Úrskurðir landbúnaðarráðuneytis - til 2008

2.5.2000

 

Árið 2000 þriðjudaginn 2. maí var í landbúnaðarráðuneytinu kveðinn upp svofelldur

ÚRSKURÐUR

I.

Með bréfi dagsettu 21. mars sl. hefur Jón Höskuldsson hdl. f.h. umbjóðanda síns A, Hlíðarbergi, Hornafirði kært til úrskurðar ráðuneytisins samkvæmt heimild í 17. gr. jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum, þá ákvörðun jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu að synja því að fram færi mat dómkvaddra matsmanna á söluverði landspildu úr jörðinni Einholti á Mýrum í Hornafirði. Í tilefni þess að A ákvað að neyta forkaupsréttar að landspildu úr landi Einholts.

Hin kærða ákvörðun var tekin 23. febrúar sl. og var ákvörðunin tilkynnt með bréfi formanns nefndarinnar dags. sama dag. Kæran ásamt fylgiskjölum barst ráðuneytinu þann 22. mars sl. og var tekin til úrskurðar eftir að ráðuneytinu höfðu borist andmæli jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu dagsett 5. apríl og athugasemdir kæranda dags. 13. apríl.

II.

Þann 20. janúar sl. sendi Sigríður Kristinsdóttir hdl. f.h. B þinglýsts eiganda að 122 hekturum lands sem liggur milli Árbæjar og Lambleiksstaða, bréf til A þar sem honum er boðið að neyta forkaupsréttar að umræddri landspildu sem þinglýstum eiganda Einholts á Mýrum, þar sem þinglýst er kvöð á landspilduna um forkaupsrétt Einholts. Einnig er kveðið á um það í bréfinu að B hafi samþykkt kauptilboð C að fjárhæð 2.800.000 kr. Er jafnframt óskað eftir því að umræddu bréfi verði svarað fyrir 28. janúar sl. Þann 1. febrúar sl. er dagsett bréf Jóns Höskuldssonar f.h. A þar sem því er lýst yfir að hann hafi tekið ákvörðun um að neyta forkaupsréttar að landspildunni. Einnig er greint frá því að leitað verið eftir samþykki Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu fyrir því að landspildan verði metin til söluverðs af dómkvöddum matsmönnum. Þann 1. febrúar sl. fór Jón Höskuldsson hdl. þess á leit við Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu f.h. umbjóðanda síns A að hún gæfi samþykki sitt til þess að dómkvaddir væru tveir matsmenn til að meta söluverð landspildunnar. Þann 23. febrúar sl. var tekin ákvörðun í Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu, í bréfi nefndarinnar dagsettu sama dag þann 23. febrúar sl. segir að jarðanefnd heimili ekki að mat fari fram.

Með bréfi dagsettu 21. mars sl. kærir Jón Höskuldsson hdl. f.h. umbjóðanda A ákvörðun Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu til landbúnaðarráðuneytisins. Í kærunni er þess krafist að hin kærða ákvörðun jarðanefndarinnar verði felld úr gildi og að landbúnaðarráðuneytið úrskurði að mat dómkvaddra matsmanna megi fara fram á söluverði landspildunnar í samræmi við heimild í 34. gr. jarðalaga. Þá er þess krafist að ráðuneytið úrskurði að Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafi glatað rétti sínum til að taka málið fyrir á ný og taka nýja ákvörðun í málinu.

Með bréfi ráðuneytisins dagsettu 24. mars sl. er Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu gefinn kostur á því að neyta andmælaréttar í samræmi við 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og gefinn frestur til 13. apríl. sl.

Með bréfi dagsettu 5. apríl. sl. bárust athugasemdir S.T. f.h. Jarðanefndar Austur-Skaftafellsýslu.

Kæranda var síðan gefinn kostur á því að koma að athugasemdum við bréf Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu með bréfi ráðuneytisins dagsettu 6. apríl. sl. og barst bréf Jóns Höskuldssonar hdl. f.h. A þann 13. apríl. sl.

III.

Hin kærða ákvörðun Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu kemur fram í bréfi nefndarinnar dagsettu 23. febrúar sl. þar segir m.a.:

Tveir sitja hjá við afgreiðslu málsins, en annar þeirra E.J. skilar samt eftirfarandi séráliti.

Við atkvæðagreiðslu í Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu v/ erindis A. um mat á verðtilboði á landspildu sem áður tilheyrði jörðinni Einholti tekur undirritaður fram.

1.:.. Mjög orkar tvímælis að 34. grein jarðalaga eigi hér við. Þessi grein er tilkomin, ef um kauptilboð er að ræða sem felur í sér yfirboð í jarðeignir, þar sem forkaupsréttarhafar t.a.m. sveitarfélög hefðu ekki fjármagn til að ganga inn í hæðsta boð. Hér er því í raun um nauðvörn að ræða en ekki almenna reglu.

2.:..Undirritaður hefur verið þáttakandi í ákvörðun á verði landspilda sem að landkostum eru í líkingu við umrædda landspildu. Einingarverð við sölu þeirra landa var mun hærra heldur en hér um ræðir. Það getur ekki samrýmst þeirri ábyrgð sem fylgir setu í jarðanefnd að vera óbeinn aðili að frjálsum samningum á landakaupum og þátttakandi að matsbeiðni þegar kjör eru mun betri, því að kaupréttarhafi, hlýtur samkvæmt eðli málsins, að vera að leita eftir betri kjörum og því verðlækkun frá kauptilboði. Með vísan til framangreinds álits sit ég hjá við atkvæðagreiðslu um málið.

Undirritað. E.J.

Einn samþykkir ekki að mat fari fram og telur að kaupverð sé ekki of hátt samanber 34. grein jarðalaga né skilmálar ósanngjarnir. Sérstaklega ber að hafa í huga, að boðin hefur verið lækkun frá upphaflegu kauptilboði.

Jarðanefnd heimilar ekki að mat fari fram.

Kærandi krefst þess að ákvörðun Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu frá 23. febrúar sl. verði felld úr gildi og að landbúnaðarráðuneytið úrskurði að mat dómkvaddra matsmanna megi fara fram á söluverði landspildunnar í samræmi við 34. gr. jarðalaga. Þá er þess krafist að ráðuneytið úrskurði að Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafi glatað rétti sínum til að taka málið fyrir á ný og taka nýja ákvörðun í málinu.

Kröfu sína byggir kærandi einkum á eftirfarandi málsástæðum:

Að ákvörðun Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu samkvæmt 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum, geti ekki verið gild að lögum, enda sé synjun nefndarinnar á því að mat á söluverði landsins fari fram, byggð á atkvæði eins nefndarmanns af þremur og við þær aðstæður hafi nefndin ekki verið ályktunarhæf, þar sem meirihluti nefndarinnar hafi setið hjá og hafi því ekki tekið þátt í afgreiðslu erindisins.

Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafi hvorki sinnt rannsóknarskyldu sinni né virt andmælarétt A áður en ákvörðunin var tekin.

Ákvörðun Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu hafi ekki verið byggð á réttum lagasjónarmiðum og jafnframt hafi nefndin með ákvörðun sinni brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar.

Kærandi telur að með ákvæði 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum sé forkaupsréttarhafa veitt heimild til að krefjast mats dómkvaddra manna á verði eignar, sem háð er forkaupsrétti og gildi slíkt mat þá sem söluverð. Heimildin sé háð því að viðkomandi jarðanefnd samþykki að mat á söluverði eignar fari fram með þeim hætti sem greinin gerir ráð fyrir. Jafnframt sé það skilyrði sett að forkaupsréttarhafi megi ætla að tilgreint kaupverð sé óeðlilega hátt eða skilmálar ósanngjarnir miðað við almennar venjur.

Kærandi telur einnig að það að nefndin synjaði beiðninni með atkvæði eins nefndarmanns af þremur geri það að verkum að nefndin hafi ekki verið ályktunarhæf og því beri að ógilda synjun nefndarinnar, þegar af þeirri ástæðu. Nefndin sé fjölskipað stjórnvald sem geti ekki afgreitt mál endanlega með aðeins einu atkvæði. Kærandi gerir einnig athugasemdir við það að hafa ekki haft tækifæri til að koma sínum sjónarmiðum að fyrir nefndinni.

Kærandi telur að af bókun jarðanefndar virðist mega ráða að sá nefndarmanna sem synjaði erindinu kunni að hafa mótað afstöðu sína að einhverju leyti af því að boðin hefði verið lækkun á kaupverði landspildunnar. Kærandi mótmælir þessu sérstaklega þar sem ekkert liggi fyrir um að kaupverð landsins gæti verið lægra í tilviki kæranda.

Kærandi bendir einnig á að uppi hafi verið ágreiningur eða veruleg óvissa um stærð landspildu þeirrar sem tekin var undan jörðinni Einholti á sínum tíma og því sé nauðsynlegt að að mæla landið til að leggja mat á eðlilegt söluverð þess. Kærandi hefur ástæðu til að ætla að landspildan sé mun minni en tilgreind stærð segir fyrir um og það geti haft áhrif á matsverð landsins.

Kærandi telur að brotið hafi verið gegn rannsóknarreglunni og andmælarétti sínum þar sem Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafði ekki samband í tilefni af umfjöllun og ákvörðun nefndarinnar um kaupsamning um landspildu úr Einholti, þar af leiðandi hafi honum ekki tekist að skýra áform sín um samnýtingu landspildunnar og Einholtsjarðarinnar svo og að gera grein fyrir sjónarmiðum sínum um eðlilegt verð landspildunnar, samanborðið við aðrar sambærilegar sölur á svæðinu.

Kærandi telur ákvörðun jarðanefndar mjög íþyngjandi og þungbærari en ella vegna þeirra aðstæðna að stefnt hafi verið að semeiningu spildunnar og Einholts sem er nauðsynleg til að unnt sé að þróa landbúnaðarstarfsemi á jörðinni með eðlilegum hætti og hagræða í rekstri þegar til lengri tíma er litið og öllum hafi mátt ljóst vera um þá kvöð á landinu sem forkaupsréttur sé. Sú ákvörðun sé ákvörðun fyrri eiganda Einholts. Kærandi tekur einnig fram að hvorki seljandi, kaupandi né jarðanefnd hafi lagt fram gögn eða upplýsingar um söluverð á jörðum eða jarðarhlutum á því landsvæði sem um ræðir og því verði ekkert fullyrt um að jarðanefnd hafi byggt ákvörðun sína á réttum lagasjónarmiðum.

Kærandi telur að Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafi ekki uppfyllt þau skilyrði sem rannsóknarreglan í 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 setur, áður en hin kærða ákvörðun var tekin. Ekki hafi verið kannað hvort þær upplýsingar sem nefndin hafði væru eðlileg fordæmi í þessu tilviki sérstaklega við þær aðstæður að stærð hinnar útskiptu landspildu hefur ekki verið mæld nákvæmlega, þrátt fyrir ágreining um raunverulega stærð hennar. Því hafi nefndinni borið að beita sér fyrir því að spildan yrði mæld, enda ekki hægt að leggja mat á eðlilegt endurgjald hennar án þess að nefndin vissi um stærð spildunnar. Kærandi telur auk þess að mörg atriði í bókun nefndarinnar séu villandi og sum etv. röng. Þá sé engan rökstuðning að finna hjá þeim eina nefndarmanni sem synjar erindinu. Þær upplýsingar sem fram komu í bókuninni séu svo ófullnægjandi að þær einar og sér geti alls ekki verið viðhlítandi grundvöllur fyrir jarðanefndina til að byggja á svo mikilvæga ákvörðun. Þetta hafi jarðanefndinni mátt vera ljóst.

Kærandi telur auk þess að Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafi brotið 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 með því að virða ekki andmælarétt kæranda, nefndinni hafi borið að gefa honum kost á því að tjá sig um málið, einnig þau gögn og upplýsingar sem legið hafa fyrir hjá nefndinni áður en nefndin tók ákvörðun sína, enda verði ekki fullyrt að niðurstaðan hefði orðið hin sama, ef t.d. kærandi hefði fengið að gera nefndinni nánari og ítarlegri grein fyrir því hvers vegna hann taldi tilgreint kaupverð of hátt. Einnig hafi verið sérstaklega mikilvægt fyrir kæranda að gera nefndinni grein fyrir áformum sínum um að fella landspilduna á ný undir Einholtsjörðina. Ekki er vitað til þess að jarðanefnd hafi að eigin frumkvæði leitað til málsaðila, en ljóst sé að kærandi fékk ekki tækifæri til að tjá sig fyrir nefndinni með viðhlítandi hætti og alls ekki um gögn og upplýsingar sem kunna að hafa ráðið afstöðu eins nefndarmanns sem synjaði erindinu. Kærandi telur að brot gegn rannsóknarreglunni og andmælarétti hans leiði til þess að fella beri úr gildi hina kærðu ákvörðun jarðanefndar.

Kærandi ítrekar að fyrir liggi að Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu synjaði erindi hans með einu atkvæði. Kærandi telur að með synjuninni hafi nefndin beitt valdi sínu og hafnað því að mat færi fram á landspildunni. Kærandi telur nefndinni hafi mátt vera kunnugt um það að hann hafi ákveðið að neyta forkaupsréttar síns til að mæta þörf sinni fyrir aukið land til búrekstrar í framtíðinni. Kærandi telur að í samræmi við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu því aðeins verið heimilt að taka þá íþyngjandi ákvörðun að synja um samþykki fyrir því að spildan yrði metin, að því markmiði sem að var stefnt, yrði ekki náð með öðru og vægara móti.

Kærandi telur að Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafi ekki byggt ákvörðun sína á lögmætum sjónarmiðum og brotið með henni gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaganna og því beri að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

IV.

Í athugasemdum Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu dags. 5. apríl sl. eru eftirfarandi athugasemdir gerðar:

Vegna málavaxtalýsingar kæranda og það hvers vegna forkaupsréttarákvæðið sé inni þá gerir jarðanefnd þær athugasemdir að jarðanefnd hafi ekki samþykkt að þessu landi væri skipt frá jörðinni. Þess vegna sé forkaupsréttarákvæðið fyrir hendi. Jarðanefnd sé ekki að koma í veg fyrir forkaupsréttarhafi fái að njóta réttar síns. Heldur sé tilgangur jarðanefndar gagnstæður.

Vegna stærðar landsins gerir jarðanefnd þær athugasemdir, að hún hafi ekkert við það að athuga að stærð landsins sé mæld. En jarðanefnd tekur fram að ákvörðunin sé tekin miðað við það að stærð sú sem gefin var upp sé rétt. Einnig bendir jarðanefnd á það að nefnt hafi verið við formann nefndarinnar lækkun á kaupverði, frá kauptilboði, þá trúlega vegna þess að tilboðsgjafi hafi dregið sig til baka. Jarðanefndin segir síðan að með þessu sé ekki verið að segja að verðið sé of hátt, hinsvegar að lækkun gæti náðst fram án þess að mat færi fram.

Fleira er ekki tekið fram í athugasemdum jarðanefndar.

V.

Með bréfi ráðuneytisins dagsettu 6. apríl sl. var kæranda gefinn kostur á því að tjá sig um athugasemdir jarðanefndarinnar. Bréf kæranda þess efnis barst ráðuneytinu 13. apríl. sl.

Í bréfi kæranda er fjallað um það að ljóst sé að eðlilegt markaðsverðmæti landspildunnar ráðist af réttri stærð landsins, en ekki því hvað jarðanefnd kunni að hafa álitið vera stærð spildunnar. Ítrekað er að afstaða eins nefndarmanns hafi augljóslega mótast af þeim fullyrðingum að landspildan fengist keypt fyrir annað og lægra verð en tilgreint er í samþykktu kauptilboði í landspilduna.

Kærandi hafnar alfarið þeim fullyrðingum að eigandi Einholts eigi eða hafi átt þess kost að kaupa landspilduna á öðru verði en því sem tilgreint er í áðurgreindu kauptilboði, nema þá og því aðeins að spildan verði metin til söluverðs af þar til kvöddum matsmönnum, svo sem ráð sé fyrir gert í 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum.

Kærandi telur að nefndin hafi ekki aflað þeirra upplýsinga sem nauðsynlegar hafi verið í afgreiðslu á erindinu hjá nefndinni. Með því að afla ekki slíkra upplýsinga sjálfstætt og veita kæranda ekki tækifæri til að tjá sig um þær hafi nefndin brotið gegn 10. og 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og beri því að ógilda niðurstöðu nefndarinnar þegar af þeirri ástæðu.

VI.

Ágreiningi máls þessa var skotið til landbúnaðarráðuneytisins samkvæmt heimild í 17. gr. jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum, en samkvæmt nefndri lagagrein er heimilt að skjóta ákvörðunum sveitarstjórna og jarðanefnda til úrskurðar ráðuneytisins innan tiltekins frests. Á heimild þessi við um ákvarðanir nefnda sem teknar eru á grundvelli jarðalaga og á jafnt við um kaupendur og seljendur þeirra fasteigna sem lögin ná yfir og einnig aðra þá er kunna að eiga lögvarða hagsmuni af því að kæra þær stjórnvaldsákvarðanir sem hér um ræðir. Hin kærða ákvörðun jarðanefndar sem tekin var þann 23. febrúar sl. ákvörðunin er þess efnis að hafnað var af nefndinni að gefa samþykki sitt fyrir því að mat fari fram á landspildu úr landi Einholts. Ákvörðun nefndarinnar er byggð á jarðalögum nr. 65/1976, með síðari breytingum. Í IV. kafla laganna er fjallað um forkaupsrétt, 1. mgr. 34. gr. laganna fjallar um það þegar forkaupsréttarhafa er boðið að neyta forkaupsréttar, og hljóðar svo:

Nú er forkaupsréttarhafa boðið að neyta forkaupsréttar, en tilgreint kaupverð er óeðlilega hátt eða skilmálar ósanngjarnir miðað við almennar viðskiptavenjur, þannig að ætla má að gert sé í því skyni að halda forkaupsréttarhafa frá að neyta réttar síns. Forkaupsréttarhafi getur þá, að fengnu samþykki jarðanefndar, krafist mats dómkvaddra manna á eigninni og gildir það þá sem söluverð.

