Eldri úrskurðir og álit kærunefndar húsnæðismála

X gegn Íbúðalánasjóði

6.9.2002

Föstudaginn 6. september 2002 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál

nr. 5/2002:

X

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R :

Z hefur fyrir hönd X, með kæru, dags. 26. mars 2002, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 1. mars 2002 á erindi kæranda þar sem þess er óskað að Íbúðalánasjóður falli frá gjaldfellingu láns og heimili X að yfirtaka fasteignaveðbréf sem hvílir á B. Er beiðnin rökstudd með því að kærandi hafi keypt fasteignina ásamt eiginmanni sínum árið 1996 og við skilnað þeirra hafi kærandi fengið umrædda íbúð í sinn hlut og var eignarheimild hennar þinglýst hinn 1. nóvember 1996. Vegna meintra mistaka fasteignasala árið 1996 hafi ekki upphaflega verið gengið formlega frá yfirtöku lánsins á fasteigninni, en kærandi hafi ávallt staðið í skilum vegna lánsins.

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerð Íbúðalánasjóðs, dags. 18. apríl 2002. Umboðsmanni kærenda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við hana. Engar athugasemdir bárust. Jafnframt var óskað eftir frekari upplýsingum frá Íbúðalánasjóði vegna málsins með bréfi, dags. 20. ágúst 2002. Svör bárust frá Íbúðalánasjóði með bréfi, dags. 26. ágúst 2002.

Kærunefnd húsnæðismála hefur tekið mál þetta fyrir á fundum sínum 10. júní, 21. júní, 16. ágúst og tók það til úrlausnar í dag.

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Hinn 13. febrúar 2002 ritaði lögmaður X bréf til Íbúðalánasjóðs þar sem óskað var eftir að kærandi fái að greiða áfram af fasteignaveðbréfi sem hvíli á B og að Íbúðalánasjóður falli frá gjaldfellingu lánsins og fyrirhugaðri nauðungarsölu.

Forsaga málsins er sú að árið 1996 keypti kærandi ásamt fyrrverandi eiginmanni sínum fasteignina að A. Fasteignin var greidd með peningum og yfirteknar veðskuldir við húsbréfadeild Íbúðalánasjóðs. Afsal fyrir íbúðinni er dagsett 29. ágúst 1996. Við skilnað þeirra hjóna síðar sama ár var gerður fjárskiptasamningur þar sem kveðið var á um að fasteignin að A, skyldi koma í hlut kæranda og skyldi hún taka við greiðslu skatta og afborgana af áhvílandi lánum frá og með 11. október 1996. Nafnabreyting fór ekki fram á láninu og var það áfram á nafni seljenda. Kærandi greiddi þrátt fyrir það af láninu og gerði ekki reka að formlegri yfirtöku lánsins.

Hinn 8. ágúst 2001 ritaði Íbúðalánasjóður bréf til kæranda þar sem vakin var athygli á að ekki hafi verið leitað eftir samþykki lánasviðs Íbúðalánasjóðs, svo sem skylt er samkvæmt 14. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 157/2001. Var kæranda gefinn kostur á að koma fram með fullnægjandi skýringar á því að skuldaraskipti hafi ekki átt sér stað fyrir 12. september 2001 en að öðrum kosti yrði skuldin gjaldfelld.

Samkvæmt gögnum málsins þá sinnti kærandi ekki þessum tilmælum Íbúðalánasjóðs, en lögmaður kæranda ritaði bréf, dags. 13. febrúar 2002, til stjórnar Íbúðalánasjóðs. Þar kemur m.a. fram að það liggi fyrir að kærandi sem er 75% öryrki ráði ekki við uppgreiðslu lánsins og muni hún missa íbúðina ef ekkert verði að gert. Er í bréfinu óskað eftir að Íbúðalánasjóður dragi gjaldfellingu og beiðni um nauðungarsölu til baka og kæranda verði gefinn kostur á að greiða af láninu með reglulegum afborgunum samkvæmt ákvæðum veðskuldabréfsins sjálfs.

Í svari Íbúðalánasjóðs, dags. 1. mars 2002, kemur m.a. fram að Íbúðalánasjóður hafi gefið kæranda tækifæri til að bæta úr því að ekki var gengið frá yfirtöku fasteignaveðbréfanna í samræmi við kaupsamninginn þannig að skráður skuldari og persónulegur ábyrgðarmaður sé enn fyrri eigandi fasteignarinnar. Þar sem kærandi hafi ekki orðið við tilmælum Íbúðalánasjóðs hafi sjóðurinn gjaldfellt lánið og sent beiðni um nauðungarsölu á fasteigninni.

III. Sjónarmið kæranda

Upplýsingar um afstöðu kæranda eru byggðar á kæru, dags. 26. mars 2002, og bréfi lögmanns kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 13. febrúar 2002. Í kæru kemur m.a. fram að kærandi fari fram á endurskoðun á þeirri afgreiðslu Íbúðalánasjóðs að hafna beiðni kæranda um að hann yrði viðurkenndur sem skuldari við sjóðinn, honum leyft að koma láninu í skil og greiða af því áfram og að nauðungarsölubeiðni vegna lánsins yrði afturkölluð.

Í bréfi lögmanns kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 13. febrúar 2002, kemur m.a. fram sá rökstuðningur að fasteignasali hafi gert mistök við gerð kaupsamnings að ganga ekki formlega frá yfirtöku lánsins á sínum tíma. Einnig að Íbúðalánasjóður hafi í raun fallist á X sem skuldara með því að beina greiðsluáskorun til hennar vegna gjaldfellingarinnar. Að lokum að Íbúðalánasjóði hafi verið kunnugt um þinglýstan eignarrétt kæranda yfir fasteigninni. Kærandi hafi ávallt staðið í skilum með lánið og í raun sé Íbúðalánasjóður að meina kæranda að standa í skilum og ekki verði séð að Íbúðalánasjóður skaðist af því fyrirkomulagi sem verið hefur frá árinu 1996. Hins vegar mun þetta fyrirsjáanlega valda kæranda umtalsverðu tjóni, þar sem hann er 75% öryrki og mun ekki ráða við uppgreiðslu lánsins eins og krafa er gerð um. Kærandi muni því missa íbúðina ef ekkert verði að gert.

IV. Sjónarmið varnaraðila

Kærunefnd húsnæðismála barst greinargerð Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar með bréfi, dags. 18. apríl 2002. Meðfylgjandi var minnisblað starfsmanns Íbúðalánasjóðs, ódags, vegna málsins. Í minnisblaðinu kemur m.a. fram að kærandi hafi ekki verið í góðri trú að hún væri greiðandi að láninu. Kærandi hafi ekki sótt um yfirtöku á láninu eins og hún skuldbatt sig að gera með kaupsamningi við fyrri eiganda sem dagsettur er 4. júlí 1996. Dregin er í efa sú skýring að um handvömm fasteignasala hafi verið að ræða.

Varðandi það atriði að Íbúðalánasjóður hafi í raun fallist á kæranda sem greiðanda lánsins, þá kemur fram að í 9. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu er kveðið á um að gerðarbeiðandi skuli beina greiðsluáskorun til gerðarþola áður en nauðungarsölu verður krafist. Í 2. gr. sömu laga er skilgreint hver sé gerðarþoli og er hann sá sem eftir almennum reglum verður talinn eigandi að þeirri fasteign sem nauðungarsalan tekur til. Er því talið að það eigi ekki við rök að styðjast að nafnabreyting á láninu hafi í raun farið fram að frumkvæði sjóðsins.

Í minnisblaðinu kemur fram það mat starfsmanns Íbúðalánasjóðs að hann telji að eingöngu fjórar leiðir séu mögulegar til að leysa málið. Í fyrsta lagi að eigandinn skili inn fullnægjandi greiðslumati, í öðru lagi að lánið verði greitt upp, í þriðja lagi að eignin verði seld á almennum markaði einhverjum sem geti yfirtekið það og í fjórða lagi að eignin verði seld nauðungarsölu.

Kærunefnd húsnæðismála barst einnig bréf Íbúðalánasjóðs, dags. 26. ágúst 2002. Þar er upplýst frekar um gjaldfellingar húsbréfalána og að nauðungarsölu á eign kæranda hafi verið frestað þar til niðurstaða liggi fyrir í málinu.

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga, nr. 44/1998, um húsnæðismál, sbr. 2. gr. breytingalaga, nr. 77/2001.

Mál þetta varðar þá kröfu kæranda að Íbúðalánasjóður falli frá þeirri ákvörðun sinni að gjaldfella lán frá Íbúðalánasjóði (áður Byggingarsjóði ríkisins) sem hvílir á fasteign kæranda að B. Ástæða gjaldfellingar er sú að formleg skuldaraskipti hafa ekki enn átt sér stað. Kaupsamningur var gerður árið 1996, en samkvæmt gögnum málsins kemur krafa Íbúðalánasjóðs um formleg skuldaraskipti fram fyrst árið 2001, þ.e. fimm árum eftir gerð kaupsamnings.

Hinn 4. júlí 1996 gerði kærandi ásamt fyrrum eiginmanni sínum kaupsamning eins og að framan greinir. Samningurinn var þinglýstur 8. júlí sama ár. Gengið var frá afsali hinn 29. ágúst 1996 og var því þinglýst 30. ágúst sama ár. Á þessum tíma var í gildi reglugerð um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 467/1991, með síðari breytingum. Ákvæði 17. gr. reglugerðarinnar er svohljóðandi:

Við eigendaskipti á íbúð, sem á hvílir fasteignaveðbréf í eigu húsbréfadeildarinnar, skal liggja fyrir samþykki deildarinnar, að öðrum kosti hefur húsbréfadeildin heimild til að gjaldfella lánið.

Það liggur fyrir í málinu að á þessum tíma var þessu ákvæði ekki framfylgt.

Kærandi skildi við fyrrum eiginmann sinn og samkvæmt skilnaðarsamkomulagi féll fasteignin í hennar hlut og var kærandi einn þinglýstur eigandi hinn 1. nóvember 1996. Á þeim tíma sem kaupsamningur var gerður voru lög um Húsnæðisstofnun ríkisins nr. 97/1993, með síðari breytingum í gildi. Í 3. mgr. 16. gr. laganna kemur eftirfarandi fram:

...Selji lántakandi (skuldari) íbúð sína ber honum skylda til að tilkynna aðilaskipti að láni til Húsnæðisstofnunar ríkisins án tafar. Kaupanda og seljanda ber báðum að undirrita yfirlýsingu um þetta efni. Sé tilkynningarskylda vanrækt er húsnæðismálastjórn heimilt að gjaldfella þau lán er hvíla á fasteign frá Byggingarsjóði ríkisins...

Það liggur því fyrir að sú skylda hvíldi á seljanda að tilkynna um aðilaskiptin en ekki á kæranda. Þessari skyldu var ekki fullnægt á þessum tíma og ekki liggur fyrir í málinu að Húsnæðisstofnun ríkisins og síðar Íbúðalánasjóður hafi gert reka að því að koma þessu atriði í lag fyrr en fimm árum eftir að kaupsamningi var þinglýst og beitir þá þessari heimild til gjaldfellingar. Í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 26. ágúst 2002, kemur fram að upplýsingar um misræmi milli skráðs skuldara á lánum Íbúðalánasjóðs og þinglýsts eiganda eignar komi oftast í ljós þegar vanskil verði á lánum og verið sé að undirbúa útsendingar greiðsluáskorana. Eftir að Íbúðalánasjóður hóf starfsemi sína hafa einnig verið fengnar upplýsingar úr fasteignamati um skráða eigendur og þær upplýsingar bornar saman við skráða skuldara hjá Íbúðalánasjóði að lánum sem á eigninni hvíla. Í bréfi Íbúðalánasjóðs kemur fram að þetta hafi verið gert sumarið 2001 og var fyrirhugað að slíkur samanburður færi fram með reglubundnum hætti en af því hefur ekki orðið enn. Það er því ekki um markvissa eftirfylgni að ræða af hálfu Íbúðalánasjóðs, heldur virðist sem reglunni sé framfylgt með handahófskenndum hætti.

Kærandi fékk bréf frá Íbúðalánasjóði sem er dagsett 8. ágúst 2001, þ.e. réttum fimm árum eftir að kaupsamningi var þinglýst. Kemur fram í bréfinu að við eigendaskiptin hafi ekki verið leitað eftir samþykki lánasviðs Íbúðalánasjóðs svo sem skylt sé samkvæmt núgildandi lögum, sbr. 14. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 157/2001. Ekki kemur fram í sama bréfi Íbúðalánasjóðs ástæða þess að krafa um samþykki sjóðsins hafi ekki komið fyrr fram þrátt fyrir að kærandi hafi verið þinglýstur eigandi fasteignarinnar allt frá árinu 1996 og greitt af láninu án nokkurra athugasemda frá þeim tíma. Í bréfinu er kæranda gefinn skammur frestur til úrbóta eða aðeins fjórar vikur. Að öðrum kosti yrði gripið til mjög harkalegra aðgerða, þ.e. að gjaldfella lánið, en samkvæmt gögnum málsins hefur kærandi staðið í skilum með lánið allt frá árinu 1996.

Íbúðalánasjóður tók eins og að framan greinir ákvörðun um gjaldfellingu í máli þessu. Samkvæmt 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, taka lögin til þess þegar stjórnvöld taka ákvarðanir um rétt eða skyldu manna. Í 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er kveðið á um meðalhófsreglu sem er svohljóðandi:

Stjórnvald skal því aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði, sem að er stefnt, verður ekki náð með öðru og vægara móti.

Skal þess þá gætt að ekki sé farið strangar í sakirnar en nauðsyn ber til.

Eins og í máli þessu liggur telur kærunefnd húsnæðismála að Íbúðalánasjóður hafi ekki haft hliðsjón af ofangreindri reglu. Íbúðalánasjóður sendi kæranda bréf fimm árum eftir gerð kaupsamnings og gefur kæranda fjórar vikur til úrbóta. Kærunefndin vill einnig benda á að hér er um heimildarákvæði að ræða en ekki skylduákvæði.

Það liggur fyrir í málinu að reglur varðandi gjaldfellingu hafa verið með svipuðum hætti frá því að húsbréfakerfið var sett á laggirnar. Með vísan til framangreinds telur kærunefnd húsnæðismála að Íbúðalánasjóður hafi sýnt tómlæti í þessu máli sem bitni harkalega á kæranda. Einnig þurfi að líta til þess að kærandi hefur ávallt staðið í skilum með lánið og er það staðfest af Íbúðalánasjóði. Um vanskil voru ekki að ræða þar til að kæranda var meinað að greiða af láninu og það gjaldfellt.

Kærunefnd húsnæðismála telur að eins og mál þetta er vaxið hefði verið tilefni til að beita heimild sem kemur fram í 2. mgr. 14. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti og heimila tímabundna yfirtöku fasteignaveðbréfs án undangengis greiðslumats. Hefði það leitt til þess að kærandi hefði haft lengri tíma til að greiða úr sínum málum og Íbúðalánasjóður hefði tekið ákvörðun í anda meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins. Aðgerðir Íbúðalánasjóðs eftir fimm ára tómlæti hefur fyrirsjáanlega mjög skaðlegar afleiðingar fyrir kæranda, sem er öryrki og hefur ekki fjárhagslega burði til uppgreiðslu lánsins. Að gefa kæranda fjórar vikur til úrbóta er bersýnilega ósanngjarnt. Kærunefnd húsnæðismála telur því að Íbúðalánasjóður hafi notað harkalegri úrræði en efni stóðu til. Er því beint til Íbúðalánasjóðs að kanna til hlítar hvort ekki er hægt að leysa mál kæranda með vægari úrræðum og vísar af því tilefni til 2. mgr. 14. gr. um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 157/2001 og telur efni til að veita kæranda rúman frest til að yfirtaka fasteignaveðbréfin.

Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði eru engar opinberar verklagsreglur hvað varðar gjaldfellingar lána í tilviki sem þessu. Til að gæta jafnræðis og festu í framkvæmd telur kærunefnd húsnæðismála nauðsynlegt að Íbúðalánasjóður setji sér reglur hið fyrsta um þetta atriði.

Með vísan til framangreinds og einsog sérstaklega stendur á í þessu máli telur kærunefnd húsnæðismála efni til að fella ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 1. mars 2002 úr gildi. Málinu er vísað til meðferðar Íbúðalánasjóðs að nýju.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 1. mars 2002 um að synja kæranda um afturköllun gjaldfellingar vegna láns sem hvílir á fasteigninni að B, er felld úr gildi. Málinu er vísað til meðferðar Íbúðalánasjóðs að nýju.

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson