsteypt hlaðið hús með bárujárnsþaki og einangrað. Loft tekið niður. Byggt 1955. Ástand gott.
3. Lager og frystiklefar. Forskallað hús með bárujárnsþaki og einangrað. Loft tekið niður. Endurbyggt 1955 og síðar. Ástand gott.
4. Geymsla. Forskallað hús með bárujárnsþaki, óeinangrað. Um 50 m² eru hluti af gömlu húsi. Stækkað 1951. Ytra útlit gott.
5. Fiskimjölsverksmiðja. Bárujárnsklætt timburhús. Stálgrind og biti eftir húsinu miðju. Byggt í áföngum 1945, 1959 og 1962, er starfræksla hefst á fiskimjölsverksmiðju."
Eignarnemi kveður fiskimjölsverksmiðjuna undir tl. nr. 5 eigi ekki að meta.
Hins vegar segir eignarnemi, að á mskj. nr. 6 sé ekki minnst á uppfyllingu og grjótgarð, sem nefndin sé beðin um að meta. Til greina gæti komið að því er varðar uppfyllinguna og grjótgarðinn, að nefndin meti verðmæti pr. rúmm., þar eð deila geti verið um hve margir rúmmetrar séu í uppfyllingunni, sem bæta skuli.
Eignarnemi bendir á, að í leigusamningi, sem gerður hafi verið 27. júlí 1923 og tekið gildi við áramótin 1922/1923 um svonefnt Torfnesplan á Ísafirði, hafi bæði leigutaka og leigusala verið gert skylt að hlíta samþykktum um leigu fjörulóða á Ísafirði, sem birt er í Stjórnartíðindunum 5. des. 1919, en í 8. gr. þeirrar samþykktar segi svo: "Nú vill leigusali ekki framlengja leiguna og er honum þá skylt að kaupa umbætur á lóðinni og öll mannvirki fyrir 2/3 sannvirðis, án tillits til legu og afrásar eftir eignarnámsmati nema öðruvísi semjist."
Bæjaryfirvöld Ísafjarðar hafi ekki vilja framlengja leigusamninginn og hafi samningaviðræður um bætur staðið yfir í langan tíma.
Eignarnemi kveður, að í samræmi við uppdrátt, sem gerður hafi verið skv. mælingu, sem framkvæmd hafi verið 14. júlí 1920, mskj. nr. 7, hafi við gerð samningsins verið til staðar meginhluti þeirrar uppfyllingar, sem núverandi mannvirki Niðursuðuverksmiðjunnar standi á, þar með taldar eignir Torfness h.f. Ekki verði annað ráðið af leigusamningnum, en bæjarfélagið hafi þá verið eigandi uppfyllingarinnar. Við þá uppfyllingu virðist hafa bætst á leigutímabilinu uppfylling, sem sé um það bil 300 rúmm. og grjótvörn utan á þeirri fyllingu um það bil 30 lengdarmetrar. Þetta telur eignarnemi vera þá stærð, sem leggja verði til grundvallar nema eignarnámsþoli geti sannað eignarhald sitt á stærri uppfyllingu.
Í þessu sambandi bendir eignarnemi á, að stærðin 8500 rúmm., sem minnst er á á mskj. nr. 8, hafi aðeins verið sáttatillaga og sé alls ekki bindandi fyrir bæjarsjóð Ísafjarðar.
Þá telur eignarnemi, að með hliðsjón af áðurgreindri 8. gr. samþykktarinnar um leigu fjörulóða á Ísafirði, verði að líta svo á, að bæjarfélaginu sé aðeins skylt að greiða sem svari 2/3 hl. sannvirðis fyrir þau mannvirki, sem gerð hafi verið á fjörulóðinni á leigutímabilinu, þ.e. þau hús, sem byggð hafi verið án áhvílandi kvaða um brottflutning, bæjarfélaginu að kostnaðarlausu, svo og þá uppfyllingu sem nefnd hefur verið, ca. 300 rúmm. ásamt tilheyrandi grjótvörn ca. 30 m á lengd.
Eignarnemi kveður matið eiga að vera sannvirði án tillits til afrásar, en það muni merkja arð eða arðsemi.
Við eignarnámsmat nú krefst eignarnemi, að matsfjárhæðin verði lægri en sáttaboð það, sem lagt hafi verið fram á mskj. nr. 8. Það boð hafi verið sett fram vitandi um það, að einingarverðin, sem þar séu tilgreind séu of há. Þetta hafi einnig verið tengt áætlun um greiðslu á nokkrum tíma og einnig því, að ef af sátt hefði orðið hefði bæjarsjóður ekki þurft að greiða matskostnað.
Samkomulag það, er aðilar þessa máls gerðu með sér 23. sept. 1977 er á þessa leið:
"Við undirritaðir bæjarráðsmenn f.h. Bæjarsjóðs Ísafjarðar og Böðvar Sveinbjarnarson f.h. Niðursuðuverksmiðjunnar h.f. gerum með okkur svofellt samkomulag vegna eignarnáms á eignum Niðursuðuverksmiðjunnar h.f, á Torfnesi Ísafirði.
1. gr. Aðilar eru sammála um að fela Matsnefnd eignarnámsbóta, nú þegar, að meta til peningaverðs fasteignir Niðursuðuverksmiðjunnar, þ.e. byggingar og fyllingu í lóð (plan).
2. gr. Bæjarsjóður fær nú þegar afnot þess hluta lóðar, þeirrar sem upphaflega var leigð, sem er ofan Torfnesvegar, enda verði á engan hátt raskað starfsaðstöðu Niðursuðuverksmiðjunnar h.f.
3. gr. Þegar mat liggur fyrir greiðast 2/3 hlutar matsverðsins þannig:
a) 1/3 hluti strax, þó eigi fyrr en 1. febrúar 1978.
b) eftirstöðvarnar með jöfnum mánaðargreiðslum frá 1. mars 1978 til 1. okt. 1979 enda verði húsin þá rýmd.
4. gr. Óski Niðursuðurverksmiðjan að rýma húsin fyrr, skal hún segja til um það eigi síðar en 1. febrúar 1978 og skuldbindur Bæjarsjóður Ísafjarðar sig þá til að greiða matsfjárhæðina skv. 3. gr. b) með jöfnum mánaðarlegum greiðslum á tímabilinu 1. mars til 1. des. 1978. Lóðarúthlutunin skv. 6. gr. fellur þá niður.
5. gr. Dragist greiðsla skv. 3. gr. b) eða 4. gr. lengur en 14 daga eru eftirstöðvarnar allar fallnar í gjalddaga.
6. gr. Bæjarstjórn úthluti á næsta reglulegum bæjarstjórnarfundi Niðursuðuverksmiðjunni h.f. lóð upp af flotbryggjunni á Sundahafnarsvæðinu þó með þeim fyrirvara, sem kynntir hafa verið.
7. gr. Gatnagerðargjald af lóð þessari verði 2.5% af byggingarkostnaði vísitöluhúss eins og hann er í dag. Gatnagerðargjaldið reiknast af rúmmáli nýs húss á lóðinni að frádregnu rúmmáli hins eignarnumda húss sem talið er vera 2831 m3.
Gatnagerðargjaldið greiðist með síðustu greiðslum skv. 3. gr. b).
8. gr. Niðursuðuverksmiðjan h.f. fái endurgjaldlaus afnot eignanna á Torfnesi til 1. okt. 1979 frá deginum í dag. Á sama tíma greiðir bæjarsjóður fasteigna- og brunabótagjöld af eignunum.
9. gr. Vextir af greiðslum skv. 3. gr. b) eða 4. gr. greiðast ekki.
10. gr. Veðskuldir sem á eignunum á Torfnesi hvíla, skuldbindur Niðursuðuverksmiðjan sig til að hafa aflýst áður en lokagreiðslur eru inntar af hendi.
11. gr. Niðursuðuverksmiðjan h.f. áskilur sér rétt til þess að leita úrskurðar dómstóla um réttmæti á ákvæði 2. mgr. 8. gr. samþykktar nr. 171 frá 5. des. 1919."
II.
Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Guðmundur Ingvi Sigurðsson, hrl. Kröfur eignarnámsþola í málinu voru fyrst þær, að eignarnemi verði úrskurðaður til að greiða honum kr. 149.406.795.-, ásamt kostnaði við matið skv. reikningi og þóknun til lögmanns eignarnámsþola skv. mati Matsnefndarinnar.
Eignarnámsþoli sundurliðar það, sem meta eigi og fjárkröfu sína í málinu á eftirfarandi hátt:
a. Verksmiðjuhús.................................................... kr. 119.142.635.-
b. Uppfylling........................................................... " 24.128.000.-
c. Vatnsleiðsla úr plasti........................................... " 49.500.-
d. Vatnsleiðsla úr galvaniseruðu röri....................... " 86.660.-
e. Flutningskostnaður á vélum, tækjum og
öðrum búnaði....................................................... " 3.000.000.-
f. Rekstrartap.......................................................... " 3.0000.000.-
Samtals kr. 149.406.795.-
Eignarnámsþoli bendir á, að hann hafi sýnt þörfum eignarnema skilning og samþykkt að afhenda honum þegar hluta af lóð sinni, auk þess sem eignarnámsþoli hafi samþykkt að veita eignarnema nokkurn gjaldfrest á greiðslu hluta eignarnámsbóta. Að vísu fái eignarnámsþoli á móti endurgjaldslaus afnot verksmiðjunnar til 1/10 1979.
Eignarnámsþoli bendir á, að verið sé að svipta hann atvinnufyrirtæki í fullum gangi og beri að framkvæma matið þannig, að eignarnámsþoli fái fullar bætur sbr. 67. gr. stjórnarskrárinnar. Samkvæmt áliti fræðimanna eigi að bæta allt fjárhagslegt tjón, sem af eignarnámi leiði, þar með talið rekstrartap, ef slíku sé til að dreifa svo og flutningskostnað véla og tækja. Ekki eigi að vera ágreiningur um þessi atriði. Við eignarnámið missi eignarnámsþoli ágætt húsnæði, sem fullnægi þörfum fyrirtækis hans. Hann þurfi að byggja annars staðar jafngott húsnæði undir fyrirtækið. Eignarnámsþoli telur sig ekki fá fullar bætur nema bæturnar hrökkvi til að koma upp jafn góðu húsnæði sömu stærðar.
Eignarnámsþoli bendir á lýsingu á mskj. nr. 6 á húseign þeirri, sem bæta beri. Verksmiðjan sé þar greind í fjóra hluti: móttöku, vinnusal og skrifstofur, lager og frystiklefa og loks geymslu. Samtals sé stærð verksmiðjuhússins 2.831 rúmm. Eignarnámsþoli hreyfir ekki annarri athugasemd við lýsingunni á mskj. nr. 6 en þeirri að húshlutinn, sem hýsi vinnusal og skrifstofur sé hlaðinn úr steini en ekki steinsteyptur. Að lýsingunni hafi staðið fulltrúar eignarnema og eignarnámsþola sbr. mskj. nr. 15 og 16. Ástand hússins sé gott. Tekið er fram, að rúmmetrafjöldinn sem gefinn er upp á mskj. nr. 6 sé sá sami og fram komi hjá Fasteignamati ríkisins, sbr. mskj. nr. 13.
Eignarnámsþoli tekur fram, að verksmiðjan í núverandi mynd dugi honum fyllilega, viðhald eignanna sé gott. Hann tekur fram, að til þess að byggja jafnstóra verksmiðju, sem fullnægi þörfum rekstrarins þurfi hann að fá bætur, sem hrökkvi fyrir byggingarkostnaði annarrar jafn stórrar og vandaðrar verksmiðju. Til upplýsingar um hvað slík verksmiðja kosti vísar hann á byggingarkostnað frystihúss á Drangsnesi á Ströndum. Þar kosti rúmmetrinn kr. 42.085.- sbr. vottorð Gunnars Þorsteinssonar á teiknistofu S.Í.S., mskj. 17. Þessi fjárhæð sé fengin með eftirfarandi hætti:
Framreiknaður byggingarkostnaður alls
frystihússins, sem er 4.255 m3, miðað við
byggingarvísitöluna í dag, 192 stig............................ kr. 215.600.000.-
Frá þessari fjárhæð er dreginn kostnaður
vegna kælivéla og kerfis............................................. " 36.526.731.-
Byggingarkostnaður sjálfs hússins verður " 179.073.269.-
Sé rúmmetrafjölda hússins deilt í þessa fjárhæð fáist byggingarkostnaður rúmmetrans kr. 42.085.-. Bent er á að þetta geri nokkru meira en ef byggingarvísitala sé notuð, því að í byggingarvísitöluhúsinu sé rúmmetrinn reiknaður á kr. 34.333.-. Eignarnámsþoli segir, að ekki sé ástæða til annars en að leggja frystihúsið á Drangsnesi og fyrirhugað verksmiðjuhús hans að jöfnu um byggingarkostnað, enda hafi hann um ákvörðun kröfu sinnar um bætur fyrir missi verksmiðjuhússins lagt til grundvallar byggingarkostnaðinn á rúmmetra í frystihúsinu á Drangsnesi kr. 42.085.-. Þessi fjárhæð margfölduð með rúmmetrafjölda húss eignarnámsþola 2.831 geri kr. 119.142.635.-.
Eignarnámsþoli tekur fram, að sömu kröfur hljóti að verða gerðar til verksmiðju hans og frystihússins á Drangsnesi um allan frágang og því eðlilegt að leggja til grundvallar mati á kostnaði nýs verksmiðjuhúss upplýsingar um byggingarkostnað hússins á Drangsnesi.
Eignarnámsþoli bendir á, að við byggingu slíks húss, sem hann verði að byggja fyrir rekstur fyrirtækisins, sé nauðsyn á mörgum fjárfrekum framkvæmdum og megi þar nefna til raflagnirnar, sem verði mjög dýrar. Frystiklefann þurfi að einangra sérstaklega vel, auk þess sem flísaleggja þurfi veggi vinnusalarins og leggja terrasso á öll gólf, nema í lagergeymslu og frystiklefa. Þá þurfi að malbika kringum verksmiðjuna.
Eignarnámsþoli upplýsir, að skv. frásögn Hagstofu Íslands sé byggingarkostnaður rúmmetrans í vísitöluhúsinu nú kr. 34.333.- og vísitala byggingarkostnaðar 192 stig fyrir tímabilið apríl-júní 1978. Vísitöluhúsið sé ekki sambærilegt byggingu frystihúss eða rækjuverksmiðju, þar sem miklar kröfur séu gerðar vegna hreinlætis og rafleiðslur þurfi að vera sérstakrar gerðar og því sé ekki óeðlilegt, að rúmmetrinn sé dýrari í slíkri byggingu en vísitöluhúsnæðinu.
Eignarnámsþoli bendir á reglugerð nr. 159/1969 um stofnkostnað skóla.
Eignarnámsþoli bendir á þrjá möguleika, sem til greina komi við matið:
Upplýsingar um frystihúsið á Drangsnesi, byggingarvísitöluhúsið og skólabyggingarkostnaðinn. Hann leggur áherslu á að stuðst sé við upplýsingarnar um frystihúsið á Drangsnesi, enda séu þær raunhæfar og marktækar og byggingarnar sambærilegar.
Eignarnámsþoli bendir á, að í greinargerð eignarnema og sáttahugmynd lögmanns hans komi fram, að uppfyllingin á Torfnesinu sé 8.500 rúmm. Ekki kveðst eignarnámsþoli vita hvernig þessi tala sé fengin. Lögmaður eignarnema hafi stungið upp á í sátthugmynd sinni, að hver rúmmetri yrði virtur á kr. 1000.-. Þetta hafi verið 22. apríl 1977. Síðan hafi byggingarvísitalan hækkað úr 135 stigum í 192 stig, eða um 42.22%. Eftir því ætti hver rúmmetri í dag að bætast með kr. 1422.-.
Eignarnámsþoli tekur fram, að samkvæmt þeim gögnum, sem fyrir séu í málinu sé uppfyllingin í eigu eignarnámsþola 6.032 m² að stærð. Hann segir að þetta plan hafi gengið kaupum og sölum undanfarin 60 ár og það hafi verið leigutakar fjörulóðanna, sem sáu um uppfyllingarnar og því átt uppfyllinguna, sem myndaði planið, en ekki eignarnemi, enda geri samþykktin um leigu fjörulóða á Ísafirði frá 1919 ráð fyrir því, að leigutaki en ekki leigusali, eigi uppfyllingarnar, sbr. 6. gr. samþykktarinnar.
Eignarnámsþoli telur eðlilegt að reikna með því, að uppfyllingin sé til jafnaðar 2 m. á dýpt. Þetta þýði að rúmmetrafjöldi uppfyllingarinnar sé 12.064 rúmm. Þessi rúmmetrafjöldi margfaldaður með kr. 2000.- fyrir hvern rúmmetra geri kr. 24.128.-. Telur eignarnámsþoli eðlilegt að meta hvern rúmmetra á kr. 2000.- miðað við verðlag í dag.
Um eignarheimild sína fyrir planinu vísar eignarnámsþoli til afsalsins á mskj. nr. 22, sbr. mskj. nr. 21 og eignaskiptasamninginn á mskj. nr. 19.
Eignarnámsþoli kveðst sjálfur hafa lagt vatnsleiðslur að verksmiðju sinni. Önnur leiðslan hafi verið lögð árið 1955 og sé 70 m. löng. Sé hún úr galvaniseruðu járni. Þvermálið sé 2". Segi hann að hver lengdarmetri í slíkri leiðslu kosti í dag með söluskatti kr. 1238.-. Þessi fjárhæð margfölduð með 70 m. geri kr. 86.660.-. Hin leiðslan hafi verið lögð árið 1970. Hún sé 90 m. löng og úr plasti. Þvermál hennar sé 3". Hver lengdarmetri í slíkri leiðslu kosti í dag kr. 550.- með söluskatti. Þessi fjárhæð margfölduð með 90 geri kr. 49.500.-. Ekki kveðst hann áætla vinnukostnaðinn við að setja leiðslur þessar niður enda séu leiðslurnar reiknaðar á fullu kostnaðarverði eins og þær væru nýjar.
Flutningskostnaðarliðurinn kr. 3.000.000.- er áætlaður hjá eignarnámsþola. Hann kveðst þurfa að flytja frystivélar, niðursuðuvélar, rækjuvélar, þvottavélar og autoclave og tengja allar þessar vélar við vatn og rafmagn. Það muni sjálfsagt taka 2-3 mánuði að flytja og þurfi til þess fjóra menn hið fæsta, auk þess yfirumsjón verði að vera í höndum eignarnámsþola. Þannig muni fimm menn starfa að flutningunum. Að auki komi svo bílkostnaður. Í reglugerð nr. 159/1969 sé reiknað með að flutningskostnaður nemi 6% af beinum byggingarkostnaði.
Eignarnámsþoli telur rekstrartap verða í 2-3 mánuði meðan á flutningunum standi. Muni flutningarnir verða gerðir á milli rækjuvertíðanna en eignarnámsþoli hafi nú um skeið tekið fisk til vinnslu og frystingar á milli rækjuvertíða. Þannig hafi veltan í fiskvinnslunni sumarið 1976 verið milli 50 og 60 milljónir. Fiskvinnsla þessi muni fara vaxandi vegna góðra aflabragða á Vestfjörðum og því sé þessum bótalið í hóf stillt.
Eignarnámsþoli bendir á, að þegar lögmaður eignarnema hafi gert sáttatilboð sitt á mskj. nr. 8 þá hafi byggingarvísitalan verið 135 stig. Hækkunin sé því 42.44% á þessu eina ári. Lögmaður eignarnema hafi verið með tvær samkomulagslausnir á málinu, aðra upp á kr. 37.090.000.- en hina uppá kr. 39.942.000.-. Lægri fjárhæðin ætti því í dag að gera kr. 52.749.398.- en hin kr. 56.805.512.-.
Eignarnámsþoli bendir á, að þegar Matsnefndin leggi nú mat sitt á eignir hans þá muni það verða gert á verðlagi dagsins í dag. Hann þurfi að ráðast í byggingu nýrrar verksmiðju fyrir bæturnar. Bygging slíkrar verksmiðju muni taka talsverðan tíma. Vegna óðaverðbólgu þeirrar, sem nú geysar þá muni eignarnámsþoli á byggingartímanum tapa milljónum króna í óðaverðbólgunni. Til viðbótar koma svo ákvæði fjörusamþykktarinnar um skerðing bóta að 1/3 hluta, þannig að eignarnámsþoli fái ekki nema 2/3 matsfjárhæðar nú og megi ef til vill þurfa að standa í málaferlum út af eftirstöðvunum í nokkur ár. Á meðan muni krónan rýrna enn meir. Telur eignarnámsþoli að Matsnefndin geti minnkað fjárhagstjón hans að þessu leyti með því að koma til móts við kröfur hans í málinu.
III.
Matsnefndin hefur farið á vettvang í tvígang og skoðað rækilega mannvirki þau, sem hér um ræðir og allar aðstæður á staðnum. Lýsing á gerð og ástandi húsa þeirra, sem hér um ræðir er á mskj. nr. 6 og er þessi lýsing ágreiningslaus með þeirra leiðréttingu, að vinnslusalur og skrifstofur séu hlaðið hús en ekki steinsteypt.
Aðilar hafa lagt fram greinargerðir og ítarleg gögn í máli þessu og munnlegur málflutningur hefur farið fram. Leitað var um sættir með aðilum en árangurslaust.
Eignarnámsheimild eignarnema í máli þessu er að finna í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, sbr. samkomulag aðila, sem áður er rakið á mskj. nr. 3. Ekki er ágreiningur um eignarnám þetta. Eru aðilar sammála um að fela Matsnefnd eignarnámsbóta að meta til peningaverðs eignir eignarnámsþola, þ.e. byggingar og fyllingu í lóð.
Hefur bæjarsjóður fengið nú þegar afnot þess hluta lóðarinnar, sem er ofan Torfnesvegar enda bærinn lofað að raska ekki starfsaðstöðu Niðursuðuverksmiðjunnar h/f. Eru aðilar sammála um, að þegar matsverðið liggi fyrir skuli greiða 1/3 hluta þess þá strax, en eftirstöðvarnar með jöfnum mánaðarlegum greiðslum frá 1. mars 1978 til 1. okt. 1979, enda verði húsin rýmd þá. Nokkur fleiri atriði eru í samkomulagi aðila eins og áður er getið.
Með leigusamningi dags. 27. júlí 1923 selur bæjarstjórn Ísafjarðar Magnúsi Thorberg og fl. á Ísafirði á leigu fjörulóð liggjandi á Torfnesi og utanvert við það, svonefnt Torfnesplan á Ísafirði skv. útmælingu og teikningu 14. júlí 1920, að stærð ofan götu 2963 m², neðan götu 1885 m². Þáverandi gata yfir lóðina var eigi með í leigunni og mátti leigutaki ekki hindra eða banna almenningi umferð og afnot hennar enda greiði leigutaki enga leigu af henni. Jafnframt afsalaði leigutaki sér rétti að 230 m² lóðarstykki ofan götu, sem er innan takmarka spildu þeirrar, sem Blómræktarfélagið hafði fengið á erfðafestu.
Leigutíminn í samningi Magnúsar Thorbergs og fl. er 50 ár.
Leigutaki hafði heimild til að veðsetja lóðarréttindin ásamt mannvirkjum.
Í leigusamningi þessum er ákvæði um árlega leigugreiðslu og auk þess segir í samningnum, að leigusali og leigutaki skuli báðir í öllu hlíta samþykkt um leigu fjörulóða á Ísafirði frá 5. desember 1919 og brjóti leigutaki einhver ákvæði hennar eða standi ekki í skilum með greiðslu á leigunni geti leigusali sagt leigunni upp og sé hann þá ekki bundinn við ákvæði 7. gr. nefndrar samþykktar. Ákvæði eru í samþykktinni frá 1919 um uppsögn ef leigusali þarfnist hinnar leigðu lóðar og einnig að leigutaki hafi forgangsrétt til leigu að leigutíma liðnum.
Með eignaskiptasamningi 25. september 1950 hafa þeir Sveinn Sveinsson og Böðvar Sveinbjarnarson, sem eigendur svonefndrar Torfneseignar á Ísafirði hvor að hálfu skipt með sér öllum mannvirkjum eignarinnar, húsum og uppfyllingu, með tilheyrandi lóðarréttindum, eins og nánar er greint á mskj. nr. 19. Með afsali 10. desember 1955 hefur Böðvar Sveinbjarnarson afsalað til Niðursuðuverksmiðjunnar h/f á Ísafirði eignarrétti hans yfir 1/2 svonefndu Torfnesplani, ásamt ástandandi hálfum húsum, eins og nánar greinir á mskj. nr. 21. Með afsali dags. 20. ágúst 1962 hefur Sveinn Sveinsson útgerðarmaður á Ísafirði afsalað til Niðursuðuverksmiðjunnar h/f á Ísafirði eignarrétti sínum yfir hálfu svokölluðu Torfnesplani á Ísafirði ásamt ástandandi húsum og mannvirkjum þ.á.m. fiskþurrkunarhjalli, tilheyrandi uppfyllingu og lóðarréttindum. Í afsalinu er tekið fram, að áður hafi Sveinn Sveinsson selt Böðvari Sveinbjarnarsyni hinn helming Torfnesplans með húsum og öðru tilheyrandi og sé því öll eignin algerlega gengin úr eign seljanda. Er þetta nánar rakið á mskj. nr. 22.
Samkvæmt veðbókarvottorði, sem lagt hefur verið fram, er fasteignin verksmiðjuhús við Torfnesveg á Ísafirði eign Niðursuðuverksmiðjunnar h/f skv. heimildarbréfi dags. 7.12.1955.
Á mskj. nr. 8 í málinu eru nokkrar hugmyndir lögmanns eignarnema um verð á eignum þeim, sem hér um ræðir, en jafnframt tekið fram, að þessar hugmyndir séu eingöngu settar fram, til þess að freista að ná samkomulagi en hafi ekki verið bornar undir bæjarráð Ísafjarðar. Með samkomulagi myndi eignarnemi hafa losnað við matskostnað og fleiri óþægindi af málaferlum. Í uppástungum þessum er gert ráð fyrir tveim möguleikum, annarsvegar að kaupverðið verði kr. 37.090.0000.- eða að kaupverðið verði kr. 39.942.000.- og í báðum tilfellum verði aðeins greiddir 2/3 hl. verðsins.
Eignarnámsþoli tekur fram, að samkvæmt þeim gögnum, sem fyrir séu í málinu sé uppfyllingin í eigu eignarnámsþola 6.032 m² að stærð. Hann segir að þetta plan hafi gengið kaupum og sölum undanfarin 60 ár og það hafi verið leigutakar fjörulóðanna, sem sáu um uppfyllingarnar og því átt uppfyllinguna, sem myndaði planið en ekki eignarnemi. Samþykktin um leigu fjörulóða á Ísafirði frá 1919 geri ráð fyrir því, að leigutaki en ekki leigusali eigi uppfyllingarnar, sbr. 6. gr. samþykktarinnar.
Um eignarheimild sína fyrir planinu vísar eignarnámsþoli til afsalsins á mskj. nr. 22, sbr. mskj. nr. 21 og eignaskiptasamninginn á mskj. nr. 19.
Flutningskostnaðarliðurinn kr. 3.000.000.- er áætlaður hjá eignarnámsþola.
Aðilar hafa lagt fram í málinu eftirfarandi "Greinargerð um fyllingarmagn í lóð Niðursuðuverksmiðjunnar h.f. Torfnesi
Undirritaðir hafa metið fyllingarmagn í lóð Niðursuðuverksmiðjunnar h.f. á Torfnesi skv. leigusamningi frá 27. júlí 1923 milli Bæjarstjórnar Ísafjarðar og Magnúsar Thorberg o.fl. ásamt gömlum kortum.
Niðurstaða matsins:
670 m² flötur x 0,5 m dýpt 335 m3
5362 " " x 2,0 " " 10724 "
6032 m² 11059 m3
F.h. Ísafjarðarkaupstaðar F.h. Niðursuðuverksmiðjunnar h.f."
Varðandi kröfu eignarnámsþola um bætur fyrir flutningskostnað á vélum, tækjum og öðrum búnaði og rekstrartap, samtals kr. 6.000.000.- þykir rétt að taka fram, að hvorki í leigusamningi um lóðina, samkomulagi 23/9 `77, né í fjörulóðarsamþykktinni er gert ráð fyrir bótum af þessu efni. Í samþykktinni um leigu fjörulóða á Ísafirði segir í 6. grein, að óhreyfanleg mannvirki svo sem uppfyllingar, steypugarða og steypuhús skuli leigusali endurgjalda leigutaka eftir samkomulagi eða með því verði, sem leigusali getur selt þau öðrum þá þegar eða síðar meir, þó að frádreginni þeirri leiguupphæð, ásamt vöxtum og vaxtavöxtum, sem hann missir við biðina. Sama gildi, er leigutaki segi leigunni upp. Einnig segir í 7. gr, að ef leigusali segi leigunni upp skuli hann kaupa af leigutaka mannvirki öll og umbætur á lóðinni fyrir sannvirði, samkvæmt mati. Í 8. gr. segir, að ef leigusali vilji ekki framlengja leiguna sé honum skylt að kaupa umbætur á lóðinni og öll mannvirki fyrir 2/3 sannvirðis, án tillits til legu og afrásar.
Eins og að framan er rakið, er leigutími á lóð eignarnámsþola á Torfnesi útrunninn, og eins og áður segir er hvergi gert ráð fyrir endurgjaldi til leigutaka fyrir flutning á vélum og tækjum né rekstrartapi að leigutíma loknum. Eru því ekki efni til, að meta eignarnámsþola fébætur, að þessu leyti.
Í bréfi lögmanns eignarnámsþola til matsmanna 3/5 `78 segir á þessa leið:
"Það er samdóma álit þessara manna, að rúmmetrafjöldi uppfyllingarinnar sé 11.059 m3. Ég hafði í greinargerð minni, bls. 7, talið rúmmetrafjöldannn 12.064 m3. Rúmmetrafjöldinn á því að lækka um 1.005 m3. Af þessu leiðir, að bótakrafan fyrir uppfyllinguna verður kr. 22.118.000.- í stað 24.128.000. Þetta þýðir, að bótakrafan lækkar um kr. 2.010.000 og verður því kr. 147.396.795."
Lögmaður eignarnema hefur sent Matsnefndinni svofellda yfirlýsingu.
"Varðandi uppfyllingu á lóð Niðursuðuverksmiðjunnar á Torfnesi.
Af hálfu matsbeiðanda er fallið frá þeirri kröfu, að matsþoli eigi aðeins uppfyllingu er nemur 300 m3.
Fallist er á að lögð verði til grundvallar matsbótum sú mæling, sem fram kemur í skjali nr. 24, þ.e. um 11 þús. m3.
Við mat á verðmæti uppfyllingarinnar verði m.a. haft í huga, að fyllingunni mun að mestu hafa verið rutt úr bakkanum fyrir ofan."
Lögmaður eignarnámsþola byggir kröfur sínar á því fyrst og fremst, að eignarnámsþoli eigi að fá í fébætur byggingarverð nýs húss eða að bæturnar hrökkvi til að koma upp jafngóðu húsnæði sömu stærðar. Er þetta að vísu ein viðmiðun bóta, sem til greina getur komið við ákvörðun eignarnámsbóta.
En í leigusamningi um lóðina er tekið fram, að aðilar skuli í öllu hlíta samþykkt um leigu fjörulóða frá 5. des. 1919, og í þeirri samþykkt er gert ráð fyrir því, að leigutaki skuli fá "sannvirði" þeirra eigna og mannvirkja, sem hann lætur af hendi, sbr. 7. og 8. gr., eða það verð, sem leigusali getur selt þau fyrir sbr. 6. gr. Samkomulag aðila dags. 23/9 1977, breytir ekki þessum ákvæðum lóðarsamningsins og fjörulóðarsamþykktarinnar, sbr. 1. gr. samkomulagsins, mskj. 3.
Að áliti matsmanna eru það því eignir eignarnámsþola á staðnum, sem hér koma til mats.
Samkvæmt húsateikningu frá apríl 1977, auðkennd V.S.J. er aðalbygging Niðursuðuverksmiðjunnar h/f 53.1 m á lengd og 11.45 m á breidd.
Viðbygging er við nyrðri enda, þvert á aðalbyggingu götumegin, er hún 10.0 m á lengd og 7.7 m á breidd.
Byggingarnar eru risbyggðar á einni hæð. Byggingin hefur upphaflega staðið á sjávarbakka og má enn sjá marka fyrir grjóthleðslu fyrir framan hana.
Engar athugasemdir hafa komið við lýsingu á gerð og ástandi húsa, eins og hún er á mskj. nr. 6, að því undanteknu að leiðrétt hefur verið á matsskjalinu undir lið 2 að vinnslusalur og skrifstofur eru ekki steinsteypt hús en úr hlöðnum steypusteini. Þessi lýsing er í heild hér að framan, þó þykir rétt að bæta hér nokkru við sem í ljós hefur komið við vettvangsgöngur og við athugun málsins. Fylgt verður þeirri atriðaröð sem viðhöfð er á mskj. nr. 6 um húseignir.
1. Móttaka: Hús byggt árið 1970.
Risbyggt steinsteypt hús, gaflbyggt þvert á vinnsluhús og er með sömu mænishæð og það. Þak borið uppi af kraftsperrum klæddum borðviði, pappa og bárujárni. Húsið einangrað með plasti. Loft ekki tekið niður en er einangrað. Veggir fínpússaðir og málaðir að utan og innan. Gólf steypt og málað. Lýsing fluor loftljós. Í suðaustur horni móttökuhússins er uppsteyptur einangraður kyndiklefi og liggja hitunarrör þaðan. Utanáliggjandi steinsteyptur reykháfur er á suðurhluta klefans. Tvær hurðir eru á klefanum önnur brunahurð inn á móttökusal og hin út úr húsinu. Olíukynntur ketill með rafmagnsblásara er í kyndiklefa.
Á móttökusal er stór fellihurð í gafli, einföld hurð á suðurhlið og stórar hurðir inní vinnslusal. Stærð móttökusalar með kyndiklefa talið 77 m², 323 m3.
2. Vinnusalur og skrifstofur: Hús byggt árið 1955.
Hús þetta skiptist í fleiri einingar þannig:
a. Vinnusalur I þar sem vinnsla hráefnis fer fram í vélum. Flötur þessarar byggingar er um 78,5 m².
b. Vinnusalur II þar sem fullnaðarvinnsla og pökkun hráefnis fer fram um 85,5 m².
c. Kaffistofa starfsfólks um 24,3 m².
d. Snyrti og hreinlætisherbergi og VS 13,2 m².
e. Anddyri 9,5 m².
f. Skrifstofa 20,5 m².
g. Niðursuða 20,5 m².
Útveggir þessa húshluta eru úr hlöðnum holsteini á steyptum sökklum, einangraðir, fínpússað að utan og innan, málaðir. Loft borið uppi af kraftsperrum klæddum borðviði, pappa og bárujárni. Loft klætt niður með plötuklæðningu, sem einangruð er að ofan með steinull.
a. Vinnusalur I.
Gólf að hálfu steypt og málað, en hinn helmingurinn terrassolagður. Heill veggur er milli vinnusalar og kaffistofu. Milli vinnusalanna er léttur veggur og stór hluti hans glerjaður.
Hitaleiðslur eru innan á veggjum eða nálægt niðurklæddu lofti til véla og blásara. Inntak 3" kaldavatnsleiðslu er í norðausturhorni vinnusalarins, þaðan eru lagnir að vinnsluvélum og að flutningsútbúnaði úrgangsefnis út í móttökusal. Rofar fyrir stjórnun vinnsluvélar eru á norðurvegg. Lýsing er með fluorlömpum.
Lofttúða með viftu er uppúr þaki.
b. Vinnusalur II:
Úr vinnusalnum er opið út í niðursuðu en annars afþiljað. Verkstjóraklefi er afþiljaður við austur útvegg salarins. Steypt gólf með terrasso.
Hurðir eru milli vinnusala I og II, fram í anddyri, inn í lagerrúm, frysti og vélarúm frystivéla.
c. Kaffistofan er með terrassogólfi, máluðum veggjum, handlaug við innvegg, miðstöðvarofn við útvegg. Lýsing í lofti.
d. Snyrting: Tvö V.S., 2 handlaugar í afþiljuðu rými, sér þiljað bað, fatahengi, steypt gólf terrassohúðað, veggir flísalagðir frá gólfi uppí loft.
e. Anddyri: Terrassolagt gólf, veggir flísalagðir í um 180 cm. hæð. Í anddyri er innangengt að utan og úr því í skrifstofu, vinnslusal, snyrtingu og kaffistofu.
f. Skrifstofan: Gólf steypt teppalagt, veggir klæddir veggfóðri í um 180 cm. hæð og þá málaðir. Innmúraður peningaskápur er í herberginu. Þverstætt afgreiðsluborð skiptir herberginu í tvo misstóra hluta. Lýsing fluor loftlampar. Herbergið er ný standsett.
g. Niðursuða: Í henni er autoclave.
3. Lager og frystiklefar:
Þessi hluti hússins er forskallaður á steyptum sökklum. Gerð þaksins hin sama og undir lið 2 hér að framan en mænishæð er 30-40 cm lægri en á áðurgreindum húshlutum. Húsið er vel einangrað, einkum frystir og frystiklefar. Frystivélarými og frystiklefar ná yfir tæpan helming þessa húshluta. Hinn hlutinn er lagerpláss en í honum er meðal annars afþiljuð sérgeymsla og nokkrir rekkar eru á vegg að frystiklefa. Verkstæðispláss er við millivegg að niðursuðu og með útvegg lagerhúss. Fluorlýsing í lofti. Í vélarhúsi eru miklar raflagnir og tafla 220/380 v.
4. Geymsla:
Forskallað hús að utan nema gafl sem er úr lóðréttri gisinni timburklæðningu í neðri hluta og notað bárujárn hið efra. Þak járnklætt á sperrum og langböndum. Húsið óeinangrað. Gólf úr jarðefnum. Tvennar stórar dyr á austurvegg.
Önnur atriði:
Steypt plan með niðurfalli er fyrir gafli móttöku um 38 m². Annað steypt plan með tveimur niðurföllum en suður frá móttökuhúsi um 70 m² og út frá því stétt meðfram húsinu um 11 m².
Vatn til hússins er tekið með tveimur leiðslum úr aðallögn í Seljalandsvegi.
Fjölmörg gögn og upplýsingar hafa komið fram í máli þessu varðandi verðmæti eigna þeirra er hér um ræðir. Matsmenn hafa einnig eftir föngum reynt að kynna sér atriði, sem áhrif geta haft á matið, en upplýsingar um söluverð slíkra eigna liggja ekki fyrir. Einnig þykir rétt að hafa til hliðsjónar ákvæði 29. gr. skipulagslaga.
Lögmenn aðila eru sammála um, að matið sé miðað við staðgreiðslu. Einnig eru þeir sammála um, að matsmenn taki ekki tillit til skerðingarinnar í 8. gr. fjörulóðarsamþykktarinnar (sbr. Hrd. XI, bls. 225).
Að svo vöxnu máli eru matsmenn sammála um, að meta eignir eignarnámsþola sem eignarnámi eru teknar, sem hér greinir:
1. Móttaka ............................................ kr. 7.558.200.-
2. Vinnusalir og skrifstofur................... " 21.437.000.-
3. Lager og frystigeymslur.................... " 14.860.040.-
4. Geymsla............................................ " 3.822.000.-
5. Uppfylling, stéttir, niðurföll,
grjóthleðsla og vatnsleiðslur............. " 18.300.000.-
Samtals kr. 65.977.240.-
og er þá miðað við staðgreiðslu.
Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973 kr. 500.000.- í málskostnað.
Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 1.150.000.-.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson hrl., formaður nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Verðmæti eigna Niðursuðuverksmiðjunnar h/f, sem eignarnemi, Ísafjarðarbær, tekur eignarnámi telst hæfilega metið kr. 65.977.240.-.
Eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 500.000.- í málskostnað.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 1.150.000.-.