Matsnefnd eignarnámsbóta - úrskurðir

17.10.1994

Mánudaginn 17. október 1994 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 7/1994

Reykjavíkurborg
gegn
Ólafíu Ólafsdóttur

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eingarnámsbóta í máli þessu skipa þeir Helgi Jóhannesson, formaður, Vífill Oddsson verkfr. og Magnús Leópoldsson fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. l. 11/1973.

II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:

Með matsbeiðni dags. 11. ágúst 1994 sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta sama dag óskaði Reykjavíkurborg (eignarnemi) eftir mati á markaðsverði eignarlandanna Selásblettur 15a og Selásblettur 22a, Reykjavík. Eignarlönd þessi eru bæði í eigu Ólafíu Ólafsdóttur (eignarnámsþola) og eru samtals 82.473 m² að stærð og er lega og stærð hins eignarnumda svæðis ágreiningslaus með aðilum.

Ástæða eignarnema fyrir matsbeiðninni er eignarnám hans á landspildunum en heimild til eignarnámsins byggist á 27. gr. skipulagslaga. Eignarnemi hefur lagt fram í málinu heimild umhverfisráðherra fyrir því að nefndar landspildur verði teknar eignarnámi vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar Reykjavíkurborgar.

III. Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir þann 11. ágúst 1994 og lagði eignarnemi þá fram matsbeiðni á samt fleiri gögnum. Að því búnu var málinu frestað ótiltekið, en stefnd að vettvangsgöngu þann 24. ágúst.

Þann 24. ágúst 1994 var málið tekið fyrir og gengið á vettvang og aðstæður skoðaðar. Þá lagði eignarnámsþoli fram skjöl. Við fyrirtöku þessa samþykktu aðilar að málið væri rekið fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta og lýstu því yfir að mörk hins eignarnumda svæðis væru ágreiningslaus. Málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerða og annarra gagna til 14. september 1994.

Þann 14. september 1994 var málið tekið fyrir og lögðu aðilar þá báðir fram greinargerðir ásamt fylgigögnum. Sættir reyndar án árangurs. Að því búnu var málinu frestað til munnlegs málflutnings til 14. október 1994.

Þann 14. október 1994 var málið tekið fyrir. Lögðu aðilar fram nokkur viðbótargögn en að því búnu fór fram munnlegur flutningur málsins. Að málflutningnum loknum var málið tekið til úrskurðar.

IV. Sjónarmið eignarnema:

Eignarnemi telur rétt að líta til þeirra samninga sem Reyjavíkurborg hefur gert á síðustu árum varðandi landakaup í nágrenni Borgarinnar, þegar hið eignarnumda er metið. Í þessu skyni hefur eignarnemi lagt fram í málinu 12 kaupsamninga og afsöl og eitt kauptilboð vegna landakaupa Borgarinnar, allt frá árinu 1986 til ársins 1993. Eignarnemi bendir í þessu sambandi sérstaklega á kaupsamning og afsal dags. 27. apríl 1990 er varðar kaup borgarsjóðs á 113.858 m² úr landi Seláss I og II. Verð pr. m² í samningi þessum var liðlega 140 kr. og telur eignarnemi að raunhæft sé að líta til þessa verðs við mat á markaðsverði hins eignarnumda landsvæðis, enda sé það í næsta nágrenni við land það sem til umfjöllunar er í máli þessu. Eignarnemi bendir sérstaklega á að þeir kaupsamningar sem gerðir hafa verið milli Reykjavíkurborgar og landeigenda í nágrenni Borgarinnar hafi verið frjálsir samningar, þ.e. landaverðið í þeim umsamið milli aðila, og því hljóti þeir að gefa raunhæfa mynd af markaðsverði á svæðinu. Eignarnemi varar sérstaklega við framreikningi landaverðs frá viðkomandi samningsdegi til dagsins í dag, þar sem vitað sé að landaverð hafi ekki hækkað í hlutfalli við almennar verðlagsbreytingar á síðustu árum.

Eignarnemi tekur jafnframt fram að við mat á markaðsverði hins eignarnumda landsvæðis hljóti að þurfa að taka mið af því að Reykjavíkurborg er ekki í verulegri þörf fyrir landið í nánustu framtíð. Eignarnemi bendir á að uppbygging Reykjavíkurborgar, skv. staðfestu skipulagi sem gildir til ársins 2010, sé nú að mestu leyti bundin við svokölluð norðursvæði þ.e. Grafarvogssvæðið, Gufunessvæðið og Korpúlfsstaðasvæðið, en stækkun borgarinnar upp af Árbæjarhverfi, þ.e. inn í Norðlingaholtssvæðið, umfram það sem orðið er sé ekki á dagskrá nú. Með hliðsjón af þessu telur eignarnemi ljóst að matsnefndin geti ekki litið til söluverðs þeirra lóða sem hugsanlegt skipulag á svæðinu kynni að hafa í för með sér, því markaðsvaran verður ekki til fyrr en á næstu öld.

Eignarnemi bendir á að við verðmat á landinu verði að taka tillit til þeirrar staðreyndar að áin Bugða liggur að því og reynslan sýni að flóðahætta sé á svæðinu vegna hennar. Þá bendir eignarnemi á að samvæmt 20. gr. l. 47/1971 um náttúruvernd sé óheimlit að setja byggingar, girðingar eða önnur mannvirki á vatnsbakka og árbakka, þannig að hindri frjálsa umferð. Þá bendir eignarnemi einnig á ákvæði í byggingareglugerð sem einnig takmarki nýtingarmöguleika landsins vegna nálægðar við Bugðu. Telur eignarnemi að þessar hömlur á hluta landins hljóti að leiða til þess að landið sé ekki eins verðmætt og ella hefði verið.

V. Sjónarmið eignarnámsþola:

Af hálfu eignarnámsþola er bent á að svæði það sem hið eignarnumda land er á sé skipulagt sem byggingarsvæði skv. drögum að deiliskipulagi sem gert hefur verið fyrir Borgarskipulag Reykjavíkur. Eignarnámsþoli telur sýnt að Norðlingaholtssvæðið hljóti að verða brotið undir íbúðarbyggð innan skamms, enda hafi eignarnemi sýnt mikinn áhuga á að eignast lönd þar.

Eignarnámsþoli telur að allt fram á þennan áratug hafi eignarnemi haft ýmsa valkosti hvar varðar byggingasvæði, en nú sé svo komið að dregið hafi úr möguleikum á þessu sviði og að einungis fá svæði séu eftir innan borgarlandsins sem henti vel fyrir íbúðarbyggð. Eignarnámsþoli telur að ekkert af þeim löndum sem eftir eru innan borgarlandsins henti betur sem byggingarsvæði en Norðlingaholtssvæðið, þar sem önnur svæði svo sem Hamrahlíðarsvæðið og Reynisvatnsheiði við Úlfarsfell liggi mun hærra en Norðlingaholtið og séu því ekki eins fýsilegt undir íbúðabyggð. Eignarnámsþoli bendir á að þegar sé búið að vinna deiliskipulag vegna Norðlingarholtsins og því sé hægt að byrja byggingarframkvæmdir þar strax vorið 1995, en hin svæðin verði ekki tilbúin fyrr en í fyrsta lagi eftir þrjú ár.

Eignarnámsþoli bendir á að landið henti sérstaklega vel undir byggingar þar sem stutt sé niður á fast og vegna nálægðar við byggð séu allar lagnir til staðar í nágrenninu.

Eignarnámsþoli telur varhugavert að miða landaverð í borgarlandinu nú við fyrri sölur til eignarnema, þar sem þær hafi verið gerðar á þeim tíma þegar enn voru næg hagstæð byggingasvæði eftir í borgarlandinu. Þessu sé nú öðruvísi varið og ekkert sé líklegra til að hafa áhrif á landaverðið en einmitt fyrirsjáanlegur skortur á hentugu byggingalandi. Eignarnámsþoli mótmælir sérstaklega að miða við verðið sem fékkst fyrir Selás I. og II. á árinu 1990, enda hafi seljandinn í því tilviki verið í verulegum fjárhagsvandræðum og því gefi verðið sem hann fékk fyrir landið ekki raunhæfa mynd af markaðsverðinu.

Af hálfu eignarnámsþola hafa verið lagðar fram upplýsingar og framreikningar á ýmsum lóða- og landasölum innan Borgarinnar sem sýna að markaðsverð hins eignarnumda lands hljóti að vera mun hærra en það sem eignarnemi heldur fram.

Eignarnámsþoli bendir á að á árinu 1980 hafi byggingalóð við Eyktarás nr. 26 í Selási verið seld og sé framreiknað fermetraverð þar nú 3.118 pr. m². Eignarnámsþoli telur því ljóst að ekki komi til álita annað en að meta það land, sem hér er til umfjöllunar til hærra verðs en 3.118- pr. m² vegna þess sem að framan greinir, enda sé Eykarás mjög nærri hinu eignarnumda landsvæði.

VI. Álit matsnefndar:

Ljóst er að landsvæði það sem til umfjöllunar er í máli þessu er fyrirhugað byggingaland. Nokkur óvissa er um hvenær svæðið mun verða byggt, en af hálfu matsnefndarinnar þykir engu að síður rétt að líta til þessarar framtíðarnotkunar landsins við mat á verðmæti þess.

Við mat á verðmæti hins eignarnumda landsvæðis þykir rétt að líta til þeirra samninga sem gerðir hafa verið um kaup á landsvæðum í borgarlandinu og lagðir hafa verið fram í máli þessu. Við skoðun á gögnum þessum er ljóst að nokkuð mismunandi er hvaða verð hefur fengist fyrir landsvæði í borgarlandinu. Fallist er á það með eignarnema að varhugavert sé að framreikna kaupverð lands miðað við almennar verðhækkanir í landinu, enda fasteignaverð og landverð verið í lægð undanfarin ár.

Matsnefndin telur rétt að líta sérstaklega til gagna um kaup á löndum sem ætluð eru til svipaðra nota og land það sem hér er til umfjöllunar. Hið eignarnumda land í máli þessu er ætlað undir byggingar svo sem fram hefur komið. Hluti svæðisins fer undir grænt svæði vegna nálægðar við Bugðu og þykir því rétt að meta þann hluta á lægra verði. Ekki er fallist á það með eignarnema að nálægð árinnar Bugðu við hið eignarnumda land hafi áhrif til lækkunar á verðmæti þess umfram það sem að framan segir. Ljóst þykir að minniháttar framkvæmda er þörf til að koma í veg fyrir flóðahættu á svæðinu vegna árinnar og telur matsnefndin að nálægð árinnar geti einmitt aukið nýtingarmöguleika landsins. Fallist er á það með eignarnámsþola að hið eignarnumda land henti vel undir byggingar.

Matsnefndinni þykir varhugavert að leggja verð það er fékkst fyrir Selás I. og II. til grundvallar við mat á landi því sem hér er til umfjöllunar. Seláslandið liggur hærra en hið eignarnumda land og er því ekki eins hentugt undir byggingar. Ekki er þó tekin afstaða til þess af hálfu matsnefndarinnar hvort bág fjárhagsstaða seljanda Seláss I. og II. hafi haft áhrif á verð landsins.

Í máli þessu hefur verið lagt fram kauptilboð Reykjavíkurborgar í jörðina Blikastaði. Kauptilboð þetta var samþykkt af seljendum, en ekkert varð úr kaupunum vegna forkaupsréttar Mosfellsbæjar. Nokkur hluti þeirrar jarðar er ætlaður sem byggingaland og er sá hluti landsins verðlagður með tilliti til þess í kauptilboðinu. Matsnefndinni þykir rétt að líta til þessa samnings sérstaklega við mat á því landi sem hér er til umfjöllunar þar sem fyrirhuguð notkun landanna er sambærileg.

Með vísan til þess sem að framan er rakið þykja hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda land vera kr. 17.500.000- miðað við staðgreiðslu. Að auki skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 120.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað. Þá skal eignarnemi greiða kr. 280.000- til ríkissjóðs í kostnað við störf Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Eignarnemi, Reykjavíkurborg, greiði eignarnámsþola Ólafíu Ólafsdóttur, kt. 311026-5269, Víðivöllum við Norðlingabraut, kr. 17.500.000- í bætur fyrir hið eignarnumda land og kr. 120.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað. Þá greiði eignarnemi kr. 280.000- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

__________________________________
Helgi Jóhannesson, formaður

_____________________________      ___________________________
Vífill Oddsson, verkfr.            Magnús Leópoldsson, fasteignas.