Mál nr. 2/2013

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 13. desember 2013 í máli nr. 2/2013.

Fasteign:  Álaþing [ ], Kópavogi.

Kæruefni:  Fasteignamat og brunabótamat.

Árið 2013, föstudaginn 13. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 2/2013 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 9. mars 2013, kærðu A og B ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati og brunabótamat fasteignarinnar Álaþings [ ] Kópavogi, fyrir árið 2013.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum, dags. 19. mars 2013, eftir umsögnum frá Kópavogsbæ og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 5. apríl 2013 og frá Kópavogsbæ með bréfi, dags. 9. apríl 2013.

Hinn 15. apríl 2013 voru umræddar umsagnir sendar kærendum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar athugasemdir bárust frá þeim.

Með bréfum, dags. 19. apríl 2013, var kærendum sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Kópavogsbæ, tilkynnt um að fyrirhugað væri að ganga á vettvang þann 15. maí 2013. Með bréfum, dags. 10. maí 2013, voru sömu aðilar upplýstir um að af óviðráðanlegum ástæðum þyrfti að afboða fyrirhugaða vettvangsgöngu sem og að boðað yrði til hennar síðar. Með bréfum, dags. 29. ágúst 2013, var svo kærendum sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Kópavogsbæ tilkynnt að vegna nýskipunar hjá nefndinni hefðu orðið nokkrar tafir á afgreiðslu mála og að ný nefnd hefði nú tekið til starfa. Með tölvupósti, dags. 25. september 2013, var kærendum sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Kópavogsbæ tilkynnt um að fyrirhugað væri að ganga á vettvang þann 3. október 2013. Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang og skoðaði eignina umræddan dag ásamt kærendum og fulltrúa Þjóðskrár Íslands. Málið var svo tekið til úrskurðar 1. nóvember 2013.

Málavextir

Þann 16. ágúst 2012 barst Þjóðskrá Íslands athugasemd við endurmat fasteignamats Álaþings [ ] fyrir árið 2013 sem þau töldu of hátt. Frekari sjónarmið eigenda fasteignarinnar þar að lútandi höfðu borist Þjóðskrá Íslands með tölvupósti tveimur vikum fyrr, eða 30. júlí 2012. Við skoðun málsins hjá Þjóðskrá Íslands kom í ljós að fasteignin var ekki komin með lögboðið brunabótamat og var því skorað á eigendur að óska eftir slíku sem þau og gerðu þann 12. október 2012. Þeim var að sama skapi tjáð að matsmaður frá stofnuninni mundi samhliða taka út fasteignamatið. Matsmaður frá Þjóðskrá Íslands skoðaði eignina þann 15. nóvember 2012. Á grundvelli skoðunarinnar var fyrirhugað fasteignamat fyrir árið 2013 hækkað enn frekar, úr því að vera 47.400.000 kr. í það að vera 49.900.000 kr. Brunabótamat var samhliða ákvarðað 58.190.000 kr. Tilkynningar Þjóðskrár Íslands til eigenda fasteignarinnar um hvort tveggja eru dagsettar 15. nóvember 2012. Með tölvupósti, dags. 10. desember 2012, óskuðu eigendur fasteignarinnar svo eftir rökstuðningi fyrir umræddum ákvörðunum Þjóðskrár Íslands sem barst þeim með bréfi, dags. 12. desember 2012. Þessum ákvörðunum vilja þeir ekki una og hafa því kært þær til nefndarinnar líkt og áður greinir.

Sjónarmið kærenda

Í kæru kemur fram að kærendur undrist að fasteignamat, sem fyrst hækkaði um 11,26% á milli ára, skyldi hækka enn í 17,13% eftir að þeir höfðu óskað eftir endurmati vegna ársins 2013. Kvörtun þeirra hafi því leitt til enn meiri hækkunar á meðan meðaltalshækkun á sérbýli í Hvarfa- og Þingahverfi hafi numið 8,3% milli áranna 2011 og 2012. Ríkar ástæður hljóti að búa að baki hækkuninni en ásættanlegar skýringar sé ekki að finna í rökstuðningi Þjóðskrár. Kærendur telja nýtt brunabótamat tæpast grundvöll fyrir hækkun fasteignamatsins þar sem brunabótamat eignarinnar sé hærra en annarra eigna við sömu götu. Kærendur telja óvíst hvort Þjóðskrá hafi fylgt meginreglum 10., 11. og 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við úrlausn málsins. Þá vísa kærendur til þess að í rökstuðningi Þjóðskrár komi fram að samkvæmt 38 kaupsamningum um sérbýli í hverfinu sé meðalfermetraverð 234.389 kr.  Samkvæmt fyrirhuguðu fasteignamati á þessum sömu eignum sé meðalfermetraverð 237.657 en fasteignamat Álaþings [ ] sé vel undir því meðaltali. Kærendur telja að makaskiptasamningar sem algengir séu á nýbyggingarsvæðum dragi ekki upp rétta mynd af eðlilegu markaðsverði þar sem eignir séu þannig verðlagðar hærra en við beina sölu. Kærendur telja að skráð matsverð fasteignar skuli endurspegla staðgreiðsluverð en ekki verð samkvæmt makaskiptasamningum með vísan til 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Eðlilegra væri því að horfa til fasteignamats og brunabótamats á nærliggjandi eignum og til ástands eignarinnar sem um ræðir. Eignin Álaþing [ ] sé langt frá því að vera fullbúin enda metin á matsstigi 8-2 eða 86,5% af fullu fasteignamati. Brunabótamat eignarinnar sé þó talsvert hærra en brunabótamat annarra fasteigna í sömu götu, þ.m.t. fullbúinna eigna, eða tæpar 228.000 kr. fermetrinn en meðaltalið í götunni sé ríflega 217.000 kr.fermetrinn.

Kærendur telja ekki rétt að Þjóðskrá beri saman núverandi fasteignamat Álaþings [ ] (189.086 kr./ferm.) við meðaltalið í götunni (209.846 kr./ferm) þar sem húseignir í götunni séu allar á mismunandi byggingarstigi. Ef bera eigi saman meðaltalið þurfi að uppfæra allar eignir þannig að þær séu fullbúnar og reikna svo hlutfallstölur miðað við byggingarstig. Þjóðskrá komist að þeirri niðurstöðu að fullt fasteignamat Álaþings [ ] væri 218.594 kr. á fermetrann sem væri þá töluvert yfir reiknuðu meðaltali í götunni.

Kærendur telja rétt að miða hækkun fasteignamats Álaþings [ ] á milli ára við 8,3% meðalhækkun á sérbýli í Hvörfum/Þingum. Ekki séu rök fyrir frekari hækkun þar sem engin sérstök virðisaukning hafi átt sér stað á milli áranna 2011 og 2012 sem réttlæti upphaflega hækkun (+11,26%) og því síður endurskoðaða hækkun (+17,13%) á fasteignamati Álaþings [ ].

Kærendur telja að starfsmaður sem mat brunabótamat hafi ekki tekið tillit til ástands eignarinnar að utan, meðal annars ástands þaks. Fyrir liggi milljóna króna kostnaður vegna ólokinna utanhússframkvæmda. Efri hæð hússins sé auk þess ófrágengin að miklu leyti. Óskað er eftir því að yfirfasteignamatsnefnd felli úr gildi úrskurð Þjóðskrár á fasteigna- og brunabótamati fyrir Álaþing [ ].

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn sinni, dags. 9. apríl 2013, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Þá vísar stjórnvaldið til þess að fasteignamat íbúðarhúsnæðis sé metið með svokallaðri markaðsaðferð, sem byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Gangverð fasteigna sé metið með aðhvarfsgreiningu sem byggi á gögnum úr kaupsamningum þar sem áhrif gæðaþátta og staðsetningar séu metin. Þannig hafi fyrir útreikning fasteignamats 2013 verið gerð 4 líkön fyrir mismunandi markaðssvæði og eignaflokka, í samræmi við rúmlega 30 þúsund kaupsamninga um land allt.

Skráð matsverð fasteignar skuli síðan vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, og virði sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar, sbr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. 

Samkvæmt framansögðu miðist fasteignamat 2013 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2012. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember 2012 geti verið ýmist til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun muni þá endurspeglast við næsta árlega endurmat fasteignamats sem skuli fara fram 31. maí 2013, sbr. 32. gr. a laga 6/2001.

