Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

26.9.2014

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 26. september 2014 í máli nr. 5/2014.

Fasteign: Hólmgarður [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ].

Kæruefni:  Gjaldflokkur fasteignar


Árið 2014, 26. september, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 5/2014 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 5. maí 2014, kærði X fyrir hönd A, kt. [ ], álagningu fasteignagjalda vegna Hólmgarðs [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ]og fnr. [ ]. Með bréfi kæranda fylgdi kaupsamningur, dags. 2. október 2012, bréf til Reykjavíkurborgar, dags. 10. febrúar 2014, útprentun úr Þjóðskrá Íslands og símaskránni ásamt yfirliti kæranda, samþykktur deiliskipulagsuppdráttur frá 11. júní 2013, uppdráttur af núverandi fyrirkomulagi íbúða, grunnmyndir frá 25. ágúst 2013, byggingarnefndateikningar frá 11. september 1977, bréf til Reykjavíkurborgar, dags. 25. febrúar 2014, svar Reykjavíkurborgar, dags. 8. apríl 2014, eignaskiptasamningur, dags. 24, mars 1994, og tölvupóstsamskipti kæranda og Reykjavíkurborgar. Með bréfi, dags. 25. febrúar 2014, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Með bréfi, dags. 11. júní 2014, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Reykjavíkurborg. Umbeðin umsögn barst frá Reykjavíkurborg með bréfi, dags. 10. júlí 2014.

Hinn 15. júlí 2014 var umrædd umsögn send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar athugasemdir bárust frá honum.

Hinn 7. ágúst 2014 var kæranda sem og Reykjavíkurborg tilkynnt um vettvangsgöngu um Hólmgarð [ ], Reykjavík, þann 2. september 2014. Yfirfasteignmatsnefnd gekk á vettvang umræddan dag og skoðaði eignirnar í fylgd kæranda og nýs lögmanns hans, B, en Reykjavíkurborg boðaði forföll. Með tölvubréfum kæranda þann 2. og 4. september 2014 voru annars vegar lagðir fram húsaleigusamningar fyrir íbúðir nr. [ ], [ ] og [ ], og hins vegar teikning af núverandi fyrirkomulagi íbúða við Hólmgarð [ ] ásamt samþykktum byggingarnefndarteikningum frá 27. ágúst 1959 og 11. ágúst 1977, og eldri samþykktum deiliskipulagsuppdrætti frá 9. júlí 1990. Málið var í kjölfar þess tekið til úrskurðar.

Málavextir

Með kaupsamningi, dags. 2. október 2012, festi kærandi kaup á tilteknum eignarhlutum í Hólmgarði [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], ásamt hlutdeild í sameign og öllu sem fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þ.m.t lóðarétti. Samkvæmt Þjóðskrá Íslands eru framangreindir eignarhlutar skráðir sem iðnaður, skrifstofa og geymsla, og álagning fasteignagjalda hefur verið samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Kærandi kveðst hafa frá kaupum fasteignarinnar leigt eignarhlutana til einstaklinga til lengri dvalar.

Með erindi til Reykjavíkurborgar, dags. 10. febrúar 2014, gerði lögmaður kæranda kröfu um að álagning fasteignagjalda væri samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 og að fasteignagjöldin yrðu leiðrétt frá og með árinu 2012. Reykjavíkurborg hafnaði erindi kæranda að svo stöddu með tölvubréfi, dags. 12. febrúar 2014. Með bréfi kæranda til Reykjavíkurborgar, dags. 25. febrúar 2014, óskaði kærandi eftir því að fasteignargjöld yrðu endurskoðuð með tilliti til notkunar húsnæðisins. Með bréfi, dags. 8. apríl 2014, var kröfu kæranda hafnað af hálfu Reykjavíkurborgar.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu að ákvörðun Reykjavíkurborgar verði breytt þannig að samþykkt verði að eignarhlutar að Hólmgarði [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ]og fnr. [ ], verði flokkaðir líkt og íbúðarhúsnæði og fasteignaskattur lagðir á þá samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Samkvæmt erindi kæranda til Reykjavíkurborgar, dags. 10. febrúar 2014, nær krafa kæranda frá og með árinu 2012.

Kærandi tekur fram að frá því að hann hafi fest kaup á fasteigninni þann 2. október 2012, hafi eignarhlutar þess verið í útleigu til einstaklinga og sé eingöngu leigt til lengri dvalar í ár eða lengri tíma. Frá upphafi hafi kærandi lagt sig fram um að búa svo um hnútana að vel fari um leigutaka umræddra íbúða og lagt metnað sinn í að fylgja ítrustu öryggiskröfum. Rétt sé að láta þess getið að engar athugasemdir hafi komið í kjölfar reglulegs eldvarnareftirlits Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins og uppfylli húsnæðið allar kröfur um leiguhúsnæði, stærð o.fl. og einnig kröfur um brunavarnir og flóttaleiðir. Leigutakar hafi verið ánægðir með aðbúnaðinn og engar kvartanir komið fram hvorki fyrr né síðar, enda hafi sömu leigutakar ýmist leigt út húsnæðið samfleytt í ár og hafi verið með skráð lögheimili sín þar. Eignarhlutar fasteignarinnar séu að öllu leyti nýttir sem íbúðarhúsnæði og hafi verið það um árabil og vísar kærandi til breytingar á deiliskipulagi, en þar komi m.a. fram að í gildandi skipulagi sé kveðið á um leyfilegar 8-10 íbúðir.

Í umsögn sinni rekur kærandi samskipti sín við Reykjavíkurborg og ítrekanir hans um að álagningarprósenta fasteignarinnar yrði lækkuð og fasteignagjöldin leiðrétt. Reykjavíkurborg hafi í fyrstu hafnað erindi hans að svo stöddu þann 12. febrúar 2014, og síðan hafnað ítrekun hans þann 8. apríl 2014, m.a. með vísan til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 85/2006. Í bréfi Reykjavíkurborgar hafi meðal annars verið vísað til þess að kærandi nýti umrædda eignarhluta í atvinnuskyni, þ.e. til útleigu og því sé það hin raunverulega notkun húsnæðsins. Kærandi hafnar því og bendir á að með dómi Hæstaréttar sé fallist á að raunveruleg notkun fasteignar ráði flokkun hennar með tilliti til fasteignaskatts, en ekki hver sé eigandi að húsnæðinu; einstaklingur, lögaðili eða samlagsfélag.

Enn fremur hafnar kærandi því að ekki hafi verið færðar neinar sönnur á að umræddir eignarhlutar uppfylli skilyrði byggingarreglugerðar sem íbúðarhúsnæði. Hann hafi í bréfi sínu til Reykjavíkurborgar boðið fram aðstoð sína svo unnt væri að ganga úr skugga um að íbúðirnar uppfylli öll skilyrði til að geta talist íbúðarhúsnæði og væri hann reiðubúinn til að taka á móti fulltrúum Reykjavíkurborgar eða löggiltum hönnuði á vegum borgarinnar í vettvangsgöngu á fasteigninni. Hins vegar hafi af hálfu Reykjavíkurborgar ekki verið óskað eftir því þrátt fyrir ákvæði 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 sem kveði á um rannsóknarskyldu stjórnvalda.

Kærandi tekur það fram að hvorki í lögum nr. 4/1995, lögskýringargögnum, né reglugerð um fasteignaskatt nr. 1160/2005, sé að finna skilgreiningu á hugtökunum íbúð eða íbúðarhúsnæði. Þó sé rétt að benda á að í eldri lögum um tekjustofna sveitarfélaga nr. 8/1972 megi ráða að flokkun húsnæðis í gjaldflokka skyldi einvörðungu ráðast af raunverulegum afnotum hennar.

Í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 4/1995 sé fasteignaskattur skilgreindur sem gjald fyrir veitta þjónustu sveitarfélags en ekki eignarskattur. Af þessu leiði að þjónusta sem sveitarfélag inni af hendi við eigendur fasteigna ráðist alfarið af nýtingu fasteignarinnar. Með skattlagningu eignarhlutanna sem atvinnuhúsnæðis sé kærandi að greiða gjald fyrir þjónustu sem sveitarfélagið veiti honum ekki. Um þetta vísast til hliðsjónar til dóms Hæstaréttar 5. október 2006 í máli nr. 85/2006, en af þeim dómi megi ráða að flokkun húsnæðis í gjaldflokka skuli einvörðungu ráðast af raunverulegum afnotum fasteignar, enda hafi verið fallist á að raunveruleg notkun húsnæðis ráði því hvernig eign flokkist með tilliti til fasteignaskatta, en ekki hvaða aðilar séu skráðir eigendur að viðkomandi fasteignum líkt og Reykjavíkurborg haldi fram.

Kærandi vísar til þess að eignarhlutarnir séu raunverulega nýttir sem íbúðarhúsnæði og það sé sú notkun sem ráði því í hvaða álagningarflokk fasteignin lendir. Það að kærandi sé samlagsfélag sem nýti umrædda eignarhluta í atvinnuskyni haggi ekki þessari niðurstöðu. Varðandi það álitaefni hvort húsnæðið skuli teljast íbúðarhúsnæði í skilningi a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sé á því byggt að notkun húsnæðisins ráði því undir hvaða staflið 3. mgr. 3. gr. eignin flokkist og á þann skilning hafi verið fallist í fyrrnefndum dómi Hæstaréttar, þ.e. raunveruleg notkun fasteignar ráði flokkun hennar með tilliti til fasteignaskatts. Fyrir liggi að leigutakar séu með lögheimili sín skráð í fasteigninni og því sé ekki um fasteign að ræða sem ætluð sé undir atvinnuhúsnæði heldur fasteign í skilningi a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Kærandi telur með vísan til framangreindra ástæðna beri að fallast á að umræddir eignarhlutar kæranda að Hólmgarði [ ] í Reykjavík skuli vera skattlagðir samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Kærandi bendir á að við skýringu á hugtökunum íbúð eða íbúðarhúsnæði verði að styðjast við skýringar á nefndum hugtökum sem komi fram í öðrum settum lögum. Einu skilgreininguna á íbúðarhúsnæði sé að finna í byggingarreglugerð. Í byggingarreglugerð nr. 441/1998, með síðari breytingum, sé að finna skilgreiningu á hugtakinu íbúðarhúsnæði í 2. mgr. 92. gr. reglugerðarinnar. Framangreind byggingarreglugerð hafi síðan verið felld úr gildi þann 24. janúar 2012, við gildistöku byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Í 6.7.3. gr. sé að finna skilgreiningu á því hvaða almennu kröfur séu gerðar til íbúða.

Kærandi byggir á því að eignarhlutar fasteignarinnar uppfylli öll þau skilyrði sem gilda og gilt hafi um íbúðarhúsnæði. Af því leiði að skattleggja beri umrædda eignarhluta sem íbúðarhúsnæði.

Jafnframt telur kærandi að sjónarmið Reykjavíkurborgar sem byggjast m.a. á skipulagi sveitarfélagsins og skráningu fasteignarinnar, geti ekki girt fyrir rétt kæranda til að greiða fasteignaskatt í sama gjaldflokki og eigendur annars íbúðarhúsnæðis í Reykjavík og vísar til fyrrgreinds hæstaréttardóms.

Þá byggir kærandi á því að Reykjavíkurborg hafi brotið gegn rannsóknarreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. 10. gr. þeirra laga. Kærandi telur að Reykjavíkurborg hafi borið að sjá til þess af eigin frumkvæði að málið yrði nægilega upplýst áður en hún tók umrædda ákvörðun. Reykjavíkurborg hafi ekki farið í vettvangsgöngu til að ganga úr skugga um að íbúðirnar uppfylli öll skilyrði til að geta talist íbúðarhúsnæði. Kærandi bendir á að vönduð málsmeðferð sé almennt talin forsenda þess að mál verði nægilega upplýst og að þar með skapist nauðsynlegur grundvöllur þess að unnt verði að taka rétta og málefnalaga ákvörðun.

Að lokum byggir kærandi á því að Reykjavíkurborg hafi ekki getað tekið efnislega rétta ákvörðun í málinu þar sem málið væri ekki nægjanlega upplýst. Þá telur kærandi ljóst að ekki hafi verið byggt á málefnalegum sjónarmiðum við töku stjórnsýsluákvörðunarinnar, enda hafi nauðsynlegum upplýsingum ekki verið aflað í tengslum við málið og því beri að fella hina ólögmætu ákvörðun úr gildi.

Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Í umsögn Reykjavíkurborgar, dags. 10. júlí 2014, telur Reykjavíkurborg óumdeilt að eignarhlutar fasteignarinnar Hólmgarðs [ ], fnr. [ ], [ ], [ ] og [ ], hafi verið lagður á samkvæmt skráningu fasteignarinnar í fasteignaskrá líkt og ákvæði laga nr. 4/1995 gera ráð fyrir. Eignin hafi verið skráð sem atvinnuhúsnæði og skattlögð sem slík samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Reykjavíkurborg bendir á að samkvæmt 40. og 77. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 (hér eftir stjórnarskrá) sé kveðið á um að engan skatt megi leggja á, breyta eða afnema með lögum. Enn fremur að skattamálum skuli skipað með lögum og ekki megi fela stjórnvöldum ákvörðun um hvort leggja skuli á skatt, breyta honum eða afnema.

Þá segi í a-lið 1. mgr. 1. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995 að meðal tekjustofna sveitarfélaga sé fasteignaskattur og í 2. mgr. sömu greinar sé kveðið á um að fasteignaskattur skuli fara eftir ákvæðum laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Í 2. mgr. 3. gr. laganna sé enn fremur kveðið á um að stofn til álagningar fasteignaskatts skuli vera fasteignamat viðkomandi eignar og í 3. mgr. sömu greinar sé kveðið á um skatthlutfall.

Samkvæmt 3. gr. laga nr. 4/1995 skuli árlega leggja fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar séu í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári samkvæmt fasteignaskrá. Þá leggist fasteignaskattur á nýjar lóðir og mannvirki í hlutfalli við ársálagningu frá næstu mánaðarmótum eftir að þau séu skráð og metin í fasteignaskrá samkvæmt 2. málsl. 4. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995. Við álagningu fasteignaskatts verði sveitarfélag, með vísan til 40. og 77. gr. stjórnarskrár, að miða við skráningu fasteigna í fasteignaskrá.

Reykjavíkurborg bendir á að samkvæmt 1. máls. 2. mgr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 skuli skrá allar fasteignir á landinu, en hugtakið fasteign sé síðan skilgreint í 3. gr. þeirra laga. Skráning á fasteignum skal samkvæmt 4. gr. sömu laga fela í sér nýjustu upplýsingar, sem á hverjum tíma séu tiltækar og fasteignina varði, auk nauðsynlegra greinitalna hverrar fasteignar.

Í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 6/2001 komi fram að upplýsingar skv. 4. gr. laganna skulu skráðar og skráningu þeirra breytt þegar landstærðir breytast, notkun lands breytist, svo sem við gerð lóðarsamnings eða úthlutunar lóðar, en ella á byggingartíma mannvirkis, þegar mannvirki sé tekið í notkun og loks þegar mannvirki sé breytt eða eytt. Í 2. mgr. segi að upplýsingar skuli einnig skráðar við eignaskipti eða breytingu á notkun eignar svo og umráðum eignar.

Enn fremur bendir Reykjavíkurborg á að í 9. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 segi að óheimilt sé að grafa grunn fyrir mannvirki, reisa það, rífa eða flytja, breyta því, burðarkerfi þess að lagnakerfum eða breyta notkun þess, útliti eða formi nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa, sbr. 2. mgr., eða Mannvirkjastofnunar, sbr. 3. mgr. þess ákvæðis.

Af 40. og 77. gr. stjórnarskrár leiði að ákvörðun um álagningu fasteignaskatts, hvort heldur skattstofns eða skattflokk, þurfi að vera ákvörðuð með lögum og þeirri álagningu má ekki breyta nema með heimild í lögum. Sveitarfélögum sé skylt samkvæmt II. kafla laga nr. 4/1995 að leggja fasteignaskatt samkvæmt skráningu í fasteignaskrá á hverjum tíma. Í III. kafla laga um skráningu og mat fasteigna sé tilgreint hvaða upplýsingar skuli koma fram í fasteignaskrá, en þar á meðal sé notkun fasteignar. Þá leiði af 9. gr. laga nr. 160/2010 að breyting á skráðri notkun fasteignar sé háð leyfi byggingarfulltrúa.

Þá áréttar Reykjavíkurborg að í lögum nr. 4/1995 sé ekki að finna neina heimild til fyrir sveitarfélög til að breyta álagningu fasteignarskatts, enda kemur síðari málsl. 1. mgr. 77. gr. stjórnarskrár í veg fyrir að sveitarfélögum sé veitt heimild til að ákvarða hvort skattur sé lagður á, honum breytt eða hann afnuminn. Reykjavíkurborg sé því skylt, á grundvelli lögmætisreglu stjórnsýslu- og stjórnskipunarréttar, við álagningu fasteignaskatta að fylgja lögum og sé með öllu óheimilt að leggja á annað hlutfall skatts á tilteknar fasteignir en það hlutfall, eða eftir þeim flokki, sem Alþingi hefur markað. Af því leiðir að Reykjavíkurborg og öðrum sveitarfélögum sé með öllu óheimilt að leggja á fasteignir fasteignaskatt samkvæmt öðrum gjaldflokki 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, en þeim sem viðkomandi fasteign sé skráð í fasteignaskrá. Leiði það hvort tveggja af 40. og 77. gr. stjórnarskrár, sem og 10. gr. laga nr. 6/2001 og 9. gr. laga nr. 160/2010.

Hvað varði dóm Hæstaréttar frá 5. október 2006 í máli nr. 85/2006 telur Reykjavíkurborg niðurstöðu dómsins hafa byggt á tveimur meginsjónarmiðum, annars vegar á stjórnarskrávörðum rétti manna til að velja sér búsetu og hins vegar á því að raunveruleg nýting fasteignar ráði skattlagningu hennar. Hvað varði fyrra atriðið þá hafi Hæstiréttur komist að þeirri niðurstöðu í dómi Hæstaréttar frá 14. apríl 2005 í máli nr. 474/2004 að tilteknir einstaklingar hefðu í skjóli 4. mgr. 66. gr. stjórnarskrár rétt til að ráða búsetu sinni og að ekki væru til staðar heimildir í lögum til að synja um búsetu í frístundabyggð. Í kjölfar dómsins voru gerðar nokkrar breytingar á lögum um lögheimili nr. 21/1990. Samkvæmt 1. og 2. mgr. laga nr. 21/1990 telst lögheimili vera sá staður sem maður hefur fasta búsetu. Maður telst hafa fasta búsetu á þeim stað þar sem hann hefur bækistöð sína, dvelst að jafnaði í tómstundum sínum, hefur heimilismuni sína og svefnstaður hans er þegar hann sé ekki fjarverandi um stundarsakir vegna orlofs, vinnuferða, veikinda eða annarra hliðstæðra atvika. Með breytingarlögum nr. 149/2006 og 67/2007 hafi verið bætt við 3. mgr. 1. gr. laganna að dvöl í skipulagðri frístundabyggð og skipulögðu iðnaðar-, athafna- og hafnarsvæði og öðru svæði innan þéttbýlis sem skipulagt sé fyrir atvinnustarfsemi teljist ekki ígildi fastrar búsetu, en fyrir hafði dvöl í gistihúsi, fangelsi, vinnuhæli, sjúkrahúsi, athvarfi, heimavistarskóla, verbúð, vinnubúðum eða öðru húsnæði, sem jafna megi til þessa, ekki talist ígildi fastrar búsetu. Með breytingunum sé ljóst að einstaklingar geti ekki skráð lögheimili sitt í fasteignir sem skráðar og ætlaðar séu undir atvinnustarfsemi. Þar með hafi löggjafinn ákveðið að takmarka rétt manna til þess að velja sér búsetu og þar með þann rétt sem leiða megi af 4. mgr. 66. gr. stjórnarskrárinnar.

Þá áréttar Reykjavíkurborg að samkvæmt gögnum málsins hafi hluti leigjanda húsnæðisins fengið lögheimili sitt skráð í fasteigninni. Samkvæmt þeim gögnum sé ljóst að stór hluti þeirra hafi fasta búsetu í þeim hluta hússins sem teljist atvinnuhúsnæði. Í fasteigninni sé að finna 34,8 m2 íbúðarherbergi, fnr. 203-5245, sem sé í eigu kæranda. Ætla megi að Þjóðskrá Íslands hafi skráð lögheimili leigjanda að Hólmgarði [ ] á grundvelli þeirrar fasteignar. Með vísan til góðra stjórnsýsluhátta hafi Reykjavíkurborg sent Þjóðskrá Íslands ábendingu að taka þurfi til skoðunar lögheimilisskráningu í fasteigninni Hólmgarði [ ].

Þá sé ljóst að kærandi geti ekki borið fyrir sig 4. mgr. 66. gr. stjórnarskrárinnar. Með vísan til framangreinds séu ekki til staðar sambærileg sjónarmið og byggt væri á í máli Hæstaréttar Íslands nr. 85/2006 hvað varði búsetu og stjórnarskrárvarinn rétt manna til þess að velja sér búsetu.

Hvað varði síðara atriði, þ.e. að raunveruleg nýting fasteignar ráði skattlagningu hennar, þá bendir Reykjavíkurborg á að óumdeilt sé að fasteignaskattur telst skattur í skilningi stjórnarskrár. Samkvæmt 77. gr. stjórnarskrárinnar skal skattamálum skipað með lögum og ekki megi leggja skatt á nema heimild hafi verið fyrir honum í lögum þegar þau atvik urðu til sem ráði skattskyldu. Þá segi í 2. málsl. 1. mgr. 77. gr. stjórnarskrárinnar að óheimilt sé að veita stjórnvöldum ákvörðun um hvort leggja skuli á skatt, breyta honum eða afnema hann, þó með þeirri undantekningu sem felst í 2. mgr. 78. gr. stjórnarskrárinnar þess efnis að tekjustofnar sveitarfélaga skulu ákveðnir með lögum, svo og réttur þeirra til að ákveða hvort og hvernig þeir séu nýttir. Fasteignaskattur sé einn af tekjustofnum sveitarfélaga, sbr. II. kafli laga nr. 4/1995.

Af 40. gr., 77. gr. og raunar 2. mgr. 78. gr. stjórnarskrárinnar sé ljóst að álagning fasteignaskatts skuli skipað með lögum. Samkvæmt II. kafla laga nr. 4/1995 sé sveitarfélögum skylt að leggja fasteignaskatt samkvæmt skráningu í fasteignaskrá á hverjum tíma. Í III. kafla laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 sé tilgreint hvaða upplýsingar skuli koma fram í fasteignaskrá, þar á meðal notkun fasteignarinnar. Samkvæmt 19. gr. sömu laga sé sveitarfélag ábyrgt fyrir því að Þjóðskrá Íslands berist upplýsingar um lönd og lóðir og breytingar á þeim, svo og um öll mannvirki, sem gerð séu í umdæmum þeirra hvers um sig, og um breytingar á þeim og eyðingu þeirra og skal upplýsingagjöf að jafnaði vera í höndum byggingarfulltrúa. Þá leiði af 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 9. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 að breyting á skráðri notkun fasteignar sé háð leyfi byggingarfulltrúa. Með þessu móti hafi löggjafinn uppfyllt þann lagaáskilnað stjórnarskrárinnar til skattlagningar.

Þá vísar Reykjavíkurborg til álits Umboðsmanns Alþingis nr. 4843/2006 þar sem umboðsmaður komst að þeirri niðurstöðu að ummæli í lögskýringargögnum gætu ekki uppfyllt þau skilyrði sem gerð séu til lagafyrirmæla um skattlagningu. Slík ummæli í lögskýringargögnum geti engu þokað um þær kröfur sem gerðar séu til lagafyrirmæla um skattlagningu í 1. mgr. 77. gr. stjórnarskrárinnar. Telur Reykjavíkurborg að með tilkomu 1. mgr. 77. gr. stjórnarskrárinnar sé ekki hægt að byggja innheimtu fasteignaskatts á óljósum ummælum í lögskýringargögnum líkt og niðurstaða Hæstaréttar Íslands í máli nr. 85/2006 byggir á.

Að lokum vísar Reykjavíkurborg til þess að óumdeilt sé að notkun fasteignarinnar sé ekki skráð í fasteignaskrá sem íbúð eða íbúðarhúsnæði. Þá falli fasteign kæranda ekki undir þær fasteignir sem taldar séu upp í b-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Kæranda beri því, líkt og öðrum eigendum fasteigna með sambærilega skráningu í Reykjavík, að greiða fasteignaskatt sem reiknaður sé út frá c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Reykjavíkurborg krefst þess að skattlagning fasteignarinnar Hólmgarðs [ ], fnr. [ ], [ ], [ ] og [ ] verði staðfest.

Niðurstaða

Kærandi gerir þá kröfu að álögð fasteignagjöld vegna Hólmgarðs [ ], Reykjavík, fnr. [ ], [ ], [ ] og [ ], skuli frá árinu 2012 vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, með vísan til þeirra sjónarmiða sem fram koma í kæru hans til nefndarinnar og rakin eru hér að framan.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. 2. gr. laga nr. 140/2005, er fasteignum skipt í þrjá gjaldflokka við álagningu fasteignaskatts. Af fasteignum sem falla undir upptalningu í a-lið ákvæðisins skal skatturinn vera allt að 0,5% af álagningarstofni en samkvæmt b-lið og c-lið allt að 1,32% af öðrum fasteignum. Fasteignir sem falla undir a-lið ákvæðisins eru íbúðir og íbúðarhús ásamt lóðarréttindum, erfðafestulönd í dreifbýli og jarðeignir, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd eru landbúnaði, hesthús, öll hlunnindi og sumarbústaðir ásamt lóðarréttindum. Undir b-lið falla sjúkrastofnanir samkvæmt lögum um heilbrigðisþjónustu, skólar, heimavistir, leikskólar, íþróttahús og bókasöfn. Undir c-lið 3. mgr. 3. gr. falla allar aðrar fasteignir, svo sem iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði, fiskeldismannvirki, veiðihús og mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.

Ekki hafa orðið breytingar á efni 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um flokkun fasteigna við álagningu fasteignaskatts eftir að kveðinn var upp dómur Hæstaréttar Íslands frá 5. október 2006 í máli nr. 85/2006. Telur nefndin að breytingar sem orðið hafa á öðrum lögum geti ekki leitt til breytinga á flokkun fasteigna samkvæmt 3. mgr. 3. gr. svo sem haldið er fram af hálfu Reykjavíkurborgar.

Fasteignin að Hólmgarði [ ] er samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum frá 11. september 1977 einnar hæðar bygging fyrir hverfisverslanir og þjónustu og var gert ráð fyrir læknastofum og sal á 2. hæð fyrir miðju húsi. Aðgangur er um stigahús en þaðan er einnig gengt inn í geymslur og inntaksherbergi á neðri hæð. Á baklóð er röð af geymslum.

Eignarhlutar kæranda að Hólmgarði [ ] eru skráðir í Þjóðskrá Íslands sem iðnaður, fnr. [ ] og [ ], skrifstofa, fnr. [ ], og geymsla, fnr. [ ]. Samkvæmt kaupsamningi frá 2. október 2012 voru eignarhlutarnir seldir sem slíkir, auk þess sem kærandi tók yfir leigusamninga um eignarhlutana. Í húsnæðinu hafa hins vegar verið innréttaðar íbúðir sem leigðar hafa verið til langs tíma og leigjendur hafa þar fasta búsetu og hafa samkvæmt gögnum málsins haft um nokkurt skeið og eiga margir þar lögheimili. Samkvæmt núverandi fyrirkomulagi eignarhluta kæranda að Hólmgarði [ ] er hann með tíu íbúðir til útleigu.

Skráð skrifstofa, fnr. [ ], er staðsett á annarri hæð en er nú ein íbúð sem fylgir herbergi á annarri hæð út frá stigahúsi. Þeir hlutar fasteignarinnar sem skráðir eru sem iðnaður, þ.e. fnr. [ ] og [ ], eru staðsettir á neðri hæð fasteignarinnar og hafa verið gerðar alls sjö íbúðir í þeim eignarhlutum. Geymslan, fnr. [ ], er staðsett á baklóð fasteignarinnar og þar er ein íbúð. Að auki er íbúð í risi. Óumdeilt er að ekki er önnur starfsemi í þeim eignarhlutum fasteignarinnar sem hér eru til umfjöllunar.

Fyrir liggur að árið 1990 var sótt um breytingu á deiliskipulagi fyrir Hólmgarð [ ] í heild og deiliskipulagstillagan samþykkt með ákveðnum skilyrðum hinn 9. júlí 1990. Samkvæmt skipulaginu var leyft að byggja aðra hæð og risíbúðir ofan á núverandi hús og gera 8-10 íbúðir. Fyrri skilyrði um heildarendurskipulagningu lóðarinnar gilda áfram. Framangreindar fyrirætlanir hafa ekki orðið að veruleika enda var það eitt skilyrðanna að breyta þyrfti húsinu í heild samtímis.

Þá liggur fyrir að kærandi hefur ekki sótt um byggingarleyfi til breyttrar notkunar fasteignarinnar í íbúðarhúsnæði í samræmi við III. kafla laga um mannvirki nr. 160/2010 enda er deiliskipulagið skilyrt því að allri fasteigninni verði breytt samtímis sem krefst samþykkis allra eigenda. Enn fremur kveðst kærandi hafa tryggt að íbúðirnar uppfylli kröfur um brunavarnir og flóttaleiðir og engar athugasemdir hafi verið gerðar í kjölfar reglulegs eldvarnareftirlits Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins en engin gögn liggja fyrir þeirri staðhæfingu til stuðnings, hvorki hjá eiganda né Forvarnasviði slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins. Jafnframt byggir kærandi á því að íbúðirnar uppfylli öll þau skilyrði sem gilda og gilt hafi um íbúðarhúsnæði.

Af gögnum málsins virðast eignarhlutarnir hafa verið innréttaðir sem íbúðir fyrir meira en áratug, en kærandi keypti fasteignina 2. október 2012. Hvorki í lögum nr. 4/1995 né í reglugerð um fasteignaskatt nr. 1160/2005 er að finna skilgreiningu á því hvaða skilyrði skuli vera uppfyllt til þess að húsnæði teljist vera íbúð eða íbúðarhús í skilningi laganna. Þá er í 2. mgr. 92. gr. þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sem felld var úr gildi með byggingarreglugerð nr. 112/2012, að finna svohljóðandi skilgreiningu:

Til þess að vistarvera teljist lögleg íbúð skal þar vera íbúðarherbergi sem sé að minnsta kosti 18 m2 að stærð, baðherbergi og salerni, enda séu rými tengd innbyrðis þannig að ekki þurfi að fara um sameign á milli þeirra. Auk þess viðeigandi geymslurými, þvottaherbergi eða aðgangur að því í sameign.

Í 6.7.3 gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 er að finna skilgreiningu á því hvaða almennu kröfur séu gerðar til íbúða.  Þar segir meðal annars:

Íbúð skal hafa að lágmarki eitt íbúðarherbergi sem er a.m.k. 18 m2 að stærð, eldhús og baðherbergi. Öll slík rými innan íbúðar skulu tengd innbyrðis og ekki skal þurfa að fara um sameign á milli rýmanna. Íbúð skal tilheyra geymslurými, þvottaherbergi í séreign eða sameign, ásamt geymslu fyrir barnavagna og hjól.

Í 6.7.3 gr. segir jafnframt:

Hver einstök íbúð skal sérstaklega afmörkuð með gólfi, lofti og veggjum ásamt hurðum og gluggum, sem hver um sig uppfyllir ákvæði reglugerðar þessarar um hljóðvist, eldvarnir og varmaeinangrun. Íbúðir skulu loftræstar skv. ákvæðum reglugerðar þessarar.

Anddyri skal vera í íbúðum nema gengið sé inn í þær úr sameiginlegu lokuðu stigahúsi eða milligangi enda séu kröfur um hljóðvist og eldvarnir uppfylltar á annan fullnægjandi hátt.

Í hverri íbúð skulu vera læsanlegir skápar fyrir geymslu á lyfjum og öðrum efnum hættulegum börnum, reykskynjari og slökkvitæki.

Hverri íbúð skal að jafnaði fylgja hæfilega stór skápur eða geymsla undir nauðsynleg ræstingatæki.

Íbúðum skal fylgja aðstaða til flokkunar og geymslu á sorpi. Hindrunarlaust aðgengi skal vera að flokkunaraðstöðu sorps.

Umræddar íbúðir eru allt frá 25 m2 og upp í 105 m2 og eru allar innréttingar einfaldar. Í hverri íbúð er baðherbergi með sturtu og eldhúsaðstaða. Íbúðir eru ýmist eins eða tveggja herbergja, en íbúð á annarri hæð þriggja herbergja með fjórða herbergi út frá stigagangi. Á annarri hæð eru svalir. Í málatilbúnaði kæranda er byggt á því að umræddir eignarhlutar uppfylli öll þau skilyrði sem gilda og gilt hafa um íbúðarhúsnæði. Engin gögn hafa verið lögð fram þeirri staðhæfingu til stuðnings.

Kærandi er lögaðili, þ.e. samlagsfélag. Í málatilbúnaði kæranda er vísað til þess að það sé hin raunverulega nýting eignarhlutanna sem skuli ráða því í hvaða álagningarflokki fasteign lendir. Það að kærandi sé samlagsfélag sem nýti umrædda eignarhluta í atvinnuskyni eigi ekki að hagga þeirri niðurstöðu. Samkvæmt fyrirtækjaskrá er starfsemi fyrirtækisins hótel og gistiheimili án veitingaþjónustu. Hins vegar telur yfirfasteignamatsnefnd sýnt að kærandi rekur ekki slíka atvinnustarfsemi að Hólmgarði [ ], enda hefur kærandi ekki tilskilið rekstrarleyfi samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald nr. 85/2007 og að auki hefur kærandi lagt fram leigusamninga sem að jafnaði eru til eins árs í senn. Það að kærandi sé lögaðili hefur því ekki áhrif í þessu máli.

Samkvæmt dómi Hæstaréttar Íslands frá 5. október 2006 í máli nr. 85/2006, skal raunveruleg notkun fasteignar ráða því hvernig hún flokkast með tilliti til fasteignaskatts, en ekki skráð notkun hennar eða samþykki byggingaryfirvalda. Í eldri úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar hefur verið byggt á framangreindum sjónarmiðum, og má þar helst nefna úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 12/2013, 15/2010 og 3/2009, enda liggur fyrir dómafordæmi Hæstaréttar í þá veru.

Með hliðsjón af framangreindu telur yfirfasteignamatsnefnd sýnt að umræddir eignarhlutar fasteignarinnar hafi verið nýttir sem íbúðarhúsnæði. Hins vegar verður kærandi ekki eigandi fyrr en með kaupsamningi þann 2. október 2012, að auki sem hann tekur þá yfir leigusamninga um eignina. Kærandi hefur ekki lögvarða hagsmuni af því að fá leiðrétt álögð fasteignagjöld fyrr en hann gerist eigandi eignarhlutanna. Með hliðsjón af gögnum málsins og með vísan til áðurnefnds dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 85/2006 telur yfirfasteignamatsnefnd því óhjákvæmilegt að miða fasteignagjöld við hina raunverulegu nýtingu eignarhlutanna frá þeim tíma sem kaupsamningur er gerður, þ.e. 2. október 2012.

  Úrskurðarorð

Álögð fasteignagjöld vegna Hólmgarðs [ ], Reykjavík, fnr. [ ], [ ], [ ] og [ ], skulu frá 2. október 2012 vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga nr. 4/1995.

 

 __________________________________

Inga Hersteinsdóttir

  ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir