Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

22.12.2010

Ár 2010, miðvikudaginn 22. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 20/2010 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

 

Með bréfi dags. 19. apríl 2010 kærir Þórður G. Árnason f.h. ÞGÁ trésmíði slf., kt. 610703-2080, úrskurð Fasteigna­skrár Íslands frá 21. janúar 2010, um fasteignamat fasteignar félagsins að Gagnheiði 19, 0102, Árborg, fastanúmer 228-3616, vegna ársins 2010.

 

Yfirfast­eigna­matsnefnd óskaði með bréfum dags. 29. apríl 2010 eftir umsögnum frá Fast­eignaskrá Íslands og sveitarfélaginu Árborg. Umsögn frá Árborg, dagsett 20. maí 2010, hefur borist nefndinni. Greinargerð Þjóðskrár Íslands, dags. 9. júlí 2010, hefur borist nefndinni.

 

Með bréfi dags. 18. ágúst 2010 fór yfirfasteignamatsnefnd fram á við dómsmála- og mann­réttinda­ráðu­neytið, með vísan til 2. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001, að veittur yrði aukinn frestur til að úrskurða í málinu. Með bréfi dags. 20. ágúst 2010 veitti dómsmála- og mannréttinda­ráðu­neytið yfirfasteigna­matsnefnd frest til 31. desember 2010 til þess að úrskurða í málinu. Yfirfasteigna­mats­nefnd skoðaði eignina 20. nóvember 2010 í fylgd kæranda og fulltrúa frá Árborg.

 

Fasteignaskrá Íslands var með lögum nr. 77/2010 sameinuð Þjóðskrá hinn 1. júlí 2010 og hin sameinaða stofnun heitir Þjóðskrá Íslands. Þar sem hinn kærði úrskurður var kveðinn upp áður en af þessari sameiningu varð verður hér notað heitið Fasteignaskrá Íslands.

 

Málið var tekið til úrskurðar 15. desember 2010.

 

Sjónarmið kæranda.

Í kærubréfi kemur fram að Fasteignamat ríkisins hafi tilkynnt kæranda með bréfi 7. ágúst 2008 að eignarhluti hans í Gagnheiði 19 hafi verið endurmetinn til fasteignamats. Endurmatið hafi varðað lóðarmat, sem hafi áður verið 2.360.000 kr. en orðið 1.050.000 kr. eftir endurmat. Að fengnum rökstuðningi Fasteignamats ríkisins hafi kærandi fellt sig við endurmatið, enda taldi kærandi að þar hefði verið stuðst við þau hlutföll sem hver eignarhlutur í húsinu hefði til sérafnota í lóð.

 

Fram kemur að kæranda hafi með bréfi Fasteignamats Íslands 9. september 2009 verið tilkynnt um endurupptöku fasteignamats eignarinnar vegna kröfu annars eiganda um endurupptöku. Kæranda hafi síðan verið tilkynnt um endurmat með bréfi Fasteignaskrár Íslands 21. janúar 2010. Niðurstaða endurmatsins hafi verið að lóðarmat hafi hækkað úr 1.075.000 kr. í 1.995.000 kr. Kærandi óskaði rökstuðnings sem barst með bréfi 8. mars 2010. Kærandi telur efni rökstuðningsins nánast samhljóða rökstuðningi frá 2008, en útreikningar og niðurstaða önnur. Kærandi gerir athugasemd við að þrjár mismunandi niðurstöður skuli liggja fyrir vegna endurmats lóðarinnar á sama tíma og eignaskiptayfirlýsing er óbreytt.

 

Kærandi setur fram þá kröfu að lóðarmat eigi að endurspegla það hlutfall lóðar sem eignarhlutinn hefur til sérafnota samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Kærandi heldur því fram að sérafnotaflötur eignarhluta hans í lóð sé aðeins um 12%.

 

Kærandi telur sig ekki hafa fengið fullnægjandi rökstuðning frá Fasteignaskrá Íslands fyrir því af hvaða sökum komist hefur verið að þremur mismunandi niðurstöðum varðandi lóðarmat á skömmum tíma.

 

Sjónarmið Fasteignaskrár Íslands.

Fasteignaskrá Íslands rekur þau atvik sem voru undanfari að endurmati í janúar 2010, það er að segja að eigandi eignarhluta 0103 í Gagnheiði 19 hafði gert athugasemd við fasteignamat fyrir 2010 og óskað endurupptöku vegna skiptingar lóðarmats. Öðrum eigendum í húsinu hafi verið gefið tækifæri til að veita umsögn en hafi ekki gert það. Þegar endurmat á öllum eignarhlutum hafi legið fyrir hafi það verið tilkynnt öllum eigendum 21. janúar 2010. Breytingin snúi að skiptingu lóðarmats milli eignarhluta. Kærandi hafi óskað rökstuðnings sem hafi verið veittur 8. mars 2010.

 

Rakið er að kærandi telur að lóðarmat eigi að endurspegla það hlutfall lóðarinnar sem eignarhluti hafi til sérafnota samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.

 

Fasteignaskrá Íslands fjallar síðan efnislega um málið og vísar til þess hvernig meta eigi lóðir skv. 6. mgr. 8. gr. reglugerðar um fasteignaskráningu og fasteignamat nr. 406/1978. Þar komi fram reglur varðandi mat á lóðum. 

 

Fram kemur að breytur í formúlu fyrir mat á atvinnulóðum séu svokallaður lóðarsvæðis­stuðull, birt flatarmál eignar, lóðarflatarmál og reiknað lóðarhlutfall.  Ákvörðun Fasteigna­skrár Íslands um endur­mat fasteignamats frá 21. janúar 2010 hafi falið í sér breytingu á því hvert lóðarhlutfall eignarinnar væri. Lóðarhlutfall fasteignar 228-3616 hafi verið fundið þannig að reiknað hafi verið hversu hátt hlutfall af samþykktu byggingarmagni á lóðinni tilheyri eigninni. Byggingar­magnið samanstandi annars vegar af því sem nú hafi verið byggt og hins vegar af því sem veitt hafi verið heimild fyrir en er óbyggt. Eignahluta þeim sem hér um ræðir fylgi ekki byggingaréttur og því sé eingöngu horft til þess sem þegar hefur verið byggt, en birt flatarmál eignarinnar er 173,9 m2. Heildarflatarmál þess sem byggt hefur verið á lóðinni sé 677,1 m2.  Auk þess fylgi einum eignarhlutanum byggingaréttur að flatarmáli 346,5 m2. Ekki sé gert ráð fyrir að ónýttur byggingarréttur hafi jafnmikil áhrif og það sem þegar hefur verið byggt þegar lóðarmati er skipt en þar sem stofnuninni beri að meta eignir eftir hagnýtingarkostum hafi stofnunin metið hæfilegt að meta áhrif byggingaréttar að hálfu í útreikningsformúlu fyrir lóðarmat.

 

Sams konar aðferðum skuli beitt við útreikning á skiptingu lóðarmats þegar byggingaréttur á borð við þann sem hér um ræðir sé til staðar.

 

Stofnunin telji ekki rétt að líta til þess hve stór hluti af lóð teljist svokallaður sérafnotaflötur þegar lóðarhlutfall er reiknað. Misjafnt sé hvort kveðið sé á um að eignarhluta í fjöleignar­húsi fylgi sérafnotaflötur í lóð og í honum sé eingöngu kveðið á um afnot en ekki aðra verð­mætari nýtingu. Hafi umboðsmaður Alþingis m.a. kveðið svo á um að svokallaður sérafnota­flötur sé ekki tegund af eignarhaldi sbr. mál 4363/2005 og sé lóðin því í sameign. Þar sem stofnuninni sé gert að meta lóðir fyrst og fremst út frá nýtingu og hagnýtingarkostum sem áhrif hafi á söluverð sé lóðarmatinu skipt með sömu sjónarmið í huga.

 

Rakið er hvaða breytingum lóðarmat eignarinnar hafi tekið frá því 2008 og vísað er til þess að stöðugt sé unnið að því að bæta matsformúlur, afla betri og ítarlegri upplýsinga til þess að fasteignamat endurspegli gangverð, stofnuninni beri að nýta til þess bestu fáanlegu vitneskju skv. 27. gr. laga nr. 6/2001 og því geti matsformúlur breyst milli ára.

 

Sjónarmið Árborgar.

Í umsögn Árborgar er vakin athygli á því að úrelt eignaskiptayfirlýsing hafi fylgt gögnum málsins. Gildandi eignaskiptayfirlýsing sé frá september 2005. Sveitarfélagið telur eðlilegt að tekið sé mið af gildandi eignaskiptayfirlýsingu við ákvörðun fasteignamats.

 

Niðurstaða.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang og skoðaði eignina laugardaginn 20. nóvember 2010. Af hálfu yfirfasteignamatsnefndar mættu Inga Hersteinsdóttir og Sveinn Agnarsson. Fulltrúi kæranda, Þórður G. Árnason, var mættur ásamt lögmanni sínum Grími Hergeirssyni hdl. Af hálfu sveitarfélagsins Árborgar mætti Bárður Guðmundsson byggingarfulltrúi.

 

Eignin er skráð byggð 1979, iðnaðarhúsnæði, skráð flatarmál eignarhluta kæranda er 173,9 m2. Í húsinu eru þrír eignarhlutar, 0101, 0102 og 0103. Kærandi á eignarhluta 0102. Við vett­vangs­göngu lágu fyrir byggingarnefndarteikningar, lóðarblað frá 2005 ófrágengin lóðarblöð 3.6.2009 og 11.3.2008, eignaskiptayfirlýsing frá september 2005, ósamþykktur viðauki við eignaskiptasamning og ljósrit nokkurra fundargerða húsfélags.

 

Í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, segir:

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a.

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúru­fegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.“

 

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 segir:

„Við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.“

 

Í 6. mgr. 8. gr. reglugerðar um fasteignaskráningu og fasteignamat nr. 406/1978 segir:

„Mat lóða skal miðast við sennilegt söluverð slíkra lóða í því þéttbýlishverfi, sem um er að ræða, enda sé lóðin hæf til tilætlaðra nota, svo sem byggingar íbúðarhúss, iðnaðarhúss eða fyrir annan atvinnurekstur. Skal leitast við að finna út lóðarverð í viðkomandi hverfi. Ber við slíkt almennt mat að taka tillit til þeirra atriða, sem hafa almennt áhrif á lóðarverð í hverfinu svo sem afstöðunnar milli íbúðarhúsa og atvinnuhúsnæðis, þéttbýlis umhverfis viðskiptahverfi, samgangna, venjubundinnar aðsóknar almennings að einstökum verslunarhverfum, hagnýtingar og hagnýtingarkosta með hliðsjón af almennum ákvæðum laga um byggingar- og skipulagsmál og ákvörðunar yfirvalda, sem um slík málefni fjalla. Þá ber að taka tillit til þess tilkostnaðar sem það hefur haft í för með sér að gera lóð hæfa til þeirra nota sem hún er í. Við mat lóða skal fylgt sömu grundvallarreglum hvort sem um er að ræða eignarlóð eða leigulóð.“

 

Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum hefur lóðarmat eignarhluta kæranda breyst þannig á undanförnum árum:

 

Lóðarmat:

Fyrir ágúst 2008:

2.360.000 kr.

Við endurmat í ágúst 2008:

1.050.000 kr.

Árlegt mat fyrir 2009:

1.100.000 kr

Árlegt mat fyrir 2010:

1.075.000 kr.

Endurmat í janúar 2010:

1.995.000 kr.



 

Við ákvörðun lóðarmats fyrir árið 2010 byggði Fasteignaskrá Íslands á útreikningsformúlu sem meðal annars byggir á ætluðu kaupverði auk upplýsinga um skráða eigin­leika fast­eignarinnar svo sem birt flatarmál eignar, lóðarflatarmál, reiknað lóðarhlutfall og fleira. Þar á meðal liggur fyrir að Fasteignaskrá Íslands hefur haft hliðsjón af því að eignarhluta 0103 í Gagnheiði 19, fnr. 228-4227, fylgir byggingarréttur að 346,5 m2 húsi. Að mati yfir­fast­eignamatsnefndar er þessi aðferð við ákvörðun fasteigna­mats í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001.

 

Með vísan til framangreinds liggur fyrir að við fasteignamat er litið til fleiri atriða en eigna­skipta­yfirlýsingar.

 

Kærandi setur fram þá kröfu að lóðarmat eigi að endurspegla það hlutfall lóðar sem eignarhlutinn hefur til sérafnota samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Hugtökin sérafnotaflötur eða sérafnotaréttur eru ekki skilgreind í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994. Samkvæmt þeim lögum eru þrjú eignarform í fjöleignarhúsum, séreign, sameign og sameign sumra. Hugtakið sérnotaflötur kemur fram í reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfall­stalna o.fl. í fjöleignarhúsum nr. 910/2000 en í 2. mgr. 21. gr. hennar segir að sérnota­fletir í lóð hafi ekki áhrif á hlutfallstölur í sameiginlegri lóð.  Í gildandi eignaskipta­yfirlýsingu fyrir Gagnheiði 19 er aðeins tiltekin ein hlutfallstala fyrir hvern eignarhluta og hún gildir fyrir lóð og hús. Þar hefur ekki verið tekið tillit til ónýtts byggingarréttar eignarhluta 0103. Byggingarréttur hefur áhrif á söluverð og því er rétt að taka tillit til hans við útreikning fasteignamats lóðar.

 

Kærandi heldur því fram að sérafnotaflötur hans í lóð skv. eignaskiptayfirlýsingu sé aðeins um 12%. Sú hlutfallstala kemur ekki fram í eignaskiptayfirlýsingu og verður ekki á henni byggt.

 

Í umfjöllun kæranda um endurmat 2008 kemur fram sá skilningur hans að þá hafi verið miðað við sérafnotaflöt. Í því endurmati var miðað við hlut­falls­tölur skv. eignaskipta­yfirlýsingu. Þeirri matsaðferð er breytt við hið kærða endurmat í janúar 2010 eins og rakið hefur verið.

 

Yfirfasteignamatsnefnd getur ekki tekið undir þau sjónarmið kæranda að hann hafi ekki fengið fullnægjandi rökstuðning frá Fasteignaskrá Íslands fyrir endurmati í janúar 2010.

 

Yfirfasteignamatsnefnd hefur skoðað eignina, farið yfir skráðar og þinglýstar upplýsingar um hana og aðra eignarhluta við Gagnheiði 19. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar, eða aðrar aðstæður sem fasteignina varða, feli í sér frávik sem leiði til þess að víkja skuli frá útreikningsformúlu fyrir almennt fasteignamat. Í þessu tilviki verður ekki séð að aðstæður séu með þeim hætti að það leiði til frávika frá almennum forsendum fasteignamats.

 

Af því sem að framan er rakið verður ekki annað ráðið en að fasteignamat fasteignar kæranda við Gagnheiði 19 í Árborg fyrir árið 2010 sé innan eðlilegra marka og að ekki sé tilefni til breytinga. Samkvæmt því ber að staðfesta hinn kærða úrskurð.

 

Úrskurðarorð

Úrskurður Fasteignaskrár Íslands frá 21. janúar 2010 um fasteignamat Gagnheiði 19, 0102, Árborg, fnr. 228-3616, er staðfestur.

 

Reykjavík, 22. desember 2010,

 

______________________________

Jón Haukur Hauksson

 

______________________________

Inga Hersteinsdóttir

______________________________

Sveinn Agnarsson