Mál nr. 11/2014

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 31. mars 2015 í máli nr. 11/2014.

Fasteign: Stórólfshvoll lóð [ ], Rangárþingi eystra.
Kæruefni: Fasteignamat

Árið 2015, 31. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 11/2014 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 8. nóvember 2014, kærði X fyrir hönd Y, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Stórólfshvols, Rangárþingi eystra, lnr. [ ], fnr. [ ], fyrir árin 2014 og 2015. Með bréfi, dags. 22. desember 2014, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Með bréfi, dags. 22. desember 2014, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Rangárþingi eystra og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá sveitarfélaginu með bréfi, dags. 29. desember 2014, og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 9. janúar 2015.

Hinn 12. janúar 2015 voru umræddar umsagnir sendar málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með tölvubréfi, dags. 27. janúar 2015, ítrekaði kærandi málatilbúnað sinn. Engar frekari athugasemdir bárust.

Hinn 16. janúar 2015 var kæranda sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Rangárþingi eystra tilkynnt um vettvangsgöngu um Stórólfshvol. Fyrirhugaðri vettvangsgöngu var að lokum aflýst eftir að nefndin þurfti ítrekað að fresta göngunni vegna veðurs og færðar. Málið var því tekið til úrskurðar á grundvelli fyrirliggjandi gagna.

Málavextir

Með bréfi, dags. 10. mars 2014, óskaði kærandi eftir því við Þjóðskrá Íslands að fasteignamat Stórólfshvols lóðar, Rangárþingi eystra, yrði endurmetið. Þann 14. ágúst 2014 var síðan kæranda tilkynnt um að ekki væri tilefni til breytinga á áður ákvörðuðu fasteignamati eignarinnar. Fasteignamat fyrir árið 2014 var ákvarðað 62.560.000 kr. og fyrir árið 2015 64.450.000 kr. Þann 27. ágúst 2014 óskaði kærandi eftir rökstuðningi sem stjórnvaldið veitti með bréfi, dags. 8. september 2014.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu að ákvörðun Þjóðskrár Íslands verði hnekkt og að fasteignamat Stórólfshvols lóðar verði metið verulegra lægra.

Á framangreindri eign er að finna sérhæfðar eignir til reksturs veiðihúss og tengdrar þjónustu við stangveiðimenn sem stunda veiðar í Eystri-Rangá. Húsin eru árlega í notkun á veiðitíma frá 1. júlí til loka september en sáralítið utan þess tíma. 

Kærandi fellst ekki á að lagt verði til grundvallar meðalverð á fermetra sumarhúsa enda ekki um sumarhús að ræða. Að mati kæranda styðst verðmætismat Þjóðskrár Íslands ekki við réttar forsendur. Stjórnvaldinu beri að taka mið af nýtingu húsanna við verðmat þeirra ásamt þeirri staðreynd að þau séu sérhæfð og eftirspurn eftir húsunum hljóti að takmarkast af þeim sökum á markaði. Kærandi telur að taka megi mið af verðmæti Hótels [ ], Hlíðarvegi [ ], Hvolsvelli, fnr. [ ], en því verið hafnað af Þjóðskrá Íslands. Að mati kæranda stendur sú fasteign þó nær því að geta markað verðmat eigna hans heldur en sumarbústaðir.

Sjónarmið Rangárþings eystra

Með bréfi, dags. 29. september 2014, tekur Rangárþing eystra ekki afstöðu til kærunnar en kemur því á framfæri að sveitarfélagið hafi engar forsendur til að vefengja fasteignamat Þjóðskrár Íslands, sem reiknað hafi verið samkvæmt ákveðnum reglum stjórnvaldsins.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn sinni, dags. 9. janúar 2015, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Stjórnvaldið vísar til þess að samkvæmt 32. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna sé allt fasteignamat endurmetið árlega. Meginreglan um hvernig fasteignamat skuli unnið megi finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Þannig miðast fasteignamat 2014 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2013. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun muni þá endurspeglast við næsta árlega endurmat fasteignamats sem skuli fara fram 31. maí ár hvert, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001.

Árið 2005 hafi verið tekin upp matsaðferð við endurmat sumarbústaða. Við endurmatið hafi verið stuðst við kaupsamninga sumarbústaða og sumarbústaðalóða en matsformúlur voru ákvarðaðar með línulegri aðhvarfsgreiningu þannig að þær eigi að endurspegla gangverð á hverjum stað. Upplýsingar um kaupverð, staðsetningu, stofnkostnað og stærð mannvirkis og lands mynda matsformúlurnar. Þá rekur Þjóðskrá Íslands hina almennu matsformúlu fyrir sumarbústaði og hvernig henni hafi verið beitt í tilviki Stórólfshvols.

Landinu hefur verið skipt í 149 gæðaflokkuð sumarbústaðasvæði, sem aftur er skipt í 6 flokka eftir uppbyggingu svæðisins og þjónustu, staðsetningu (fjarlægð frá markaðssvæði), umhverfi, leigugjald og/eða söluverð á eignarlóðum og fasteignarverði. Stórólfshvoll sé á svæði 133, Rangárþingi eystra, í flokki 5:

5.1. Sumarbústaðabyggð þar sem engin þjónusta er á svæðum eða í nágrenni og skipulag svæða er lélegt. Lélegir eða engir vegir á svæðinu.
5.2. Slæmir malarvegir að svæðum.
5.3. Fjarlægð frá markaðssvæði meiri en 150 km.
5.4. Umhverfi slakt, ógrónir melar og hraun.
5.5. Áætlað mjög lágt leigugjald og ekkert stofngjald.
5.6. Fasteignaverð sumarbústaða lægst.

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Með heimilli og mögulegri nýtingu sé átt við að viðkomandi sveitarfélag hafi samþykkt og skráð notkun fasteignar, en ekki hversu mikil nýting hennar verði á hverjum tíma líkt og kærandi haldi fram. Þannig hafi mikill fjöldi sumarhúsa sem og annarra fasteigna verið illa nýttur, en það hafi ekki áhrif á útreikning fasteignamats.

Alls eru sex hús í eigu kæranda á Stórólfshvoli. Húsin hafa verið metin með sama hætti og sumarbússtaðir enda ekki um hefðbundið íbúðarhúsnæði að ræða. Þau standa á 10.000 m² lóð rétt við Eystri-Rangá og séu hefðbundin sumarhús að byggingu. Sólpallur umkringi þau og tveir sameiginlegir heitir pottar með skjólvegg og palli séu í kring. Framangreint staðfesti þá matsaðferð sem hafi verið beitt.

Þjóðskrá Íslands þykir rétt að komi fram að enn hafi ekki verið þróuð sérstök matsaðferð fyrir hótel og gistiheimili, þó unnið sé að því. Hótel [ ] að Hlíðarvegi [ ] hafi því verið metið eins og fjölmargar aðrar eignir með markaðsleiðréttu kostnaðarmati, sem líkt og sumarhúsamat byggi á afskrifuðu endurstofnverði.

Þegar afskrifað endurstofnverð Hótels [ ] og veiðihúsanna við Stórólfshvol sé borið saman er það hærra fyrir Stórólfshvol. Slíkt telst ekki óeðlilegt enda um afar ólíkar byggingar að ræða, bæði að gerð og aldri.

Þá má vera að reksturinn á báðum stöðum sé sambærilegur, þ.e. að gert sé út á ferðamenn. Fasteignirnar séu þó gjörólíkar og á ólíkum stað. Þjóðskrá Íslands meti ekki reksturinn sem fari fram heldur virði fasteignanna.

Samanburður á fasteignamati húsanna á lóðinni Stórólfshvoli við önnur sumarhús á sama matssvæði leiði í ljós að matið sé síst of hátt. Meðalfasteignamat á fermetra í sumarhúsum á matssvæði 8613 (Hvolsvöllur og nágrenni) er 105.855 kr. og miðgildið 119.005 kr. Fyrirhugað fasteignamat (2015) gefur meðaltalið 110.249 kr./m² og miðgildið 122.795 kr./m². Núverandi heildar fasteignamat á húsunum á Stórólfshvoli er 62.560.000 kr. eða 103.166 kr./m². Fyrirhugað fasteignamat fyrir árið 2015 er 64.450.000 kr. eða 106.283 kr./m².

Fasteignamat Stórólfshvols lóðar hafi verið rétt ákvarðað 62.560.000 kr. fyrir árið 2014 og 64.450.000 kr. fyrir árið 2015.

Frekari athugasemdir kæranda

Í tölvubréfi, dags. 27. janúar 2015, taldi kærandi ekki ástæðu til að gera sérstakar athugasemdir við umsagnir Þjóðskrár Íslands og sveitarfélagsins. Fyrir liggi að Þjóðskrá Íslands hafi metið verðmæti eigna eins og þar væri um sumarhús að ræða en málsskot kæranda byggist á því að það geti ekki verið réttmætt. Vísað er til þeirra málsástæðna sem þar hafa verið tefldar fram og ítrekaðar kröfur um lækkun matsins.

Niðurstaða

Kærandi gerir þá kröfu að ákvörðun Þjóðskrár Íslands verði hnekkt og að fasteignamat Stórólfshvols lnr. [ ] fyrir árin 2014 og 2015 verði metið verulegra lægra.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Eins og að framan greinir er fasteignamati ætlað að endurspegla gangverð eða markaðsverð fasteigna. Skilvirkasta leiðin til þess að nálgast slíkt mat er að miða við kaupsamninga á sambærilegum eignum og draga fram með tölfræðilegum leiðum hvaða þýðingu ýmsir gæðaþættir, svo sem staðsetning, byggingargerð og fleira, hafa fyrir markaðsverð. Slíku mati hefur verið beitt á frístundabyggð á Suðurlandi þar sem sumarhús eru bæði mörg og dreifð, auk þess sem byggingargerð og byggingarlag þeirra er almennt mjög sambærilegt.

Ekki verður annað séð en að téð veiðihús á lóð Stórólfshvols séu sambærileg við aðra frístundabyggð þegar litið er til staðsetningar og tímabundinnar notkunar yfir árið. Í þeim efnum skal áréttað að í 34. lið 1.2.1. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 er frístundahús skilgreint sem „hús utan þéttbýlis sem er nýtt til tímabundinnar dvalar.“ Þá er byggingarefni og allur umbúnaður þessara sex húsa mjög venjubundinn miðað við það sem almennt þekkist fyrir sumarhús hérlendis. Það eru því ekki efni og ástæður til þess að ætla annað en að ef þessi hús væru seld ein og sér væri gangverð þeirra mjög svipað og sumarhúsa á þessu svæði að breyttu breytanda. Jafnframt að þær tölfræðilegu leiðir sem Þjóðskrá Íslands hefur þróað til þess að meta gangverð sumarhúsa fari næst því að endurspegla raunverulegt markaðsverðmæti þessara húsa.

Hvað samanburðinn við fasteignamat Hótels [ ] snertir liggur fyrir að Þjóðskrá Íslands hefur ekki enn þróað sérstakar matsaðferðir fyrir hótel og gistiheimili sem eru hönnuð og byggð sem slík. Slíkt er einnig tölfræðilega erfitt þar sem kaupsamningar fyrir slíkar eignir eru fáir auk þess sem þær eignir eru mjög misleitar að gæðum sem gerir matið enn erfiðara. Af þeim sökum er fasteignamat Hótels [ ] metið samkvæmt markaðsleiðréttu kostnaðarmati sem Þjóðskrá Íslands hefur notast við til þess að meta atvinnuhúsnæði, en það er að grunni til afskrifað endurstofnverð. Sem kunnugt er getur gangverð eigna vikið töluvert frá sögulegum byggingarkostnaði og þessari aðferðafræði er því aðeins beitt þegar gögn skortir eða tölfræðilegt mat er að öðrum sökum vandkvæðum bundið. Beiðni kæranda um að sama aðferðafræði skuli notuð til þess að meta veiðihúsin sex og notuð er til þess að ákvarða fasteignamat fyrir Hótel [ ] er í raun beiðni um að nota skuli sögulegan byggingarkostnað til matsins. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er enginn grundvöllur til þess að beita aðferðafræði sem verður að teljast ónákvæm og er aðeins beitt í nauðsynlegum tilvikum í stað þeirrar markaðsaðferðar er byggir á tölfræðilegu mati á kaupsamningum og er næst því að gefa rétta mynd af gangverði téðra eigna.

Þá fær yfirfasteignamatsnefnd ekki séð að umrædd veiðihús og Hótel [ ] séu sambærileg. Samkvæmt aðalskipulagi Rangárþings eystra 2003-2015 er Stórólfshvoll á landbúnaðarsvæði, en Hótel [ ] í þéttbýli. Þá er að finna í deiliskipulagi fyrir land Stórólfshvols, dags. 4. október 2001, skilgreiningu mannvirkjanna á lóð Stórólfshvols sem „veiðihús“. Þá er notkun fasteignanna jafnframt skráð með ólíkum hætti, annars vegar er að finna á Stórólfshvoli svefnskála, veitingastofu, setustofu/starfsfólk og aðstöðuhús á sumarbústaðalandi, og hins vegar er notkun Hótels [ ] skráð sem gistihús og veitingasalur á viðskipta- og þjónustulóð. Að lokum er byggingarefni ekki hið sama. Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að umræddar fasteignir eru ekki sambærilegar hvort heldur sem litið er til skipulags, staðsetningar, nýtingar eða gerðar.

Hér skal þó áréttað að samkvæmt skrám Þjóðskrár Íslands er að finna sex aðrar eignir með notkunina veiðihús í Rangárþingi eystra og í nágrenni þess. Byggingarefni allra þeirra eigna er timbur. Hins vegar standa veiðihúsin á mismunandi skilgreindum lóðum samkvæmt skipulagi og virðist það meðal annars hafa áhrif á hvaða matsaðferð er notuð við fasteignamatið. Veiðihús við Rangárstíg [ ], fnr. [ ], og Ketilhúshaga lóð [ ], fnr. [ ], eru metin sumarbústaðamati líkt og Stórólfshvoll. Þau standa jafnframt á sumarbústaðalandi. Önnur veiðihús standa ýmist á viðskipta- og þjónustulóð eða á öðru landi og í þeim tilvikum er fasteignamat byggt á markaðsleiðréttu kostnaðarmati eða gamalli matsaðferð fyrir íbúðarhúsnæði. Ljóst er að heimil og möguleg nýting samkvæmt skráningu sveitarfélags ræður miklu um það hvaða matsaðferð er beitt í hverju tilviki fyrir sig og hvort gangverð sambærilegra eigna sé þekkt. 

Með hliðsjón af gögnum málsins er ekkert sem bendir til þess að meta eigi Stórólfshvol með annarri matsaðferð en að ofan greinir. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er framangreind aðferð við ákvörðun fasteignamats sumarbústaða í samræmi við fyrrgreind ákvæði laga um skráningu og mat fasteigna. Gögn málsins benda ekki til annars en að þessum almennu aðferðum hafi verið réttilega beitt við endurmat Stórólfshvols fyrir árin 2014 og 2015. Þá verður ekki séð að matið sé hærra en gangverð sumarbústaða á viðkomandi svæði.

Með hliðsjón af öllu framangreindu telur yfirfasteignamatsnefnd fasteignamat Stórólfshvols lóðar, Rangárþingi eystra, fnr. [ ], lnr. [ ], réttilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 8. september 2014, um endurmat fasteignamats Stórólfshvols, Rangárþingi eystra, fnr. [ ], lnr. [ ], fyrir árin 2014 og 2015 er staðfest.

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

   ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir