Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 5. júní 1985

Ár 1985, miðvikudaginn 5. júní var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

               Vegagerð ríkisins
   gegn
               Eigendum landa í Selási
               við Reykjavík

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með beiðni dags. 4. maí 1984 hefur Vegagerð ríkisins með vísan til 10. kafla vegalaga nr. 6/1977 og laga nr. 11/1973 farið þess á leti við Matsnefnd eignarnámsbóta, að metnar verði bætur vegna fyrirhugaðrar lagningar Arnarnesvegar um landspildur við Selás í Reykjavík, merktar 4A, 4AB, 7AB, 8AB og 9AB á korti sem fylgdi með matsbeiðninni. Á spildunni 4A standi hús sem fjarlægja þurfi vegna vegagerðarinnar.

Eigendur nefndra landa eru sagðir eftirfarandi aðilar:

4A: Marsibil Bernharðs, Lindargötu 56, Reykjavík.
4AB og
7AB: Vigfús Magnússon o.fl. Stigahlíð 42, Reykjavík.
8AB: Db. Ingimars Ingimarssonar, c/o Valgerður Sigurðardóttir Kirkjuteigi 23, Reykjavík.
9AB: Kjartan Ingimarsson, Kirkjuteigi 9, Reykjavík.

Er tekið fram að Reykjavíkurborg hafi átt viðræður við ofangreinda aðila um kaup á umræddu landi, en samkomulag hafi ekki náðst. Einnig var sagt að farið hafi verið fram á að Vegagerð ríkisins fengi framkvæmdaleyfi á þessum stað en það hafi ekki fengist.

Af þeim sökum var þess farið á leit við Matsnefndina, að hún heimilaði Vegagerð ríkisins, að taka þá þegar umráð landsins og fjarlægja mannvirki á því, þótt mati væri ekki lokið, sbr. 14. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefndinni 16. maí 1984. Næst var það tekið fyrir 23. maí sama ár. Var þá leitað um sættir í málinu og komu fram mótmæli gegn því að eignarnemi fengi umráð lands þess, sem um ræðir í málinu. Eignarnemi krafðist úrskurðar um þetta atriði sérstaklega með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973. Var á þessum fundi samþykkt að ganga á vettvang og skoða landið og var það gert í beinu framhaldi af fundinum.

Næst var málið tekið fyrir í nefndinni 30. maí sama ár. Var þá gerð svofelld bókun á fundinum: "Leitað var um sættir í málinu og lýstu þau Jón G. Zoëga og Þórunn Guðmundsdóttir því yfir, að umbj. þeirra hefðu ekki uppi mótmæli gegn því, að eignarnemi fengi nú þegar umráð lands þess, sem um ræðir í málinu, en Jón getur þess, að allt húsnæðið á 4A sé í leigu til 1. júní 1984.

Að svo vöxnu máli kvaðst Kjartan Ingimarsson geta samþykkt það, að eignarnemi fái umráð skv. 14. gr. laga nr. 11/1973 á því landi hans, sem um ræðir í þessu máli, enda skerði það í engu rétt hans að öðru leyti, enda heldur hann fast við kröfur sínar eins og þær eru settar fram á mskj. nr. 29."

II.

Lögmaður eignarnema skýrir svo frá, að í þingsályktun um vegaáætlun fyrir árið 1983-1986 sé fjárveiting til svonefnds Arnarnesvegar, en fyrirhugað sé að sá vegur liggi af Suðurlandsvegi við Rauðavatn, um norðurhlíðar Vatnsendahvarfs og Rjúpnahæða yfir Reykjanesbraut við Hnoðraholt á Hafnarfjarðarveg á Arnarneshæð. Fyrsti áfangi þessa vegar hafi verið lagður sumarið 1979 frá Hafnarfjarðarvegi að Bæjarbraut í Garðabæ. Annar áfangi frá Rauðavatni vestur fyrir Elliðavatnsveg hafi verið boðinn út í apríl 1984 og verksamningur gerður við verktakafyrirtæki 18. júní 1984.

Landspildum þeim sem um ræðir í málinu er lýst á eftirfarandi hátt í greinargerð eignarnema:

"1.1.   Selsásblettur 4A Við lagningu annars áfanga Arnarnesvegar skerðist land Selásblettar 4A, sem er eign Marsibilar Bernharðsdóttur o.fl., sbr. erfðayfirlýsingu, dags. 29.22.1982, matsskj. nr. 5, um 1693 m² sbr. uppdrátt, rauðlitað svæði á matsskj. nr. 31, en heildarstærð landsins er 7502 m². Lóðarmatið var árið 1984 kr. 146.000 þ.e. kr. 19.46 pr. m², sbr. matsskj. nr. 28. Jafnframt lenti í vegarstæði Arnarnesvegar hesthús, gamalt íveruhús og útihús sem voru á Selábletti 4A og í eigu ofangreindra aðila. Ástand húsanna var ákaflega bágborið og þau nánast einskis virði. Húsin voru augljóslega alltof hátt metin í brunabótamati (kr. 240.204) og sérstaklega í fasteignamati, sbr. matsskjal nr. 28. Matsnefndarmenn skoðuðu húsið náið, áður en þau voru rifin, og þau eru nákvæmlega málsett á uppdrætti mskj. nr. 31.

1.2.   Selásblettir 4AB og 7AB Af landi Selásbletta 4AB og 7AB fara 4687 m² undir vegsvæði Arnarnesvegar, sbr. uppdrátt, gullitað svæði á matsskj. nr. 31. Gamalt vegsvæði 310 m langt og 12 m breitt, samtals 3720 m², fellur aftur til landeigenda, sbr. 61. gr. vegalaga nr. 6/1977. Mismunur á teknu landi og því sem skilað er nemur því 967 m². Heildarstærð 4AB er 30575 m², sbr. matsskj. nr. 32, og er lóðarmat þeirrar spildu kr. 745.000 þ.e. kr. 24.37 pr. m². Heildarstærð 7AB er 11094 m² og lóðarmat kr. 268.000, sbr. matsskj. nr. 33, þ.e. kr. 24.16 pr/m². Landið sem fór undir Arnarnesveg úr 4AB og 7AB var ræktað, þ.e. tún. Eigendur eru Hólmfríður Magnúsdóttir, Vigfús Magnússon og Guðmundur K. Magnússon, sbr. veðbókarvottorð, matsskj. nr. 8 og 12.

1.3.   Selásblettur 8AB er skertur um 2253 m², sbr. uppdrátt, blálitað svæði á matsskj. nr. 31. Heildarstærð landsins er 10060 m² og lóðarmat 244.000, þ.e. kr. 24.25 pr/m². Landið er óræktað. Eigandi er Db. Ingimars Ingimarssonar, sbr. veðbókarvottorð matsskj. nr. 17.

1.4.   Selásblettur 9AB er skertur um 1149 m² sbr. uppdrátt grænlitað svæði á matsskj. nr. 31. Heildarstærð landsins er 10060 m² og lóðarmat 244.000, þ.e. kr. 24.25 pr/m², sbr. matsskj. nr. 34. Landið er óræktað. Eigandi er Kjartan Ingimarsson sbr. veðbókarvottorð, matsskj. nr. 22."

Eignarnemi segir að lega Arnarnesvegar sé í samræmi við skipulagsuppdrátt og gera megi ráð fyrir að land meðfram veginum verði í framtíðinni skipulagt sem byggingarland a.m.k. að hluta til. Eignarnemi kveðst líta svo á, að 1. mgr. 30. gr. skipulagslaga eigi við um vegi sem eru forsenda þess að byggð geti risið á tilteknu landi og telur því að landeigendur eigi að láta endurgjaldslaust af hendi land undir Arnarnesveg. Þótt reikna megi með að Matsnefndin telji það ekki hlutverk sitt, að skera úr um þetta atriði, sé hitt ljóst að Matsnefnd beri að hafa 30. gr. skipulagalaga til hliðsjónar, ef til verðmætamats komi og krefst hann þess að svo verði gert, þ.e. að verð landsins verði lækkað með hliðsjón af 30. gr. skipulaglaga. Telur hann það staðfest í mörgum matsgerðum, að ákvæði þetta eigi einnig við um land undir þjóðvegi og vísar eignarnemi til nokkurra matsgerða því til stuðnings.

Eignarnemi kveður það meginreglu í íslenskum bótarétti að tjónþoli skuli fá tjón sitt bætt og meira ekki. Hann segir þetta gilda um eignarnámsbætur og áskilnað 67. gr. stjórnarskrárinnar um fullar bætur til tjónþola og þetta atriði sé sérstaklega tiltekið í vegalögum, sbr. 3. ml. 61. gr. laga nr. 6/1977, en þar segi, að við mat beri að taka sérstakt tillit til þess ef ætla megi að land hækki í verði við vegagerð sbr. 4. mgr. 29. gr. skipulagslaga en þar segi, að við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða skuli taka tillit til þeirrar verðhækkunar, sem þær hafi í för með sér á viðkomandi eign, og að engar bætur skuli greiða ef verðhækkun sé jafn mikil eða meiri en bótaskylt tjón. Vísar eignarnemi um þetta atriði til bókar Ólafs Jóhannessonar, Stjórnskipun Íslands, og Eignaréttur Ólafs Lárussonar prófessors.

Eignarnemi telur vafalaust, að Arnarnesvegur komi til með að hækka verðmæti lands í nágrenni hans og sé vegurinn í mun forsenda þess að skipuleg byggð geti risið á svæðinu. Hljóti slík vegagerð að eiga að njóta þess, að land sem fari til slíkra nota sé metið lægra eða jafnvel látið af hendi endurgjaldslaust, svo sem línur séu gefnar um í skipulagslögum. Í 10. og 11. kafla vegalaga komi einnig víða fram sú meginstefna laganna, að bótaréttur tjónþola sé á ýmsan hátt þrengdur vegna vegaframkvæmda og vegaviðhalds frá því, sem almennar reglur geri ráð fyrir, og vísar eignarnemi um þetta til Eignaréttar eftir Gauk Jörundsson.

Eignarnemi tekur fram, að þróun þjóðfélagsins bæði hér og erlendis hafi stöðugt meira verið á þá lund, að vernd almennings verði stöðugt brýnni gagnvart stórkostlegum og óeðlilegum gróða einstaklinga, sem eingöngu verði til sökum óhjákvæmilegs eignarnáms í tengslum við ýmiskonar framkvæmdir ríkis og sveitarfélaga í þágu almennings.

Þessara sjónarmiða verði einnig vart í lagasetningu og dómaframkvæmd hér á landi sbr. íslensku jarðalögin nr. 60/1976, sbr. og norsk lög frá 26. janúar 1973 um bætur fyrir eignarnámstöku á fasteignum, en þar séu eftirfarandi meginreglur settar fram til viðmiðunar, sbr. og grein eftir Jón G. Tómasson í 2. hefti Sveitarstjórnarmála 1975:

"1.   Verðlagning miðast við notkun fasteignar, þegar beiðni um eignarnám kemur fram.
2.   Taka ber tillit til breytinga á notkun eignar, sem eðlilegt er að reikna með eftir aðstæðum á staðnum, en með hliðsjón af þeirri starfsemi eða þeim tilgangi, sem notkun eignarinnar hefur verið tengd.
3.   Ekki ber að taka tillit til möguleika á verðhækkun eignar í framtíðinni.
4.   Ekki ber heldur að taka tillit til þess, þótt eignarnemi hefði viljað kaupa eignina hærra verði vegna sérstakra þarfa hans, ef eignarnámsheimild hefði ekki verið fyrir hendi.
5.   Ekki ber að meta verðbreytingar, sem leiða af tilgangi eða markmiði eignarnámstökunnar, né heldur af framkvæmdum eða starfsemi, hvorki þegar gerðum eða fyrirhuguðum, sem eru í tengslum við eignarnámstökuna.
6.   Heimilt er að taka tillit til þess, ef framangreindar reglur leiða til verulega lægra matsverðs á eign en almennt gildir um hliðstæðar eignir í héraðinu og þá miðað við venjulega notkun þeirra og með hliðsjón af reglum 1.-5. tl. hér að framan. Í slíku tilviki ber ekki að taka tillit til verðhækkana sem stafa af framkvæmdum eða fyrirhuguðum áformum hins opinbera um notkun lands."

Eignarnemi bendir á, að ef til verðmætamats komi verði að hafa í huga, að ekki liggi fyrir deiliskipulag af því landi sem vegurinn sé lagður um. Þó líklegt megi telja að landið verði skipulagt, sem byggingaland í framtíðinni sé óvíst hvenær það verði og meðan svo sé, sé landið arðlítið fyrir landeigendur.

Sömu grundvallarsjónarmið eigi að liggja að baki við fasteignamat og eignarnámsmat og hljóti því fasteignamat að vera til verulegrar viðmiðunar við ákvörðun eignarnámsbóta. Þó geti fasteignamat húseigna verið of hátt miðað við raunveruleikann, ef húseignirnar drabbist niður og ónýtist án þess að hirt sé um að óska eftir lækkun á fasteignamati.

Telur eignarnemi svo hafa farið um húseignirnar á Selásbletti 4A og sé fasteignamat á þeim allt of hátt og raunar brunabótamatið einnig.

Hins vegar sé meira mark takandi á fasteignamati á landi og ástand þess stöðugra en ástand húseigna geti verið. Eignarnemi segir að fasteignamat á umræddum löndum í Selási sé tæpar kr. 25.00 pr. m² og krefst hann þess að land undir Arnarnesveg verði ekki metið hærra. Bendir hann í því sambandi á fasteignamat á landi í Vatnsendalandi og landi í næsta nágrenni við það land. Hann kveður fasteignamat á Vatnsendalandi dags. 24. nóv. 1983 vera tæpar kr. 0.40 pr. m². Fasteignamat á Vatnsendabletti 180, Brú við Skyggni, sé tæpar kr. 9.80 pr. m². Land á Vatnsendahæð í eigu Landssíma Íslands sé metið á kr. 5.20 pr. m². Árið 1977 hafi sameignin Arnarnes selt Vegagerð ríkisins ræmu af Arnarnesi, vestan Hafnarfjarðarvegar, á verði sem hækkað í samræmi við hækkun byggingarvísitölu væri nú kr. 66.17 pr. m². Í því tilviki hafi verið skertar skipulagðar byggingalóðir sem verið hafi til sölu á frjálsum markaði. Árið 1980 hafi Kópavogskaupstaður keypt Fífuhvammsland og verð á því, hækkað í samræmi við byggingavísitölu, væri nú kr. 13.96 pr. m². Árið 1982 hafi Garðabær keypt 3,8 ha. úr landi Hraunholts og kaupverð á því, hækkað í samræmi við hækkun byggingavísitölu, væri nú kr. 32.92 pr. m². Árið 1983 hafi Reykjavíkurborg keypt Grafarholtsblett 9 Reykjavík og verð á honum, hækkað í samræmi við byggingarvísitölu, væri nú kr. 45.00 pr. m². Þann 2. júní 1983 hafi Reykjavíkurborg keypt landspilduna Selásblett 4A í Reykjavík og væri kaupverð miðað við hækkun byggingavísitölu nú kr. 17.74 pr. m². Landspilda þessi liggi að því landi sem mat í þessu máli fjalli um og hafi landspildan raunar farið undir vegsvæði Arnarnesvegar. Með yfirmatsgerð dags. 16. nóv. 1973 á verðmæti landspildu úr fasteigninni Selásbletti 1A í Reykjavík sem farið hafi undir Suðurlandsveg við Rauðavatn væri verðið, hækkað í samræmi við byggingavísitölu, nú kr. 57.27 pr. m². 1980 hafi í Matsnefndinni verið metið verðmæti lands á Álftanesi, sem farið hafi undir vegstæði Álftanesvegar og væri verð á spildunni, hækkað í samræmi við byggingavísitölu kr. 35.28 pr. m².

III.

Af hálfu eigenda að Selásbletti 4A, þeirra Marsibil Bernharðsdóttur, Birgis Hjaltalín, Bernharðar Hjaltalín, Gerðar Hjaltalín, Torfa Hjaltalín Stefánssonar, Önnu Ingibjargar Hjaltalín, Stefáns Jens Hjaltalín og Helgu Kristínar Hjörvar mætir Jón G. Zoëga hdl. Hann mætir einnig af hálfu eigenda að Selásbletti 4AB, þeirra, Hólmfríðar Magnúsdóttur, Vigfúsar Magnússonar og Guðmundar K. Magnússonar, og eigenda að Selásbletti 7AB þeirra, Holmfríðar Magnúsdóttur, Vigfúsar Magnússonar og Guðmundar K. Magnússonar, og einnig af hálfu eiganda að Selásbletti 8AB, Db. Ingimars Ingimarssonar, og af hálfu eiganda að Selásbletti 9AB Kjartans Ingimarssonar.

Af hálfu fjögurra eigenda að Selásbletti 4A, þeirra Ástu Kristínar Hjaltalín, Illuga Sveins Stefánssonar, Guðmundar Hjaltalín og Guðrúnar Hjaltalín, sem eiga samtals 12.12% í Selásbletti 4A mætir Guðmundur Ingvi Sigurðsson hrl.

Jón Zoëga bendir á, að við lagningu vegarins um land 4A hafi land matsþola skerst um 1693 m², auk þess sem tvö hesthús með hlöðum og íbúðarhús hafi verið rifin, þar sem þau hafi lent í vegarstæðinu.

Lögmaðurinn kveður kröfugerð umbj. hans vera skipt í þrjá hluta. Í fyrsta lagi séu kröfur um bætur fyrir lagnskerðingu. Í öðru lagi bætur fyrir húsin og í þriðja lagi bætur fyrir röskun á hagræði og tekjutapi.

Hvað varðar bætur fyrir landskerðingu þá byggir lögmaðurinn á yfirmati á Selásbletti 7, Reykjavík, dags. 1. nóv. 1973 með uppfærslu í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar. Þar hafi 8575 m² verið metnar á Gkr. 2.800.000.- eða fyrir hvern m² Gkr. 326.53. Þá hafi vísitala byggingakostnaðar verið 913 stig, í dag sé hún 54505 stig. Heildarverð fyrir 1693 m² verði því nú kr. 330.016.93 eða kr. 194.93 pr. m².

Lögmaðurinn segir að hús matsþola á landspildunni séu nú metin á fasteignmati kr. 1.291.000.- og sé það lágmarksverð fyrir húsin. Umbj. hans byggi kröfur sínar á fasteignamati húsanna.

Við gerð vegarins hafi girðingar verið lagðar niður og matsþolar því ekki getað nýtt tún sín, en þeir hafi haft af þeim leigutekjur undanfarið ár. Umbj. hans hafi einnig misst af leigu hesthúsa og íbúðarhúss frá því í maí til dagsins í dag. Umbj. hans telja hæfilegar bætur fyrir þetta tjón vera kr. 200.000.00. Kröfugerð umbj. hans sé því skv. ofanrituðu 87.88% af kr. 1.841.016.93, en það sé eignarhluti umbj. hans.

Lögmaðurinn telur kröfum sínum í hóf stillt, þegar tillit sé tekið til gangverðs á landi í Reykjavík. Nýlega hafi lóðir verið seldar í Stigahlíð í Reykjavík fyrir kr. 1.111.- til 2.000.- hver m². Í Ártúnsholti hafi 600 m² lóð verið seld á kr. 500.000.-. Í yfirmati á Selásbletti 7, sem lögmaðurinn styður útreikninga sína við, sé verið að meta mjög áþekka lóð og umbj. hans eigi á Selásbletti 4A. Í báðum tilvikum hafi verið um fullræktaðar lóðir að ræða.

Jón Zoëga segir matsgerðir þær, sem eignarnemi leggi fram á engan hátt sambærilegar við mat í því máli sem hér um ræðir. Mötin hafi verið framkvæmd fyrir löngu og þá erfitt að sjá fyrir að íbúðarhús myndu rísa á þesssu svæði í nálægri framtíð. Í dag séu hins vegar í byggingu íbúðarhús að landi umbj. hans. Svæðið allt hafi verið skipulagt og sé nú unnið eftir því, en það sé eitt vinsælasta byggingarsvæði borgarinnar.

Lögmaðurinn mótmælir öllum fullyrðingum eignarnema um ástand húsanna á Selásbletti 4A. Framlögð skjöl sýni að umbj. hans hafi haft talsverðar leigutekjur af leigu hesthúsanna og íbúðarhúsnæðinu. Vegna staðsetningar íbúðarhússins hafi skemmdarvargar átt greiðan aðgang að því og skömmu áður en skoðun þeirra fór fram hafi ein slík atlaga að húsinu átt sér stað. Skemmdir þær sem unnar hafi verið á húsinu hafi falist í broti glers og hreinlætistækja sem til hafi staðið að laga. Íbúðarhúsið hafi verið vel byggt og vel einangrað og hafi nokkrir matsþolanna búið þar. Ástand hesthúsanna hafi verið mjög gott og mikil ásókn í að nota þau af hestamönnum fyrir hesta sína.

Lögmaðurinn mótmælir öllum hugleiðingum í greinargerð eignarnema þess efnis, að skerða eigi bætur einstaklinga ef opinberir aðilar þurfi að beita eignarnámsheimild. Fullar bætur eigi að koma fyrir eignir, sem teknar séu eignarnámi og tryggi 67. gr. stjórnarskrárinnar það.

Lögmaðurinn gerir þær kröfur, af hálfu eigenda Selásbletta 4AB og 7AB, að bætur verði úrskurðaðar kr. 1.013.636,90, sem breytist í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar miðað við grunnvísitölu 54505 stig. Einnig krefst hann málskostnaðar úr hendi eignarnema skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Við lagningu vegarins hafi land þessara matsþola skerst um 4867 m². Lögmaðurinn segir að eignarnemi telji sér heimilt að skila eldra vegstæði til matsþola að stærð 3720 m² og skerðing landsins sé mismunur nýs vegstæðis og gamla vegarins, eða alls 967 m². Þessum útreikningi eignarnema er mótmælt algerlega. Samkvæmt 61. gr. vegalaga þá beri að meta sérstaklega eldri veg, sem skilað sé, en matsbeiðni eignarnema beri ekki með sér að beðið sé um slíkt mat. Þessi krafa eignarnema komist því ekki að í þessu máli heldur verði eingöngu fjallað um að land, sem getið sé í matsbeiðni eignarnema. Auk þess hafi eignarnemi ekki sýnt fram á heimild sína til ráðstöfunar á eldri vegi. Þá er því andmælt að gamalt vegarstæði verði metið til jafns við ræktað og nytjað tún.

Kröfugerð sína í þessu máli byggja eignarnámsþolar einnig á yfirmati á Selásbletti 7 í Reykjavík dags. 1. nóv. 1973 með uppfærslu í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar.

Verð fyrir hvern fermeter í því yfirmati hafi verið Gkr. 19.493.45, eða Nkr. 194.93. Samkvæmt því verði heildarverð 4867 m² kr. 913.636,90. Auk þessa tjóns eignarnámsþola hafi eðlileg nýting þeirra á öðru landi verið hindruð. Við vegagerðina hafi girðingar verið teknar niður og tún matsþola opin allri umferð manna og dýra. Telur matsþoli bætur fyrir afnotamissi, tekjumissi og rask eðlilegar kr. 100.000.00.

Til stuðnings kröfum sínum í þessu máli vitnar lögmaður matsþola til lóðarsölu við Stigahlíð í Reykjavík, sölu á lóð í Laugarási í Reykjavík, og lóð í Ártúnsholti. Er rökstuðningur matsþola í þessu máli sá sami og varðandi Selásblett 4A.

Af hálfu eiganda að Selásbletti 8AB eru gerðar þær kröfur, að ákvörðun eignarnámsbóta verði úrskurðaðar kr. 489.187.43, sem breytist í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar miðað við grunnvísitölu 54505 stig. Einnig er krafist málskostnaðar úr hendi eignarnema skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Við lagningu vegarins hafi land þessa eignarnámsþola verið skert um 2253 m². Kröfugerð sína í þessu máli byggir matsþoli á yfirmati á Selásbletti 7, Reykjavík, sem áður hefur verið vísað til. Heildarverð fyrir 2253 m² verði því kr. 439.187.43. Auk þessa tjóns eignarnámsþola hafi eðlileg nýting á landi hans verið hindruð. Við vegagerðina hafi girðingar verið teknar niður og tún matsþola því opin allri umferð manna og dýra. Telur matsþoli bætur til sín fyrir afnotamissi, tekjumissi og rask eðlilegar kr. 50.000.00.

Að öðru leyti vísar matsþoli í þessu máli til sama rökstuðnings og áður hefur komið fram um seldar lóðir í Reykjavík. Matsþoli heldur því, fram, að möt þau er eignarnemi vísi til séu á engan hátt sambærileg við mat í því matsmáli, sem hér liggur fyrir.

Af hálfu eiganda að Selásbletti 9AB er þess krafist, að eignarnámsætur verði ákvarðaðar kr. 273.944.57, sem breytist vísitölu 54505 stig. Einnig er krafist málskostnaðar úr hendi eignarnema skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Við lagningu vegarins hafi land matsþola verið skert um 1149 m². Kröfugerð sína í þessu máli byggir eignarnámsþoli einnig á yfirmati á Selásbletti 7 í Reykjavík, sem áður hefur verið rakið. Auk þessa hafi eðlileg nýting matsþola á landi hans verið hindruð. Við vegagerðina hafi girðingar verið teknar niður og tún gerðarþola opin allri umferð manna og dýra. Telur matsþoli bætur fyrir afnotamissi, tekjumissi og rask eðlilegar kr. 50.000.00 en heildarverð fyrir landið kr. 223.974.57.
Til rökstuðnings kröfum sínum í þessu máli vísar eignarnámsþoli til þeirra upplýsinga sem fyrir hendi séu um sölur á lóðum í Reykjavík, í Stigahlíð, Laugarási og í Ártúnsholti, sem áður hefur verið rakið.

Er rökstuðningur matsþola í þessu máli sá sami og rakið hefur verið hér að framan.

Guðmundur Ingvi Sigurðsson hrl. flytur mál þetta fyrir 4 eigendur að Selásbletti 4A, en þeir eiga samtals 12.12% af eigninni. Kröfur eignarnámþola í þessu máli eru þær, að bætur fyri hið eignarnumda land og mannvirki verði ákvarðaðar kr. 1.841.016.93, sem breytist í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar miðað við grunnvísitölu 54505 stig. Þá er einnig krafist málskostnaðar úr hendi eignarnema skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Lögmaður þessara matsþola telur þá hafa algjöra samstöðu við umbj. Jóns G. Zoëga, og vísar hann um rökstuðning fyrir kröfugerð sinni til greinargerða og rökstuðnings Jóns. Lögmaðurinn segir að uppdrátturinn á mskj. nr. 31 sýni, að landið sem tekið sé undir Arnarnesveg sé 30 m. að breidd. Vegurinn sé stofnbraut í skilningi 12. gr. vegalaga nr. 6/1977. Skv. 69. gr. laganna megi ekki staðsetja mannvirki, föst eða laus nær vegi en 30 m. frá miðlínu stofnbrauta. Þetta þýði að 15 m. breið ræma meðfram Arnarnesvegi sé matsþolum ónothæf til hvers kyns mannvirkjagerðar og þetta atriði beri að hafa í huga, þegar metnar séu bætur fyrir 3. liðinn í kröfugerð matsþola. Ákvæði í 69. gr. vegalaga skerði nýtingarmöguleika landsins að því marki, sem greinin ákveði. Við töku þess hluta landsins, sem nú hafi verið tekinn hafi tekjumöguleikar matsþola af landinu stórlega skerst, eins og fram komi í bréfi varnaraðila Marsibilar Bernharðsdóttur, en þar komi fram að leigutekjur veturinn 1983 til ´84 fyrir aðstöðu fyrir hesta hafi numið samtals kr. 54.000.-. Með brottnámi húsanna sé virt fyrir þessar tekjur.

IV.

Mál þetta var tekið til úrskurðar 3. maí s.l. eftir munnlegan málflutning.

Sátt var reynd með aðilum en árangurslaust.

Viðfangsefni Matsnefndar í þessu máli er að meta til fébóta hús og lönd á Selásblettum nr. 4A, 4AB, 7AB, 8AB og 9AB vegna lagningar þjóðvegar, svonefnds Arnarnesvegar, um þessi lönd.

Eignarnámsheimildina er að finna í 59. gr. vegalaga, en þar segir, að hver landeigandi sé skyldur til að láta af hendi land það, er þurfi undir vegi eða til breytingar eða breikkunar eða viðhalds vegum, svo og að leyfa að efni til vega sé tekið í landi hans, hvort heldur sé grjót, möl eða önnur jarðefni, enda komi fullar bætur fyrir. Bætur fyrir jarðrask og eignarnám á óyrktu landi skuli því aðeins greiddar að þeirra sé krafist og að álitið verði að landeigandi hafi beðið skaðað við það.

Lönd þessi liggja í suður frá Suðurlandsvegi við Rauðavatn. Þau liggja vel við samgöngum en nýting þeirra að undanförnu virðist vera bundin við grasrækt, nema húsin á bletti 4A, sem hafa verið notuð sem hesthús.

Landsvæði það sem um ræðir er skipulagsskylt en ekki hefur enn farið fram deiliskipulagning á þessu svæði. Eru ekki upplýsingar tiltækar um það, hvort eða hvenær vænta megi slíks skipulags og þá ekki heldur hvort eða hvenær ætla megi að leyfilegt verði að reisa hús á þessu landi. Er allt óvíst enn um þessi atriði. Allt að einu, með tilliti til legu landsins og allra aðstæðna þykir rétt að miða við það að framtíðarnýting a.m.k. hluta landsins verði sú, að það verði nýtt, sem byggingalóðir ef ekki hefði komið til þessa eignarnáms, enda ekki önnur nýting þess arðvænlegri. Verður því með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta, og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar verður tekið tillit til þess, að landið er enn ekki skipulagt og óvissa ríkir um, hvort eða hvenær deiliskipulagningu kynni að verða lokið, og hvort eða hvenær leyft yrði að byggja á þessu svæði. Enn fremur verður almennt að hafa hliðsjón af ákvæði 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964. Hins vegar verður ekki tekið tillt til ákvæða 1. mgr. 69. gr. vegalaga, þar sem skipulagið ræður og ákveður fjarlægð frá vegum innan borgarmarka Reykjavíkur og hér er um þjóðveg í þéttbýli að ræða, sbr. 2. mgr. 69.gr.

Á ofangreindum grundvelli er það mat Matsnefndar að hæfilegt endurgjald til eignarnásmþola sé sem hér segir:

Hús.   Hér verður lýst húsunum á Selásbletti 4A, eins og þau voru þegar Matsnefndin skoðaði þau. Nyrsta húsið er 248 m². Það mun upphaflega hafa verið notað sem kjúklingabú, en hefur undanfarið verið leigt sem hesthús til sjö aðila. Leigutakar kváðust hafa lagt til bása og skilrúm og að þeir mundu taka innréttingar sínar í burtu áður en húsið yrði rifið.

Eftir stendur þá hið upprunalega hús. Það er með steyptu gólfi. Útveggir eru með timburgrind og á hana er klætt að innan með margvíslegu efni, svo sem borðviði og plötum af ýmsum stærðum og gerðum. Utan á grindina er klætt á svipaðan hátt og fyllt á milli með sagi og spónum. Yst er svo tjörupappi og bárujárn. Neðan á sperrum er klætt með ýmiskonar plötum. Á milli sperra er frauðplast (þar sem skoðað var), síðan lektur og efst tjörupappi og bárujárn. Vatnsleiðsla og rafmagn eru í húsinu. Bárujárn var mjög lélegt og húsið í heild illa farið og það svo að varla gat talist forsvaranlegt, að áliti Matsnefndar, að nota það sem hesthús.

Íbúðarhús.   Hér mun vera um gamlan sumarbústað að ræða. Flatarmál hans var 67 m². Hann er með steyptu gólfi. Útveggir eru: Yst, bárujárn og pappi, þá lárétt klæðning úr borðum, sem koma á uppistöður 50 x 75 mm. Á milli þeirra var frauðplast einangrun 50 mm þykk, síðar loftrúm og 25 mm frauðplastseinangrun. Innst er klæðning úr 10 mm. spónaplötum, sem komu á uppistöður 50 x 50 mm. Innveggir eru úr spónaplötum á grind.

Þak.   Bárujárn og pappi á lektur. Sperrur eru úr 32 x 175 mm viðum. Loftbitar eru úr 50 x 100 mm. viðum og klætt neðan á þá ýmist með asbestplötum eða spónaplötum. Loft er einangrað með sagi. Olíukynt miðstöðvarlögn er í húsinu. Hún virtist frostsprungin og að mestu ónýt. Einnig eru í húsinu vatnslagnir fyrir neysluvatn og raflögn. Hún virtist vera mjög léleg.

Innrétting:   Inngangur var um kyndiklefa. Í húsinu var vatnssalerni, eldhús og 3 herbergi. Húsið var mjög illa farið, nánast allar rúður brotnar, hurðir vantaði fyrir sum herbergin og allt útvaðandi í rusli. Járn á þaki var mjög lélegt. Telur Matsnefndin vafasamt að hægt hefði verið að fá eða finna aðila, sem fengist til að fjarlægja húsið eiganda að kostnaðarlausu gegn því að hirða það sem nothæft kynni að vera úr því.

Syðsta húsið.   Hér er um að ræða hús 89 m² að stærð. Upphaflega mun það hafa verið byggt sem fjárhús og hlaða, en nú var hvort tveggja notað sem hesthús. Leigutakar kváðust hafa sett í það bása og klætt útveggi með plötum. Kváðust þeir mundu fjarlægja hvort tveggja áður en húsið yrði rifið og stendur þá eftir timburgrind og sperrur, klætt að utan með bárujárni og tjörupappa á lektur. Moldargólf er í húsinu. Raflögn er í "fjárhúsi" en engin í "hlöðu". Vatnslögn er í "fjárhúsi". Bárujárn á húsinu var lélegt og húsið ella farið. Það gat varla, að áliti Matsnefndar, talist boðlegt sem gripahús.

Samkvæmt húsaleigusamningi voru leigutekjur af íbúðarhúsi fyrir tímabilið 1. okt. 1983 - 1. apríl 1984 kr. 14.000.00. Eins og að framan er lýst var það mjög illa farið, og það svo að telja verður það með öllu verðlaust.

Samkvæmt yfirlýsingu voru leigutekjur af gripahúsunum fyrir veturinn 1983 - 1984 kr. 54.000.00. Húsin voru í slæmu ásigkomulagi eins og rakið hefur verið en telja verður samt, að hægt hefði verið að leigja þau all mörg ár í viðbót fyrir þetta verð og með þeim skilmálum að leigutakar héldu þeim í nothæfu ástandi.

Með hliðsjón af þessu þykir andvirði húsanna hæfilega metið á kr. 300.000.-.

Selásblettir.   Matsmenn álíta að rökstuðningur varðandi verð á Selásbletti 7 í yfirmatsgerð dagsettri 1. nóv. 1973 geti í meginatriðum gilt fyrir Selásbletti 4A, 7AB, 8AB og 9AB. Hafa ber þó í huga að þegar yfirmatsgerðin vegna Selásbletts 7 var samin þótti sýnt, að fljótlega yrði byggt á stóru svæði vestan og sunnantil í Selásnum. Meiri óvissa ríkir um það hvenær framangreind lönd verða tekin undir byggð og telja matsmenn auk þess að Selásblettur 7 sé eftirsóknarverðari og hagstæðari staður. Þykir því rétt að meta verðgildi ofangreindra landa á 70/100 á flatarmálseiningu miðað við Selásblett 7.

Í yfirmatsgerðinni eru 8575 m² metnir á 2.800.000.- gamlar krónur. Hinn 1. nóv. 1973 var byggingavísitalan 913 stig, 1. júní 1985 er hún 58834 stig. Framreiknað verð á fermeter er skv. því kr. 210.41.

Með hliðsjón af greindum verðbreytingum og öðru sem máli skiptir þykir rétt að meta fermeter lands í þessu máli á 0,7 x 210.41 = 147.29 kr. Við þetta bætast svo kr. 5.00 pr. m² fyrir það land sem ræktað hefir verið. Bætur fyrir hin ýmsu lönd verða því sem hér segir:

Selásblettur 4A   1693 x 152.29   =   257.826.97 kr.
Selásblettur 8AB   2253 x 147.29   =   331.844.37 kr.
Selásblettur 9AB   1149 x 147.29   =   169.236.21 kr.

Varðandi bletti 4AB og 7AB er það að segja, að eignarnemi tekur 4687 m² af ræktuðu landi undir Arnarnesveg en lætur á móti gamla vegstæðið, 3720 m². Mismunurinn er 967 m². Telja matsmenn sanngjarnt að eignarnámsþoli fái greiddan hæfilegan kostnað við að endurvinna vegstæðið, en hann áætla matsmenn vera kr. 20.00 pr. m². Bætur verða því: 967 x 152,29 + 3720 x 20 = 221.664.43 kr.

Bætur fyrir óhagræði afnotamissi og óþægindi o.þ.h. eru innifaldar í matsupphæðum.

Vegna viðurkenndrar jafnfræðisreglu getur nefndin ekki fallist á að verðhækkun á öðru landi komi til frádráttar eða niðurfellingar matsfjárhæða.

Ekki eru rök fyrir öðru, en eignarnemi hafi verið eigandi að hinu gamla vegstæði, sem um ræðir í matinu.

Andvirði landa þeirra, sem matsgerðin nær til og fébætur til landeigenda ákveðast þannig:

I.   Marsibil Bernharðsdóttir
   Birgir Hjaltalín
   Bernharður Hjaltalín
   Gerður Hjaltalín
   Torfi Hjaltalín Stefánsson
   Anna Ingibjörg Hjaltalín
   Stefán Jens Hjaltalín og
   Helga Kristín Hjörvar fá 87,88% af andvirði húsa og
   lands 4A (300.000 + 257.826.97) eða    kr.    490.218.34.

II.   Ásta Kristín Hjaltalín
   Illugi Sveinn Stefánsson
   Guðmundur Hjaltalín og
   Guðrún Hjaltalín fá 12.12% v/4A eða    kr.    67.608.63.

III.   Hólmfríður Magnúsdóttir
   Vigfús Magnússon og
   Guðmundur K. Magnússon
   eigendur 4AB og 7AB   kr.   221.664.43

IV.   Dánarbú Ingimars Ingimarssonar
   eigandi 8AB   kr.   331.844.37

V.   Kjartan Ingimarsson
   eigandi 9AB   kr.   169.236.21

Rétt þykir samkvæmt 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþolum málskostnað eins og tilgreint verður í matsorði.

Þá er rétt skv. 11. gr. sömu laga að eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 60.000.00.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp Egill Sigurgeirsson, hrl. formaður nefndarinnar og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarnson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls samkvæmt 2. gr. laga nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Vegagerð ríkisins, greiði eignarnámsþolunum Marsibil Bernharðsdóttur, Birgi Hjaltalín, Bernharði Hjaltalín, Gerði Hjaltalín, Torfa Hjaltalín Stefánssyni, Önnu Ingibjörgu Hjaltalín, Stefáni Jens Hjaltalín og Helgu Kristínu Hjörvar kr. 490.218.34 og kr. 10.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði eignarnámsþolunum Ástu Kristínu Hjaltalín, Illuga Sveini Stefánssyni, Guðmundi Hjaltalín og Guðrúnu Hjaltalín kr. 67.608.63 og kr. 10.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði eignarnámsþolunum Hólmfríði Magnúsdóttur, Vigfúsi Magnússyni og Guðmundi K. Magnússyni kr. 221.664.43 og kr. 10.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði dánarbúi Ingimars Ingimarssonar kr. 331.844.37 og kr. 10.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði Kjartani Ingimarssyni kr. 169.236.21 og kr. 10.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 60.000.00.