Þá gerir Þjóðskrá í umsögn sinni grein fyrir þeirri formúlu sem fasteignamat ársins 2013 fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu er reiknað með auk þess sem stjórnvaldið vísar til skýrslu sinnar um fasteignamat ársins 2013 um frekari skýringar þar að lútandi.

Þjóðskrá Íslands gerir í umsögn sinni grein fyrir þeim upplýsingum sem liggja til grundvallar mati fyrir Álaþing [ ], og setur fram eftirfarandi töflu í því sambandi:

Þá vísar stjórnvaldið til þess að í kæru til yfirfasteignamatsnefndar geri kærendur meðal annars athugasemd við það að fasteignamat 2013 fyrir Álaþing [ ] hafi hækkað umfram 8,3% meðaltals-hækkunina á matssvæðinu, Kópavogur: Hvörf, Þing, milli ára eða um 11,26%. Rétt sé að benda á að þó að fasteignamat Álaþings [ ] hafi hækkað hlutfallslega meira en meðaltal matssvæðisins sé matsfjárhæð Álaþings [ ] lægri en meðalmatsfjárhæð matssvæðis.

Í umsögninni kemur fram að í kjölfar athugasemdar kærenda við fasteignamat (og þar sem fyrsta  brunavirðing hafði ekki farið fram) hafi eignin verið skoðuð af matsmanni Þjóðskrár í  nóvember 2012. Í kjölfar skoðunarinnar hafi fasteignamat eignarinnar fyrir 2012 hækkað úr 42.600.000 kr. í 44.700.000 kr. eða um 4,9%. Mat á mannvirki utandyra hafi hækkað í gæða/ástandsflokk 1 í stað -1 en við skoðun hafi komið í ljós að búið var að lagfæra það sem ábótavant hafði verið við síðustu skoðun í júní 2011.

Þá kemur og fram að matsaðferðir íbúðarhúsnæðis byggi á líkönum sem séu metin með línulegri aðhvarfsgreiningu. Líkönin byggi á almennum upplýsingum úr fasteignaskrá, en þar séu þó takmarkaðar upplýsingar um gæði eigna og engar um ástand þeirra. Matslíkönin leggi þannig sjálfkrafa mat á meðalástand og meðalgæði í hverju matssvæði og geti eignir því verið annað hvort of- eða vanmetnar miðað við meðaltalið. Við skoðun séu ástand og gæði mannvirkis metin innandyra sem utan ásamt gæðum og ástandi lóðar og fái hver og einn þáttur einkunn.

Fram kemur að við endurmat fasteignamats 2012 (í júní 2011) hafi allar gæða- og ástandseinkunnir lóðar og húss verið margfaldaðar saman og þannig útbúinn einn skoðunarstuðull sem látinn hafi verið hafa áhrif á heildarfasteignamat (sjá skýrslu Þjóðskrár Íslands 2012 um fasteignamat bls.19). Þann 27. júní 2011 hafi eignin Álaþing [ ] verið skoðuð og niðurstaða þeirrar skoðunar sú að skoðunarstuðullinn var reiknaður 0,8681.

Þjóðskrá bendir jafnframt á að við endurmat fasteignamats 2013 hafi hins vegar verið notaðir tveir skoðunarstuðlar. Skoðunarstuðull húss sé margfeldi einkunna fyrir ástand og gæði húss en skoðunarstuðull lóðar sé margfeldi einkunna fyrir ástand og gæði lóðar. Eignir með skoðun til lækkunar á húsi en ekki lóð fái því ekki eins mikla lækkun á heildarfasteignamati 2013 og áður og fasteignir með skoðun á húsi til hækkunar en ekki á lóð fái því minni hækkun á heildarfasteignamati. Þessi framkvæmd er í samræmi við tölfræðilegar niðurstöður í endurmatinu 2013, en þar komi fram vísbending um að dempa mætti áhrif skoðunarstuðuls. Þá þótti út frá jafnræðis- og samræmissjónarmiðum eðlilegt að hægt væri að taka tillit til ástands og gæða mannvirkis eins og sér án þess að slíkt hefði áhrif á lóðarmat og öfugt, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 2/2012.

Þannig væri Álaþing [ ] við árlegt endurmat 2013 með skoðunarstuðul á húsi 0,8726 og skoðunarstuðul á lóð 1. Því sé húsmatið lækkað um tæp 23% vegna skoðunaráhrifa en ekki lóðarmatið svo heildarmatið fær ekki eins mikla lækkun og áður. Eftir skoðun í nóvember 2012 hafi skoðunarstuðlar eignarinnar breyst og þeir reiknast 0,9485 fyrir húsið en 0,97 vegna lóðarinnar og fasteignamat 2013 hækkað úr [Þá tiltekur Þjóðskrá Íslands að í kærubréfi til yfirfasteignamatsnefndar telji kærendur að stjórnvaldið geti ekki vísað til þeirra 38 kaupsamninga um sérbýli í rökstuðningi sínum, þar sem um marga makaskiptasamninga sé að ræða. Þegar íbúðarhúsnæði sé metið með hreinni markaðsaðferð sé unnið út frá upplýsingum úr kaupsamningum sem tengdar séu við upplýsingar um eiginleika eigna í fasteignaskrá með tölfræðilegum aðferðum. Þetta eigi í megindráttum við alla samninga um kaup á fullbúnu íbúðarhúsnæði, sem þó verði að uppfylla ákveðin skilyrði. Í skýrslu Þjóðskrár Íslands um fasteignamat 2013, bls. 9-11, sé að finna frekari upplýsingar um þessa vinnslu. Í makaskiptasamningum sé kannað hvort og þá hversu stór hluti kaupverðs sé greiddur með annarri fasteign og sá hluti leiðréttur til þess að samningurinn sé jafngildur staðgreiðslu. Af þeim 38 kaupsamningum sem vísað var til væru fimm makaskiptasamningar sem alla var búið að leiðrétta. Síðan væru fjórir samningar þar sem fjármálastofnun væri seljandi, einn samningur milli skyldra og tveir þar sem núvirði hafi verið í ólagi en þessir samningar séu ekki teknir inn í útreikning. 

Þá haldi eigandi því fram að ekki sé hægt að bera saman fasteignamat Álaþings [ ] við aðrar eignir við Álaþing [ ] þar sem þær séu á mismunandi byggingarstigi. Þjóðskrá Íslands skrái matsstig en byggingarstig eigna sé á forræði sveitarfélags. Í þessum samanburði sé það því matsstigið sem skipti máli en ekki byggingarstigið. Hér að neðan megi sjá töflu sem sýni fasteignamat eigna við Álaþing [ ], annars vegar miðað við núverandi matsstig og hins vegar fullt matsstig:

Eins og taflan sýni þá sé meðal fasteignamat á m² í Álaþingi [ ] núna 209.846 kr. og miðgildið 204.350 kr. Fasteignamatið fyrir Álaþing [ ] sé 189.087 kr./m². Ef allar eignir séu settar á matsstig 7 (fullt mat) þá verði meðaltalið 242.542 kr. og miðgildið 232.421 kr. Fullt mat fyrir Álaþing [ ]væri hins vegar 218.597 kr./m². Ástæðan fyrir því að fullt mat á Álaþingi [ ] sé lægra sé vegna skoðunarstuðulsins.

Ef tölurnar fyrir fullt mat séu bornar saman við fermetraverðið úr þessum 38 kaupsamningum um sérbýli í matshverfinu frá janúar 2011 til nóvember 2012 þá komi í ljós að þær séu sambærilegar eða 234.389 kr. (meðaltalið) og 236.322 kr. (miðgildið).

Ef skoðaðir séu kaupsamningar um sérbýli fyrir sama hverfi frá því í janúar 2012 og til dagsins í dag komi í ljós að meðaltalið á fermetra sé 285.405 kr. og miðgildið 263.619 kr. Fasteignamat þessara sömu eigna (2013) sé að meðaltali 241.217 kr/m² og miðgildið 245.713 kr./m². Allar séu þessar eignir með fullu mati (matsstig 7). Meðaltalseignin sé 257,2 m² og söluverðið 73.411.000 kr. eða 285.405 kr./m² og fasteignamat hennar 62.045.000 kr. eða 241.217 kr./m².