Í 1. gr. jarðalaga nr. 65/1976 er fjallað um tilgang laganna þar segir:

Tilgangur laga þessara er að tryggja, að nýting lands utan skipulagðra þéttbýlissvæða sé eðlileg og hagkvæm frá þjóðhagslegu sjónarmiði og að eignarráð á landi og búseta á jörðum sé í samræmi við hagsmuni sveitarfélaga og þeirra, sem landbúnað stunda.

Við ákvörðun um það hvort jarðanefnd heimili að fram fari mat dómkvaddra manna á eign skv. 34. gr. jarðalaga fer jarðanefnd með opinbert vald og þarf því ekki eingöngu að gæta ákvæða 1. gr. jarðalaga um tilgang þeirra, heldur einnig lagareglna um málsmeðferð og ákvarðanatöku jarðanefndar sem stjórnvalds, sbr. ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærandi byggir á því að jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafi ekki verið ályktunarhæf þegar ákvörðunin var tekin þar sem synjun nefndarinnar á því að fram fari mat dómkvaddra matsmanna á söluverði landspildunnar, sé byggð á atkvæði eins nefndarmanns af þremur, þar sem meirihlutinn hafi setið hjá og ekki tekið þátt í afgreiðslu erindisins.

Skv. 34. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er stjórnsýslunefnd ályktunarhæf þegar meiri hluti nefndarmanna situr fund. Hvað varðar meðferð málsins fyrir nefndinni þá ber að gæta að stjórnsýslulögum. Við málsmeðferð fyrir nefndinni var A ekki gefinn kostur á því að koma að athugasemdum sínum og var þar brotið gegn andmælarétti aðila máls, í 13. gr. stjórnsýslulaga segir:

Aðili máls skal eiga þess kost að tjá sig um efni máls áður en stjórnvald tekur ákvörðun í því, enda liggi ekki fyrir í gögnum málsins afstaða hans og rök fyrir henni eða slíkt sé augljóslega óþarft.

Ljóst er að A fékk ekki tækifæri til að tjá sig um efni máls, né lá afstaða hans fyrir í gögnum málsins. Ekki hefur jarðanefnd heldur tekist að færa rök fyrir því að athugasemdir hans hafi augljóslega verið óþarfar. Nauðsynlegt var að gefa A tækifæri til að tjá sig um málið áður en ákvörðunin var tekin, þar sem hann hefði getað komið sínum sjónarmiðum að í málinu.

Jarðanefnd braut einnig gegn 10. gr. stjórnsýslulaganna með því að reyna ekki betur að upplýsa málið áður en ákvörðun var tekin í því. Það liggur fyrir í bréfi jarðanefndar frá 5. apríl. sl. að nefnt hafi verið við formann jarðanefndar lækkun á kaupverði, frá kauptilboði. Jarðanefnd bar að leita þeirra upplýsinga með sannanlegum hætti.

Þegar af þessum ástæðum er ákvörðun Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu frá 23. febrúar sl. ógild. Ljóst er að ágallar þeir á ákvörðun nefndarinnar sem leiða til þess að hún er felld úr gildi með úrskurði þessum, veita nefndinni ekki færi á því að taka nýja ákvörðun þegar liðinn er sá frestur sem tilgreindur er í 32. gr. jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum. Þykir því mega taka til greina þá kröfu kæranda að Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hafi glatað rétti sínum til að taka málið fyrir að nýju og taka ákvörðun í því og leiðir af því að dómkveðja má matsmenn til að meta söluverð landspildunnar í samræmi við 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976.

ÚRSKURÐARORÐ:

Felld er úr gildi ákvörðun Jarðanefndar Austur-Skaftafellssýslu frá 23. febrúar 2000 um að synja beiðni A, þess efnis að fram fari mat á söluverði landspildu úr landi Einholts. Jarðanefnd Austur-Skaftafellssýslu hefur glatað rétti sínum til að taka málið fyrir að nýju og taka ákvörðun í því, þar af leiðandi er heimilt að fram fari mat dómkvaddra matsmanna á söluverði landspildunnar í samræmi við 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum.

Guðni Ágústsson.

/Ingibjörg Ólöf Vilhjálmsdóttir.