Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

28.11.2012

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 28. nóvember í máli nr. 16/2012.

Fasteign: Lambhagavegur 25,  fnr. 204-0456, Reykjavík.

Kæruefni: Fasteignamat.

Ár 2012, miðvikudaginn 28. nóvember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 16/2012 kveðinn upp svohljóðandi:

ÚRSKURÐUR

Með bréfi 31. maí 2012 kærði Mæri ehf. breytingu Þjóðskrár Íslands á fasteignamati Lamb­haga­vegar 25, Reykjavík, fnr. 204-0456, landnr. 194300, fyrir árið 2012. Endanlegar kröfur kæranda eru að endurmat Þjóðskrár Íslands á fasteignamati Lambhagavegar 25 frá 5. mars 2012 verði ómerkt en til vara að matið verði lækkað mjög verulega. Þá gerir kærandi kröfu um málskostnað úr hendi Þjóðskrár Íslands að mati yfirfasteignamatsnefndar.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir umsögnum frá Reykja­víkur­borg og Þjóðskrá. Umsögn barst frá Þjóðskrá 11. júlí 2012. Reykjavíkurborg tilkynnti 13. júlí 2012 að ekki væri tilefni til athugasemda að svo stöddu.

Með bréfi 1. ágúst 2012 rökstuddi kærandi kæru og setti fram kröfu um að breyting Þjóðskrár frá 5. mars 2012 á mati á eigninni yrði ómerkt vegna aðildar.

Með bréfi 6. september 2012 lagði kærandi fram greinargerð og athugasemdir og 4. október 2012 gerði Þjóðskrá athugasemdir vegna þeirra athugasemda og sjónarmiða sem fram komu í bréfi kæranda frá 6. september 2012.

Yfirfasteignamatsnefnd kvað upp úrskurð vegna aðildar í málinu 10. október 2012.

Með bréfi 16. október 2012 gerði kærandi enn athugasemdir varðandi málið og með bréfi 4. nóvember 2012 setti kærandi fram athugasemdir, m.a. vegna gagna sem þá höfðu komið fram í málinu.

Hinn 31. október 2012 óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir upplýsingum frá Þjóðskrá um fast­eigna­mat á ræktunar­landi á höfuðborgarsvæðinu, þar sem sambærilegar aðstæður og heimildir eins og við Lamb­haga­veg 25 eru í gildi. Jafnframt óskaði nefndin eftir deili­skipu­lags­skil­málum og -uppdráttum frá Reykjavíkurborg um ræktunar­land, þar sem sambærilegar aðstæður og heimildir eins og við Lambhaga­veg 25 eru í gildi. Hinn 7. nóvember 2012 bárust upplýsingar frá Þjóðskrá um fasteignamat á ræktunar­landi á höfuð­borgarsvæðinu. Sama dag barst frá Reykjavíkurborg deiliskipulagsuppdráttur og -skilmálar fyrir Lamb­hagareit.

Vettvangsganga fór fram 7. nóvember 2012. Með bréfi 12. nóvember 2012 bárust viðbótarsjónar­mið kæranda. Málið var tekið til úrskurðar 21. nóvember 2012.

Sjónarmið kæranda

Í kæru heldur kærandi því fram að hækkun fasteignamats í hinu kærða endurmati sé ekki í neinu samræmi við markaðsverð, endur­stofn­verð eða aðra mælikvarða. Eignin hafi lengi verið til sölu en engin tilboð borist. Þá heldur kærandi fram að Þjóðskrá hafi borið að gefa eiganda eignarinnar kost á að tjá sig fyrir­fram um svo verulega íþyngjandi breytingu og rökstyðja hana.

Með bréfi 1. ágúst 2012 setti kærandi fram þá kröfu að tilkynning Þjóðskrár frá 5. mars 2012 verði ómerkt. Þessa kröfu rökstuddi kærandi með vísan til þess að með lóðar­leigu­samningi 10. ágúst 1978 hafi Reykjavíkurborg leigt Guðmundi T. Gíslasyni lóðina Mæri við Vestur­lands­veg, nú Lambhagaveg 25. Hinn 24. janúar 2003 hafi verið gerður nýr lóðar­leigu­samningur til 25 ára og hinn eldri felldur úr gildi. Sama dag hafi Guðmundur undirritað yfir­lýsingu um eigna­yfirfærslu vegna formbreytinga á rekstri þess efnis að véla- og vörugeymsla á lóðinni hafi verið yfirfærð til Mæris ehf. og yfirlýsingunni hafi verið þinglýst 30. janúar 2003. Umrædd lóð ásamt íbúðarhúsi á henni hafi eftir sem áður verið þinglýst eign lóðar­leiguhafa. Þannig hafi nefndar eignir verið taldar fram til skatts. Guðmundur hafi látist 29. janúar 2003 og sitji ekkja hans í óskiptu búi. Tilkynningu Þjóðskrár um breytingu á mati sé aðeins beint að Mæri ehf. sem eigi ekki aðild að málinu, enda snúist breytingin að mestu leyti um mat á lóð en mat á mannvirkjum sé nánast óbreytt. Samkvæmt veðbókar­vottorði fyrir eignina sé hún öll talin í eigu Mæris ehf., en sú skráning sé í andstöðu við heimildar­skjöl sem leggja verður til grund­vallar. Hér sé um aðildarskort að ræða sem í stjórnsýslumáli leiði til ómerkingar eða ógildingar. Hafi fyrrnefnd eignayfirfærsla verið ólögmæt, þ.e. óheimilt hafi verið að færa véla- og vörugeymslu undan heildareigninni, væri einsýnt að yfirfærslan gengi til baka og heildar­eignin þinglýst sem fyrr á lóðarleiguhafa. Engin heimildargögn um eignina rétt­læti þessa röngu skráningu. Af þessum ástæðum sé yfirfasteignamatsnefnd ekki stætt á að úrskurða efnislega um málið fyrr en skorið hafi verið úr um rétt eignarhald og aðild og hvernig standi á þeirri röngu eignaskráningu og þinglýsingu sem hér hafi verið lýst.

Ennfremur er í bréfi kæranda 1. ágúst 2012 vísað til þess að lóðin sé leigð fyrir íbúðarhús, gróður­hús og útiræktun og verði fast­eignamat því að miðast við gangverð sambærilegra gróðrar­stöðva á öllu landinu. Kærandi skorar á Þjóðskrá að upplýsa um það. Því er haldið fram að Þjóðskrá fullyrði ranglega að ekki sé unnt að vísa í gangverð sambærilegra eigna þótt þær skipti tugum eða hundruðum á landinu. Yfirfasteignamatsnefnd geti ekki lagt efnis­úrskurð á málið án slíkra upplýsinga. Full­yrt er að hið breytta mat sé í engu samræmi við mat á gróðrarstöðvum á landsbyggðinni og sé til þess fallið að kippa grundvelli undan rekstri slíkra stöðva í Reykjavík. Unnt sé að kaupa jafnstór og stærri lönd undir gróðrarstöðvar á lands­byggðinni þar sem ræktunar­skil­yrði séu betri, fyrir innan við 10.000.000 kr. Lamb­haga­vegur 25 sé leigulóð aðeins til 25 ára bundin skil­yrðum um afnot.

Í bréfi 6. september 2012 ítrekar kærandi kröfu um að Þjóðskrá upplýsti um gang­verð gróðrar­stöðva á öllu landinu og leggi fram meinta ábendingu um umtals­vert misræmi á lóðar­mati eigna á svokölluðum Lambhagareit og skýrslu um fasteigna­mat fyrir árið 2012. Auk þess er áréttað að umsögn Þjóðskrár um kæru sé mjög almenns eðlis og snúi lítt sem ekkert að eiginleikum þeirrar eignar sem til umfjöllunar sé.

Með bréfi 16. október 2012 gerir kærandi athugasemdir við að Þjóðskrá hafi ekki enn orðið við kröfu hans um að leggja fram upplýsingar um fasteignamat sambærilegra gróðrarstöðva á landinu, ekki sent honum skýrslu um fasteignamat 2012 eða gögn um meinta ábendingu um umtals­vert misræmi á lóðarmati, sem Þjóðskrá vitni til. Kærandi vísar til þess að skv. lóðar­leigu­samningi sé lóðin leigð til 25 ára frá árinu 2003 að telja. Að leigutíma loknum falli lóðin og rótfastur gróður til Reykjavíkurborgar án greiðslu bóta, en fyrir framkvæmdir á lóðinni skuli greiða bætur. Ljóst sé að ekkja leigutakans muni ekki óska framlengingar samningsins. Afnot lóðarinnar séu mjög takmörkuð, hún sé leigð fyrir íbúðarhús, gróðurhús og útiræktun. Af þessari takmörkun leiði að ekki hafi tekist að selja eignina, sem hafi verið vilji lóðarleigu­hafa í mörg ár. Þá vísar kærandi til þess að fyrir liggi að hið kærða endurmat byggi á huglægu mati sam­kvæmt þröngu undantekningar­ákvæði laga nr. 6/2001. Því er haldið fram að Þjóðskrá hafi sönnunar­byrði fyrir fullyrðingum um að ekki liggi fyrir upplýsingar um gangverð eignar­innar og matsverð hafi verið ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambæri­legra eigna o.fl. Engin haldbær rök hafi verið færð fram fyrir þessu. Verði ekki betur séð en að endur­matið og tilefni þess byggi á auglýsingu fasteignasala þar sem uppsett verð sé í engum takti við raunveru­leikann. Sambærilegar eignir, gróðrarstöðvar, sé að finna í öllum lands­hlutum. Þær eignir gangi reglulega kaupum og sölum og fasteignamat fullkomlega sambæri­legra eigna um land allt sé þekkt og Þjóðskrá sé í lófa lagið að leggja fram upplýs­ingar þar að lútandi studdar gögnum. Byggt er á því að með endurmatinu hafi Þjóðskrá brotið gegn jafn­ræðis­reglu stjórnsýslulaga, endurmat Þjóðskrár á lóðinni sé í raun fráleitt og kippi rekstrar­grund­velli undan gróðrarstöðvum í Reykjavík og mismuni. Ljóst sé að Þjóðskrá hafi að lögum verið óheimilt að beita huglægu mati. Því verði ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverð, sbr. 28. gr. laga nr. 6/2001.

Í bréfi kæranda 25. október 2012 er kvartað undan að ekki hafi borist gögn um fasteignamat sambærilegra gróðarstöðva á landinu eða um meinta ábendingu um umtalsvert misræmi í lóðarmati. Í bréfinu er fjallað um efni skýrslu um fasteignamat 2012, sem kæranda hafði þá borist frá Þjóðskrá. Fjallað er um forsendur fyrir mismunandi lóðarmati en vísað til þess að lóðarsamningur heimili ekki önnur not en ræktun og markaðsverð ætti því að vera svipað og á slíku landi annars staðar. Þá er fjallað um mat á jörðum og landi utan þéttbýlis í Mosfellsbæ sem var endurmetið 2005 og dregnar ályktanir af því.

Með bréfi kæranda 4. nóvember 2012 gagnrýnir kærandi að Þjóðskrá hafi ekki lagt fram fullnægjandi gögn og hafi hundsað kröfur hans um það. Því er haldið fram að yfirfast­eigna­mats­nefnd beri að tryggja að kærandi standi Þjóðskrá jafnfætis hvað gögn og upplýsingar varðar og geti tjáð sig, flutt mál sitt munnlega sem skriflega, jafnt við vettvangsgöngu sem að öðru leyti, allt í anda góðrar stjórnsýslu og stjórnsýslulaga. Kærandi fjallar um að yfirfasteignamatsnefnd hafi óskað eftir gögnum um fasteignamat ræktunarlands á höfuðborgarsvæðinu frá Þjóðskrá og um deiliskipulagsskilmála um ræktunarland frá Reykjavíkurborg. Kærandi gerir þá kröfu að einnig sé aflað upplýsinga um fasteignamat ræktunarlands í Hveragerði, Ölfusi, Árborg, Hrunamannahreppi, Bláskógabyggð og víðar um land þar sem aðstæður eru sambærilegar og krefst þess að úrskurður verði ekki lagður á málið fyrr en þessar upplýsingar hafi borist og honum gefist kostur á að tjá sig um þær.

Í bréfi 12. nóvember 2012 reifar kærandi feril málsins og gerir ýmsar athugasemdir, m.a. um að stofnunin hafi með hátt­semi sinni hindrað kæranda í að gæta réttar síns á jafnræðisgrunni. Kærandi gagnrýnir að Þjóðskrá nefni aðeins fimm lóðir á höfuðborgarsvæðinu sem geti talist sam­bæri­legar af 228 ræktunarlóðum á höfuð­borgar­svæðinu og fullyrði án rökstuðnings að engin þessara fimm lóða verði borin saman við lóðina að Lambhagavegi 25. Því er haldið fram að meint flokkun lóðanna í Lambhagareit sé röng og skýringar Þjóðskrár þversagnar­kenndar. Samkvæmt lóðarleigusamningi sé skýrt tekið fram að lóðin sé leigð fyrir íbúðarhús, gróður­hús og útiræktun. Þá fullyrði Þjóðskrá án rök­stuðnings eða samanburðar að lóðin skeri sig úr vegna stærðar og byggja megi á lóðinni íbúðar­húsnæði allt að 700 m2. Lóðin sé ekki iðnaðar- og athafnalóð eins og lóðar­leigu­samningur beri skýrt með sér. Kærandi vísar til eigna sem hann telur sambærilegar, svo sem gróðrar­stöðvarnar Dalsgarð, Garðar­gróður, Laugaból, Mosskóga og Gróanda í Mos­fells­bæ, Mörk og Grænuhlíð í Reykjavík, Storð í Kópavogi og Þöll í Hafnarfirði. Séu þá ótaldar á fjórða tug sambærilegra eigna á höfuðborgarsvæðinu auk eigna um allt land sem áður hefur verið vikið að og krafist upplýsinga um. Kærandi upplifi að Þjóðskrá beiti sig vald­níðslu, leitist á engan hátt við að verða við faglegum og raunsæjum kröfum um gögn og upplýs­ingar og fari með rangt mál. Við blasi af skýrslu um fasteignamat 2012 og upplýsingum Þjóð­skrár um fasteignamat á 5 ræktunarlöndum af 43 á höfuðborgar­svæðinu að kæranda sé mismunað og meðalhófsregla stjórnsýslulaga þverbrotin. Loks gagn­rýnir kærandi yfir­fasteigna­matsnefnd fyrir að hafa látið Þjóðskrá komast upp með að sýna óbilgirni gagn­vart kæranda og leyna mikilvægum gögnum fyrir úrlausn málsins þrátt fyrir ítrekaðar kröfur.

Með bréfi 22. nóvember 2012 setti kærandi fram kröfur varðandi gjaldflokkun eignarinnar og ítrekaði þær  með tölvupósti 26. nóvember 2012. Það mál sem hér er til meðferðar varðar fast­eigna­mat eignarinnar. Kröfur um gjaldflokkun hafa ekki fengið neina stjórn­sýslulega meðferð og því mun yfirfasteignamatsnefnd ekki fjalla um gjaldflokkun eignarinnar í þessu máli.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Þjóðskrá segir frá því að stofnuninni hafi borist ábending um að umtalsvert misræmi væri á lóðarmati fasteigna á svokölluðum Lamb­haga­reit við Lambhagaveg og í kjölfarið hafi fasteignamat allra eigna á svæðinu verið endur­skoðað í þeim tilgangi að samræma það. Endurskoðunin hafi verið gerð á grundvelli 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna en þar segi að Þjóðskrá geti að eigin frum­kvæði endurmetið einstakar eignir í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna. Sam­bæri­legar eignir skuli metnar með sambærilegum aðferðum sbr. jafnræðisreglu í 11. gr. stjórn­sýslu­laga nr. 37/1993.

Þjóðskrá setur fram töflu sem sýnir stærð lóða og lóðarmat eins og það var fyrir sam­ræmingu:

Stærð lóðar m² Mat lóðar Mat kr./m² lands Bygg. m² á lóð
Lambhagavegur 17 L 12522,0m² 50857 4061 Iðnaðar- og athafnalóð
Lambhagavegur 19 L 8247,0m² 34057 4129 Iðnaðar- og athafnalóð
Lambhagavegur 21 L 9682,0m² 969 100,1 Iðnaðar- og athafnalóð 100,2
Lambhagavegur 23 L 41100,0m² 40300 980 Ræktunarland 4172
Lambhagavegur 25 L 29087,0m² 23550 810 Ræktunarland 482
Lambhagavegur 27 L 5344,0m² 11900 2227 Iðnaðar- og athafnalóð 159,8
Lambhagavegur 29 L 9027,0m² 4410 488 Iðnaðar- og athafnalóð 2593
Lambhagavegur 31 L 6371,0m² 1450 227 Iðnaðar- og athafnalóð 124,7

Þjóðskrá vísar til þess að skv. 2. gr. laga nr. 6/2001 skuli meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Í V. kafla laganna sé fjallað um framkvæmd fast­eigna­mats og komi ákvæði 27. og 28. gr. helst til skoðunar í þessu máli.

Fjallað er um að Lambhagavegur 25 sé í svokölluðum Lambhagareit. Deiliskipulag fyrir reitinn hafi verið samþykkt í skipulagsráði Reykjavíkurborgar 21. apríl 2010. Reiturinn sé 14,8 ha og þar séu afmarkaðar 8 lóðir til garðyrkju og skyldrar starfsemi. Lóðirnar séu frá 5.344 m² til 41.100 m² að flatarmáli.

Í deiliskipulaginu komi fram að ráðist hafi verið í að gera heildstætt skipulag fyrir allar lóðirnar til þess að tryggja samræmi varðandi mögulega landnotkun og byggingarmagn og jafn­framt til þess að sjá til þess að sérstaða svæðisins varðveittist í borgarmyndinni. Skipu­lagið geri ráð fyrir að lóðirnar byggist að mestu upp sem ræktunarlóðir en ekki sem hefð­bundnar athafnalóðir og 1/3 hluti hverrar lóðar sé skilgreindur sem grænt svæði eða ræktunar­svæði. Búseta skuli vera  möguleg og því heimilt að byggja þar íbúðarhús. Hámarks­nýtingar­hlutfall hverrar lóðar megi vera allt að 0,3.

Þá segir í athugasemdum Þjóðskrár að í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 komi fram þau sjónar­mið að þegar gangverð fasteignar sé ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáan­legri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mann­virkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna og fleiri atriðum sem áhrif kunni að hafa á gangverð eignarinnar. Sérstaklega sé vikið að því að fast­eigna­mat skuli taka mið af heimilum og mögulegum nýtingarmöguleikum eignarinnar. Mest allt atvinnuhúsnæði í dag sé metið út frá markaðsleiðréttu kostnaðarmati sem tekið hafi verið upp við endurmat fasteignamats 2001. Verðmæti mannvirkja sé metið á grundvelli byggingar­kostnaðar að teknu tilliti til afskrifta og markaðsaðstæðna. Lóðarmat byggist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðar­forsendum og við lóðarmat sé m.a. lagt mat á kostnað við gatnagerðar- og tengi­gjöld, frágang lóðarinnar, bílastæði og stærð húsnæðis. Ákveðnum marg­földunar­stuðlum sé beitt til þess að ná fram staðsetningaráhrifum og þeir taki mið af verð­mæti lóða eftir svæðum. Þá er í athugasemdunum vísað til þess að almenna umfjöllun um fasteignamat atvinnu­húsnæðis sé að finna í skýrslu um fasteignamat fyrir árið 2012 og teljist hún hluti af umsögn stofnunarinnar. Reiknilíkan vegna atvinnueigna sé að finna í skýrslunni á bls. 25 – 26. 

Við endurmat fasteignamats eigna við Lambhagareit hafi ekki verið hægt að vísa til gang­verðs sambærilegra eigna þar sem slíkar upplýsingar hafi ekki legið fyrir. Þegar ofangreint reikni­líkan atvinnueigna hafi verið notað við útreikning fasteignamats lóðanna, með tilliti til heimillar nýtingar, hafi lóðarmatið orðið eins og sýnt er í töflu sem stofnunin hefur tekið saman:

