Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

12.6.2015

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 29. maí 2015 í máli nr. 4/2015.
Fasteign: Skólastígur [ ], fnr. [ ], Stykkishólmur.
Kæruefni:  Gjaldflokkur fasteignar.


Árið 2015, 29. maí, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 4/2015 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 11. febrúar 2015, sem barst nefndinni 11. mars 2015, kærðu X, kt. [ ], og Y, kt. [ ], álagningu fasteignagjalda vegna Skólastígs [ ], Stykkishólmi, fnr. [ ]. Með bréfi, dags. 13. mars 2015, var kærendum tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Með bréfi, dags. 17. mars 2015, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Stykkishólmsbæ. Umbeðin umsögn barst frá sveitarfélaginu með bréfi, dags. 24. mars 2015.

Hinn 25. mars 2015 var umrædd umsögn send kærendum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar athugasemdir bárust frá þeim. Með tölvupósti yfirfasteignamatsnefndar, dags. 14. apríl, var óskað eftir frekari upplýsingum og gögnum frá kærendum. Umbeðnar upplýsingar og gögn bárust nefndinni með tölvupósti sama dag. Í framhaldi þeirra samskipta óskaði yfirfasteignamatsnefnd í tölvupóstum eftir frekari gögnum og upplýsingum frá kærendum, dags. 17. og 20. apríl 2015, sem bárust nefndinni með tölvupóstum sömu daga. Viðbótargögn bárust síðan með tölvupóstum, dags. 18. maí 2015. Málið var síðan tekið til úrskurðar.

Málavextir

Með bréfi, dags. 30. desember 2014, var kærendum tilkynnt um endurmat eigna vegna breyttrar nýtingar húsa í Stykkishólmi. Stykkishólmsbæ höfðu borist upplýsingar um að embætti sýslumanns hefði veitt leyfi til þess að stunda atvinnustarfsemi í húsum sem væru skráð sem íbúðarhúsnæði. Álagning fasteignagjalda vegna íbúðarhúsnæðis væri samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga, en húsnæði sem nýtt væri til ferðaþjónustu væri samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. sömu laga.

Með hliðsjón af framangreindu var kærendum tilkynnt að þar sem Skólastígur [ ] væri skráð með rekstrarleyfi myndi breytingin hafa áhrif á álagningu fasteignarinnar. Kærendur hafa síðastliðin tvö ár leigt fasteignina út til ferðamanna og hafa skráð fasteignina á bókunarvefinn www.airbnb.com. Ferðamenn geti bókað fasteignina að minnsta kosti í þrjá daga í einu á tímabilinu 1. júní til 31. ágúst. Þá er íbúðin notuð af kærendum einhverja daga yfir sumarið og þá stendur íbúðin ekki til boða fyrir ferðamenn. Frá 1. september til 31. maí ár hvert er fasteignin hins vegar í langtímaleigu. Rekstrarleyfi fyrir fasteignina var gefið út 15. ágúst 2014.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kærenda

Af málatilbúnaði má ráða að kærendur geri þá kröfu að eignin verði áfram flokkuð sem íbúðarhúsnæði og fasteignaskattur verði áfram samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga.

Að sögn kærenda hafi Skólastígur [ ] verið bæði til afnota handa kærendum eða í skammtímaleigu til ferðamanna frá 1. júní til 31. ágúst. Árið 2014 voru um 30 nætur bókaðar en í ár verði hægt að bóka fleiri nætur þar sem not kærenda verða minni sumarið 2015. Umfang skammtímaleigunnar sé það lítið að engan veginn geti það talist vera atvinnustarfsemi. Að minnsta kosti frá 1. september til 1. júní ár hvert væri eignin í langtímaleigu og hafi verið um nokkurra ára skeið. Því sé ljóst að húsnæðið sé ekki nýtt til ferðaþjónustu á framangreindu tímabili, enda liggi fyrir þinglýstir leigusamningar.

Enginn munur sé á þeirri þjónustu sem ferðamönnum væri veitt í skammtímaleigu og sem leigjanda væri veitt í langtímaleigu. Í báðum tilfellum væri eignin notuð og leigð til íbúðar með öllum húsbúnaði en án nokkurrar þjónustu af hálfu kærenda.

Ákvörðun Stykkishólmsbæjar um breytta notkun byggi á því að húsið hafi skráð rekstrarleyfi. Hins vegar komi krafa um rekstrarleyfi vegna skammtímaleigu til ferðamanna frá embætti sýslumanns. Sýslumaður heimili ekki útgáfu rekstrarleyfis til skemmri tíma en eins árs í senn. Hægt sé að skila inn rekstrarleyfi en þá þurfi að sækja um leyfi að nýju með tilheyrandi kostnaði og fyrirhöfn. Kærendum sé því nauðugur einn kostur að halda rekstrarleyfinu í gildi þrátt fyrir að leyfisskyld útleiga sé aðeins hluta úr ári og umfang hennar óverulegt. Að sögn kærenda lágu upplýsingar um skammtíma- og langtímaleigu fyrir þegar sótt var um rekstrarleyfi hjá sýslumanni.

Kærendur óska því að úrskurðað verði hvort sveitarfélagið geti með réttmætum hætti lagt fasteignagjöld atvinnuhúsnæðis á umrædda fasteign á þeim grundvelli að á eigninni sé skráð gilt rekstrarleyfi. Að minnsta kosti níu mánuði ársins sé notkun fasteignarinnar sannanlega sem íbúðarhúsnæði. Umfang leyfisskyldrar útleigu sé það lítið að það geti ekki talist vera atvinnustarfsemi. Ekki sé eðlismunur á notkun húsnæðisins hvort sem um væri að ræða eigin afnot, skammtíma- eða langtímaleigu.

Sjónarmið Stykkishólmsbæjar

Í umsögn sveitarfélagsins, dags. 24. mars 2015, er vísað í 314. fundar bæjarstjórnar Stykkishólmsbæjar hinn 30. desember 2014 þar sem samþykkt hafi verið að allar byggingar sem væru með rekstrarleyfi og nýtt í ferðaþjónustu ættu að falla undir c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga. Þetta hafi ekki verið gert í Stykkishólmi síðustu árin, en samkvæmt 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga skulu mannvirki sem nýtt séu fyrir ferðaþjónustu vera flokkuð með framangreindum hætti. Þannig sé í raun um skyldu að ræða en ekki heimild. Hafi sveitarfélagið ekki val að þessu leyti og engin undanþáguákvæði laga um tekjustofna sveitarfélaga eigi við. Öllum eigendum húsa sem voru með rekstrarleyfi hafi verið send tilkynning þess efnis með bréfi, dags. 30. desember 2014.

Þá hafnar Stykkishólmsbær að álögð fasteignagjöld eigi að vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga á grundvelli þess að gerður sé langtímaleigusamningur hluta úr ári þó rekstrarleyfi sé skráð á húsnæðið. Engin lagaákvæði styðji þá fullyrðingu, hvorki í lögum um tekjustofna sveitarfélaga né í lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald.

Sveitarfélagið líti svo á að ef skráð sé rekstrarleyfi til ferðaþjónustu hjá sýslumanni skuli álögð fasteignagjöld vera samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga, enda hljóti viðkomandi eign þar með að vera „mannvirki sem nýtt sé til ferðaþjónustu“. Hins vegar ef rekstrarleyfi yrði fellt niður hjá sýslumanni og eignin ekki nýtt undir ferðaþjónustu skuli álögð fasteignagjöld vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. áðurnefndra laga.

Ferlið sé einfalt. Ef flækja á ferlið eða fara í kringum hlutina með langtímaleigusamningum gæti það leitt til þess að eigendur geri langtímasamninga allt árið en haldi rekstrarleyfinu og álögð fasteignagjöld verði samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga. Sú þróun sé ekki heillvænleg.

Niðurstaða

Kærendur gera þá kröfu að álögð fasteignagjöld vegna Skólastígs [ ], Stykkishólmi, fnr. [ ], skuli vera áfram samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga þar sem umfang skammtímaleigu til ferðamanna sé of lítið til að slíkt geti talist vera atvinnustarfsemi. Stykkishólmsbær telur hins vegar að álagningin eigi að taka mið af c-lið 3. mgr. 3. gr. laganna, þar sem umrædd íbúð sé skráð með rekstrarleyfi og þannig nýtt til ferðaþjónustu.

Ákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga sem fjallar meðal annars um íbúðarhúsnæði er undantekningarákvæði eins og ákvæði b-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna. Af orðalagi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna verður ráðið að á allar aðrar fasteignir en þær sem sérstaklega eru taldar upp í stafliðum a og b verði lagður fasteignaskattur, allt að 1,32% af fasteignamati og lóðarréttindum. Í dæmaskyni eru þar meðal annars tilgreind „mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu“. Þá er sveitarstjórn með 4. mgr. 3. gr. laganna veitt heimild til þess að hækka um allt að 25% hundraðshluta þá sem tilgreindir eru í a- og c-liðum 3. mgr. 3. gr. laganna.

Hugtakið ferðaþjónusta er ekki skilgreint sérstaklega í lögum um tekjustofna sveitarfélaga en það hefur hins vegar verið skilgreint af Hagstofu Íslands þannig að ferðaþjónusta teljist ekki sérstök atvinnugrein heldur samanstandi hún af mörgum atvinnugreinum. Þannig hefur almennt verið talið að til ferðaþjónustu teljist meðal annars hvers konar gistiþjónusta. Um sölu á gistingu gilda lög nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, sbr. a-lið 2. mgr. 1. gr. laganna. Gististaðir í skilningi laganna eru þeir staðir þar sem boðin er gisting til lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. Sala á gistingu er leyfisskyld, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Í 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 585/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald segir að gisting sé leiga á húsnæði gististaðar til gesta gegn endurgjaldi sem ekki falli undir 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í tilvitnuðu ákvæði segir að húsaleigulög gildi ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína, né um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði, þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Samkvæmt framansögðu gilda því ákvæði húsaleigulaga en ekki löggjöf um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald þegar leiga eða önnur afnot húsnæðis gegn gjaldi miðast við lengri tíma en viku í senn.

Óumdeilt er að kærendur hafa boðið ferðamönnum gistingu í íbúð sinni gegn endurgjaldi og hafa til þess tilskilið rekstrarleyfi samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Samkvæmt málatilbúnaði kærenda er leiga til ferðamanna aðeins í boði yfir sumartímann þegar kærendur eru ekki sjálfir að nýta fasteignina. Ekki er nánar tilgreint það tímabil sem íbúðin er boðin til ferðamanna annars vegar og hvenær hún er til afnota fyrir kærendur hins vegar. Lágmarksdvöl fyrir ferðamenn eru þrjár nætur í senn en allar bókanir fara í gegnum bókunarvef. Þannig verður að teljast að kærendur hafi nýtt íbúð sína, sem ella félli undir undanþáguákvæði a-liðar, fyrir ferðaþjónustu í skilningi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga.

Hins vegar liggur fyrir þinglýstur húsaleigusamningur frá 1. september 2014 til 31. maí 2015. Slík leiga fellur undir húsaleigulög og er ekki leyfisskyld, sbr. 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga.  

Í málum yfirfasteignamatsnefndar nr. 3/2014 og 4/2014 var tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar meðal annars álitaefni. Í forsendum yfirfasteignamatsnefndar kemur fram að til þess að unnt væri að skipta álagningu og reikna eftir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga verði að tilgreina aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar sérstaklega til heilbrigðiseftirlits viðkomandi sveitarfélags fyrirfram. Sama gildir í þessu tilviki.

Að sögn kærenda lágu upplýsingar fyrir um skammtímaleigu annars vegar og langtímaleigu hins vegar þegar umsókn um rekstrarleyfi var lögð fram hjá sýslumanninum á Vesturlandi. Samkvæmt framlögðum húsaleigusamningi liggur fyrir að Skólastígur [ ] hefur verið í útleigu frá 1. september 2014 og verður til 31. maí 2015. Kærendur hafa því aðgreint annars vegar tímabil langtímaleigu sem fellur undir gildissvið húsaleigulaga og hins vegar skammtímaleigu sem fellur undir gildissvið laga um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Þó liggur ekki fyrir nánari aðgreining á því hvenær íbúðin er leigð til ferðamanna eða nýtt til eigin nota tímabilið 1. júní til 31. ágúst. Án frekari aðgreiningar af hálfu kærenda í tímabil skammtímaleigu annars vegar og tímabil eigin notkunar hins vegar er ekki unnt að skipta álagningu fasteignaskatts og ákvarða hann samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga hluta úr sumri og c-lið sömu greinar hluta úr sumri. Af gögnum málsins má þó ráða að á framangreindu tímabili er Skólastígur 21a að mestu til notkunar fyrir ferðamenn þótt ekki verði endilega fullbókað.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er ljóst að hér er ekki um að ræða heilsársleigu til ferðamanna og því ekki grundvöllur til að flokka íbúðina í notkun fyrir ferðaþjónustu í skilningi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga allt árið.

Þá er kveðið á um það í 6. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga að ef afnotum fasteignar, sem metin er sem ein heild, er á þann veg háttað að greiða beri fasteignaskatt af henni samkvæmt fleiri en einum gjaldflokki, sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna, ákveði byggingarfulltrúi hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er því ekkert til fyrirstöðu að framangreindu ákvæði sé beitt í umræddu tilviki þegar upplýsingar um aðgreiningu útleigutímabila liggja fyrir. Byggingarfulltrúi getur þannig breytt skráningu eignarinnar fyrir þann tíma sem rekstrarleyfið gildir þannig að fasteignagjöld verði lögð á samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga. Þann tíma sem leyfið gildir ekki verði fasteignagjöld hins vegar lögð á samkvæmt a-lið sömu greinar, enda hafi slík aðgreining útleigutímabila verið tilkynnt fyrirfram.

Með hliðsjón af framangreindu skal álagning fasteignaskatts árið 2015 vegna íbúðar við Skólastíg [ ], Stykkishólmi, fnr. [ ], annars vegar vera frá 1. júní til 31. ágúst samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga og hins vegar frá 1. september til 1. maí samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. sömu laga, sbr. 6. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga.

Úrskurðarorð

Álögð fasteignagjöld vegna Skólastígs [ ], Stykkishólmi, fnr. [ ], árið 2015 skulu vera frá 1. september til 31. maí samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga og frá 1. júní til 31. ágúst samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. sömu laga.

 

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

   ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir