Mál nr. 5/2011

Á fundi yfirfasteignamatsnefndar þann 1. september 2011 er tekið fyrir mál nr. 5/2011 og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður:

ÚRSKURÐUR

Með bréfi dagsettu 3. júní 2011, mótteknu sama dag, kærði Akraneskaupstaður, kt. 410169-4449, úrskurð Þjóðskrár Íslands frá 2. mars 2011, þar sem fasteignamat Miðbæjar 3, Akranesi fnr. 210-0543 hafði verið lækkað.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum dagsettum 14. júní 2011 eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og eiganda, Arnarfelli sf. kt. 461083-6059.

Umbeðin umsögn eiganda barst með bréfi dagsettu 28. júní 2011 og umsögn Þjóðskrár Íslands með bréfi dagsettu 30. júní 2011.

Kæranda og Þjóðskrá Íslands var með bréfum dagsettum 30. júní 2011 gefinn kostur á að gera athugasemdir vegna umsagnar eiganda.

Með bréfum dagsettum 5. júlí 2011 var kæranda og eiganda gefinn kostur á að gera athugasemdir vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands.

Yfirfasteignamatsnefnd mætti á vettvang og skoðaði eignina þann 13. júlí 2011.

Með bréfi dagsettu 13. júlí 2011 bárust athugasemdir kæranda við andsvörum eiganda fasteignarinnar dagsettum 28. júní 2011 og Þjóðskrár Íslands dagsettum 30. júní 2011.

Eigandi eignarinnar gerði athugasemdir og áréttaði sjónarmið sín með bréfi dagsettu 5. ágúst 2011 sem barst nefndinni þann 9. ágúst sl.

Yfirfasteignamatsnefnd taldi þörf á nánari tölulegum forsendum frá Þjóðskrá Íslands og var þeirra óskað með bréfi dagsettu 14. júlí 2011. Með tölvupósti frá Þjóðskrá Íslands hinn 12. ágúst 2011 barst svar við fyrirspurninni en það var kynnt kæranda og eiganda eignarinnar með bréfi dagsettu 17. ágúst 2011.

Sjónarmið kæranda

Með kæru dagsettri 3. júní 2011 er gerð krafa um endurskoðun á úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 2. mars 2011 vegna eignarinnar Miðbær 3, Akranesi, fnr. 210-0543. Í kærunni er tekið fram að í úrskurði Þjóðskrár Íslands hafi fasteignamat eignarinnar lækkað úr kr. 86.700.000 í kr. 34.670.000 og lóðamat úr kr. 10.150.000 í kr. 4.070.000.

Kærandi hafi með bréfi dagsettu 10. mars 2011 mótmælt úrskurðinum og óskað eftir því að hann yrði afturkallaður auk þess sem óskað hafi verið eftir upplýsingum og gögnum sem úrskurðurinn byggði á.

Þann 11. apríl 2011 barst kæranda bréf frá Þjóðskrá Íslands, dagsett 6. apríl 2011, ásamt gögnum. Í bréfinu er vísað til þess að um sé að ræða atvinnuhúsnæði sem byggt er til ákveðins reksturs og það geti, vegna þróunar á skipulagi eða breytinga á verslunarháttum, úrelst mjög hratt. Meðal annars vegna þessa hafi Þjóðskrá Íslands endurmetið margar af sambærilegum eignum til lækkunar og í þessu sambandi er vísað til 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001.

Kærandi kveðst ekki geta fallist á að verðmæti eignarinnar hafi rýrnað sem réttlæti lækkun á fasteignamati hússins og lóðarinnar um allt að því 60%. Bent er á að brunabótamat hússins sé kr. 213.177.000 og að fyrir hafi legið mat tveggja dómkvaddra matsmanna dagsett 26. apríl 2006 sem komust að þeirri niðurstöðu að verðmæti hússins hefði lækkað af skipulagsástæðum um kr. 15.000.000, þ.e. úr kr. 130.000.000 í kr. 115.000.000 eða um 12 %.

Í kæru er vísað til þess að í skrám Þjóðskrár Íslands vegna málsins segi: „Hús og lóð í úreldingu vegna skipulagsyfirvalda“. Kærandi mótmælir þessari fullyrðingu og kveður hana ranga og telur að hið breytta mat hljóti að byggja á rangri skráningu enda standi umrætt hús á miðbæjarsvæði samkvæmt aðalskipulagi Akranesskaupstaðar 2005-2017. Á skipulaginu sé gert ráð fyrir umræddu húsi og starfsemi þess, sem sýni að hið breytta fasteignamat byggi á misskilningi.

Í athugasemdum kæranda dagsettum 13. júlí 2011 er í nokkrum orðum farið yfir fyrrgreinda matsgerð dómkvaddra matsmanna, dagsetta 26. apríl 2006, og á það bent að Þjóðskrá Íslands kunni að hafa misskilið matsgerðina eða túlkað önnur gögn ranglega sem skýri niðurstöðu hins kærða endurmats. Í athugasemdum er jafnframt rakið að Þjóðskrá Íslands líti í mati sínu ekkert til jákvæðra þátta sem snúi að fasteigninni, t.d. til staðsetningar hennar á aðalverslunarsvæði bæjarins, möguleika á tengingu við aðrar verslanir á svæðinu o.fl.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn Þjóðskrár Íslands dagsettri 30. júní 2011 eru tildrög þess að endurmat fór fram rakin en fulltrúar Þjóðskrár Íslands skoðuðu eignina þann 22. febrúar 2011. Fram kemur að húsið, sem byggt var árið 1982, hafi verið lekt og ekkert viðhald virtist vera á því þegar skoðunarmaður mætti á staðinn. Hvorki hafi verið rafmagn né hiti á húsinu.

Þjóðskrá Íslands bendir á að ekki sé rétt að bera saman brunabótamat og fasteignamat eigna þar sem þeim er ætlað að endurspegla ólíka þætti. Staðsetning og nýtingarmöguleikar hafi t.d. engin áhrif á brunabótamat þar sem því sé ætlað að endurspegla efnisleg verðmæti húss sem geta eyðilagst við bruna. Fasteignamati sé ætlað að endurspegla markaðsvirði eigna.

Tekið er fram að fasteignin hafi verð endurmetin í almennu endurmati á árinu 2001. Fasteignamatið hafi síðan verið framreiknað árlega miðað við framreiknistuðla og matið því tekið sömu breytingum og atvinnueignir á svæðinu. Það hafi verið fyrst með fasteignamati 2011 sem eignin var endurmetin og tillit tekið til breytinga á ástandi hennar og nýtingarmöguleikum. Með vísan í matsaðferðir segir að breyting á fasteignamati milli ára geti því í þessu tilfelli endurspeglað ákveðna leiðréttingu á eldra mati.

Tekið er fram að við mat á umræddri eign hafi ekki verið hægt að vísa til gangverðs sambærilegra eigna þar sem slíkar upplýsingar hafi ekki legið fyrir. Ákvörðun fasteignamats 2011 sé markaðsmat sem byggi á huglægu mati, sbr. sjónarmið sem fram koma í 27. og 28. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001, sbr. 2. mgr. 28. gr. sömu laga. Það hafi verið mat stofnunarinnar að miðað við ástand eignarinnar og nýtingarmöguleika við núverandi aðstæður væri markaðsvirði hennar kr. 34.670.000.

Sjónarmið eiganda

Eigandi hafnar alfarið sjónarmiðum kæranda og telur að verðmæti fasteignarinnar hafi lækkað stórkostlega við deiliskipulagsbreytingar sem Akranesbær samþykkti 11. maí 2004 og 12. apríl 2005 fyrir miðbæjarreitinn á Akranesi frá fyrra gildandi deiliskipulagi frá árunum 1980 og 1999. Í því deiliskipulagi hafi verið gert ráð fyrir að fasteignin væri hluti af stærri heild á miðbæjarreit og nyti jafnræðis á við aðra um aðgengi, bílaumferð o.fl. Hið nýja skipulag geri eignina afskekkta og ótengda kjarnanum. Breyting á skipulagi feli í sér algjöran forsendubrest fyrir rekstri eiganda og verðmæti eignarinnar hafi hríðfallið.

Eftir deiliskipulagsbreytinguna og tilkomu fjöleignarhúss sé umrædd fasteign falin á bak við háan vegg bílastæðahúss sem rís framan við það sem áður var aðalinngangur að versluninni. Göngugata samkvæmt eldra skipulagi sé með öllu horfin sem áhrif hafi á hvatningu til dvalar og afþreyingar á svæðinu. Verslunin sé án tengsla við meginaðkomu að verslunar- og þjónustusvæðinu sem nú er frá Stillholti en ekki frá Kalmansbraut. Eigandi bendir á ýmsa þætti er breyti aðgengi að eigninni en þær breytingar dragi úr nýtingarmöguleikum og þar með verðmæti eignarinnar.

Eigandi eignarinnar telur fullt tilefni til að lækka fasteignamat eignarinnar enn frekar en gert var með hinum kærða úrskurði frá 2. mars 2011 og gerir kröfu um að svo verði gert.

Í bréfi eiganda er að auki vakin athygli á því að yfirmatsmál sé rekið fyrir dómi þar sem m.a. verði metið markaðsverðmæti umræddrar eignar vegna meintrar rýrnunar á markaðsverði eignarinnar vegna fyrrgreindra deiliskipulagsbreytinga Akranesskaupstaðar. Eigandi telur áhorfsmál hvort rétt sé að fresta því að leysa úr kærumáli þessu þar til yfirmatsgerð liggi fyrir en með bréfi eiganda fylgdu öll málsskjöl í yfirmatsmálinu.

Niðurstaða

Af hálfu kæranda er þess krafist að yfirfasteignamatsnefnd endurskoði úrskurð Þjóðskrár Íslands frá 2. mars 2011 varðandi Miðbæ 3, Akranesi, fnr. 210-0543, þar sem fasteignamat eignarinnar var lækkað úr kr. 86.700.000 í kr. 34.670.000.

Yfirfasteignamatsnefnd fór í vettvangsgöngu og skoðaði eignina þann 13. júlí 2011. Af hálfu nefndarinnar mættu Inga Hersteinsdóttir og Þórey S. Þórðardóttir. Fyrir hönd kæranda mættu Ívar Pálsson hdl. og Ragnar Ragnarsson, verkefnastjóri á framkvæmdastofu og af hálfu eiganda Sveinn Arnar Knútsson.

Fasteignin var byggð sem verslunarhúsnæði, mhl. 01 0101, stærð 1477,2 m², byggingarár 1980 – 85, fnr. 210-0543. Byggingin er að mestu leyti einnar hæðar, með milligólfi í norðurenda. Aðkoma með vörur er frá norðri út frá Kalmansbraut en aðalinngangur í suðri. Aðalburðarvirki er að mestu steypt en að hluta stálsúlur. Límtrésbitar í þaki. Gólfplata er steypt, þak hefðbundið sperruþak, einangrun og klæðningar hefðbundnar. Ofanljós eru í þaki. Ýmis tæknibúnaður s.s. allar lagnir (frysti-, kæli-, rafmagns-, tölvu, vatns- og frárennslislagnir) voru endurnýjaður á árunum 1996-2001.

Byggingin stendur í norðvesturhorni miðbæjarreits án aðgengis að umferðarsvæði hans. Stofnbrautin inn í bæinn var áður um Kalmansbraut og Kirkjubraut og lá þá meðfram húsinu en samkvæmt núverandi aðalskipulagi er stofnbraut inn í bæinn um svokallaða „Þjóðbraut“, sunnar í bænum og liggur niður að höfn. Engin vegtenging er frá fasteigninni inn á bílastæðin við miðbæjarkjarnann. Staðsetning hússins er í samræmi við það sem fram kemur á núverandi deiliskipulagi.

Í gildandi deiliskipulagi er gert ráð fyrir tveimur háhýsum á miðbæjarsvæðinu. Annað þeirra hefur verið byggt með bílageymslum og bílastæðum sem standa hátt í landinu miðað við umhverfið og aðskilja umrædda byggingu að Miðbæ 3 frá nýrri hluta verslunarsvæðisins og bílstæða fyrir það.

Þjóðskrá Íslands lækkaði fasteignamat eignarinnar við endurmat úr kr. 86.700.000, þar af lóðarmat 10.150.000, í 34.670.000, þar af lóðarmat kr. 4.070.000. Fram kemur í bréfi Þjóðskrár Íslands, dagsettu 30. júní 2011, að ekki hafi verið unnt að vísa til gangverðs sambærilegra eigna þar sem slíkar upplýsingar hafi ekki legið fyrir. Endurskoðun fasteignamats fyrir árið 2011 byggði því á huglægu mati, sbr. sjónarmið sem fram koma í 27. gr. og 28. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfi til Þjóðskrár Íslands, dagsettu 14. júlí 2011, eftir upplýsingum um tölulegar forsendur að baki hinu kærða fasteignamati. Með tölvupósti frá Þjóðskrá Íslands hinn 12. ágúst 2011 barst svar við fyrirspurninni en þar segir að tölulegar forsendur að baki hinu kærða fasteignamati liggi ekki fyrir.

Samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af eignum, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, og öðrum atriðum sem kunna að hafa áhrif á verð eignarinnar. Í 28. gr. laganna er tilgreint að við mat samkvæmt 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og að huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beita nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs.

Með hliðsjón af því að huglægu, órökstuddu, mati skuli aðeins beitt í undantekningartilvikum telur yfirfasteignamatsnefnd brýnt að við mat eigna sé ætíð leitast við að niðurstaða mats byggi á tölulegum forsendum. Í bréfi Þjóðskrár Íslands, dagsettu 30. júní 2011, kemur fram að umrædd fasteign hafi verið endurmetin í almennu endurmati fasteigna árið 2001 en frá þeim tíma hafi fasteignamatið verið framreiknað árlega miðað við ákveðna framreikningsstuðla á svæðinu, þ.e. að fasteignamat eignarinnar hafi tekið sömu breytingum og aðrar atvinnueignir á svæðinu. Samkvæmt þessu lágu fyrir tölulegar forsendur að baki fasteignamati eignarinnar allt fram til þess tíma að fasteignamatið var endurskoðað árið 2011.

Samkvæmt 2. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skal ekki beita órökstuddu mati nema í undantekningartilvikum og því er það mat yfirfasteignamatsnefndar að við fasteignamat á eigninni Miðbæ 3, Akranesi, skuli líta til þeirra gagna sem lágu að baki eldra mati að því gefnu að ekki séu til önnur og betri gögn til að styðja matið við. Yfirfasteignamatsnefnd telur að meta beri sérstaklega þá þætti sem hafa breyst og áhrif hafa á fasteignamat.

Eftir skoðun á vettvangi og með hliðsjón af breytingum á aðal- og deiliskipulagi sem áhrif hafa á núverandi notkunarmöguleika á fasteigninni er það mat yfirfasteignamatsnefndar að Þjóðskrá Íslands hafi réttilega borið að lækka fasteignamat eignarinnar Miðbæ 3 fyrir árið 2011 frá því sem áður var. Við mat á lækkun fasteignamats eignarinnar verður ekki hjá því komist að beita huglægu mati á þau atriði sem áhrif hafa, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001.

Endurmat Þjóðskrár Íslands frá 2. mars 2011 var að fasteignamat fyrir 2011 á eigninni Miðbæ 3, Akranesi, fnr. 210-0543 skyldi vera kr. 34.670.000. Matið fól í sér lækkun sem nam um það bil 60% af því fasteignamati sem áður hafði gilt. Yfirfasteignamatsnefnd telur mat Þjóðskrár Íslands fela í sér hæfilega lækkun frá fyrra fasteignamati að teknu tilliti til ástands eignarinnar og þeim takmörkuðu nýtingarmöguleikum sem til staðar eru fyrir bygginguna miðað við núverandi aðkomu og skipulag á svæðinu.

Úrskurðarorð

Fasteignamat Miðbær 3, Akranesi, fastanúmer 2100543, vegna ársins 2011 er staðfest krónur 34.670.000, þar af lóðarmat krónur 4.070.000.

Reykjavík, 1. september 2011

__________________________________

Þórey S. Þórðardóttir