Stærð lóðar m² Mat lóðar Mat kr./m² Nýtingahlutf. 0,24 Bygg. m² á lóð
Lambhagavegur 17 L 12.522 56.850 4540 Iðnaðar og ath.lóð 0
Lambhagavegur 19 L 8.247 37.950 4602 Iðnaðar og ath.lóð 0
Lambhagavegur 21 L 9.682 53.200 5495 Iðnaðar og ath.lóð 100 Iðnaður
Lambhagavegur 23 L 41.100 110.400 2686 Iðnaðar og ath.lóð 4172 Einbýli, regression+ 2 gróðurhús
Lambhagavegur 25 L 29.087 81.700 2809 Iðnaðar og ath.lóð 482 Einbýli, regression+ 2 vélageymslur
Lambhagavegur 27 L 5.344 11.900 2227 Iðnaðar og ath.lóð 159 C-mat á lóð
Lambhagavegur 29 L 9.027 38.050 4215 Iðnaðar og ath.lóð 2593 C-mat á lóð
Lambhagavegur 31 L 6.371 36.900 5792 Iðnaðar og ath.lóð 124 Atvinnulóðaformúla á lóð

Ofangreint fasteignamat lóða hafi þótt óeðlilega hátt miðað við þær takmarkanir sem séu á nýtingu og nýtingarhlutfalli lóðanna, en nýtingarhlutfall (lóðarhlutfall) sé einn af þeim þáttum sem hafi áhrif á fasteignamat, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga 6/2001. Lóðarmat hafi því þótt eðli­lega ákvarðað 2.900 kr. á m². 

Tvær af lóðunum skeri sig hins vegar úr varðandi stærð, annars vegar Lambhagavegur 25 (Mæri) sem er 29.087 m² og hins vegar Lambhagavegur 23 (Lambhagi) sem er 41.100 m². Eðlilegt hafi þótt að taka tillit til þess við útreikning og lóðarmat vegna Lambhagavegar 25 því ákvarðað 2.350 kr. á m² og vegna Lambhagavegar 23 2.200 kr. á m².

Ofangreind ákvörðun fasteignamats byggi á huglægu mati sem byggt sé á þeim sjónarmiðum sem fram komi í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 2. mgr. 28. gr. sömu laga.

Hafi það verið mat stofnunarinnar að miðað við ástand eignarinnar og nýtingarmöguleika við núverandi aðstæður væri markaðsvirði eignarinnar við Lambhagaveg 25, 112.200.000 kr. þar af lóðarmat 68.350.000 kr. Þá getur Þjóðskrá þess að Lambhagavegur 25 sé til sölu og ásett verð sé 150.000.000kr. skv. fasteignaauglýsingu.

Lóðarmat annarra lóða við Lambhagaveg (Lambhagavegur 1-15) sé í kringum 5.900 kr. á m². Þessar lóðir tilheyri ekki Lambhagareit og séu ekki skilgreindar sem ræktunarlóðir heldur iðnaðar- og viðskiptalóðir á athafnasvæði. Þar séu ekki sömu takmarkanir á nýtingu og nýtingar­hlutfalli. Þjóðskrá Íslands birtir upplýsingar um þessar lóðir í töflu:

Stærð: Mat: Mat pr. m²
Lambhagavegur 3 L 4420 25933 Viðskipta 5867
Lambhagavegur 5 L 4040 23776 Viðskipta 5885
Lambhagavegur 7 L 4960 28962 Viðskipta 5839
Lambhagavegur 9 L 3520 20884 Viðskipta 5933
Lambhagavegur 7A L 35 384 Viðskipta 10971
Lambhagavegur 11 L 6460 37362 Viðskipta 5784
Lambhagavegur 11A L 33 367 Viðskipta 11121
Lambhagavegur 13 L 3500 20746 Viðskipta 5927
Lambhagavegur 15 L 3210 19094 Viðskipta 5948
Lambhagavegur 1 L 4470 26208 Viðskipta 5863

Með bréfi 4. október 2012 ítrekaði Þjóðskrá svör sín við kæru og athugasemdum kæranda og áréttar að hægt sé að sannreyna rökstuðning í skýrslu um fasteignamat fyrir árið 2012.

Hinn 7. nóvember 2012 veitti Þjóðskrá nefndinni umbeðnar upplýsingar um ræktunarland á höfuðborgarsvæðinu. Fram kemur að 228 landnúmer eru flokkuð sem ræktað land (notkun = 50) og af þeim séu einungis 43 með íbúðar- eða atvinnuhúsnæði. Þar af séu 5 landnúmer þar sem bæði eru íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Engin þessara 5 lóða er talin sambærileg Lambhagavegi 25, þ.e. hvorki með tilliti til aðstæðna né heimilda. Bent er á að á þessum lóðum séu fjós, hænsnahús og hesthús, meðan á Lambhagavegi séu véla- og vörugeymslur. Þá er sagt að lóðirnar í Lambhagareit eru flokkaðar sem iðnaðar- og athafnalóðir (notkun = 20) en ekki sem ræktunarland (notkun = 50). Samkvæmt skipulagi sé gert ráð fyrir að lóðirnar byggist upp sem ræktunarland í framtíðinni, en ekki sem hefðbundnar athafnalóðir.

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar vegna aðildar

Hinn 10. október 2012 kvað yfirfasteignamatsnefnd upp úrskurð um aðild í þessu máli. Úrskurðarorð var þannig: „Hafnað er kröfu kæranda um ómerkingu málsins vegna annmarka varðandi aðild. Kröfum kæranda um að yfirfasteignamatsnefnd fjalli um breytingu á eigendaskráningu eða þinglýsingu er vísað frá nefndinni.“

Niðurstaða

Kærandi heldur því fram að Þjóðskrá Íslands hafi borið að tilkynna honum fyrirfram um breytingu á fasteignamati eignarinnar og rökstyðja hana. Skv. 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er Þjóðskrá heimilt að eigin frum­kvæði að taka einstakar eignir til endurmats í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna. Skv. 3. mgr. 31. gr. sömu laga gilda ákvæði 13., 14. og 18. gr. stjórnsýslulaga ekki við með­ferð skv. 30. og 31. gr. laganna. Niður­staða endurmats var hins vegar tilkynnt kæranda og er til umfjöllunar í þessu kærumáli. Verður því ekki tekið undir sjónarmið kæranda hvað þetta varðar.

Svokallaður Lambhagareitur í Reykjavík er um 14,8 ha og þar eru 8 lóðir, allar skilgreindar sem ræktunarland í aðalskipulagi. Samkvæmt gildandi aðalskipulagi er reiturinn hluti af grænu svæði til sérstakra nota. Samkvæmt deiliskipulagi frá 2010 sem heitir „Lambhagaland við Vesturlandsveg, ræktunarlóðir“ má hámarksnýtingarhlutfall hverrar lóðar vera 0,3 (samanlögð stærð íbúðar- og atvinnuhúsnæðis). Leyfilegt heildar­byggingar­magn fyrir íbúðar­húsnæði á Lambhagavegi 25 er 700 m2. Það sem út af stendur af leyfilegu byggingarmagni (þegar búið er að draga frá flatar­mál íbúðarhúsnæðis) má nýta fyrir ræktunar­hús og þjónustubyggingar (skemmur, áhaldahús, pökkunarhús o.s.frv.). Þjónustubyggingar mega þó ekki vera meira en 30% af þessari eftirstandandi byggingarheimild. Græn svæði og ræktuð skulu nema að lágmarki 1/3 hluta hverrar lóðar en mega vera meiri. Óheimilt er að skipta upp lóðum. Kvöð er um sama eignar­hald að öllum eignarhlutum innan hverrar lóðar. Ekkert hefur komið fram sem bendir til þess að sveitarfélagið hyggist breyta skilmálum varðandi lóðir í Lambhagareit á næstunni. Í gildandi skipulagi er þvert á móti fjallað um að varð­veita beri sérstöðu svæðisins í borgar­myndinni. Af þessu er ljóst að heimil og möguleg nýting lóða í Lamb­haga­reit er ekki eins og almennt er á atvinnu- eða athafnalóðum í Reykjavík.

Nefndin óskaði eftir upplýsingum frá Reykja­víkur­borg um sambærilegt land innan borgar­markanna. Ekki bárust frekari gögn en umrætt deili­skipulag fyrir Lambhagareitinn. Af því dregur nefndin þá ályktun að Lambhaga­reiturinn sé einstakur innan borgar­markanna. Hafa ber í huga að Lamb­haga­reiturinn mun vera innan skilgreinds þéttbýlis í Reykjavík og því verður hann ekki borinn saman við jarðir og land utan þéttbýlis í Mosfellsbæ. Að sama skapi verður svæðið ekki borið saman við gróðrar­stöðvar eða ræktunarland annars staðar á landinu.

Þá óskaði nefndin eftir upplýsingum frá Þjóðskrá um ræktunarland innan höfuðborgarsvæðisins. Upplýsingar bárust um nokkur svæði, sem líkt og Lambhagareitur eru ræktunarland með heimild til að reisa íbúðarhús, en eru að öðru leyti frábrugðin.

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til stað­greiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fast­eignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gang­verð sambæri­legra fasteigna með hliðsjón af tekjum af eignum, kostnaði við gerð mann­virkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum og öðrum atriðum sem kunna að hafa áhrif á verð eignarinnar. Í 28. gr. laganna er tilgreint að við mat samkvæmt 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gang­verðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og að huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beita nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs.

Í þessu máli munu upplýsingar um gangverð sambærilegra eigna ekki vera þekktar. Fram kemur að Þjóðskrá beitti huglægu mati. Í umfjöllun sinni rekur Þjóðskrá m.a. að við vinnslu endur­matsins hafi forsendur vegna eigna í Lamb­haga­reit verið settar inn í reiknilíkan stofnunarinnar fyrir atvinnueignir og þannig hafi verið reiknað lóðar­mat. Það reiknaða lóðarmat hafi reynst mismun­andi, eða allt frá 2.227 kr./m2 upp í 5.792 kr./m2. Þjóðskrá segir þetta lóðarmat hafa þótt óeðlilega hátt miðað við þær tak­markanir sem eru á nýtingu og nýtingarhlutfalli lóðanna og því hafi það verið ákvarðað 2.900 kr./m2. Niðurstaða reiknaðs lóðarmats samkvæmt reiknilíkani stofnunarinnar varð 2.809 kr./m2 fyrir Lambhagaveg 25 og 2.686 kr./m2 fyrir Lambhagaveg 23. Vegna stærðar lóðanna lækkaði Þjóðskrár mat þeirra í 2.200 kr./m2 fyrir Lambhagaveg 23 og 2.350 kr./m2 fyrir Lamb­hagaveg 25.  Af gögnum málsins verður ekki séð á hvaða forsendum þessi niðurstaða byggist.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar þarf að rökstyðja sérstaklega hvers vegna almenn útreiknings­formúla fyrir atvinnu- eða athafnalóðir var lögð til grundvallar. Sú útreikningsformúla mun í grunninn til byggð á markaðsleiðréttum kostnaðarútreikningum. Ljóst er að nýtingarmöguleikar lóða í Lamb­hagareit eru takmarkaðri en almennt er um atvinnu- eða athafnalóðir í Reykjavík. Lamb­haga­reitur er sérstæður og því varhugavert að beita stöðluðum aðferðum sem ekki taka tillit til þeirra skorða sem settar hafa verið um nýtingu og eignarhald.

Með hliðsjón af því að skv. 28. gr. laga nr. 6/2001 skal huglægu mati aðeins beitt í undan­tekningar­tilvikum telur yfirfasteignamatsnefnd brýnt að þegar það er gert sé leitast við að byggja á skýrum forsendum. Eftir skoðun á vettvangi og með hliðsjón af gildandi skipu­lags­skilmálum, sem hafa áhrif á heimila og mögulega notkun á eigninni, og með vísan til þess að í málinu liggja forsendur fyrir niðurstöðu endurmats ekki nógu skýrt fyrir, er það niður­staða yfirfasteignamatsnefndar að endurmatið skuli fellt úr gildi.

Kærandi gerir kröfu um málskostnað úr hendi Þjóðskrár Íslands að mati yfirfasteigna­mats­nefndar. Það er utan valdsviðs nefndarinnar að ákvarða um málskostnað. Kröfu kæranda um máls­kostnað er því vísað frá nefndinni.

Úrskurðarorð

Endurmat Þjóðskrár Íslands 5. mars 2012 á fasteignamati Lambhagavegar 25 í Reykjavík, fastanúmer 204-0456, er fellt úr gildi.

Kröfu kæranda um málskostnað er vísað frá nefndinni.

 

__________________________________

Jón Haukur Hauksson



_______________________________

Inga Hersteinsdóttir

_______________________________

Sveinn Agnarsson