Þá vísar Þjóðskrá til þess að kærendur telji að kosta þurfi u.þ.b. 15.000.000 kr. til þess að fullgera eignina. Ef þessari fjárhæð sé bætt ofan á matið sem sé 49.900.000 kr. þá fáist 64.900.000 kr. Sú fjárhæð sé ekki langt frá matinu á meðaltalseigninni hér að ofan en talsvert fyrir neðan söluverðið á meðaltalseigninni. Það verði að hafa í huga að Álaþing [ ] sé stórt hús eða 263,9 m². Slík hús séu óhjákvæmilega ekki ódýr.

Hvað varðar athugasemd um að brunabótamat Álaþings [ ] sé yfir meðalbrunabótamati áréttar stjórnvaldið að markmið brunabótamats og fasteignamats séu gjörólík. Brunabótamat eigi að endurspegla hvað kosti að endurbyggja viðkomandi eign og þannig tryggja eiganda réttmæta bótafjárhæð verði hún eldi að bráð á meðan fasteignamat eigi að endurspegla markaðsvirði sambærilegra eigna á sama svæði. 

Brunabótamat grundvallist á svokölluðu endurstofnverði (EST) sem Þjóðskrá Íslands reiknar fyrir öll mannvirki sem skráð eru í fasteignaskrá. Endurstofnverð sé áætlaður heildarbyggingarkostnaður húsa, án opinberra gjalda og án kostnaðar við lóðarfrágang. Endurstofnverð sé reiknað í þar til gerðu kostnaðarmatskerfi sem hannað sé af stofnuninni. Útreikningur endurstofnverðs byggi á einingaverðum byggingarhluta og upplýsingum um stærðir og fleiri eiginleika húsanna. Upplýsingar um stærðir séu fyrst og fremst fengnar úr skráningartöflu mannvirkis (flatarmál, rúmmál o.fl.), sem komi frá byggingarfulltrúum viðkomandi sveitarfélaga. Auk upplýsinga úr skráningartöflu skoði matsmenn mannvirki og teikningar af þeim. Á þennan hátt sé aflað upplýsinga um gæði og ástand og magn ýmissa þátta svo sem innréttinga og hreinlætistækja.

Þegar eign sé virt brunabótamati sé það gert í kjölfar skoðunar og upplýsingar um stærð og gerð fasteignarinnar, búnað og innréttingar séu settar inn í nákvæmt reikniforrit sem reiknar út brunabótamatið, sbr. framangreint. Að mati Þjóðskrár Íslands sé brunabótamat eignarinnar rétt ákvarðað miðað við þær upplýsingar sem fram komi á skoðunarblaði og færðar hafi verið inn í reikniforritið. Matsstigið 8-2 hafi verið sett á eignina í kjölfar skoðunar en það þýði: Mannvirki ekki fullklárað en tekið í notkun. Nánari skýring: Mannvirki/notkunareining sé ófullgert(ð) en tekin í notkun. Frágangur húsnæðis stutt kominn, t.d. ófrágengið að utan, án gólfefna, loftaklæðningar og lágmark innréttinga.

Að lokum telji eigandi að Þjóðskrá Íslands hafi ekki fylgt 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 en þar segi að stjórnvald skuli sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin í því. Um þetta vísar Þjóðskrá Íslands til þess að ákvarðanir um bæði brunabóta- og fasteignamat hafi verið teknar í kjölfar ítarlegrar skoðunar á eigninni og grundvöllur ákvörðunartöku því ljós og í samræmi við ákvæði 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna en þar segir að Þjóðskrá Íslands beri að gæta samræmis í mati sínu og 11. gr. stjórnsýslulaga um jafnræði.

Sjónarmið Kópavogsbæjar.

Í umsögn Kópavogsbæjar, dags. 9. apríl 2013, er bent á að starfsmaður byggingarfulltrúans í Kópavogi hafi, samkvæmt IV. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, séð um að skrá húsið Álaþing [ ], Kópavogi. Húsið hafi verið tilkynnt fokhelt samkvæmt vottorði um byggingarstig, dags. 21. júlí 2008. Í október 2012 hafi byggingarfulltrúi óskað eftir fullnaðarmati hjá Þjóðskrá Íslands á grundvelli vettvangsskoðunar sem fram fór í október 2012 þar sem húsið hafi virst tilbúið og óvíst hafi verið hvort eða hvenær lokaúttekt á húsinu færi fram.

Þá segir að samkvæmt 29. gr. laganna komi fram að Þjóðskrá Íslands annist mat fasteigna samkvæmt þessum lögum. Skilningur byggingarfulltrúa sé sá að þegar Þjóðskrá berist beiðni um að setja hús í fullnaðarmat sé það að undangenginni skoðun af hálfu Þjóðskrár. Hvað fasteignamat varði þá sé framkvæmd þess og umsjón alfarið í höndum Þjóðskrár.

Að lokum er vísað til Þjóðskrár Íslands hvað varðar fasteignamat á Álaþingi [ ]

Niðurstaða

Kærendur krefjast þess að yfirfasteignamatsnefnd felli bæði ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat fyrir árið 2013 sem og ákvörðun stjórnvaldsins um brunabótamat úr gildi. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gagnverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Fyrir liggur að við ákvörðun fasteignamats Álaþings [ ] fyrir árið 2013 var stuðst við markaðsaðferð, en hún byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Mat var ákvarðað með sérstöku matslíkani sem er byggt á aðhvarfsgreiningu og tekur til greina skráðar upplýsingar um eiginleika eignar, svo sem um stærð, gerð, búnað, staðsetningu, aldur og notkun sem og aðrar upplýsingar úr þinglýstum kaupsamningum um eignir á sama matssvæði. Hins vegar ríkir alltaf tölfræðileg óvissa um niðurstöður aðhvarfsgreiningar auk þess sem verðmyndandi eiginleikar fasteigna eru mun fleiri en opinber skráning nær yfir.

Niðurstaða líkansins ákvarðar meðalverð fullbúins húsnæðis samkvæmt staðsetningu og skráðum eiginleikum en síðan ákvarðar Þjóðskrá Íslands sérstaka skoðunarstuðla sem segja til um ástand og gæði viðkomandi fasteignar. Skoðunarstuðull er ákvarðaður með skoðun matsmanns sem metur gæði og ástand bæði lóðar og mannvirkis eftir sérstöku kerfi. Skoðunarstuðull húss hefur áhrif á húsmat (sem er skilgreint sem mismunur mats og lóðarmats) og samanstendur af einkunnum fyrir mannvirki að utan og mannvirki að innan. Skoðunarstuðull lóðar hefur á sama hátt áhrif á lóðarmat. Líkt og að framan greinir ákvarðar matslíkanið meðalverð fullbúins húsnæðis. Í þeim tilvikum þar sem húsnæði er ekki fullbúið styðst Þjóðskrá Íslands við hlutfallslegt mat eftir byggingarstigum eða matsstigum. Matsstigið er metið af Þjóðskrá Íslands og getur verið frábrugðið byggingarstigi skráðu af byggingarfulltrúa sveitarfélaga. Fyrst er reiknað fasteignamat miðað við fullbúna eign. Síðan er reiknuð leiðrétting fyriri vegið meðalbyggingarstig eignarinnar og sú leiðrétting sett á húsmatið. Lóðarmat eignar er hinsvegar óháð byggingarstigi.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er framangreind aðferð við ákvörðun fasteignamats sem slík í samræmi við fyrrgreind ákvæði laga nr. 6/2001. Þá liggur ekki annað fyrir en að þessum almennu aðferðum hafi verið beitt við hið kærða endurmat Álaþings [ ] fyrir árið 2013 með fullnægjandi hætti. Gögn þessa máls benda ekki til annars en að niðurstaða samkvæmt téðu matslíkani fyrir Álaþing [ ] sé í samræmi við aðrar sambærilegar eignir auk þess sem ekkert bendir til þess að matið sé tölfræðilega bjagað eða rangt, s.s. vegna makaskiptasamninga. Fasteignamat 2013 fyrir umrædda eign, fullbúna, er 57.688.000 krónur eða 218.594 kr./m². Til samanburðar er miðgildi 38 kaupsamninga í þessu hverfi frá janúar 2011 til nóvember 2012 236.322 kr./m² samkvæmt því sem fram kemur í umsögn Þjóðskrár Íslands til nefndarinnar og fylgigögnum með henni. Hið sama verður ráðið af samanburði við kaupsamninga í öðrum sambærilegum hverfum á höfuðborgarsvæðinu. Fasteignamat 2013 fyrir umrædda eign fullbúna er því umtalsvert lægra en annarra sambærilegra fasteigna og því vandséð að það sé ofmetið samkvæmt matslíkani.

Hins vegar virðast efni til þess að endurskoða mat Þjóðskrár Íslands á byggingarstigi fasteignarinnar. Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd kærenda ásamt fulltrúa Þjóðskrár Íslands líkt og áður greinir. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, feli í sér frávik sem réttlæti að vikið sé frá matslíkani fyrir almennt fasteignarmat. Eftir ítarlega skoðun fær nefndin ekki annað séð en að töluvert meira vanti upp á frágang téðrar fasteignar en að hún geti fallið innan matstigs 8-2 hjá Þjóðskrá Íslands: „Tekið í notkun, frágangur stutt kominn“ og að byggingu sé 86% lokið.

Eignin er parhús með steypta sökkla og botnplötu og forsteyptar einingar í hæðaskilum, þaki og útveggjum. Samskeyti eru ekki endanlega frágengin og þau eru óþétt. Ytra byrði útveggjaeininga átti að vera með ísteyptri steinaðri áferð, en var skilað með mjög sléttri áferð. Það mun vera vandkvæðum bundið að mála eða múra beint á yfirborðsflötinn, nauðsynlegt er að háþrýstiþvo eða bolla upp yfirborðið til þess að önnur efni geti bundist því, eða að klæða húsið að utan sem er kostnaðarsamt. Álklæðningar á hæðaskil og yfir hurðum vantar. Þak á að vera svokallað viðsnúið þak en frágangi er ólokið. Á því er eitt pappalag, en annað pappalag, einangrun, farg, þakrennur og kúpul í ofanljós yfir stiga vantar. Gluggar eru settir í eftir á og frágangur þeirra er óvandaður og honum ólokið. Þeir standast ekki fyllilega á þar sem þeir mætast á hornum. Samskeyti eininga og glugga leka á nokkrum stöðum og álþynnur vantar utan við gluggakarma auk þess sem innri gluggafrágang vantar.

Frágangi gólfa, innveggja og lofta er ekki lokið. Baðherbergi á neðri hæð er með sturtu og innréttingum. Baðherbergi á efri hæð er með salerni og vaski í vaskborði en óinnréttað að öðru leyti og notað sem geymsla. Ýmsir öryggisþættir eru ekki í lagi. Í því sambandi má nefna bráðabirgða handrið á svölum með þverslám og að handrið við stiga milli hæða vantar. Engir innbyggðir fataskápar eru í húsinu. Lagnakerfi (gólfhiti, neysluvatnslagnir, frárennsli og mjög metnaðarfullt rafkerfi hússins) hafa ekki verið kláruð eða úttekin. Möguleiki er á arni á báðum hæðum, en arnana, undirstöður og reykháfa vantar. Bílskúr er ófrágenginn og notaður sem geymsla. Þar er þó komin bílskúrshurð með hurðaopnara.

Það er niðurstaða nefndarinnar í kjölfar vettvangsgöngu að ekki aðeins vanti mun meira upp á frágang viðkomandi eignar svo samrýmst geti matsstigi 8-2 heldur uppfylli eignin vart skilyrði lægri matsstiga, svo sem matsstiga 4: „Fokheld bygging“ og 5: „Tilbúið til innréttingar“, þar sem þak hússins er ekki einangrað og húsið heldur ekki vatni.

Að þessu leyti telur nefndin matskerfi Þjóðskrár Íslands því ekki nægjanlega sveigjanlegt þar sem gengið er út frá því sem vísu að eign sem tekin hefur verið í notkun uppfylli öll skilyrði fyrri matsstiga. Hins vegar er staðan sú í Álaþingi [ ] að eignin hefur farið á milli matsstiga án þess að uppfylla þau lágmarksskilyrði sem þau gera ráð fyrir og eignin er í raun hálft í hvoru á nokkrum matstigum. Þá virðist sem matskerfið taki ekki nægilega tillit til byggingargalla sem óhjákvæmilega hafa þýðingu við mat á gangverði eigna.

Erfitt er að ætla hve algengur þessi framgangsmáti hefur verið hérlendis, sérstaklega í þeirri hrotu sem var á byggingarmarkaði á árunum 2004-2008. Hins vegar telur nefndin ástæðu til að Þjóðskrá Íslands hugi að því hvort rétt sé að aðlaga þau matsstig sem stjórnvaldið miðar við og gera ráð fyrir aðstæðum sem þessum, einkum þar sem bilið á milli matsstiga 4: „Fokheld bygging“ (55% fullgert) og 5: „Tilbúið til innréttingar“, (79% fullgert) eða 8.1: „Tekið í notkun, tilbúið til innréttingar“, (79% fullgert) er mjög breitt. Með hliðsjón af þessu beinir nefndin því til Þjóðskrár Íslands að gefa kost á millistigum á milli þessara matsstiga.

Með vísan til framangreinds telur yfirfasteignamatsnefnd rétt að endurskoða hið kærða fasteignamat. Eins og áður greinir liggur eignin að mati nefndarinnar á nokkrum matsstigum og með hliðsjón af því telur nefndin matsstig eignarinnar réttilegast ákvarðað sem miðgildi á milli matsstiga 4 og 5/8.1. Þannig telur nefndin fasteignamat eignarinnar vegna ársins 2013 hæfilega ákvarðað 38.651 þús. kr., þar af lóðarmat óbreytt 9.260 þús. kr.

Svo sem áður greinir krefjast kærendur þess einnig að yfirfasteignamatsnefnd felli ákvörðun Þjóðskrár Íslands um brunabótamat fyrir Álaþing [ ] úr gildi en ágreiningi um brunabótamat verður skotið til úrskurðar nefndarinnar, sbr. 5. gr. laga nr. 48/1994 um brunatryggingar. Samkvæmt 1. gr. laganna er húseigendum skylt að brunatryggja allar húseignir. Samkvæmt 2. gr. sömu laga skal vátryggingarfjárhæð húseignar nema fullu verði eignarinnar eftir virðingu Þjóðskrár Íslands sem annast hana samkvæmt matskerfi og verklagsreglum stofnunarinnar og er heiti þeirrar gerðar brunabótamat. Er markmið matsins að finna vátryggingarverðmæti húseignarinnar á þeim tíma er virðing fer fram og skal matið taka til þeirra efnislegu verðmæta húseignarinnar sem eyðilagst geta af eldi og miðast við byggingarkostnað að teknu tilliti til afskrifta vegna aldurs, slits, viðhalds og ástands eignar að öðru leyti.

Brunabótamat er reiknað út frá afskrifuðu endurstofnverði. Endurstofnverð er endurbyggingarkostnaður sambærilegrar byggingar miðað við sömu eða samskonar byggingarefni og byggingaraðferðir sem tíðkast í dag. Til eru nokkrar aðferðir til þess að reikna endurstofnverð en þær helstu eru samanburðaraðferð sem felur í sér útreikning út frá fermetraverði sambærilegrar byggingar og byggingarhlutaaðferð þar sem byggingu er skipt í byggingarhluta og kostnaður við hvern hluta reiknaður sérstaklega og margfaldaður með stuðlum með tilliti til gæða hvers byggingarhluta. Allur beinn og óbeinn kostnaður við byggingu er innifalinn í endurstofnverði svo sem efniskostnaður, kostnaður vegna vinnu, hönnunar, trygginga, fjármagnskostnaður, virðisaukaskattur, o.fl.

Matsstig húseignar hefur eðli máls samkvæmt áhrif á endurstofnsverð hennar. Með hliðsjón af áðurgreindri niðurstöðu nefndarinnar þar að lútandi telur hún forsendur Þjóðskrár Íslands fyrir ákvörðun brunabótamats Álaþings [ ] þarfnast endurskoðunar. Með vísan til þess telur nefndin óhjákvæmilegt að fella ákvörðun Þjóðskrár Íslands um brunabótamat Álaþings [ ] úr gildi.

Úrskurðarorð

Fasteignamat Álaþings [ ], Kópavogi, telst hæfilega ákvarðað 38.651 þús. kr., þar af lóðarmat óbreytt 9.260 þús. kr.

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 15. nóvember 2012 um brunabótamat Álaþings [ ], Kópavogi, er felld úr gildi.

_____________________________

Inga Hersteinsdóttir

________________________________         _______________________________

Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir