Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

1.12.2010

Ár 2010, miðvikudaginn 1. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 10/2010 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

 

Með bréfi dags. 26. febrúar 2010 mótmælti og kærði Þormóður Sveinsson arkitekt f.h. Páls Hjalta Hjaltasonar, kt. 070859-2119 og Steinunnar Erlu Sigurðardóttur, kt. 180360-2719, fasteignamat fasteignarinnar Gnitanes 10, 101 Reykjavík, fastanúmer 202-9351, fyrir árið 2010.  

 

Þann 24. júlí 2009 sendu kærendur sem jafnframt eru eigendur Gnitaness 10, 101 Reykjavík, Fasteignaskrá Íslands eftirfarandi athugasemdir við endurmat fasteignamats fyrir 2010. Óskað var eftir því að nýtt endurmat Gnitaness 10 yrði endurskoðað og að jafnræði væri milli fasteignamats Gnitaness 8 og 10.

 

Röksemdir eigenda voru þær að mismunur á lóðarmati eignanna væri mikill, eignirnar væru  jafnstórar, 630 m2 hvor og í sömu götu hlið við hlið, en matsmunur mikill á milli þeirra. Eins var mismikil hækkun á mati þessara tveggja eigna gagnrýnd, en heildarhækkun Gnitaness 10 væri um 40% meðan Gnitaness 8 væri um 13%. 60% hækkun á lóðarhlutamati Gnitaness 10 væri fráleit. Húsmat eignanna væri sambærilegt í gildandi fasteigna­mati en eftir breytingu yrði það ekki sambærilegt.

 

Eftir móttöku athugasemdar frá eigendum sendi Þjóðskrá Reykjavíkurborg bréf dags. 4. ágúst 2009 þar sem fram­komin athugasemd var kynnt og óskað eftir sjónarmiðum sveitarfélagsins, en svar barst ekki.

 

Fasteignaskrá Íslands svaraði athugasemd kærenda / eigenda Gnitaness 10 í bréfi þann 2. desember 2009.  Þar  kemur fram að ekki sé hægt að bera saman fasteignamat Gnitaness 10 og Gnitaness 8 eins og eigendur hafði óskað eftir. Gnitanes 8 hafi áður verið skráð sem fjölbýlishús á 2 hæðum með 2 fasteignum. Fasteignamat þessarra tveggja sé því ekki sambærilegt. Mun raunhæfara sé að bera eignina saman við Gnitanes 2 og sé fasteignamat þeirra eigna nánast það sama. Í bréfinu var tilkynnt fasteignamat 2010 borið saman við nánar tiltekna kaupsamninga sambærilegra fasteigna og komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri tilefni til matsbreytinga. Endurskoðun á fasteignamati eignarinnar hafi svo farið fram hjá í kjölfarið og hafi niðurstaðan verið sú að matið skyldi standa óbreytt. Bréf þess efnis hafi verið sent eigendum með bréfi dags. 3. desember 2009.

 

Þessi úrskurður var svo kærður til yfirfasteignamatsnefndar með bréfi dags. 26. febrúar 2010 ásamt fylgiskjölum. Yfirfasteignamatsnefnd tilkynnti Fasteignaskrá Íslands (nú Þjóðskrá) um kæruna með beiðni um greinargerð og Reykjavíkurborg með beiðni um umsögn með bréfum dags. 5. mars 2010. Afrit voru send kærendum / eigendum fasteignarinnar sama dag.


 

Þjóðskrá sendi yfirfasteignamatsnefnd greinargerð í  svarbréfi dags. 6. maí 2010. Þar er forsaga málsins rakin.

Þá eru í bréfinu útskýrðar helstu breytingar sem urðu á framkvæmd fasteignamats með lögum nr. 83/2008 um breytingu á lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. Því er m.a. lýst að árlegt endurmat fasteignamats komi nú í stað árlegs framreiknings áður og að fasteignamat íbúðarhúsnæðis sé ákvarðað með markaðsaðferð sem byggi að stórum hluta á upplýsingum um eiginleika hverrar eignar og upplýsingum um gangverð fasteigna samvkæmt þinglýstum kaupsamningum. Þá miðast fasteigna­mat nú við verðlag í febrúarmánuði næst á undan mats­gerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Fasteignamat 2010 miðast þannig við verðlag í febrúarmánuði 2009.

 

Þá segir í greinargerð Þjóðskrár:

“Þá vaknar spurningin hvaða eignir séu sambærilegar.  Fyrst er greint á milli fjölbýlis og sérbýlis og svo enn nánar fyrir hvora tegund.  Ef matsformúla fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu er skoðuð má sjá hvaða þættir koma þar til skoðunar.  Þetta eru m.a. byggingarefni, hvort eign sé í kjallara eða ekki, hvort um sé að ræða raðhús, tvíbýlishús eða einbýli, hvort eign sé á fleiri hæðum o.m.fl.

 

Í þessu máli óskar kærandi eftir sambærilegu fasteignamati og fyrir Gnitanes 8. Birt flatarmál Gnitaness 8 er 175,3 m2 en flatarmál Gnitaness 10 er 219 m2. Þegar matsforsendur beggja eigna eru skoðaðar – en þær má finna á heimasíðu stofnunarinnar – má sjá að hluti Gnitaness 8 er skráður sem íbúð í kjallara en flatarmál Gnitaness 10 er allt á 1. hæð. Rými í kjallara er ekki talið jafn verðmætt og rými á aðalhæð (1. hæð) og kemur það fram í misháu fasteignamati eignanna. Að þessu leyti eru eignirnar ekki sambærilegar.

 

Eins og fram kemur í meðfylgjandi skýrslu um fasteignamat 2010 eru matslíkönin fyrir heildarmat og er lóðarmatið reiknað sem ákveðið hlutfall af því. Þar sem heildarmat Gnitaness 10 er hærra en heildarmat Gnitaness 8 reiknast lóðarmatið hærra á Gnitanesi 10 þrátt fyrir að lóðirnar séu jafnstórar.  Er þetta í samræmi við það að verðmæti lóða í þéttbýli tengist fyrst og fremst nýtingu þeirra.

 

Bent er á að samanburður á hækkun milli ára hefur ekki raunhæfa merkingu þar sem nýjum matsaðferðum er nú beitt eins og að ofan greinir.

 

Matsformúla fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu grundvallaðist á 6.590 kaupsamningum frá árunum 2004 til 2009. Gnitanes 10 tilheyrir verðsvæði nr. 75 sem kallast Skerjafjörður. Hlutfallslegt verðmæti þess svæðist ákvarðaðist af 47 kaupsamningum á því svæði. Þá tilheyrir eignin undirmatssvæðinu Skildinganes. Sérbýliseignir á þessu svæði eru t.d. 25,8% lægri en eignir á suðurströnd Seltjarnarness og 8,2% hærri en eignir við Ægisíðu. Samanburð við önnur hverfi má skoða nánar í töflu II-1 á blaðsíðu 29 og töflu með korti aftast í skýrslu um fasteignamat 2010. Afmörkun svæðanna má einnig sjá á kortinu.

 

Hér má sjá þær upplýsingar sem áhrif hafa á mat Gnitaness 10 í Reykjavík, en þessar upplýsingar eru aðgengilegar á heimasíðu stofnunarinnar.


 

 

Eign                                                                              

Fastanúmer                                                                  202-9351

Heiti                                                                              Gnitanes 10  01-0101

Flokkun                                                                          Einbýlishús

Bygging                                                                        

Staða                                                                             Fullgert

Byggingarár                                                                  1971

Byggingarefni                                                               Steypa

Flatarmál (m2)

Íbúð á hæð                                                                    184,2

Bílskúrar í séreign                                                         35,6

Lóð (hlutdeild eignar)                                                   630,0

Aðstaða o.fl.

Fjöldi baðkara                                                               1

Fjöldi sturta                                                                  2

Fjöldi klósetta                                                               2

Fjöldi hæða í íbúð                                                         1

Ummál húss                                                                 63

Meðal flatarmál hæða í húsi                                        184,2

Matssvæði                                                                   

Matssvæði                                                                    Skerjafjörður

Undirmatssvæði                                                           Skildinganes

 

Eignin var síðast skoðuð 18. janúar 1972.“

 

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang miðvikudaginn 22. september 2010 og skoðaði eignina. Þar mættu af hálfu yfirfasteignamatsnefndar Ásta Þórarinsdóttir, Inga Hersteinsdóttir og Jón Haukur Hauksson. Af hálfu kærenda mættu Steinunn Erla Sigurðardóttir og Þormóður Sveinsson arkitekt. Af hálfu Reykjavíkurborgar mætti Halldór V. Frímannsson hdl.

 

Eignin er skráð byggð 1971.  Í eigninni er ein íbúð skráð 184,2 m2.  Bílskúr er skráður 35,6m2.  Heildarfasteignamat eignarinnar fyrir árið 2010 var ákvarðað 69.000.000 kr., þar af er lóðarmat 16.550.000 kr.  Eignin, sem er lítið breytt frá upphafi, var skoðuð í fylgd kærenda. Kærendur hafa sinnt viðhaldi eignarinnar og endurbætt hana og meðal annars breytt herbergjaskipan lítillega með tilliti til þarfa fjölskyldu sinnar. Við vettvangsgöngu kom fram að vinnu við endurbætur á baðherbergi var ekki að fullu lokið. Við vettvangsgöngu lágu fyrir byggingarnefndar­teikningar, dags. 3. apríl 1970, samþykktar 14. maí 1970. Af hálfu kærenda kom fram við vettvangsgönguna að samkvæmt deiliskipulagi væri hverfið einbýlishúsahverfi, en heimild væri fyrir aukaíbúð í húsi. Ekki megi mismuna vegna þessa þar sem skipulagsskilmálar hafi lagalegt gildi.

 

Greinargerð kærenda barst yfirfasteignamatsnefnd 8. október 2010.  Þar segir m.a.:

„Í raun er það þannig, að sveitarfélag ákveður í kjölfar aðalskipulags og við gerð deiliskipulags hvort byggð á einhverjum tilteknum svæðum á að vera einbýli eða fjöleign. Jafnframt fær staðfest deiliskipulag lagalegan status. þannig hagar til í Skerjafirði að lóðir eru samkvæmt staðfestu deiliskipulagi annað hvort einbýlishúsa- eða raðhúsalóðir.

 

Í þeim tilvikum, þar sem er um að ræða s.k. leigulóðir greiða lóðarhafar s.k. gatnagerðagjald til Reykjavíkur á grundvelli gjaldskrár Reykjavíkurborgar og skilgreiningu byggðar í deiliskipulagi. Ef um eignarlóðir er að ræða, þá byggist verðlagningin m.a. á forsendum sem er að finna í þessu sama deiliskipulagi.

 

Samkvæmt gildandi deiliskipulagi er hér um að ræða einbýlishúsahverfi, og hefur verið frá upphafi. Öll málsmeðferð hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum byggist á þeim forsendum. Í deiliskipulaginu er heimild fyrir því að innrétta s.k. aukaíbúð (sérbýlisaðstöðu), og í samræmi við gildandi reglur um skráningu, á eignarhald á slíkri íbúð, að vera eignatengt megin eign hússins.

 

Í þessu ljósi og með vísan í þær forsendur sem getið er um hér að ofan, teljum við að mat á Gnitanesi 10 beri að byggjast á mati sambærilegra eigna hvað varðar stærð, aldur og gerð. Lægra mat á eignum með vísan til þess að þar sé um tvíbýli að ræða, á sér ekki stoð samanber gildandi deiliskipulag.“

 

Greinargerð kærenda var send Reykjavíkurborg til umsagnar 14. október 2010. Umsögn hefur ekki borist frá Reykjavíkurborg.

 

Niðurstaða.

Í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, segir:

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögu­lega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúar­mánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a..

 

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúru­fegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.“

 

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 segir:

„Við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.“

 

Með vísan til þessa skal að lögum miða fasteignamat 2010 við gangverð, umreiknað til stað­greiðslu í febrúar 2009.  Í því skyni að reikna slíkt gangverð hefur Þjóðskrá notað matslíkan þar sem byggt er á skráðum upplýsingum um eiginleika eignar, svo sem um stærð, gerð, búnað, staðsetningu, aldur og notkun. Jafnframt er stuðst við upp­lýs­ingar úr þinglýstum kaup­samningum yfir sambærilegar eignir í sama hverfi.  Að mati yfir­fast­eigna­mats­nefndar er þessi aðferð við ákvörðun fasteigna­mats í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001.  Ekki hefur annað komið fram en að hinum almennu aðferðum hafi verið beitt varðandi útreikning á fasteignamati fyrir Gnitanes 10 fyrir árið 2010. 

 

Kærandi hefur vísað til ákvæða gildandi deiliskipu­lags.  Sú tilvísun er ekki talin hafa vægi í þessu máli. Í hinum almennu aðferðum virðist ekki byggt á heimildum í deiliskipulagi í við­komandi hverfi heldur er byggt á skráningu og notkun viðkomandi eignar. Jafnframt verður að gæta samræmis og bera saman eignir sem hafa sömu eða sem líkasta eiginleika. 

 

Kærandi kvartar yfir breytingu á fasteignamati fasteignar sinnar og vísar meðal annars til fast­eigna­mats annarra fasteigna í nágrenninu.  Yfirfasteignamatsnefnd hefur skoðað eignina og umhverfi hinnar kærðu eignar, og m.a. litið á þau hús sem tilgreind eru til samanburðar við Gnitanes 10 í hinum kærða úrskurði. Sérstaklega hefur verið horft til eigna með sambærilegt birt flatarmál og Gnitanes 10, enda ber að horfa til eigna af sambærilegri stærð og með sambærilega notkun og staðsetningu. Tilgangur með vett­vangs­skoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar, eða aðrar aðstæður sem fasteignina varða, feli í sér frávik sem réttlæti að vikið sé frá matslíkani fyrir almennt fasteignamat.  Ekki verður annað séð en að skráningarforsendur Gnitaness 10 í reiknilíkani Þjóðskrár fyrir fasteignamat séu réttar.  Ekki verður því séð að aðstæður séu með þeim hætti að það leiði til frávika frá almennum forsendum fasteignamats. Samanburður við kaupsamninga yfir sambærilegar eignir úr sama hverfi ber að sama brunni. 

 

Af því sem að framan er rakið verður ekki ráðið að fasteignamat fasteignar kærenda að Gnitanesi 10 fyrir árið 2010 sé of hátt. Samkvæmt því ber að staðfesta hinn kærða úrskurð.

 

Úrskurðarorð

 

Úrskurður Fasteignaskrár Íslands um fasteignamat Gnitaness 10 í Reykjavík, fastanúmer 202-9351, sem gildi tók hinn 31. desember 2009, er staðfestur.

 

Reykjavík, 1. desember 2010,

 

_______________________________

Jón Haukur Hauksson

 

                                    

        Ásta Þórarinsdóttir                                                Inga Hersteinsdóttir