Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

9.1.2013

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 9. janúar 2013 í máli nr. 21/2012

Fasteign:  Njálsgata 10, Reykjavík, fnr. 200-6343, Reykjavík

Kæruefni:  Fasteignamat

 

Ár 2012, miðvikudaginn 9. janúar, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 21/2012 kveðinn upp svohljóðandi:

ÚRSKURÐUR

Með bréfi dags. 8. október 2012 kærðu Atli Gíslason, kt. 120847-2369 og Jón Bjarni Atlason, kt. 010171-5479, úrskurð Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Njálsgötu 10, fnr. 200-6343, Reykjavík fyrir árið 2013.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum dags. 31. október 2012 eftir umsögnum frá Reykja­víkurborg og Þjóðskrá. Umbeðnar umsagnir bárust með tölvupósti dags. 6. nóvember 2012 frá Reykjavíkurborg og frá Þjóðskrá Íslands með bréfi dags. 21. nóvember 2012.

Hinn 23. nóvember 2012 voru umsagnirnar kynntar öðrum málsaðiljum. Með bréfi dags. 7. desember 2012 bárust athugasemdir frá kærendum við umsögn Þjóðskrár.

Fasteignamat hinnar kærðu eignar fyrir árið 2012 var til meðferðar í máli nr. 11/2012 og af því tilefni gekk nefndin á vettvang og skoðaði eignina 25. júní síðast liðinn. Samkvæmt upplýs­ingum kærenda hafa engar breytingar orðið á eigninni síðan og var því ekki farið á vettvang í þessu máli.

Málavextir

Þjóðskrá tilkynnti kærendum með bréfi dags. 28. ágúst 2012 um endurákvörðun fasteignamats 2013 á fasteigninni við Njálsgötu 10, Reykjavík, fnr. 200-6343. Með bréfi til Þjóðskrár dags. 6. september 2012 óskuðu kærendur eftir rökstuðningi fyrir endurákvörðun fasteignamatsins. Kærendur fengu skýringar með bréfi dags. 21. september 2012 og hinn 8. október 2012 kærðu kærendur endurmatið til yfirfasteignamatsnefndar.

Sjónarmið kærenda

Kærendur vísa til úrskurðar yfirfasteignamtsnefndar í máli nr. 11/2012 frá 11. júlí 2012 þar sem fram kemur að yfirfasteignamatsnefnd taldi fasteignamat eignarinnar hæfilega ákvarðað 18.187.000 kr. Með bréfi dags. 28. ágúst 2012 hafi Þjóðskrá tilkynnt að fasteignamatið væri 18.190.000 kr. eða 3.000 kr. hærra en úrskurður nefndarinnar.

Jafnframt hafi Þjóðskrá tilkynnt að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2013 verði 19.800.000 kr. þ.e.a.s. að fasteignamatið ætti að hækka um tæp 10% frá 2012. Því er haldið fram að Þjóð­skrá virðist ekki una niðurstöðu nefndarinnar og endurmeti eignina sértækt en ekki út frá almennum meðaltalshækkunum í matshverfi 20 í Reykjavík.

Ljóst sé af rökstuðningi Þjóðskrár að niðurstaðan sé byggð á vettvangsskoðun á eigninni sem fram fór á vegum yfirfasteignamatsnefndar í júní 2012. Bersýnilegt sé að Þjóðskrá Íslands sé ósammála niðurstöðu nefndarinnar og gangi gegn henni.

Þá er því haldið fram að hið kærða endurmat sé of seint fram komið þar sem samkvæmt lögum beri að ákveða fasteignamat fyrir næsta ár eigi síðar en 31. maí ár hvert.

Kröfur kærenda eru að hin kærða ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat fasteignamats Njáls­götu 10, fnr. 200-6343, frá 28. ágúst 2012, verði ómerkt, en til vara að fasteignamat 2013 taki almennri meðaltalshækkun í matshverfi 20 í Reykjavík frá fasteignamati 2012.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn Þjóðskrár Íslands kemur fram að fasteignamati ársins 2013 sé ætlað að endurspegla gang­verð fasteignar í febrúar 2012,  miðað við staðgreiðslu, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Flest allt íbúðarhúsnæði sé metið með markaðsaðferð, sem byggi á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Safnað sé saman upplýsingum um verð úr þinglýstum kaup­samningum, ásamt ýmsum upplýsingum úr fasteignaskrá um eigin­leika fasteignar, t.d. stað­setningu, stærð, aldur o.fl., sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001. Notast sé við línulega aðhvarfs­greiningu og kannað hvaða eiginleikar eða breytur hafi marktæk áhrif á kaupverð.

