Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 20. júní 1983

Ár 1983, mánudaginn 20. júní var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                  Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Erlendi Erlendssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með bréfi dags. 8. mars 1983 hefur Valgeir Kristinsson, hdl. farið þess á leit f.h. Hafnarfjarðarbæjar, með vísan til 4. gr. laga nr. 11/1973 og með heimild í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir leiguréttindi Erlends Erlendssonar, Sólbergi, Hafnarfirði, á 7715.5 m² landspildu úr landi Sólbergs, sem upphaflega sé úr landi jarðarinnar Setbergs í Hafnarfirði, skv. leigusamningi dags. 4. ágúst 1933 til 50 ára. Segir eignarnemi að leigusamningnum hafi verið sagt upp og renni samningurinn úr gildi 4. ágúst 1983.

Lega landspildunnar er að austanverðu vegarins er liggur upp að Þórsbergi og er stærð hennar þannig: Frá læknum að vestan upp í Hamarinn 112 metrar, að norðan 101 m., að austan niður að læknum 109 m. og með læknum 54 m. eða samtals 8560 m². Frá þessari landstærð er síðan dreginn lóðin umhverfis íbúðarhúsið, sem stendur á lóðinni 844,5 m².

Ennfremur óskaði eignarnemi þess, að eignarnámsbætur yrðu metnar fyrir bárujárnsklætt hesthús á lóðinni og girðingar um lóðina.

Þá krafðist eignarnemi þess, skv. heimild í 14. gr. laga nr. 11/1973, að eignarnema verði heimilað að taka nú þegar umráð umræddrar eignar vegna fyrirhugaðra framkvæmda á landinu.

Af hálfu eignarnámsþola hefur flutt mál þetta Guðjón Steingrímsson hrl. Gerir hann þær kröfur, aðallega, að synjað verði um að hið umbeðna mat fari fram, en til vara að metnar verði hæstu bætur fyrir hagsmuni umbjóðanda síns og að eignarnema verði gert að greiða málskostnað skv. gjaldskrá L.M.F.Í., hvernig sem matsmálið annars fari.

Þá krafðist eignarnámsþoli þess að synjað yrði beiðni eignarnema um afhendingu landsins nú þegar skv. 14. gr. laga nr. 11/1973, en yrði á þá kröfu fallist verði eignarnema gert að setja nægilega háa peningatryggingu fyrir afhendingu.

Málflutningur fór fyrst fram um umráðabeiðni eignarnema og miðvikudaginn 30. mars var kveðinn upp úrskurður þar sem segir á þessa leið:

"Matsnefndin gekk á vettvang 18. mars og voru viðstaddir þá vettvangsskoðun lögmenn aðila, eiginkona eignarnámsþola svo og Hermann Sigurðsson. Var snjór þá fallinn á landið og hafa aðilarnir samþykkt að nefndin skoðaði landið þótt þeir væru ekki viðstaddir og hefur nefndin aftur skoðað landið þ. 29. mars og þá á auðu.

Um eignarnámsheimild sína vísar eignarnemi til 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og er upplýst að skipulagsuppdráttur af landsvæðunum var staðfestur af ráðherra 31. janúar 1983. Fellst Matsnefndin á, að eignarnemi hafi lögmæta heimild til þess eignarnáms sem hér um ræðir.

Eignarnemi gerir kröfur til að fá tiltekið landsvæði, 7715,5 m², afhent nú þegar skv. 14. gr. laga nr. 11/1973. Þó er samkomulag um að hesthúsið á landinu fái að standa fram í júní n.k.

Lögmaður eignarnámsþola hefur mótmælt því, að eignarnemi fái afhent umráð landsins með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973. Ekki hafa í málinu komið fram sérstök rök, sem nefndin getur fallist á gegn slíkri afhendingu.

Land það sem um ræðir í máli þessu eru lítt grónir móar og hefur verið notað til hrossabeitar. Verðmæti landsins verður síðar metið en á þessu stigi málsins verður einungis tekið tillit til umráðaréttar skv. 14. gr. laga nr. 11/1973.

Við skoðun á vettvangi hefur Matsnefndin orðið sammála um, að það muni ekki torvelda endanlegt mat á þessu landi né spilla sönnunargögnum fyrir eignarnámsþola, þó að eignarnema verði nú þegar leyft að fá umráð landsvæðisins.

Samkvæmt því fellst Matsnefnd eignarnámsbóta á, að eignarnemi fái nú þegar umráð landsvæðis að stærð 7715,5 m². Eignarnámsþoli hefur gert þá kröfu, að verði á það fallist að eignarnemi fái umráð landsvæðisins verði honum gert að setja nægjanlega háa peningatryggingu fyrir afhendingu landsins. Samkvæmt 14. gr. laga nr. 11/1973 ber að fallast á þá kröfu og þykir trygging til eignarnámsþola hæfilega metin á þessu stigi kr. 150.000.- bankatrygging.

Síðar mun Matsnefndin framkvæma endanlegt mat á þessu landi svo og hesthúsi því, sem stendur á landinu. Þá mun og verða tekið tillit til kröfu eignarnámsþola um greiðslu málskostnaðar af málinu."

II.

F.h. eignarnámsþola hefur flutt mál þetta Guðjón Steingrímsson, hrl. Varðandi efnishlið málsins hefur hann gert eftirfarandi kröfur:

"að   viðurkenndur verði réttur umbj. míns til eignarnámsbóta fyrir landspildu að stærð 7.715,5 m² úr landi jarðarinnar Setbergs eins og um erfðafestuland væri að ræða.

að   verðmæti landsins verði metið til bóta til ekki lægri fjárhæðar en kr. 325.00 pr. fermeter eða kr. 2.507.537.00.

að   umbj. m. verði metnar fullar bætur fyrir hesthús á lóðinni, ræktun, girðingar, vegi og önnur mannvirki, sem undir eignarnámið kunna að falla.

að   umbj. m. verði metnar fullar bætur fyrir verðrýrnun, sem verður fyrirsjáanlega á íbúðarhúsi hans Sólbergi, þar sem vegur verður lagður aðeins 4 metra frá húsinu, og einnig vegna verðrýrnun hússins af öðrum ástæðum.

að   umbj. m. verði metnar fullar bætur vegna alls óhagræðis, sem hann mun fyrirsjáanlega hafa í framtíðinni vegna missis þeirrar aðstöðu sem hann hefur haft á eigninni, svo sem með hestahaldi á henni.

að   umbj. m. verði metnar fullar bætur vegna þess átroðnings, sem hann mátti þola er eignarnemi tók landið til afnota án þess að biðja um eignarnám og greiðsla verði metin til umbj. míns fyrir það hagræði eignarnema að fá landið til afnota með bráðabirgðaúrskurði í mars s.l.,

að   eignarnema verði gert að greiða umbj. m. málskostnað skv. gjaldskrá L.M.F.Í., enda verði þá einnig tekið tillit til kostnaðar umbj. míns við hagsmunagæslu vegna bráðabirgðaúrskurðar."

Lögmaður eignarnámsþola tekur fram, að land það sem hér sé verið að taka eignarnámi sé hluti af landi skv. leigusamningi dags. 4. ág. 1933, en með þeim samningi hafi þáverandi eigandi jarðarinnar Setbergs, Jóhannes Reykdal, selt landspildu þá, sem mál þetta fjalli um Sören Kampmann, á leigu.

Í leigusamningi þessum segi, að lóðin sé leigð til 50 ára, en þar sé einnig tekið fram, að að þessum 50 árum liðnum skuli fara fram nýtt mat á lóðarleigunni.

Telur lögmaðurinn þannig augljóst, að samningsaðilar hafi hugsað sér að samningurinn gilti áfram. Sören Kampmann hafi byggt sumarhús á lóðinni fljótlega eftir að samningurinn hafi verið gerður. Síðar hafi hann selt sumarhúsið ásamt lóðarréttindum og hafi eignin oft gengið kaupum og sölum síðan og húsið hafi verið stækkað mjög mikið. Undanfarið hafi eignarnámsþoli í þessu máli búið í húsinu og nýtt landið fyrir beit fyrir 3 hesta allt árið um kring.

Eignarnámsþoli hafi oft sótt um að fá að byggja nýtt íbúðarhús á landinu og hafi sent umsóknir um það bæði til bæjarstjórnar Garðabæjar meðan landið féll undir Garðabæ og síðan til bæjarstjórnar Hafnarfjarðar, en aldrei fengið neitt svar við slíkum umsóknum.

Lögmaður eignarnámsþola mótmælir því algerlega, að leigusamningurinn um landið renni út 4. ágúst 1983 og að hagsmunir umbj. hans verði metnar með hliðsjón af því. Lögmaðurinn heldur því fram, að leigusamningurinn sé erfðafestusamningur, sem eigi að gilda um ókomna framtíð, en að heimilt sá að endurskoða umsamda leigu á 50 ára fresti. Í samningnum segi beinlínis að þessum 50 árum liðnum skuli fara fram nýtt mat á lóðarleigunni.

Ef samningurinn hefði átt að falla úr gildi að liðnum þessum 50 árum þyrfti ekki að setja ákvæði um nýtt mat á lóðarleigunni. Hafi samningsaðilar þannig greinilega hugsað sér að samningurinn ætti að gilda áfram.

Þessu til frekari styrktar bendir lögmaður eignarnámsþola á að leigutakinn hafi rétt skv. samningnum, til að selja og veðsetja rétt sinn til lóðarinnar ásamt húsum og mannvirkjum á henni en eiganda jarðarinnar aðeins heimilaður forkaupsréttur. Samrýmist þetta illa því að samningurinn sé útrunninn 50 árum frá gerð hans.

Þá bendir lögmaðurinn á, að leigusalinn eigi forkaupsrétt að landinu ef það sé selt en um forkaupsrétt hefði ekki þurft að semja ef aðeins sé um tímabundinn leigurétt að ræða. Réttur leigusala, ef ekki sé staðið í skilum með greiðslu leigu, sé í samningnum lögtaksréttur eins og venjulega sé í erfðafestusamningum.

Telur lögmaður eignarnámsþola framangreind atriði styrkja það álit umbj. hans, að samningurinn sé erfðafestusamningur og að réttur landeigandans, hvort sem að hann teljist vera Hermann Sigurðsson og börn hans eða Hafnarfjarðarbær, sé eingöngu réttur til leigu tryggður með veðrétti í eigninni.

Eignarnámsþoli bendir á, að á landinu hafi verið skipulagðar lóðir fyrir 5 einbýlishús og auk þess að hluta fyrir 2 einbýlishús til viðbótar. Þá séu þar skipulagðar lóðir undir 2 raðhús og að hluta undir 1 raðhús til viðbótar og auk þess lóðir fyrir 2 parhús. Alls séu þetta 9 lóðir, auk þess að hluta 2-3 til viðbótar.

Bent er á að landið sé sérstaklega vel fallið til bygginga. Það liggi nokkuð hátt svo að útsýnið sé mjög gott til margra átta. Það liggi mjög vel við sölu og sé í skjóli fyrir norðan blæstri.

Þá liggi landið og vel við samgöngum, en sé þó langt frá umferðaræðum. Megi tvímælalaust halda því fram að lóðirnar, sem þarna hafi verið skipulagðar séu einhverjar þær bestu sem um geti á Reykjavíkursvæðinu, enda hafi komið í ljós að mikil eftirspurn hafi verið eftir þeim.

Hafnarfjarðarbær hafi nú þegar úthlutað öllum lóðunum og færri fengið en vildu.

Með hliðsjón af framangreindu gerir lögmaður eignarnámsþola þá kröfu, að bætur verði metnar ekki undir kr. 325.00 pr. m² og fullyrðir hann að markaðsverð í dag sé ekki lægra en það á þessum og sambærilegum lóðum þar um slóðir. Þó er tekið fram, að ekki hafi tekist að afla gagna um nýlegar lóðarsölur í næsta nágrenni. En bent er á sölu lóðarinnar nr. 9 við Hraunbergsveg, sbr. afsal dags. 6. júní 1975. Þessi lóð hafi verið seld Happdrætti Dvalarheimilis aldraðra sjómanna. Stærðin hafi verið 880 m² og söluverðið gamlar kr. 1.000.000.- eða Gkr. 1136 pr. m². Miðað við hækkanir á byggingarvísitölu síðan geri þetta um kr. 240.00 pr. m² í dag. En bent er á, að þess beri að gæta að þessi lóð liggi miklu lægra en lóðir þær sem fjallað sé um í þessu mati, auk þess sem telja megi víst, að lóðarverð hafi hækkað verulega fram yfir verðbólgu síðan.

Þá hefur lögmaður eignarnámsþola lagt fram í málinu til hliðsjónar matsgerð Matsnefndar eignarnámsbóta dags. 23. júní 1978 í málinu: Hafnarfjarðarbær gegn Þorvarði Þorvarðssyni og fl. Með þessari matsgerð hafi eignarland verið metið á Gkr. 1600 pr. m² en miðað við vísitöluhækkanir ætti þetta land nú að vera á kr. 147.00 pr. m².

Þá hefur lögmaður eignarnámsþola lagt fram í málinu vottorð Eignasölunnar um nýlegar sölur lóða í Árbæjarholti í Reykjavík.

Án gatnagerðargjalds muni verðið á lóðunum í Árbæjarholti vera kr. 478.00 pr. m² en einbýlishúsalóðirnar komi út með aðeins lægra verði pr. m².

Lögmaður eignarnámsþola heldur því fram, að lóðir úr landi umbj. hans myndu seljast á frjálsum markaði á svipuðu verði og lóðirnar í Árbæjarholti í Reykjavík væru þær til sölu á frjálsum markaði.

Þá er tekið fram að til viðbótar bótum fyrir grunnverð landsins séu gerðar kröfur til bóta fyrir annað tjón eignarnámsþola af eignarnáminu. Eignarnámsþoli hafi búið á Sólbergi ásamt fjölskyldu sinni um margra ára skeið. Hann hafi notið þess að hafa rúmt um sig og hann hafi nýtt landið til matjurtaræktunar og annarrar ræktunar svo og til útivistar, svo sem til hestamennsku en hann hafi getað haft á landinu 3 hesta allt árið um kring. Verði nú mikil breyting á högum hans við eignarnámið.

III.

Matsnefndin hefur farið á vettvang ásamt umboðsmönnum aðila og eignarnámsþola. Skoðað var landið og gróður á því svo og hesthús það, sem stendur á lóðinni. Einnig var vegurinn að íbúðarhúsinu skoðaður svo og gætt að legu landsins og útsýni frá íbúðarhúsinu og hugað að öðru því sem lögmaður eignarnámsþola hefur bent á.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir á fundi Matsnefndarinnar 18. mars 1983 en tekið til úrskurðar um efnishlið málsins 30. maí 1983. Fór þá fram munnlegur málflutningur í málinu.

Leitað var um sættir með aðilum en árangurslaust.

Landsvæði það, sem meta á er skipulagsskylt og deiliskipulagning hefur nú þegar farið fram á svæðinu. Er ljóst með tilliti til þessa, legu landsins og allra aðstæðna, að framtíðarnýting landsins verður sú, að á því verði reist hús enda miklu af landinu nú þegar verið úthlutað, sem byggingalóðum.

Með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 ber að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Þá ber og að taka tillit til ákvæða 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.

Landið er vel í sveit sett, á fögrum stað og liggur vel við samgöngum og má telja víst að lóðir á þessum stað verði eftirsóttar. Verður í málinu tekið tillit til alls þessa svo og staðgreiðslu fyrir landið.

Land það sem ræðir um í þessu máli er hluti af leigulandi, sem eigandi jarðarinnar Setbergs í Garðahreppi hefur leigt og er heildarstærð þess upphaflega 8560 m².

Leiguskilmálar um landið eru þeir, að landið er leigt til að byggja á því hús og mannvirki svo og til ræktunar og yfirhöfuð til hverra verklegra og vandlegra afnota. Landið er leigt til 50 ára þannig, að leiguliði hefur rétt til að selja og veðsetja afnotarétt sinn til landsins ásamt húsum og mannvirkjum á því, en vilji hann selja réttindi sín, að nokkru eða öllu leyti hefur eigandi jarðarinnar Setbergs forkaupsrétt. Síðan segir í leigusamningnum: "Að þessum 50 árum liðnum skal fara fram nýtt mat á lóðarleigunni.

Leigu eftir landið, skyldi greiða 1. október ár hvert til eiganda Setbergs og var í samningnum leigan upphaflega 1933 ákveðin kr. 130.00. Fyrsti gjalddagi var 1. október 1933.

Hús og önnur mannvirki á landinu eru að veði fyrir lóðargjaldinu og sé það ekki greitt á réttum gjalddaga má því til lúkningar gera fjárnám í húsum öllum og mannvirkjum án dóms og laga skv. 15. gr. laga 16. des. 1885 um lögtak og fjárnám án undangengis dóms eða sáttar. Flytji leiguliði öll hús af lóðinni eða felli þau niður á einhvern hátt og greiði eigi lóðargjald gengur samningur þessi úr gildi og fellur lóðin þá aftur til eiganda án uppsagnar.

Leiguliði greiði alla skatta og gjöld til hins opinbera er lögð kunna að verða á lóð þessa sem gjaldstofn.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið eru réttindi þau, er um ræðir leiguréttindi. Eignarnemi hefur haldið því fram að leiguréttindi þessi falli niður 4. ágúst 1983 enda hafi þeim verið löglega sagt upp. Eignarnámsþoli heldur því hins vegar fram, að leigutímabilið framlengist af sjálfu sér, að þessum 50 árum liðnum frá 4. ágúst 1933 og sé óuppsegjanlegt og meta beri landið sem erfðafestuland.

Augljóst er samkvæmt framansögðu, að ekki er tvímælalaust tekið fram, hvernig fara skuli um leiguréttindin, að liðnum þeim 50 árum, sem tilgreindir eru í leigusamningnum. Aðeins er tekið fram að "nýtt mat á lóðarleigunni" skuli fara fram, að 50 árum liðnum. Virðist þannig gert ráð fyrir framlengingu á þessum leigusamningi, enda leyft að byggja á lóðinni hús og mannvirki, auk ræktunar og yfirhöfuð "hverra verklegra og vandlegra afnota", sem um er að ræða, án þess að tilgreint sé, hvað verða eigi um þessi mannvirki að 50 árum liðnum.

Að svo vöxnu máli telur Matsnefndin rétt, að meta land þetta sem erfðafestuland. Eignarnámsþoli mun alla tíð hafa greitt sömu leigu og í upphafi leigutímans, en núverandi leiga, sem eignarnemi tekur eftir einbýlishúsalóðir er 3 aurar pr. m².

Þótt leiguliði hafi rétt til að byggja á lóðinni hús og mannvirki, verður leiguliði eins og aðrir, að hlíta ákvæðum skipulagssamþykkta, byggingarsamþykkta og annarra opinberra reglna, sem gilda kunna um framkvæmdir á landinu.

Hesthúsið er sem næst 50 fermetrar. Því er skipt í tvennt með skilrúmi. Í suðurendanum eru sex básar, en í norðurenda rými fyrir hey, reiðtygi o.fl. Timburgrind er í húsinu. Suðurgafl þess er klæddur að utan með bárujárni. Norðurgafl er að hluta úr steypu en að öðru leyti er hann klæddur með sléttu járni. Hliðar eru klæddar með timbri. Bárujárn, mjög lélegt er á þaki. Að innan eru veggir og loft að mestu klæddir með kassafjölum. Einangrun er frauðplast, sem sumstaðar er bert, en slíkur frágangur er ólöglegur. Nýleg raflögn er í húsinu. Eins og sjá má af framansögðu er hús þetta mjög lélegt og má raunar segja að það sé á mörkum þess að vera forsvaranlegt sem gripahús. Brunabótamat þess er kr. 98.568.- og álíta matsmenn þá upphæð hæfilegar bætur fyrir húsið.

Land það sem um ræðir í máli þessu er að mestu með góðri gróðurmold. Það hefur, að því er virðist, upprunalega verið nýtt og notað til slægna (orfaslægja). Landið er nú farið að þýfast og er hluti þess notaður til hrossabeitar. Austan íbúðarhúss er lítill matjurtagarður og austan hans nokkur birkitré í vanhirðu. Girðingar allar eru lélegar, illa við haldið og eru ekki í samræmi við ákvæði girðingarlaga, verða að teljast ónýtar.

Bætur til eignarnámsþola teljast hæfilega metnar, sem hér segir:

1.   Bætur fyrir ræktun lands   kr.   4.500.-
2.   Bætur fyrir trjágróður   "   5.400.-
3.   Bætur fyrir hesthús   "   98.568.-
4.   Landbætur      "   496.260.-
5.   Bætur fyrir skerta aðstöðu og
   óþægindi      "   35.000.-
      Samtals   kr.   639.728.-

miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir samkvæmt 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 8000.00 í málskostnað.

Þá þykir rétt, að eignarnemi greiði til ríkissjóðs samkvæmt 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar, kr. 16.000.00.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola Erlendi Erlendssyni kr. 639.728.00 og kr. 8000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 16.000.00.