Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

14.11.2017

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 31. október 2017 í máli nr. 8/2017.
Fasteign: Ármúli [ ], Reykjavík, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2017, 31. október, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 8/2017 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR


Með bréfi, dags. 22. júní 2017, kærði A, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignarinnar að Ármúla [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fyrir árið 2017.

Með bréfum, dags. 26. júní 2017, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Reykjavíkurborg og Þjóðskrá Íslands. Reykjavíkurborg tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 3. júlí 2017, að sveitarfélagið teldi ekki tilefni til að gera athugasemdir vegna kærunnar að svo stöddu en áskildi sér rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum á síðari stigum. Með bréfi, dags. 22. ágúst 2017, barst umsögn Þjóðskrár Íslands. Með bréfi dags. 29. ágúst 2017 barst síðan ný umsögn Þjóðskrár Íslands.

Afstaða Reykjavíkurborgar var kynnt kæranda og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 11. júlí 2017 og þá voru umsagnir Þjóðskrár Íslands sendar kæranda og Reykjavíkurborg þann 25. ágúst 2017 og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar frekari athugasemdir bárust.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 7. september 2015 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanna kæranda og starfsmanni byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar. Málið var tekið til úrskurðar 5. október 2017.

Málavextir

Þann 16. nóvember 2016 barst Þjóðskrá Íslands beiðni kæranda um endurmat á fasteignamati 2017 fyrir fasteignina Ármúla [ ], Reykjavík, fnr. [ ]. Þann 21. mars 2017 var kæranda tilkynnt um úrskurð Þjóðskrár Íslands þar sem fasteignamat fasteignar kæranda að Ármúla [ ], Reykjavík fyrir árið 2017 var endurmetið. Niðurstaða endurmatsins var sú að hækka fasteignamat eignarinnar frá því sem áður hafði verið ákveðið, og var nýtt fasteignamat eignarinnar ákvarðað kr. 500.200.000.- en þar af var lóðarmat kr. 88.850.000.- Fyrra fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2017 var kr. 416.850.000.- en þar af var lóðarmat kr. 62.400.000.-. Í fyrrgreindri tilkynningu Þjóðskrár Íslands til kæranda kom fram að unnt væri að óska eftir rökstuðningi fyrir ákvörðuninni og að beiðni þar um skyldi berast Þjóðskrá Íslands innan 14 daga frá móttöku tilkynningarinnar. Þá var jafnframt tekið fram að hægt væri að kæra úrskurðinn til yfirfasteignamatsnefndar innan þriggja mánaða í samræmi við ákvæði 34. gr. laga nr. 6/2001.

Með bréfi, dags. 27. mars 2017, óskaði kærandi eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fyrrgreindri ákvörðun og var sá rökstuðningur veittur með bréfi, dags. 29. mars 2017. Þar kom m.a. fram að áður ákvarðað fasteignamat ársins 2017 hafi verið alltof lágt. Ástæða þess hafi m.a. verið sú að 1.150 fermetra vörugeymsla í bakhúsi fasteignarinnar hafi verið skráð sem bílastæði (opið rými) og því ekki verið metin til fasteignamats. Þetta hafi verið leiðrétt auk þess sem leiðrétting hafi verið gerð varðandi matsstig eignarinnar, þar sem fasteignin hafi verið skráð á matsstig 8 en með réttu átt að vera á matsstigi 7, þ.e. sem fullbúin eign. Þessar leiðréttingar hafi haft í för með sér fyrrgreinda hækkun á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2017.

Með bréfi kæranda, dags. 22. júní 2017, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati eignarinnar kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat fasteignar hans að Ármúla [ ], Reykjavík, fnr. [ ], verði endurreiknað og ákvarðað til samræmis við rétta notkun eignarinnar.

Kærandi telur hinn kærða úrskurð óréttmætan þar sem Þjóðskrá Íslands hafi að tilefnislausu flokkað bílastæðahús í kjallara sem vörugeymslu í meðalgæðum sem sé röng flokkun. Hið rétta sé að í kjallara sé lokuð bílageymsla en ekki vörugeymsla, með þrjátíu bílastæðum, tæknirýmum og litlum geymslum og vísar kærandi til fyrirliggjandi skráningartöflu fyrir fasteignina máli sínu til stuðnings.

Að mati kæranda sé ekki rétt að skrá þennan matshluta sem vörugeymslu með tilliti til gæða og notkunarmöguleika matshlutans.

Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Af hálfu Reykjavíkurborgar kemur fram í tölvubréfi, dags. 3. júlí 2017, að ekki væru gerðar athugasemdir við kæruna af þeirra hálfu að svo stöddu, en áskilinn réttur til að koma að gögnum og sjónarmiðum vegna málsins á síðari stigum þess. Engar frekari athugasemdir eða gögn bárust frá sveitarfélaginu.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögnum Þjóðskrár Íslands, dags. 22. og 29. ágúst 2017, kemur fram að kjallari fasteignar kæranda að Ármúla [ ], Reykjavík hafi verið metinn út frá fyrirliggjandi gögnum. Kjallarinn hafi verið hannaður og notaður til þess að gera við og standsetja bíla sem þáverandi eigandi fasteignarinnar hafi flutt inn og selt.

Þá vísar Þjóðskrá Íslands til þess að samkvæmt upplýsingum frá Reykjavíkurborg hafi sú skráningartafla fyrir fasteignina sem kærandi vísar til, verið samþykkt hjá byggingarfulltrúa en að sú samþykkt hafi hins vegar aldrei öðlast gildi. Byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út og þar af leiðandi hafi úttekt aldrei farið fram. Af hálfu Reykjavíkurborgar hafi komið fram að af þeim sökum sé ekki heimilt að skrá fyrrgreinda skráningartöflu í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands.

Með vísan til fyrrgreindrar afstöðu Reykjavíkurborgar telur Þjóðskrá Íslands að ekki sé tilefni til að breyta fasteignamati fasteignar kæranda að Ármúla [ ], Reykjavík, fnr. [ ], enda byggi matið á gildandi gögnum.

Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 skal skráð matsverð fasteigna vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteigna er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað, o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur við ákvörðun á fasteignamati fyrir atvinnuhúsnæði stuðst við tekjuaðferð sem eins og aðrar matsaðferðir hefur það að markmiði að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Tekjuaðferðin miðar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjufæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaup- og leigusamningum eftir föngum til að auka nákvæmni fyrrgreindrar matsaðferðar.

Við mat fasteigna samkvæmt tekjuaðferð hefur Þjóðskrá Íslands útbúið sérstök tölfræðilíkön, sem m.a. nýta upplýsingar úr leigu – og kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna, sem lýsa fermetraleiguverði ásamt ætlaðri ávöxtunarkröfu. Til að auka nákvæmni matsins hefur viðkomandi atvinnuhúsnæði verið flokkað niður í rými eftir tegund þeirrar starfsemi sem þar fer fram. Þá hefur jafnframt verið gengið út frá því við þessa matsaðferð að sum rými, s.s. stoðrými, gefi ekki af sér beinar tekjur, og þau því látin bera lágt eða ekkert fasteignamat þó þessi rými séu engu að síður nauðsynleg fyrir tekjuhæfi viðkomandi fasteignar. Auk skiptingar í fyrrgreind rými er jafnframt tekið tillit til fleiri þátta við matið, s.s. staðsetningar, aldurs, gæða og ástands tilgreindra rýma, þar sem m.a. er byggt á fyrirliggjandi skráningu og skoðun á viðkomandi eign. Það sem rými eru talin misverðmæt er mikilvægt að flokkun þeirra sé rétt og getur skoðun eigna m.a. leitt til breytinga á fyrri flokkun rýma.

Kærandi hefur kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat eignar hans að Ármúla [ ], Reykjavík, fnr. [ ] fyrir árið 2017. Hefur kærandi í rökstuðningi sínum vísað til þess að Þjóðskrá Íslands hafi ranglega metið kjallara fasteignarinnar sem vörugeymslu. Þar séu hins vegar í reynd lokuð bílageymsla með þrjátíu bílastæðum, tæknirými og litlar geymslur. Vísar kærandi í þessu sambandi til fyrirliggjandi teikninga og skráningartöflu fyrir fasteignina sem samþykkt hafi verið af byggingaryfirvöldum en þar komi fram að viðkomandi rými sé skráð sem bílageymsla. Gerir kærandi kröfu um að fasteignamat eignarinnar verði endurákvarðað til samræmis við rétta notkun fyrrgreinds rýmis í kjallara.

Þjóðskrá Íslands hefur hins vegar vísað til þess að fasteignamat eignarinnar sé ákvarðað á grundvelli fyrirliggjandi gagna. Reykjavíkurborg hafi ekki samþykkt að sú skráningartafla sem kærandi hefur vísað til verði skráð í fasteignaskrá þar sem samþykki byggingarfulltrúa hafi aldrei öðlast gildi. Þá er einnig vísað til þess að byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út og þar af leiðandi hafi úttekt á eigninni ekki farið fram.

Álitaefni máls þessa snýr fyrst og fremst að því hvort kjallararými í fasteign kæranda að Ármúla [ ] sé rétt flokkað með hliðsjón af núverandi notkun og skráningu þess rýmis. Fyrir liggur að Þjóðskrá Íslands hefur við endurmat á fasteignamati eignarinnar flokkað fyrrgreint rými sem vörugeymslu í meðalgæðum og ákvarðað fasteignamat eignarinnar m.a. út frá þeirri flokkun. Ekki verður hins vegar séð að ágreiningur sé um þá ákvörðun að Þjóðskrá Íslands að breyta matstigi eignarinnar frá því sem fram kom í skráningu, þ.e. að meta fasteignina sem fullbúna eign.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanna kæranda og Reykjavíkurborgar. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt því matslíkani sem byggt er á við matið. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar staðfesti að kjallari í fasteignar kæranda að Ármúla [ ] er nýttur sem lokuð bílageymsla með afmörkuðum bílastæðum ásamt litlum geymslum inn af bílageymslunni.

Þjóðskrá Íslands hefur til stuðnings ákvörðun sinni vísað til skráningar á fyrrgreindu rými í kjallara þ.e. að rýmið sé skráð sem vörugeymsla. Í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir hækkun fasteignamatsins frá 29. mars 2017 kemur hins vegar fram að við endurmatið hafi komið í ljós að fyrrgreint rými í kjallara bakhússins hafi verið skráð sem bílastæði (opið rými) og því ekki áður fengið mat. Þjóðskrá Íslands sá ástæðu til að breyta þessari skráningu. Í fyrrgreindum rökstuðningi er hins vegar ekki að finna skýringar á ástæðum þess að rýmið var áður skráð með þessum hætti, þ.e. sem bílastæði (opið rými). Það liggur fyrir í málinu og er óumdeilt að lögð hafa verið inn til byggingarfulltrúans í Reykjavík gögn, s.s. teikningar, uppdrættir og skráningartafla, sem sýna að fyrrgreint rými í kjallara fasteignarinnar er útbúið sem bílageymsla og nýtt sem slík. Þá verður ekki annað ráðið af gögnunum en að þau hafi verið samþykkt af byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar. Í því sambandi má m.a. benda á að finna má aðaluppdrætti, skráningartöflu, afstöðumynd og grunnmynd af fasteign kæranda að Ármúla [ ], Reykjavík á svonefndri Borgarvefsjá Reykjavíkurborgar, og kemur þar fram að bílageymsla sé í fyrrgreindu rými í kjallara hússins. Öll gögnin bera það með sér að hafa verið samþykkt án athugasemda af byggingaryfirvöldum Reykjavíkurborgar á árunum 2013 - 2014. Því til viðbótar liggur fyrir að svo virðist sem fyrrgreint rými í kjallara fasteignarinnar hafi áður en kom til endurmats eignarinnar í mars s.l. verið skráð með fyrrgreindum hætti hjá Þjóðskrá Íslands eins og áður hefur verið vikið að.

Með hliðsjón af því hvernig nýtingu fyrrgreinds rýmis í kjallara fasteignar kæranda er háttað svo og þeirri staðreynd að fyrir liggja gögn, þ.á m. skráningartafla fyrir fasteignina, sem samþykkt hefur verið af byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar telur yfirfasteignamatsnefnd að taka beri tillit til fyrrgreindra staðreynda við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar. Skýringar Þjóðskrár Íslands um að samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík hafi aldrei öðlast gildi eru ófullnægjandi að mati yfirfasteignamatsnefndar. Með vísan til alls þess sem að framan er rakið telur yfirfasteignamatsnefnd rétt að Þjóðskrá Íslands flokki fyrrgreint kjallararými í fasteign kæranda að Ármúla [ ], Reykjavík í samræmi við fyrirliggjandi skráningartöflu eignarinnar frá árinu 2013.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 21. mars 2017, er lýtur að endurmati fasteignamats Ármúla [ ], Reykjavík, fnr. [ ] skuli felld úr gildi og er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af framangreinum sjónarmiðum um rétta flokkun á rými í kjallara fasteignarinnar.

 Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 21. mars 2017, um endurmat fasteignamats Ármúla [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fyrir árið 2017 er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

  

__________________________________

Hulda Árnadóttir

  

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson