Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

19.10.2017

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 5. október 2017 í máli nr. 3/2017.
Fasteign: Logafold [ ], Reykjavík, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2017, 5. október, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 3/2017 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 17. febrúar 2017, kærðu A, kt. [ ], og B, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016 þar sem hafnað var beiðni þeirra um endurmat á fasteignamati fasteignar þeirra að Logafold [ ], Reykjavík, fnr. [ ], vegna áranna 2009 - 2013.

Með bréfi, dags. 28. febrúar 2017, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands vegna kærunnar. Með bréfi, dags. 27. apríl 2017, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Hinn 4. maí 2017 var fyrrgreind umsögn send kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust.

Málið var tekið til úrskurðar 16. ágúst 2017.

Málavextir

Þann 26. júní 2014 óskuðu kærendur eftir endurmati til lækkunar á fasteignamati fasteignar þeirra að Logafold [ ], Reykjavík, fnr, [ ]. Eftir skoðun eignarinnar af hálfu starfsmanns Þjóðskrár Íslands var kærendum tilkynnt með tölvubréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 16. júlí 2014, um lækkun fasteignamats ársins 2014.

Þar sem lækkun fasteignamats eignarinnar var einskorðuð við árið 2014 sendu kærendur fyrirspurn til Þjóðskrár Íslands þann 4. september 2014 um hvort þeir ættu rétt á leiðréttingu fasteignamats aftur í tímann. Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 16. september 2014, var þeim synjað um að fasteignamat eignarinnar yrði leiðrétt afturvirkt.

Kærendur vildu ekki una synjun Þjóðskrár Íslands og kærðu þann 20. nóvember 2014 framangreinda ákvörðun til yfirfasteignamatsnefndar. Þann 31. mars 2015 komst yfirfasteignamatsnefnd að þeirri niðurstöðu að fella bæri úr gildi áðurnefnda ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 16. september 2014 um endurskoðun fasteignamats fyrri ára og lagði fyrir Þjóðskrá Íslands að taka mál kærenda til meðferðar að nýju með hliðsjón af ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um endurupptöku, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 9/2014.

Í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar óskaði Þjóðskrá Íslands eftir gögnum frá kærendum sem og frá byggingar- og skipulagssviði Reykjavíkurborgar, sem að gagni gætu komið við vinnslu málsins. Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 12. ágúst 2015, var kærendum tilkynnt að það væri mat Þjóðskrár Íslands að ekki væru uppfyllt lagaskilyrði samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 fyrir endurupptöku fyrri ákvarðana Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat fasteignar kærenda. Taldi Þjóðskrá Íslands að fyrri ákvarðanir sem teknar hefðu verið um fasteignamat eignar kærenda hefðu hvorki byggst á ófullnægjandi né röngum upplýsingum um málsatvik og engin atvik hefðu breyst verulega frá því að umræddar ákvarðanir um fasteignamat eignarinnar voru teknar.

Kærendur vildu ekki una synjun Þjóðskrár Íslands og kærðu þann 30. september 2015 fyrrgreinda ákvörðun til innanríkisráðuneytisins. Innanríkisráðuneytið framsendi erindi kærenda til yfirfasteignamatsnefndar þann 16. október 2015, þar sem ráðuneytið væri ekki bært til að fjalla um kæruna. Þann 31. mars 2016 komst yfirfasteignamatsnefnd að þeirri niðurstöðu að fella bæri úr gildi áðurnefnda ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 12. ágúst 2015 og lagði fyrir Þjóðskrá Íslands að taka erindi kærenda um frekari leiðréttingu fasteignamats fasteignar þeirra að Logafold [ ], Reykjavík til efnismeðferðar, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 16/2015.

Þjóðskrá Íslands tók mál kærenda fyrir að nýju að gengum fyrrgreindum úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 16/2015. Með bréfi, dags. 20. desember 2016, hafnaði Þjóðskrá Íslands beiðni kærenda um endurmat á fasteignamati fasteignar þeirra að Logafold [], Reykjavík, aftur í tímann þar sem lagaskilyrði fyrir endurupptöku málsins væru ekki uppfyllt.

Kærendur vilja ekki una framangreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016 og hafa því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kærenda.

Kærendur gera þá kröfu að ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016 verði felld úr gildi og að fasteignamat Logafoldar [ ], Reykjavík, verði leiðrétt fimm ár aftur í tímann talið frá árinu 2014, hlutfallslega eða með sambærilegum hætti og gert var á árinu 2014. Vísa kærendur til þess að krafa þeirra um endurmat byggist á röngum skráningarupplýsingum um eignina, sem hafi komið í ljós við endurmat á fasteigninni á árinu 2014, og fjárhagslegum hagmunum kærenda þar sem þau hafi bæði greitt of há fasteignagjöld og auðlegðarskatt af röngum skattstofni sem heimild sé fyrir í lögum að leiðrétta allt að sex ár aftur í tímann. Kröfu sína um heimild til endurupptöku á fyrri ákvörðunum Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat eignarinnar, byggja kærendur á ákvæðum 1. og 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Krafa um fyrrgreinda leiðréttingu sé nú sett fram í þriðja sinn vegna gallaðs, rangs og vanreifaðs málatilbúnaðar Þjóðskrár Íslands þar sem fyrri stjórnvaldsákvarðanir stofnunarinnar og byggingafulltrúa Reykjavíkurborgar við mat á fasteigninni hafi verið rangar allt frá árinu 2005 án þess að kærendum hafi mátt vera það ljóst.

Í kæru kemur fram að fasteignin Logafold [ ] hafi verið endurmetin til fasteignamats af Þjóðskrá Íslands á árinu 2014 í kjölfar þess að löggiltur fasteignasali hafi metið að líklegt söluverð eignarinnar væri á bilinu 58-60 mkr. en fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2013 hafi hins vegar verið 76,9 mkr. og hafi átt að hækka á árinu 2014 í 80 mkr. Taldi fasteignasalinn að þessi munur á áætluðu söluverði og fasteignamati eignarinnar gæti mögulega stafað af því að kjallari hússins hafi verið rangt metinn af Þjóðskrá Íslands. Kærendur hafi komið athugasemdum sínum hvað þetta varðaði á framfæri við Þjóðskrá Íslands en stofnunin hafi við fyrstu sýn talið að ekkert væri athugavert við fasteignamatið. Kærendur hafi engu að síður óskað eftir endurmati fasteignamats eignarinnar fyrir árið 2014. Fasteignin hafi í framhaldinu verið skoðuð af fulltrúa Þjóðskrár Íslands og í kjölfar þeirrar skoðunar hafi fasteignamat eignarinnar verið lækkað um 9,03% af heildarmati. Fasteignamatið hafi verið lækkað vegna breytinga sem gerðar hafi verið á fyrri skráningarupplýsingum um eignina þar sem komið hafi í ljós að stór hluti kjallara sem upphaflega hafi verið metinn sem fullgilt íbúðarhúsnæði í kjallara, uppfyllti ekki þær reglur sem um slíkt íbúðarhúsnæði gildi og hafi matinu því verið breytt á árinu 2014 þar sem stór hluti kjallarans hafi verið metið sem geymslurými.

Í kjölfar lækkunar fasteignamatsins hafi kærendur sent fyrirspurn til Þjóðskrár Íslands um hvort hægt væri að fá fasteignamat eignarinnar leiðrétt aftur í tímann. Þjóðskrá Íslands hafi hafnað beiðni kærenda um afturvirka leiðréttingu fasteignamatsins og vísað m.a. til þess að lagaheimild skorti fyrir leiðréttingum með afturvirkum hætti. Kærendur hafi kært fyrrgreinda niðurstöðu Þjóðskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar sem hafi fellt ákvörðun Þjóðskrár Íslands úr gildi og lagt fyrir stjórnvaldið að taka erindi kærenda til meðferðar að nýju. Þjóðskrá Íslands tók málið fyrir að nýju og með ákvörðun stofnunarinnar frá 12. ágúst 2015 var beiðni kærenda um leiðréttingu fasteignamats aftur í tímann enn á ný hafnað. Í ákvörðun sinni vísaði Þjóðskrá Íslands til þess að það væri mat stofnunarinnar að lagaskilyrði fyrir endurupptöku fyrri ákvarðana um fasteignamat eignarinnar uppfylli ekki þau skilyrði sem fram koma í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 73/1993. Kærendur hafi á nýjan leik kært ákvörðun Þjóðskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar sem hafi með úrskurði sínum frá 31. mars 2016 fellt ákvörðun Þjóðskrá Íslands úr gildi og lagt fyrir stofnunina að taka erindi kærenda um frekari leiðréttingu fasteignamats eignar þeirra til efnismeðferðar.

Að gegnum úrskurði yfirfasteignamatsnefndar þann 31. mars 2016 hafi kærendur þann 13. apríl 2016 sent beiðni um endurupptöku málsins til Þjóðskrár Íslands. Auk þess hafi þeir sent Umboðsmanni Alþingis erindi vegna málsins þar sem kvartað hafi verið yfir málsmeðferðinni. Umboðsmaður Alþingis hafi talið að embættið gæti ekki tekið málið til meðferðar fyrr en niðurstaða væri fengin hjá hlutaðeigandi stjórnvöldum. Þjóðskrá Íslands hafi síðan hafnað erindi kærenda með bréfi, dags. 20. desember 2016 og vísað til þess að skilyrði fyrir afturvirkri leiðréttingu fasteignamats í máli kærenda væru ekki fyrir hendi.

Kærendur byggja kröfu sína um afturvirka leiðréttingu fasteignamats aðallega á því að rangar skráningarupplýsingar um fasteignina Logafold [ ] hafi valdið því að við álagningu opinberra gjalda á árunum 2009 – 2014 hafi kærendur greitt auðlegðarskatt af of háum skattstofni og sömuleiðis of há fasteignagjöld. Skattstofnar sem byggi á fasteignamati fáist ekki leiðréttir aftur í tímann nema fasteignamat viðkomandi ára sé leiðrétt og því beri að lækka fasteignamatið á fasteign kærenda með sambærilegum eða hliðstæðum hætti og gert hafi verið af matsmanni Þjóðskrár Íslands á árinu 2014.

Í kæru er rakið að stór hluti kjallara í fasteign kærenda hafi verið skráður af Þjóðskrá Íslands sem fullgilt íbúðarhúsnæði í kjallara frá árinu 2005 en hafi eftir breytinguna árið 2014 verið skráður sem geymslurými þar sem rýmið hafi ekki uppfyllt reglur um lofthæð og auk þess verið gluggalítið. Þjóðskrá Íslands beri ábyrgð á þessum mistökum þar sem stofnunin hafi tekið gagnrýnislaust við skráningarupplýsingum byggingarfulltrúans í Reykjavík á árinu 2005 þegar ljóst mátti vera að teikningar sýndu ónóga lofthæð fyrir fullgilt íbúðarhúsnæði í kjallara.

Kærendur vísa til þess að ekki sé hægt að fallast á það með Þjóðskrá Íslands að þrátt fyrir að fasteignamatinu hafi verið breytt á árinu 2014 þýði það ekki að fasteignamatið hafi verið rangt á árum áður. Óumdeilt sé að umræddur kjallari fasteignarinnar hafi allur verið skráður sem fullgilt íbúðarrými í kjallara en eftir að sá hluti hans sem sé gluggalítill og ekki með fullri lofthæð hafi verið leiðréttur og breytt í geymslurými hafi matið lækkað um 7.450 þús. kr. Benda kærendur á að þar sem Þjóðskrá Íslands styðjist við markaðsverðnálgun, sem byggi á kaupsamningum í viðkomandi hverfi, hljóti matsverð hvers fermeters að ráðast af því um hvers konar húsnæði sé að ræða og hvernig það sé skráð, auk fjölda þeirra fermetra sem um ræði og hafi þannig áhrif á heildarmatið. Það dugi ekki að segja að um sé að ræða einskiptis leiðréttingu til að nálgast gangverð á þeim tíma sem endurmat hafi farið fram. Þá verði að ætla að fagaðila, líkt og Þjóðskrá Íslands, hafi staðið það nær en kærendum, sem lítt þekki til annarra skráningarupplýsinga fasteigna en komi fram á fasteignagjaldaseðlum, að yfirfara mælitölur byggingafulltrúa við skráningu 2005 og þannig mátt vera það ljóst að kjallarinn stæðist ekki mælingarkröfur um lofthæð, sbr. niðurstöðum úr mælingum yfirfasteignamatsnefndar á lofthæð kjallarans. Þannig hefði verið eðlilegt að Þjóðskrá Íslands kannaði forsendur í mati byggingarfulltrúa og vegna ábyrgðar sinnar á fyrrgreindum mistökum væri eðlilegt að stofnunin leitaði eftir að málinu lyktaði með sanngjarnri niðurstöðu.

Kærendur benda á að óformlegri fyrirspurn þeirra um möguleika á afturvirkri leiðréttingu á fasteignamati hafi á sínum tíma verið beint til matsfulltrúa Þjóðskrár Íslands sem framkvæmdi endurmatið á árinu 2014. Í stað leiðbeininga um hvernig bæri að standa að slíkri beiðni, skv. leiðbeiningarskyldu 7. gr. stjórnsýslulaga, hafi Þjóðskrá Íslands sent frá sér gallaðan úrskurð án þess að kærendur hafi fengið tækifæri til að koma að sínum sjónarmiðum. Í þeirri ákvörðun Þjóðskrár Íslands hafi eingöngu verið vísað til leiðréttingarheimildar 23. gr. stjórnsýslulaga og þvertekið fyrir að hún ætti við en í engu vikið að leiðréttingarheimildum 24. gr. sömu laga. Þannig hafi Þjóðskrá Íslands brotið gegn kærendum líkt og fram hafi komið í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 9/2014 þar sem nefndin hafi gert athugasemdir við að Þjóðskrá Íslands hafi ekki vikið að leiðréttingarheimildum 24. gr. stjórnsýslulaga. Kærendur vísa til túlkunar yfirfasteignamatsnefndar á ákvæðum 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga um veigamikil atriði, lögskýringarsjónarmið og að ákvarðanir Þjóðskrár Íslands hafi byggst á ófullkomnum upplýsingum um fasteignina enda komnar fram nýjar skráningarupplýsingar eftir endurmatið 2014.

Vegna tilvísunar Þjóðskrár Íslands til úrskurður yfirfasteignamatsnefndar nr. 20/2012 þá telja kærendur að það mál sé á engan hátt sambærilegt því máli sem hér er til meðferðar. Í því máli hafi verið um að ræða tjón á fasteign af völdum jarðskjálfta en alla jafna átti fólk sig á því ef fasteign er löskuð vegna jarðskjálfta og geta sótt um matslækkun vegna þess innan eðlilegs tíma. Ekki sé sömu sögu að segja um skráningartölur sem fagaðilar á vegum borgarinnar og Þjóðskrár Íslands höndli með sín á milli, enda minnist kærendur þess ekki að slíkar tækniupplýsingar hafi nokkurn tíman verið bornar undir þá.

Þá telja kærendur að draga verði í efa samkvæmt síðustu ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016 að úrskurður yfirfasteignanefndar í máli nr. 16/2015 hafi nema að litlu leyti verið lesinn yfir af stofnuninni áður en fyrrgreind ákvörðun var tekin, enda fjalli ákvörðunin að mestu um áður reifaðar lagagreinar og almennt um sjónarmið stofnunarinnar í málum sem tengist afturvirkni og ekkert sé vikið að hagsmunum kærenda. Þrátt fyrir ábendingar yfirfasteignamatsnefndar sé til dæmis ekkert vikið að 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga í áðurnefndri ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016.

Kærendur benda einnig á að ákvörðun Þjóðskrá Íslands frá 20. desember 2016 sé byggð á því, líkt og í fyrri ákvarðanir, að erindi kærenda standist ekki ákvæði stjórnsýslulaga, hvorki 23. gr. né 24. gr. þeirra laga, og vikið að því að yfirfasteignamatsnefnd hafi með úrskurðum sínum sett víðtæk fordæmi um afturvirkni. Í fyrrgreindri ákvörðun sé því einnig haldið fram að matsbreytingar fulltrúans árið 2014 sem hafi endurmetið fasteign kærenda hafi ekki byggst á því að skráningarupplýsingar hafi verið rangar heldur hafi það verið mat fulltrúans að þar sem kjallarinn væri svona stór að flatarmáli og einungis með glugga á eina hlið, þá væri forsenda fyrir að lækka matið á þeim grunni. Benda kærendur á að þetta sé engu samræmi við athugun yfirfasteignamatsnefndar sem fram komi í úrskurði nefndarinnar á máli nr. 16/2015.

Þá sé ljóst að þau sjónarmið sem yfirfasteignamatsnefnd hafi rakið í úrskurði sínum í máli nr. 16/2015 hafi flest hver ekki svo mikið sem verið reifuð einu orði í ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016. Með vísan til þess að fyrrgreind sjónarmið séu vanreifuð af hálfu Þjóðskrár Íslands krefjast kærendur þess að ákvörðun stofnunarinnar frá 20. desember 2016 verði felld úr gildi í samræmi við almenna stjórnsýsluframkvæmd þar sem stjórnvaldsákvarðanir séu að jafnaði felldar niður hafi ekki verið gætt að andmælarétti eða sjónarmið kærenda ekki reifuð, í þessu tilviki sjónarmið æðra stjórnvalds.

Kærendur benda á að bæði Þjóðskrá Íslands og yfirfasteignamatsnefnd hafi margsinnið tíundað að í lögum nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, séu ríkar heimildir fyrir eigendur fasteigna til að krefjast endurmats á fasteignamati eigna sinna og hafi haldið því fram að kærendur hafi ekki krafist slíks endurmats og þar af leiðandi tapað vissum rétti til breytinga á fasteignamatinu. Í því sambandi benda kærendur á að þeir hafi ekki haft vitneskju um að skráning á kjallara í fasteign þeirra hafi verið röng fyrr en fasteignasali hafi bent þeim á það við sölumat. Ekki sé því hægt að halda því fram að um tómlæti hafi verið að ræða af þeirra hálfu. Ábyrgð á rangri skráningu kjallarans á árinu 2005 sé ekki hægt að rekja til kærenda heldur beri byggingarfulltrúi og sér í lagi Þjóðskrá Íslands ábyrgð á þeim mistökum.

Kærendur benda á að málið varði töluverða hagsmuni þeirra þar sem þau hafi bæði greitt of há fasteignagjöld og auðlegðarskatt. Í lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt þar sem m.a. sé kveðið á um álagningu auðlegðarskatts sé heimilt að leiðrétta skattstofna allt að sex ár aftur í tímann. Slík leiðrétting náist ekki fram nema fasteignamatinu verði breytt aftur í tímann og eigi kærendur erfitt með að sjá hvernig Þjóðskrá Íslands telji sig þess umkomna að girða fyrir leiðréttingarheimildir í framangreindum lögum þegar stofnunin fari með stjórnvaldsákvarðanir sem aðrar stofnanir byggi sínar ákvarðanir á. Sama regla gildi um fasteignagjöld, breyta þurfi fasteignamati eignarinnar til að ná fram leiðréttingu á þeim gjöldum.

Kærendur geta ekki fallist á að þeir hafi sýnt af sér tómlæti í málinu þar sem þeim hafi ekki með nokkru móti verið ljóst að skráningargögn, sem Þjóðskrá Íslands og byggingafulltrúinn í Reykjavík hafi höndlað með á árinu 2005, hafi verið röng. Kærendur telja að krafa þeirra um endurupptöku málsins, sem ekki hafi fengist borin upp með eðlilegum hætti í upphafi vegna sjálfvirkrar afgreiðslu Þjóðskrár Íslands á fyrirspurn kærenda um leiðréttingarheimildir, hafi verið borin fram án ástæðulauss dráttar.

Að lokum benda kærendur á að þrátt fyrir að mál þetta sé í eðli sínu ekki flókið hafi það undið upp á sig og stjórnsýslunni orðið fótaskortur á regluverkinu sem hafi tafið málið óhóflega. Hafi þær tafir valdið kærendum tjóni þar sem tímamörk leiðréttingar, til dæmis í lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt, séu sex ár, hafi fyrnst með hverju árinu sem líði. Með þeirri kæru sem nú sé til umfjöllunar vænti kærendur þess að yfirfasteignamatsnefnd geti komist að endanlegri niðurstöðu í málinu, bæði með hliðsjón af sjónarmiðum kærenda og eigin sjónarmiðum, þannig að málinu verði ekki vísað enn eina ferðina til Þjóðskrár Íslands enda sé kveðið á um það í 34. gr. laga nr. 6/2001 að úrskurðir yfirfasteignamatsnefndar séu fullnaðarúrskurðir.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

Í bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 28. apríl 2017, eru rakin helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna varðandi fasteignamat og framkvæmd þess.

Vísar Þjóðskrá Íslands til þess að með umræddum lögum sé eigendum fasteigna árlega veittur víðtækur réttur til þess að koma á framfæri athugasemdum sínum við skráð fasteignamatsverð. Talið hafi verið að heimild eigenda til þess að krefjast endurskoðunar á fasteignamati sé bundin við skráð matsverð á þeim tíma sem krafa um breytingu er sett fram og að heimildin nái ekki til endurskoðunar á fasteignamati sem fallið sé úr gildi þegar krafa komi fram. Yfirfasteignamatsnefnd hafi í úrskurðum sínum komist að þeirri niðurstöðu, með vísan til orðalags 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, að heimild eiganda til að krefjast endurskoðunar á fasteignamati sé bundið við skráð matsverð á þeim tíma sem kæra sé sett fram, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 8/2008.

Samkvæmt 19. gr. laga nr. 6/2001 sé frumskráning fasteigna ásamt breytingu á skráningu þeirra í höndum viðkomandi sveitarfélags. Upphafleg tilkynning um fasteignina að Logafold [ ] hafi borist Þjóðskrá Íslands frá sveitarfélaginu Reykjavík í desember 1984. Þar hafi fasteignin verið tilgreind sem 157,1 m2 íbúð á hæð (notkun 01), 35,2 m2 bílskúr (notkun 04) og 50 m2 herbergi í kjallara (notkun 10). Í maí 1992 hafi eignin verið skoðuð vegna brunavirðingar og hafi hvorki kærendur né matsmaður gert athugasemdir við skráningu eignarinnar. Í ágúst 1995 hafi byggingarfulltrúi tilkynnt um breytta stærð á kjallara fasteignarinnar, þ.e. að flatarmál kjallarans færi úr 50 m2 í 192,3 m2 og var viðbótarrýmið skráð með sömu notkun og það rými sem áður hafði verið skráð í kjallara, þ.e. sem herbergi í kjallara (notkun 10). Þá hafi fasteignin verið skoðuð að nýju af matsmanni í október 1998 vegna brunavirðingar og þá hafi heildarrýmið í kjallara verið breytt úr herbergi í kjallara í rými/herbergi (notkun 558) og hafi sú breyting á notkunarflokki haft veruleg áhrif til lækkunar á brunabóta- og fasteignamat eignarinnar. Þessi skráning hélst óbreytt allt þar til kærendur óskuðu eftir endurmati á brunabótamati eignarinnar á árinu 2005 en þá var heildarrými kjallarans sett í notkunarflokk 501, þ.e. sem íbúð á hæð (fullbúið íbúðarrými) í kjölfar skoðunar á eigninni. Við þessa breytingu hækkaði bæði brunabóta- og fasteignamat eignarinnar umtalsvert. Skoðunarblað sem gert var við fyrrgreinda skoðun á eigninni á árinu 2005 gaf til kynna að í kjallara væru skráðar þrjár stofur, herbergi, eldhús og geymsla og var þar um að ræða breytingu frá fyrri skoðun eignarinnar frá árinu 1998 þar sem skráð höfðu verið þrjú herbergi, tvær geymslur og sérstigi. Kærendum var tilkynningu um fyrrgreinda matsbreytingu en þeir gerðu engar athugasemdir við breytingarnar og hélst þessi skráning á notkun óbreytt allt þar til Þjóðskrá Íslands tók upp árlegt endurmat fasteignamats á árinu 2009. Árlegt endurmat fasteignamats hafi komið í stað framreiknings á markaðsleiðréttu kostnaðarmati en það taki mið af kostnaðarmati.

Af hálfu Þjóðskrár Íslands er bent á að þessi breytta aðferðarfræði við útreikning fasteignamats sem tekin hafi verið upp fyrir flest allt íbúðarhúsnæði sé svokallað markaðsmat. Það byggi á því að búnar séu til forsendur vélrænt út frá fyrirliggjandi skráningu frá sveitarfélagi en þær upplýsingar hefðu áður ekki haft sömu áhrif við útreikning fasteignamats niður á rými líkt og það geri nú. Þannig hafi fasteignamat alls rýmis merkt sem 00 í fasteignaskránni (kjallararými) verið reiknað sem slíkt. Þessi breyting hafði hins vegar þau áhrif fyrir fasteign kærenda að kjallari eignarinnar, sem hafði við skoðun 2005 verið skráður sem íbúð á hæð sé nú skráður sem kjallari og hafi fasteignamatið lækkað samkvæmt því. Skráningarupplýsingum frá sveitarfélagi, sem sé beitt við útreikning fasteignamats, sé ekki breytt nema eftir athugasemd frá annað hvort eiganda eða viðkomandi sveitarfélagi, við skoðun eignar eða ef rekist sé á misræmi við skráningu og mat eigna við önnur störf.

Fasteignamati sé ætlað að endurspegla gangverð fasteigna og því eðlilegt að breytingar á markaði sjáist í fasteignamati. Öðru máli gegni hins vegar um brunabótamat sem ætlað er að endurspegla byggingarkostnað. Það að geta sett inn matslegar forsendur veiti ákveðinn sveigjanleika við útreikning á fasteignamati og geri Þjóðskrá Íslands kleift að nálgast betur gangverð einstakra eigna hverju sinni. Slíkar breytur byggi þó alltaf á skoðun eignar og því sé nauðsynlegt að eigandi fylgist með fasteignamati eigna sinna hverju sinni og óski eftir endurmati telji hann það ekki endurspegla gangverð á hverjum tíma.

Með vísan til fyrrgreindra ástæðna telur Þjóðskrá Íslands að fasteignamat fasteignar kærenda hafi ekki verið byggt á röngum skráningarupplýsingum.

Þjóðskrá Íslands telur ekki ástæðu til að fjalli um þann þátt kærunnar þar sem vísað er til laga um auðlegðarskatt enda verði slíkum erindum ekki beint til stofnunarinnar.

Af hálfu Þjóðskrár Íslands er bent á að kærendur byggi kröfur sínar í málinu á heimild 1. og 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þjóðskrá Íslands vísar í því sambandi til úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 20/2016 þar sem fjallað er ítarlega um skilyrði fyrrgreinds lagaákvæðis og vísað til þess rökstuðnings er fram kemur í niðurstöðu þess úrskurðar.

Í ljósi ofangreinds telur Þjóðskrá Íslands að ekki séu tilefni til að fella úrskurð frá 20. desember 2016 um fasteignamat fasteignarinnar að Logafold [ ], Reykjavík, fnr. [ ], úr gildi, þar sem fasteignamat eignarinnar hafi byggst á réttum og fyrirliggjandi upplýsingum, fengnum með réttum og lögmætum hætti. Því til viðbótar telur Þjóðskrá Íslands að lögbundnir tímafrestir hafi liðið án athugasemda og vísar í því sambandi til niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar máli sínu til stuðnings.

Þá telur Þjóðskrá Íslands að yfirfasteignamatsnefnd hafi áður fjallað um skilyrði 1. og 24. gr. laga nr. 37/1993 varðandi endurupptöku máls og komist að niðurstöðu sem auk ofangreindra málsástæðna, styðji ein og sér, fyrrgreinda niðurstöðu Þjóðskrár Íslands.

Niðurstaða

Kærendur hafa kært niðurstöðu Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016 þar sem hafnað var beiðni þeirra um endurupptöku fyrri ákvarðana Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat fyrir fasteign þeirra að Logafold [ ], Reykjavík, fnr. [ ]. Var það niðurstaða Þjóðskrár Íslands að ekki væru uppfyllt skilyrði 24. gr. stjórnsýslulaga til að taka upp mál kærenda og því var beiðni þeirra um endurmat á fasteignamati eignarinnar aftur í tímann hafnað.

Yfirfasteignamatsnefnd hefur í fyrri úrskurðum sínum komist að þeirri niðurstöðu að lög nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna komi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku mála, þ.m.t. samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga, enda sé fullnægt lagaskilyrðum til að mál geti verið endurupptekin, sbr. úrskurðir yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. nr. 7/2014, 9/2014 og 16/2015.

Með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli kærenda nr. 16/2015 komst nefndin að þeirri niðurstöðu að fallast bæri á erindi kærenda um endurupptöku máls þeirra með vísan til 1. töluliðar 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga. Var það niðurstaða nefndarinnar að skilyrði áður nefndrar lagagreinar væru uppfyllt og að þau tímamörk sem fram komi í 2. mgr. 24. gr. sömu laga stæðu ekki í vegi fyrir endurupptöku málsins. Í fyrrgreindum úrskurði var jafnframt tekið fram að þær röksemdir sem færðar voru fram fyrir breytingu á fasteignamati ársins 2014 hafi í eðli sínu verið nýjar upplýsingar varðandi fasteignina sem hafi gefið tilefni til breytinga á matsforsendum hennar. Ekki væri hægt að útiloka að þessar upplýsingar hefðu einnig getað haft þýðingu varðandi fyrri ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um fasteignamat eignarinnar hefðu þær þá legið fyrir. Í fyrrnefndum úrskurði var hins vegar tekið fram að ágreiningsefni þess máls sem þar var til úrlausnar snéri einvörðungu að því hvort formskilyrðum fyrir endurupptöku stjórnsýslumálsins væru uppfyllt og þá hvort taka bæri erindi kærenda til efnismeðferðar. Var það niðurstaða nefndarinnar að formskilyrðum 1. tl. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga væri fullnægt og að Þjóðskrá Íslands bæri að kanna, m.a. með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum hvort ástæða væri til að gera breytingar á fyrri ákvörðunum stofnunarinnar varðandi fasteignamat fasteignar kærenda vegna fyrri ára. Að fenginni heildarendurskoðun Þjóðskrár Íslands á öllum atriðum málsins kynni slíkt að leiða til þess að fyrri ákvarðanir stofnunarinnar yrðu felldar úr gildi, þeim breytt í heild eða að hluta eða komist að þeirri niðurstöðu að fyrri ákvarðanir stjórnvaldsins skyldu standa óbreyttar.

Samkvæmt framansögðu snýr ágreiningsefni þess máls sem hér er til meðferðar einvörðungu að því hvort þær upplýsingar sem nú liggja fyrir varðandi skráningu og mat fasteignar kærenda séu þess eðlis að ef þær hefðu legið fyrir við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar á fyrri árum hefðu þær mögulega leitt til annarrar niðurstöðu varðandi fasteignamat eignarinnar en raunin varð. Í niðurstöðu Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016 er því haldið fram að endurmat á fasteign kærenda á árinu 2014 hafi ekki verið gerð vegna breytinga á skráningarupplýsingum eignarinnar heldur hafi fasteignamat eignarinnar á því ári eingöngu verið lækkað með því að breyta matsforsendum eignarinnar, þ.e. með því að setja stærsta hluta kjallara fasteignarinnar undir geymslu í stað íbúðar og hafi þetta m.a. verið gert í þeim tilgangi að færa fasteignamatið nær gangvirði eignarinnar.

Það liggur fyrir af gögnum málsins að fasteign kærenda var skoðuð á árinu 2005 vegna óskar um endurmat á brunabótamati eignarinnar. Við þá skoðun var heildarrými kjallarans (192,3 fermetrar) sett í notkunarflokk 501, þ.e. sem fullbúið íbúðarrými í kjallara. Skoðunarblað vegna þeirrar skoðunar gaf til kynna að í kjallara væru skráðar þrjár stofur, herbergi, eldhús og geymsla. Fasteignin var síðan að beiðni kærenda skoðuð á nýjan leik á árinu 2014 og var það mat Þjóðskrár Íslands eftir þá skoðun að rétt væri að meta 162,3 fermetra af kjallaranum sem geymslurými en einungis 30 fermetra með sama hætti og áður hefði verið, þ.e. sem íbúðarrými. Tilgreint er að ástæða þessara breytinga hafi annars vegar verið sú að stór hluti kjallarans væri gluggalítill og ekki með fullri lofthæð og hins vegar að kjallararýmið væri óvenju stórt miðað við heildarrými hússins. Í ljósi þess var talið rétt að gera fyrrgreinda breytingu á matsforsendum eignarinnar. Með þessari breytingu á matsforsendum lækkaði fasteignamat eignarinnar umtalsvert og var talið að með þessari breytingu yrði fasteignamat eignarinnar nær gagnvirði hennar en áður hafði verið.

Ljóst er að fyrrgreind skoðun Þjóðskrár Íslands á fasteign kærenda á árinu 2014 hafði það í för með sér að talið var rétt að breyta matsforsendum eignarinnar og þá með þeim hætti að meta 162,3 fermetra af kjallararými hússins sem geymslurými og einungis 30 fermetra með sama hætti og áður hafði verið, þ.e. sem íbúðarrými í kjallara. Vísar Þjóðskrá Íslands til þess í ákvörðun sinni frá 20. desember 2016 að hér hafi ekki verið um breytingu á skráningarupplýsingum að ræða heldur eingöngu breytingar á matsforsendum.

Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 9/2014, sem varðar fasteign kærenda, kom fram að af gögnum þess máls mætti ráða að skráningu kjallarans hafi í raun verið breytt við skoðun Þjóðskár Íslands á eigninni á árinu 2014 þar sem skilyrði um lofthæð í íbúðarherbergjum samkvæmt ákvæðum byggingarreglugerðar hafi ekki verið uppfyllt varðandi það rými í kjallara hússins. Því mætti draga í efa að fasteignamat eignarinnar hafi áður grundvallast á réttum skráningarupplýsingum þegar litið væri til fyrrgreindra skilyrða um lofthæð í byggingarreglugerð.

Með hliðsjón af framansögðu telur yfirfasteignamatsnefnd að fyrrgreindar upplýsingar um lofthæð í kjallara hússins auk þeirra sjónarmiða sem lágu til grundvallar breytingum á matsforsendum eignarinnar á árinu 2014 hafi verulega þýðingu við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kærenda. Því er ekki hægt að útiloka að þessar upplýsingar hefðu leitt til annarrar niðurstöðu varðandi fasteignamat eignarinnar á árunum 2009 – 2013 ef þær hefðu þá legið fyrir. Í ljósi þess er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að endurákvarða fasteignamat fasteignar kærenda vegna áranna 2009 – 2013 í samræmi við beiðni kærenda þar um. Við það endurmat ber Þjóðskrá Íslands að taka til sérstakrar skoðunar hvort fyrrgreindar upplýsingar um eignina sem áður hefur verið gerð grein fyrir leiði til breytinga á fasteignamati hennar á fyrrgreindum árum. Við það mat ber eftir sem áður að styðjast við þá matsaðferð sem stuðst var við á fyrrgreindum árum og byggðist á samanburði á sölu sambærilegra fasteigna, og leggja mat á það hvort þær upplýsingar sem nú liggja fyrir um eiginleika eignarinnar, s.s. gerð, ástand og aðrar aðstæður sem hana varða, feli í sér einhver þau frávik sem réttlæti það að vikið sé frá matslíkani fyrir almennt fasteignamat.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það mat yfirfasteignamatsnefndar að fella beri úr gildi ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2016 þar sem hafnað var beiðni kærenda um endurskoðun fasteignamats fyrri ára fyrir fasteign þeirra að Logafold [ ], Reykjavík, fnr. [ ]. Lagt er fyrir Þjóðskrá Íslands að taka fasteignamat eignarinnar vegna áranna 2009 – 2013 til endurákvörðunar með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum.

 Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 20. desember 2016, þar sem hafnað var beiðni kærenda um endurupptöku á fasteignamati fasteignar þeirra að Logafold [ ], Reykjavík, fnr. [ ], er felld úr gildi.

 Lagt er fyrir Þjóðskrá Íslands að taka fasteignamat Logafoldar [ ], Reykjavík, fnr. [ ], vegna áranna 2009 – 2013 til endurákvörðunar.

 

 __________________________________

Hulda Árnadóttir

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson