Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 10. júní 1982

Ár 1982, fimmtudaginn 10. júní var í Matsnefnd eignarnámsbóta, skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                  Bæjarstjórn Seltjarnarness
                  gegn
                  Kristjáni Elíassyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með bréfi dags. 6. nóvember 1981 hefur Skarphéðinn Þórisson, hæstaréttarlögmaður f.h. bæjarstjórans á Seltjarnarnesi vegna bæjarins, farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta að framkvæmt verði eignarnámsmat á húseigninni Elliða við Nesveg. Samþykkt bæjarstjórnar Seltjarnarness um þetta efni hafi verið byggð á 28. gr. l. nr. 19/1964, sem heimili sveitarstjórn að taka fasteignir eignarnámi ef þess gerist nauðsyn vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi. Samþykkt bæjaryfirvalda um þetta hafi verið gerð 20. ágúst 1981. Með bréfi dags. 28. desember 1981 hefur sami lögmaður sent Matsnefndinni samþykkt bæjarstjórnar Seltjarnarness dags. 16. desember 1981 varðandi fasteignina Elliða við Nesveg. Með þessari seinni samþykkt hefur verið ákveðið að taka lóðina undir Elliðahúsunum einnig eignarnámi. Er þess óskað í bréfinu, að eignarnámsmat varðandi lóðina verði sameinað fyrra eignarnámsmáli sem fjalli um húsið án lóðar.

Eignarnemi heldur því fram í málinu, að hann hafi formlega heimild til ákvörðunar um þetta efni skv. 28. gr. l. nr. 19/1964. Lögmaður eignarnámsþola, Hilmar Ingimundarson, hrl., krafðist þess fyrst, að málinu yrði frávísað frá Matsnefndinni og umbj. hans úrskurðaður málskostnaður. Um frávísunarkröfuna var kveðinn upp sérstakur úrskurður 7. janúar 1982 og segir í þeim úrskurði á þessa leið:

"Í greinargerð lögmanns eignarnámsþola er því haldið fram, að gögn málsins fjalli um "allt aðra eign" heldur en hér sé krafist mats á, og sé það gert í því skyni "að reyna að koma einhverju hnútukasti á umbj. m." Þá hafi verið lagðar fram ófullkomnar teikningar af umræddu húsi. Þá séu hvorki eign matsþola, né aðrar eignir þar fyrir austan og og sunnan skipulagðar. Þótt aðalskipulag liggi fyrir, sé það staðreynd, að ekkert deiliskipulag sé af þessu svæði. Vegna alls þessa hefði þurft að fá heimild ráðherra til þess eignarnáms, sem ræðir um í þessu máli.

Eignarnemi kveðst hafa óskað eignarnámsmats á Elliða við Nesveg á grundvelli bókunar bæjaryfirvalda 19. ágúst 1981. Samþykkt þessi sé byggð á 28. gr. laga nr. 19/1964, sem heimili sveitarstjórn að taka fasteignir eignarnámi, ef þess gerist þörf vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi. Ný formleg ákvörðun um eignarnámið hafi verið gerð 28. október 1981.

Matsnefndin tekur fram, að í málinu liggja fyrir upplýsingar um staðfest aðalskipulag af Seltjarnarneskaupstað. Augljóst er að húseignin Elliði er fyrir þessu staðfesta aðalskipulagi og stendur auk þess á lóðarmörkum án eldvarnarveggs.

Enginn ágreiningur er um, að Matsnefndin skoðaði rækilega rétta húseign 14. desember 1981, enda var eignarnámsþoli sjálfur og lögmaður hans, Hilmar Ingimundarson hrl. viðstaddur þá skoðun.

Samkvæmt þessu og með vísan til 28. gr. laga nr. 19/1964 er sveitarstjórn heimilt að taka húseign þessa eignarnámi og beiðast eignarnámsmats á henni samkvæmt lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Þ v í   ú r s k u r ð a s t :

Frávísunarkrafa eignarnámsþola er ekki tekin til greina.   "

Í greinargerð eignarnema í málinu segir, að fasteign sú sem eignarnáms sé óskað á sé annars vegar lóð sem fylgi húsinu og svo hins vegar húsið sjálft. Um lóðina segir eignarnemi, að hún sé mjög lítil eins og sjá megi af uppdráttum. Fasteignamat hennar 31. desember 1981 hafi verið kr. 45.000.-. Eins og lóðin sé í dag geti hún ekki orðið byggingarlóð ein sér. Til þess þurfi að bæta við hana spildu. Telur eignarnemi þetta rýra verðmæti lóðarinnar.

Um húsið segir eignarnemi, að það hafi upphaflega verið byggt af hernum á stríðsárunum, sennilega á árinu 1940. Á stríðsárunum hafi húsið annaðhvort verið notað sem geymsluhúsnæði fyrir herinn eða sem bústaður fyrir yfirmenn í setuliðinu. Húsum þessum hafi verið hróflað upp og verið talin ákaflega óvönduð. Ekki sé vitað hvort sökklar séu undir húsinu.

Eignarnemi telur líklegt, að eigandi Elliðahússins hafi í stríðslok fengið bætur fyrir húsið hjá Sölunefnd varnarliðseigna eins og allir hafi fengið, sem sátu uppi með slíkar eignir. Þessum bótum hafi fylgt þau skilyrði að viðkomandi eignum yrði eytt. Eignarnemi kveðst ekki vita hver hafi átt Elliðaeignina þegar og ef um þessar bætur hafi verið að ræða og hafi hann því ekki um þetta öruggar upplýsingar og því sé ekki útilokað að um misskilning kunni að vera að ræða.

Eignarnemi segir að samkvæmt samþykkt byggingarnefndar Seltjarnarneshrepps frá 27. mars 1945 þá virðist eignarnámsþola hafa verið heimilað að breyta húsi þessu í íbúðarhús á jarðhæð og iðnaðarhúsnæði á efri hæð. Um notkun hússins fram til þess sé honum ekki vel kunnugt en svo virðist sem það hafi að mestu verið leigt út af hálfu eignarnámsþola.

Eignarnemi bendir á að fasteignamat hússins 31. desember 1981 hafi verið kr. 347.000.-, en brunabótamat hússins 15.10.1981 hafi verið kr. 587.000.-. Eignarnemi telur fullvíst að bæði þessi möt séu alltof há og þá sérstaklega brunabótamatið.

II.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Hilmar Ingimundarson hrl. Í greinargerð hans í málinu segir að á árinu 1944 hafi eignarnámsþoli eignast tvö steinhús á baklóð Sæbóls á Seltjarnarnesi, sem byggð hefðu verið af breska setuliðinu á árinu 1940. Eignarnámsþoli hafi farið þess á leit við byggingarnefnd Seltjarnarneshrepps, að fá leyfi hennar til að láta þessi tvö hús standa áfram og hafi það verið leyft, en eignarnámsþoli hafi ætlað að nota húsin til iðnaðar. Á þessum tíma hafi hann rekið prjónastofuna Ullariðjuna og verið í húsnæðishraki með hana.

Vegna breyttra aðstæðna hafi eignarnámsþoli farið þess á leit við skipulagsnefnd (byggingarnefnd) Seltjarnarness með bréfi dags. 21. febr. 1945, að fá að breyta syðra steinhúsinu, sem er það hús, sem hér er fjallað um. Í bréfi þessu komi fram að hann vanti húsnæði bæði til íbúðar og iðnaðar. Á fundi byggingarnefndar 27. mars 1945 hafi þessi fyrirhugaða breyting verið samþykkt, sbr. mskj. nr. 7 og nr. 22. Hafi húsinu síðan verið breytt í samræmi við þessa samþykktu teikningu í núverandi mynd sína.

Eignarnámsþoli kveður það því ljóst að hús þetta njóti fullra réttinda sem slíkt og því sé rangt sem fram sé haldið á mskj. nr. 5 að hreppsnefndin hafi aldrei veitt leyfi til búsetu í húsinu. Þá komi það einnig til, að réttur hússins á lóðinni sé ótvíræður skv. lögum um hefð, þótt ekkert annað kæmi til.

Síðan komi það til hinn 2. júní 1947, að eignarnámsþoli eignist mestan hluta lóðarinnar en viðbótarspildu kaupi hann með afsali 27. nóv. 1963, sbr. mskj. nr. 12 og nr. 41. Samkvæmt uppdrætti sé lóðin því samtals 715 m² og verði hún því ekki talin lítil, þar sem hér sé um að ræða meðalstóra einbýlishúsalóð og hljóti því mat hennar að miðast við það.

Eignarnámsþoli mótmælir því, sem fram komi hjá eignarnema að húsi þessu hafi verið "hróflað upp". Grunnflötur hússins skv. framlögðum teikningum sé um 130 m². Efri hæð hússins sé um 80 m² og því allt húsið um 210 m².

Lögmaður eignarnámsþola kveðst hafa fengið 3 fasteignasölur hér í borginni til þess að segja álit sitt á söluverðmæti húss og lóðar á frjálsum markaði. Sé niðurstaða þeirra á mskj. nr. 28 og skv. því sé söluverðmæti eignarinnar talið nema samtals kr. 1.600.000.-.

Eignarnámsþoli segir að í núgildandi lögum um framkvæmd eignarnáms sé ekkert sambærilegt ákvæði við 2. málsgr. 10. gr. laga nr. 61/1917, en hins vegar sé það álit fræðimanna, að með lögum nr. 11/1973 hafi ekki verið ætlun löggjafans að breyta í neinu réttarreglum um fjárhæð eignarnámsbóta. Við verðlagningu eigna í sambandi við eignarnám hafi einkum þrjú sjónarmið komið til greina, þ.e. í 1. lagi söluverð, í 2. lagi notagildi og í 3. lagi kostnaður við útvegun sambærilegrar eignar. Ef verðmæti hins eignarnumda sé mismunandi eftir því við hvað sé miðað þá beri vafalaust að leggja til grundvallar það sjónarmið er leiði til hærri niðurstöðu, sbr. hrd. bindi 10, bls. 400.

Skv. þessu verði að telja það meginreglu íslensks réttar að miða eigi eignarnámsbætur við söluverð og geti því eignarnámsþoli krafist þess verðs, sem ætla megi að fengist gæti fyrir viðkomandi eign við sölu hennar.

Lögmaður eignarnámsþola mótmælir því, að umbj. hans hafi fyrr eða síðar fengið greiddar bætur fyrir Elliða frá Sölunefnd varnarliðseigna. Þá krefst eignarnámsþoli þess, að eignarnema verði gert að greiða honum málskostnað skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

III.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta 19. nóv. 1981. Hinn 14. desember sama ár var fundur í Matsnefndinni haldinn á fasteigninni Elliða við Nesveg á Seltjarnarnesi. Var þar mættur fyrir hönd eignarnema Einar Norðfjörð, byggingarfulltrúi, en eignarnámsþoli Kristján Elíasson var sjálfur mættur og með honum Hilmar Ingimundarson hrl. Einnig var mættur Elías Kristjánsson sonur eignarnámsþola.

Þá var einnig mættur Sigurhans Hlynsson, er býr á eigninni.

Var nú gengið um húsið og það rækilega skoðað og veittu viðstaddir aðilar upplýsingar um það sem um var spurt.

Aðilar hafa skýrt málið fyrir Matsnefndinni bæði í skriflegum greinargerðum og munnlega, en málið var tekið til úrskurðar 29. apríl 1982. Leitað hefur verið um sættir með aðilum en árangurslaust.

Eignarnemi hefur óskað eignarnámsmats á fasteigninni Elliða við Nesveg á grundvelli bókunar bæjaryfirvalda 19. ágúst 1981. Samþykkt þessi sé byggð á 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, sem heimili sveitarstjórn að taka fasteignir eignarnámi ef þess gerist þörf vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi. Þá hafi ný formleg ákvörðun um eignarnámið verið gerð 28. október 1981.

Matsnefndin lítur svo á með vísan til 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 þá hafi sveitarstjórn Seltjarnarneshrepps heimild til að taka húseign þá sem hér um ræðir ásamt lóð eignarnámi, og að um framkvæmd mats á eignum þessum fari eftir lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Upplýst má telja að breska herliðið hafi byggt hús þetta á stríðsárunum og sé það því sem næst 40 ára gamalt.

Útveggir hússins eru úr 12 cm. þykkum steyptum hleðslusteini, tvö lög með loftrúmi á milli. Að utanverðu eru veggir múrhúðaðir en að innan er trégrind og klætt á hana með trétexi.

Þak. Á sperrur er strengt vírnet, á það kemur svo þakpappi, síðan lektur og á þær bárujárn. Járn á þaki og þakpappi var endurnýjað sumarið 1981. Þeim framkvæmdum er þó ekki að fullu lokið.
Gluggar. Einfalt gler er í öllu húsinu. Gluggar eru flestir mjög illa farnir og þyrfti að skipta um þá flesta, ef ekki alla.

Neðri hæð. Lagður er fram í málinu uppdráttur af húsinu, gerður í janúar 1945. Þar er sýnd herbergjaskipun á neðri hæð. Hefur sú skipan haldist nánast óbreytt. Flatarmál hæðarinnar er sem næst 93 m² brúttó. Gólf eru úr timbri og sumstaðar nokkuð sigin. Innveggir eru flestir úr trétexi á timburgrind. Hurðir eru flestar gamlar fulningahurðir. Hæðaskil á milli 1. hæðar og rishæðar er úr timbri og er klætt neðaná gólfbita með trétexi.

Rishæð. Húsið er portbyggt og því allmikið rými í rishæð. Þar hafa verið innréttuð 6 herbergi, og auk þess lítið eldhús, snyrting, herbergi með baðkari og lítil geymsla. Gólf eru úr timbri. Veggir úr trétexi á timburgrind. Neðan á sperrur er klætt með trétexi, en í gangi er loft úr panel. Hurðir eru gamlar fulningahurðir. Hitaveita er í öllu húsinu.

Lóð, er talin 715 k², skv. uppmælingu Hnits h/f, og er eignarlóð.

Eins og sjá má af því, sem að framan greinir, er hús þetta mjög lélegt og uppfyllir ekki ýmis ákvæði byggingasamþykkta, sem í gildi eru í dag. Sennilega er það á mörkum þess að teljast íbúðarhæft. Fasteignamat húss er 347.000.- kr. og lóðar 45.000.- kr. Brunabótamat er 658.027.- kr. Á uppdrætti þeim, sem áður er vitnað í, er engin innrétting sýnd í rishæð. Hún er sýnd sem einn "geymur" og merkt vinnustofa. Samkvæmt upplýsingum byggingafulltrúa hefir henni verið breytt í íbúðarherbergi án vitundar og leyfis bygginganefndar. Telja verður ólíklegt að leyfi til breytinga hefði fengist, þótt eftir hefði verið leitað, þar sem eina útgönguleiðin úr rishæð er um timburstiga, sem er í opnu sambandi við gang, sem liggur að öllum herbergjum á hæðinni. Ef eldur yrði laus, gæti útgönguleið þessi lokast á svipstundu og ættu þá þeir, sem í rishæðinni dveldust enga undankomuleið. Af þessum sökum verður að telja það með öllu óverjandi að nota rishæðina sem svefnpláss.

Þótt sveitarstjórn kunni að hafa getað krafist þess á sínum tíma, að bygging þessi yrði fjarlægð sveitarfélaginu að kostnaðarlausu, verður ekki eins og nú er komið, er sveitarfélagið hefur samþykkt viðgerðir og/eða breytingar á húsinu til sérstakrar notkunar, talið að sú heimild sé lengur fyrir hendi. Hins vegar verður ekki litið svo á, að sveitarfélagið hafi með aðgerðum sínum samþykkt að bygging þessi mætti standa þarna um ótiltekinn tíma. Ekki verður heldur talið, að eignarnámsþoli hafi unnið hefð á því, að hús þetta mætti standa á þeim stað til frambúðar, sem það nú er á.

Hús þetta er upphaflega sett niður og byggt á þeim stað, sem það stendur á án nokkurra leyfa eða samþykkta. Ekki er við byggingu þess, svo vitað sé, fylgt neinum byggingarsamþykktum eða byggingarreglum, sem gilt hafa eða farið eftir hér á landi. Hús af þessu tagi voru á sínum tíma sett ofan á jörðina, án sökkla eða undirbyggingar og þau voru ætluð til skamms tíma á stríðstíma. Flest þeirra eru nú horfin, sum molnuð niður eða beinlínis fjarlægð, þar sem ekki svaraði kostnaði að byggja þau upp. Víst má telja að hús af þessari gerð þoli illa jarðskjálfta.

Ekki verður við mat á húseigninni talið eðlilegt að leggja til grundvallar, hvað fólk neyðist til að greiða í leigu eða við kaup á húsaskjóli á tímum húsnæðisskorts. Ekkert er upplýst um það í málinu, hvað bygging þessi hefur kostað eignarnámsþola í upphafi, eða hvort hann hefur fengið hana ókeypis eða gegn því að fjarlægja hana, eins og kom fyrir, og ekkert um það hvað viðgerðir/viðhald á henni hefur kostað.

Við mat á húsinu er því miðað við núverandi ástand neðri hæðarinnar og þá tilhögun í rishæð sem sýnd er á áðurnefndum uppdrætti, en hann var samþykktur í Byggingarnefnd Seltjarnarness 27. mars 1945, svo og gerð hússins og annars, sem nefndin telur skipta máli.

Við mat á lóð er höfð hliðsjón af gangverði á lóðum á Seltjarnarnesi. Þá hafa matsmenn leitað upplýsinga hjá fasteignasölum varðandi verð á íbúðum, húsum og lóðum á þessu svæði.

Með hliðsjón af framansögðu telja matsmenn hæfilegt að meta eignir þessar, sem hér segir:

   Hús   kr.   350.000.-
   Lóð   "   160.000.-
   Alls   kr.   510.000.-

og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir samkvæmt 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola fyrir lögfræðilega aðstoð við matsmálið kr. 5.000.-.

Þá þykir rétt, að eignarnemi greiði til ríkissjóðs samkvæmt 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndar kr. 10.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, bæjarstjórn Seltjarnarness, greiði eignarnámsþola, Kristjáni Elíassyni, kr. 510.000.- og kr. 5000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 10.000.-.