Við endurmat fasteignamats fyrir árið 2013 hafi verið gerð fjögur matslíkön fyrir mismunandi markaðs­svæði og eignaflokka. Það matslíkan sem Njálsgata 10 sé metin með sé líkan fyrir fjöl­býlis­hús á höfuðborgarsvæðinu. Fyrst sé reiknað svokallað reiknað mat með jöfnunni:

Þá sé reiknað grunnmat sem lóðarmat byggist á en það byggi á þeim þáttum reiknaða matsins sem tengjast stærð og gerð eignarinnar.

Reiknað sé lóðarmat, sem sé ákveðið hlutfall af grunnmati. Hversu stórt hlutfallið er ráðist af stað­setningu fasteignar. Um lóðarstuðla matssvæða vísar Þjóðskrá til viðauka B í skýrslu um fast­eignamat 2013, bls. 46.

Að lokum hafi skoðunarstuðlar áhrif á endanlegt mat.

Útkomurnar úr þessum jöfnum séu að lokum rúnnaðar af í samræmi við neðangreinda töflu, en um hana vísar Þjóðskrá til bls. 22 í skýrslu Þjóðskrár Íslands um fasteignamat 2013.

Þjóðskrá segist byggja matsaðferðir íbúðarhúsnæðis á líkönum sem fundin séu með línulegri aðhvarfs­greiningu. Þessi líkön byggi á upplýsingum úr fasteignaskrá, en þar séu litlar upplýsingar um gæði eignar og engar um ástand hennar. Matslíkönin leggi þannig sjálfkrafa mat á meðalástand og meðalgæði í hverju matshverfi. Þar af leiðandi geti eignir sem verulega víki frá meðalástandi og meðalgæðum verið annað hvort of- eða vanmetnar. Til þess að meta áhrif ástands og gæða hafi verið búið til skoðunarkerfi sem byggi á skoðun matsmanns. Skoðunar­kerfið skiptist í þrjá hluta, þ.e. lóð, mannvirki að innan og mannvirki að utan. Hver hluti fái gæðaeinkunn og ástandseinkunn og séu þær færðar inn í matslíkanið sem skoðunar­stuðlar og geti haft áhrif á annars vegar húsmat og hins vegar lóðarmat. Skoðun fasteignar sé því bæði nauðsynlegur og mikilvægur þáttur þess að fasteignamat endurspegli raunveruleg gæði og ástand eignar, víki hún að einhverju leyti frá meðaleign.

Frá því er sagt að hinn 25. júní 2012 hafi matsmönnum frá Þjóðskrá Íslands gefist tækifæri til þess að skoða Njálsgötu 10 í vettvangsgöngu með yfirfasteignamatsnefnd. Þar hafi eignin verið tekin út sjálf­stætt samkvæmt ofangreindu skoðunarkerfi og sú skoðun hafi leitt til þess að ákveðið var að lækka fast­eigna­mat eignarinnar 2013 vegna ástands hennar. Skoðunar­stuðull eignar­innar hafi verið lækkaður og skoðunarstuðull húss sé nú 0,8653 og lóðar 0,93 fyrir fast­eigna­matið 2013.

Þá er fjallað um að samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skuli endurmeta allar fasteignir 31. maí ár hvert og skuli það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs og gildi til 31. desember næsta árs, nema sérstök matsgerð komi til. Þjóðskrá Íslands skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert tilkynna eiganda og sveitar­félagi niðurstöður endur­matsins, sbr. 2. mgr. 32.gr. laganna. Síðustu tvö ár hafi niðurstöður endur­mats fasteignamats verið kynntar fasteignaeigendum með rafrænum tilkynningarseðli sem birtast á þjónustu- og upplýsinga­veitunni island.is. Samhliða birtingu seðlanna hefur farið fram auglýsinga- og kynningarátak í formi aug­lýsinga í dagblöðum, netmiðlum, útvarpi og sjón­varpi. Því er haldið fram að fasteignamat fyrir árið 2013 eigi að vera öllum fasteigna­eigendum kunnugt. Samkvæmt hjálögðum útgefnum tilkynningar­seðli í júní 2012 hafi fast­eigna­mat Njálsgötu 10 fyrir árið 2013 verið 23.050.000 kr., þar af lóðarmat 3.670.000 kr.

Í kjölfar skoðunar á eigninni samhliða skoðun yfirfasteignamatsnefndar vegna kæru á fast­eigna­mati 2012, hafi fasteignamat 2013 verið endurákvarðað til lækkunar og sé nú 19.800.000 kr., þar af lóðarmat 3.420.000 kr., og taki það gildi 31. desember 2012.  

Í umsögn Þjóðskrár er birtur útreikningur á endurákvörðuðu fasteignamati 2013 fyrir hina kærðu eign og tekið fram að allar tölur séu í þúsundum króna:

Þá er vísað til þess að samkvæmt 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 geti Þjóðskrár Íslands að eigin frum­kvæði endurmetið einstakar eignir í því skyni að tryggja samræmt mat. Endurákvarðað mat sé því ekki of seint fram komið eins og kærendur haldi fram.

Eftir lækkun fasteignamats 2012 samkvæmt úrskurði yfirfasteignamatsnefndar og lækkun fasteigna­mats 2013 vegna ástands eignarinnar sé hækkunin á milli ára tæp 8,9% en heildar­hækkun fasteigna­mats í matshverfi 20 hafi verið tæp 8,4%. Frá því er greint að heildarhækkun alls íbúðar­hús­næðis milli ára í Reykjavík hafi verið 9,1%. Varðandi nánari upplýsingar um endur­mat fast­eigna­mats fyrir árið 2013 vísar Þjóðskrá til skýrslu á vef Þjóðskrár Íslands, sem sé hluti af rök­stuðningi í þessu máli. Kæranda hafi verið sent prentað eintak af skýrslunni.

Í umsögn Þjóðskrár segir að eigendur Njálsgötu 10 hafi gert athugasemd við fasteignamat ársins 2012 og yfirfasteignamatsnefnd hafi kveðið upp úrskurð hinn 11. júlí 2012 um að matið skyldi vera 18.187.000 kr., þar af lóðarmat 3.187.000 kr. Úrskurðir yfirfasteignamatsnefndar séu fullnaðar­úrskurðir sbr. 3. mgr. 34. gr. laga 6/2001, en hins vegar sé matskerfið forritað í samræmi við töflu 10, á bls. 22 í skýrslu um fasteignamat 2013, sem áður er getið. Innfærðar upp­hæðir séu námundaðar skv. þeim reglum. Þegar lóðarmat Njálsgötu 10 upp á 3.187.000 kr. hafi verið slegið inn hafi það verið námundað að næstu 10.000. kr., þ.e. 3.190.000 kr. Þetta skýri hvers vegna heildarmatið hafi orðið 18.190.000 kr., sem nú hafi verið leiðrétt.

Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Reykjavíkurborg telur ekki tilefni til að gera athugasemdir.

Athugasemdir kæranda vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands.

Í athugasemdum sínum vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands vísa kærendur til þess að fram hafi komið að skoðun á eigninni, sem gerð hafi verið samhliða skoðun yfirfasteignamatsnefndar, hafi orðið til þess að niðurstaða nefndarinnar samkvæmt úrskurði dags. 11. júlí 2012 hafi verið hækkuð úr 18.187.000 kr., þar af lóðarmat 3.187.000 kr. í 19.800.000 kr., þar af lóðar­mat 3.420.000 kr. Blasi því við að krafa kærenda um ómerkingu ákvörðunar Þjóðskrár Íslands eigi við full rök að styðjast. Þjóðskrá Íslands hafi misnotað aðstöðu sína við nefnda vett­vangs­göngu yfirfasteignamatsnefndar, fulltrúar Þjóðskrár hafi verið boðaðir sem aðilar kærumálsins til að fylgjast með vettvangsgöngu nefndarinnar en ekki til sjálfstæðrar skoðunar og mats. Hvorki fulltrúar nefndarinnar né kærendur hafi verið upplýstir um að við vettvangsgönguna færi fram sjálfstæð skoðun og mat á vegum Þjóðskrár. Þetta hafi verið brot gegn grund­vallar­reglum góðrar stjórnsýslu og vísa kærendur til leiðbeiningarskyldu 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, rannsóknarreglu 10. gr., jafnræðisreglu 11. gr., meðalhófsreglu 12. gr., andmæla­reglu 13. gr., tilkynningarreglu 14. gr. og upplýsingareglu 15. gr.

Kærendur kvarta undan skorti á upplýsingagjöf og rökstuðningi Þjóðskrár Íslands, ekki hafi borist tilkynningarseðill frá Þjóðskrá um að fasteignamat Njálsgötu 10 fyrir árið 2013 hafi verið ákveðið 23.050.000 kr., þar af lóðarmat 3.670.000 kr. og ekki hafi verið gerð grein fyrir hækkuninni við kærumeðferð í máli nr. 11/2012. Því mati hafi yfirfasteignamatsnefnd hnekkt með úrskurði dags. 11. júlí 2012. Hér sé um að ræða rúma 7% hækkun frá mati tilkynntu 12. mars 2012 og kærðu í kjölfarið. Kærendur halda fram að Þjóðskrá hækki mat samkvæmt niður­stöðu yfirfasteignamatsnefndar um tæp 10% og það beri vott um geðþótta.

Að lokum ítreka kærendur að kjarni kærunnar snúist um að ákvörðun Þjóðskrár byggi á ólögmætum aðferðum.

Niðurstaða

Kært er að tilkynnt fasteignamat eftir úrskurð yfirfasteignamtsnefndar í máli nr. 11/2012 hafi verið 3.000 kr. hærra en úrskurður nefndarinnar hljóðaði upp á. Yfirfasteignamatsnefnd úrskurðaði í máli nr. 11/2012 að fasteignamat eignarinnar skyldi vera 18.187.000 kr. en Þjóð­skrá tilkynnti kærendum með bréfi dags. 28. ágúst 2012 að það væri skráð 18.190.000 kr. Um þetta vísar Þjóðskrá til vinnureglna sem fram koma í skýrslu stofnunarinnar um fast­eigna­mat 2013. Ekki verður séð að um þessar vinnureglur sé fjallað í skýrslu stofnunarinnar um fast­eigna­mat 2012, sem er það viðmiðunarár sem tilvitnað mat átti við. Hins vegar er ljóst að niður­stöður útreikninga á fasteignamati hafa verið námundaðar í mörg undanfarin ár og geri nefndin því ekki athugasemd við að samræmdum vinnuaðferðum sé beitt við framsetningu mats.

Kærendur halda því fram að hið kærða endurmat sé of seint fram komið þar sem ákveða beri fast­eigna­mat fyrir næsta ár eigi síðar en 31. maí ár hvert. Á það er ekki fallist. Þjóðskrá Íslands er heimilt, skv. 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001, að endurmeta einstakar eignir í því skyni að tryggja samræmt mat hlið­stæðra eigna.

Fasteignamat hinnar kærðu eignar fyrir árið 2012 var til meðferðar í máli yfirfast­eigna­mats­nefndar nr. 11/2012 og af því tilefni gekk nefndin á vettvang og skoðaði eignina 25. júní 2012. Annar kærenda var viðstaddur þá vettvangsgöngu og tveir fulltrúar frá Þjóðskrá Íslands. Í málinu liggur fyrir að við þessa vettvangsgöngu tóku fulltrúar Þjóðskrár eignina út sjálf­stætt og samkvæmt skoðunarkerfi stofnunar­innar. Fyrirfram lá ekki fyrir að slík úttekt af hálfu Þjóðskrár ætti að fara fram. Kærendum var ekki leiðbeint eða veittar upplýsingar um þetta, né veitt tækifæri til að koma sjónarmiðum sínum vegna þessarar úttektar á framfæri, sem þrátt fyrir ákvæði 3. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 hefði verið ástæða til að gera, þar sem úttektin fór fram á eigninni sjálfri og í viðurvist kæranda. Með vísan til þessa ágalla á endurmatinu verður ekki á því byggt. Fyrir liggur að ekki hafa orðið breytingar á eigninni síðan yfirfasteigna­matsnefnd skoðaði hana í júní 2012 og skal það mat því vera grundvöllur fyrir fasteignamati 2013.

Úrskurðarorð

Endurmat Þjóðskrár Íslands 28. ágúst 2012 á fasteignamati Njálsgötu 10, fnr. 200-6343, er fellt úr gildi. Fasteignamat Njálsgötu 10, fnr. 200-6343, Reykjavík, skal byggt á mati fyrir árið 2012 og taka breytingum til samræmis við almennar breytingar á fasteignamati í hverfinu og á lóðarmati.

 _________________________

Jón Haukur Hauksson

                          __________________________

                             Ásta Þórarinsdóttir

__________________________

Inga Hersteinsdóttir