Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

19.4.2017

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 31. mars 2017 í máli nr. 22/2016.Fasteign: Ingólfsstræti [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr[ ].Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2017, 31. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 22/2016 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 15. október 2016, kærðu A, kt. [ ], B, kt. [ ], C, kt. [ ], D, kt. [ ], og E, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Ingólfsstrætis [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ]. 

Með bréfi, dags. 21. október 2016, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir rökstuðningi kærenda og nauðsynlegum gögnum. Með bréfum, dags. 17. og 23. nóvember 2016, bárust umbeðin gögn og rökstuðningur kærenda. 

Með bréfum, dags. 25. nóvember 2016, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Reykjavíkurborg og Þjóðskrá Íslands. Með bréfi, dags. 9. desember 2016, barst umsögn Þjóðskrár Íslands, en Reykjavíkurborg tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 13. desember 2016, að sveitarfélagið teldi ekki tilefni að svo stöddu til að gera athugasemdir vegna kærunnar en áskildi sér rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum sínum á síðari stigum. 

Hinn 14. desember 2016 voru fyrrgreind bréf Þjóðskrár Íslands og Reykjavíkurborgar send málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með bréfi, dags. 12. janúar 2017, gerðu kærendur athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands. Engar frekari athugasemdir bárust. 

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang 10. febrúar 2017 og skoðaði eignina í fylgd fulltrúa kærenda. Málið var tekið til úrskurðar 16. febrúar 2017.

MálavextirFasteignin að Ingólfsstræti [ ], Reykjavík, samanstendur af fimm eignarhlutum; fnr. [ ] er í eigu A, fnr. [ ] í eigu B, fnr. [ ] í eigu C, fnr. [ ] í eigu D og fnr. [ ]í eigu E. Margvísleg starfsemi er í húsinu, svo sem verslanir, skrifstofur og teiknistofur.

Með bréfi, dags. 2. febrúar 2015, kærðu framangreindir eigendur fasteignamat Ingólfsstrætis [ ] fyrir árið 2015, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 5/2015 frá 31. mars 2015. Niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 5/2015 var að vísa kærunni frá þar sem hún var of seint fram komin. Þá taldi yfirfasteignamatsnefnd að undanþáguákvæði 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ætti ekki við þar sem kærendur hefðu ekki nýtt sér þá heimild að óska eftir endurmati samkvæmt 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. 

Þann 14. maí 2015 barst Þjóðskrá Íslands beiðni frá kærendum um endurmat á fasteignamati 2015 fyrir eignarhluta kærenda í fasteigninni að Ingólfsstræti [ ]. Í kjölfar þess að Þjóðskrá Íslands tilkynnti kærendum um tafir við úrlausn málsins var af hálfu kærenda lagður fram frekari rökstuðningur fyrir endurmati með bréfi, dags. 19. október 2015. Þjóðskrá Íslands tilkynnti kærendum um óbreytt fasteignamat fyrir árið 2016 þann 5. október 2016. Með bréfi, dags. 15. október 2016, óskuðu kærendur eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fasteignamati, sem Þjóðskrá Íslands lét í té þann 1. nóvember 2016. Áður en kærendur fengu rökstuðning Þjóðskrár Íslands höfðu þeir með bréfi, dags. 15. október 2016, kært ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir. 

Sjónarmið kærendaMeð bréfi, dags. 15. október 2016, kærðu kærendur ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 5. október 2016 um endurmat fasteigna að Ingólfsstræti [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ]. Með bréfi, dags. 23. nóvember 2016, barst frekari rökstuðningur kærenda. Kærendur gera þá kröfu að fasteignamat og endurmat Þjóðskrár Íslands fyrir umræddar eignir verði ómerkt og að fasteignamat frá árinu 2014 standi óbreytt fyrir árið 2015. Til vara krefjast kærendur þess að fasteignamat Ingólfsstrætis [ ] hækki um 7,7% milli áranna 2014 og 2015. Til þrautavara er þess krafist að fasteignamat Ingólfsstrætis [ ] fyrir árið 2015 verði lækkað verulega að mati yfirfasteignamatsnefndar. Að lokum gera kærendur kröfu um málskostnað.

Kærendur telja að Þjóðskrá Íslands hafi ekki gætt réttra aðferða við ákvörðun um fasteignamat á umræddum eignum og síðar endurmat. Jafnframt hafi verið brotið gegn stjórnsýslulögum og meginreglum stjórnsýslu um góða stjórnsýsluhætti, svo sem um tjáningarrétt kærenda fyrir hækkun matsins, leiðbeiningar og rökstuðning fyrir fasteignamati og endurmati.

Kærendur telja hækkun fasteignamatsins verulega og afar íþyngjandi og langt umfram verðlag, söluverð sambærilegra eigna, tekjur og fleira. Að mati kærenda verði að ákvarða slíka hækkun sértækt svo sem að undangenginni skoðun á eignunum og veita kærendum andmælarétt áður en teknar séu ákvarðanir. Þjóðskrá Íslands hafi hvorki veitt kærendum andmælarétt né gefið þeim kost á að vera viðstaddir skoðun.

Kærendur rekja að í lok árs 2014 hafi þeir óskað eftir því við Þjóðskrá Íslands að fá nákvæmar skýringar á þessum hækkunum, öllum gögnum, upplýsingum um kærufrest, hvort tilkynningar hafi verið sendar út og hvort hækkanirnar hafi verið auglýstar. Þessar kröfur hafi verið ítrekaðar en Þjóðskrá Íslands hafi ekki orðið við þeim. Þjóðskrá Íslands hafi haldið sig við almennar viðmiðanir og beitt svonefndri tekjuaðferð við hækkun fasteignamatsins þannig að ekki væri miðað við gangverð heldur við þá undantekningarreglu, þ.e. leigutekjur, og áætlað þær afar ríflega.

Kærendur taka fram að 1. hæð Ingólfsstrætis [ ] hafi lengi staðið auð þar sem ekki hafi tekist að leigja hana út. Þá hafi leiguverð 4. hæðar verið um 280.000 krónur á mánuði en leiguverðsviðmiðun samkvæmt Þjóðskrá Íslands hafi numið 400.000 krónum á mánuði. Leiguverð eigna við Laugaveg og Skólavörðustíg sé langt um hærra en við hliðargötur þessara gatna. Þá hafi kærendur upplýst Þjóðskrá Íslands að 4. hæðin og fleiri eignarhlutar fasteignarinnar að Ingólfsstræti [ ] séu að umtalsverðu leyti klæddar að innan með asbesti. Taka kærendur fram að asbestklæðningin blasi við þegar eignin er skoðuð. Telja kærendur að sú staðreynd leiði óhjákvæmilega til verðlækkunar vegna mikillar fyrirhafnar við að fjarlægja efnið við hugsanlegar breytingar á fasteigninni. Þjóðskrá Íslands hafi samt sem áður dregið í efa að staðfesting á því liggi fyrir. Jafnframt gagnrýna kærendur að Þjóðskrá Íslands hafi lítt eða ekki svarað efnislegum rökstuðningi kærenda.

Kærendur taka fram að nýtt fasteignamat skuli tilkynna eigendum og þeim gefinn kostur á að koma að athugasemdum. Það sé ósannað að það hafi verið gert. Þá hafna kærendur fullyrðingum Þjóðskrár Íslands um gæði Ingólfsstrætis [ ]. Árið 2015 hafi ástand fasteignarinnar að utan verið dapurlegt. Þörf hafi verið á sprunguviðgerðum, málningu, rennuskiptum, drenlögn og fleira. Þá hafi verið umtalsverð þörf á viðhaldi innan húss. Þá telja kærendur asbestklæðninguna vera verulegan galla, bæði í sameign og einstökum eignum. Kærendur hafna því að samanburður Þjóðskrár Íslands við markaðsverðmæti eigna við Laugaveg og Skólavörðustíg sé sambærilegur. Þó byggi Þjóðskrá Íslands í meginatriðum mat sitt fyrir árið 2015 á meintum upplýsingum um leiguverð, en að mati kærenda sé það undantekningarregla frá meginreglum um fasteignamat. Að mati kærenda eigi tekjuaðferðin sér ekki lagastoð í lögum. Þjóðskrá Íslands hafi engin haldbær gögn lagt fram um markaðverð Ingólfsstrætis [ ] eða leiguverð. Til að mynda sé leiguverð 4. hæðar áætlað um 400.000 krónur á mánuði þegar leiguverð hafi verið um 280.000 krónur þegar matið hafi farið fram. Þá sé horft fram hjá þeim upplýsingum að reynst hafi verið erfitt að leigja út 1. hæð fasteignarinnar og hún hafi staðið auð í tvö ár þegar fasteignamat fyrir árið 2015 hafi verið ákveðið.

Þá telja kærendur ávöxtunarkröfu Þjóðskrár Íslands vera fráleita. Að mati kærenda er fasteignamat fyrir árið 2015 huglægt en ekki hlutlægt og sértækt fyrir umrædda fasteign og miðað hafi verið við ósambærilegar eignir. Þjóðskrá Íslands beri sönnunarbyrði fyrir afar verulegri hækkun fasteignamats umfram meðaltalshækkun. Meta skuli hverja eign sjálfstætt og skráð matsverð skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við mögulega nýtingu á hverjum tíma. Hins vegar hafi verið byggt á tekjuaðferð sem eigi sér ekki stoð í lögum og brjóti gegn stjórnarskrá. Þá hafi Þjóðskrá Íslands borið að tilkynna eigendum bréflega nýtt mat. Líkt og áður greinir sé ósannað að slíkt hafi verið gert.

Kærendur telja að Þjóðskrá Íslands hafi ekki farið samkvæmt fyrirmælum 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna þegar miðað hafi verið við áætlað leiguverð. Að mati kærenda hafi engin tilraun verið gerð til að upplýsa gangverð og gangverð eigna sem hafi verið lögð til grundvallar séu ósambærileg.

Að lokum gera kærendur kröfu um málskostnað.

Sjónarmið Þjóðskrár ÍslandsÍ umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 9. desember 2016, er rakin forsaga málsins sem og helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fjalla um fasteignamat og framkvæmd þess.

Þjóðskrá Íslands tekur fram að í máli yfirfasteignamatsnefndar nr. 5/2015 hafi kæru, sem hafi varðað breytingar á fasteignamati Ingólfsstrætis [ ] milli áranna 2014 og 2015, verið vísað frá þar sem hún hafi verið of seint fram komin. Verði því að telja að kæra kærenda snúi að fasteignamati ársins 2016.

Þá bendir Þjóðskrá Íslands á að samkvæmt ákvæðum laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna beri að meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komist á hverjum tíma. Þjóðskrá Íslands hafi enga aðkomu og beri enga ábyrgð á ákvörðun fasteignaskatts samkvæmt lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.

Í umsögn sinni fer Þjóðskrá Íslands yfir þær forsendur sem liggja að baki tekjuaðferðinnar. Þjóðskrá Íslands telur óumdeilt að beiting tekjuaðferðarinnar sé í fullu samræmi við lög, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015 og dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 477/2015.

Hvað varðar sjónarmið kærenda að fasteignamat Ingólfsstrætis [ ] taki mið af fasteignum við Laugaveg tekur Þjóðskrá Íslands fram að tekið hafi verið mið af meðaltalsverði og miðgildi fasteigna á matssvæði 2, miðbær. Svæðið sé mjög stórt og innihaldi fjölda fasteigna við margar götur.

Þá hafi Þjóðskrá Íslands einnig tekið tillit til þeirrar staðreyndar að það kunni að vera asbest í klæðningu innanhúss. Þannig hafi ástand innanhúss verið skráð í lægri flokk þó svo að fasteignirnar líti mjög vel út og ættu undir öllum eðlilegum kringumstæðum að vera í efri flokki ástandslega séð. Einnig séu gæðin talin meðalgæði. Í þessu tilviki sé miðað við sambærileg hús að aldri á sama matssvæði. Meðalfasteignamat á fermetra í skrifstofuhúsnæði á matssvæði 2 sé 209.867 krónur og miðgildið 220.018 krónur. Til viðmiðunar séu 262 fasteignir. Fasteignamat skrifstofurýmis í Ingólfsstræti [ ] sé 231.160 krónur á fermetra en fasteignin telst mjög vel staðsett á matssvæðinu. Verslunarrými á 1. hæð sé metið á 265.842 krónur á fermetra. Meðalmat á fermetra á verslunarrými á matssvæði 2 sé 261.802 krónur og miðgildið 310.255 krónur. Um sé að ræða 585 fasteignir á matssvæðinu þar sem helmingur þeirra sé með mat fyrir ofan 310.255 krónur á fermetra.

Þá hafi breytingar á fasteignamati til hækkunar eða lækkunar litla tengingu við neysluvísitölu en hækkanir á verðmæti fasteigna hafi verið töluvert umfram neysluvísitölu á undanförnum árum. Ekki sé hægt að draga einstakar fasteignir út fyrir mengið og framreikna fasteignamat þeirra miðað við neysluvísitölu enda beri Þjóðskrá Íslands lögum samkvæmt að beita sambærilegum matsaðferðum við sambærilegar fasteignir, sbr. 29. gr. laga um skráningu og mat fasteigna.

Þjóðskrá Íslands vísar til úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 5/2015 er varðar sjónarmið kærenda að stofnuninni hafi borið að tilkynna bréflega um nýtt fasteignamat og borið að veita kærendum andmælarétt. Annars vegar sé ekki gerður áskilnaður um að tilkynningar um nýtt eða breytt fasteignamat skuli sendar með bréfum, sbr. 3. mgr. 31. gr. og 32. gr. a. laga um skráningu og mat fasteigna. Hins vegar gilda ákvæði 13. gr., 14. gr. og 18. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ekki við meðferð mála um frummat og endurmat vegna séreðlis þessara ákvarðana, sbr. 3. mgr. 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, enda er kveðið á um rúma endurupptökuheimild í þeim lögum.

Að mati Þjóðskrár Íslands sé fasteignamat Ingólfsstrætis [ ] fyrir árið 2016 réttilega ákvarðað og í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á matssvæðinu.

Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Með tölvubréfi, dags. 13. desember 2016, taldi Reykjavíkurborg ekki tilefni til að gera athugasemdir við kæruna, en áskildi sér rétt til að koma að gögnum og sjónarmiðum á síðari stigum málsins.

Athugasemdir kærenda

Í bréfi kærenda, dags. 12. janúar 2017, eru gerðar athugasemdir að Þjóðskrá Íslands beiti undantekningarreglu, tekjuaðferð, þegar gangverð liggur fyrir. Þá byggi Þjóðskrá Íslands ekki á þeim gögnum og upplýsingum sem liggja fyrir um leigu og leigutekjur að Ingólfsstræti [ ] svo og um nýtingu og klæðningu fasteignarinnar. Þá taka kærendur fram að þegar mat Þjóðskrár Íslands hafi farið fram hafi fasteignin þurft umtalsvert viðhald og annað slíkt en Þjóðskrá Íslands telji ástand fasteignarinnar meðalgott. 

Þá telja kærendur það matssvæði sem Ingólfsstræti [ ] falli undir vera afar misjafnt, bæði hvað varði söluverð eigna og leigutekjur. Þjóðskrá Íslands miði við meðalverð en líti ekki til þeirra upplýsinga um leiguverð að Ingólfsstræti [ ] og að 1. hæð eignarinnar hafi staðið auð í rúm tvö ár fyrir matið.

NiðurstaðaKærendur gera þá kröfu að fasteignamat Ingólfsstrætis [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], verði ómerkt og Þjóðskrá Íslands gert að taka eignina til endurmats. Jafnframt er gerð sú krafa að fasteignamat frá árinu 2014 standi óbreytt fyrir árið 2015. Til vara krefjast kærendur þess að fasteignamat Ingólfsstrætis [ ] hækki um 7,7% milli áranna 2014 og 2015. Til þrautavara er þess krafist að fasteignamat Ingólfsstrætis [ ] fyrir árið 2015 verði lækkað verulega að mati yfirfasteignamatsnefndar. Að lokum gera kærendur kröfu um málskostnað.

Með vísan til niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 5/2015 telur Þjóðskrá Íslands kæru kærenda snúa einvörðungu að fasteignamati fyrir árið 2016.

Fyrir liggur að þann 14. maí 2015 óskuðu kærendur eftir endurmati fyrir árið 2015 samkvæmt 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Samkvæmt fyrsta málslið 1. mgr. 32. gr. a laganna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Í 2. mgr. sama ákvæðis kemur fram að Þjóðskrá Íslands beri eigi síðar en í júnímánuði ár hvert að gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðum endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember.

Þá skal árétta að í máli yfirfasteignamatsnefndar nr. 5/2015 var kæru kærenda vísað frá þar sem hún var of seint fram komin, sbr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Hins vegar taldi yfirfasteignamatsnefnd að undanþáguákvæði 28. gr. stjórnsýslulaga ætti ekki við þar sem kærendur hefðu ekki nýtt sér þá heimild að óska eftir endurmati samkvæmt 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar lögðu kærendur fram beiðni um endurmat fyrir árið 2015 og áður en fasteignamat fyrir árið 2016 lá fyrir og var tilkynnt eigendum. Með hliðsjón af ákvæðum laga um skráningu og mat fasteigna liggur þannig fyrir að kærendur voru að óska eftir endurmati á fasteignamati ársins 2015, enda höfðu þeir engar forsendur til að óska eftir endurmati á fasteignamati ársins 2016 þar sem ekki var búið að kynna kærendum þá ákvörðun. Samkvæmt gögnum málsins urðu tafir á afgreiðslu þess en ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 5. október 2016 um óbreytt fasteignamat nær hins vegar aðeins til ársins 2016. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður þó að telja að beiðni kærenda hafi jafnframt átt að ná til ársins 2015 og þar af leiðandi snúi kæra þeirra að fasteignamati fyrir árin 2015 og 2016. Með hliðsjón af ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 5. október 2016 um óbreytt fasteignamat verður að telja að sú niðurstaða eigi einnig við um fasteignamat ársins 2015.

I

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; það er markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaður með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangverð atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu né leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

Það er því ljóst að þessar þrjár ofangreindar virðisaðferðir eru ekki jafngildar og val á leið veltur á því um hvaða tegund eignar er að ræða sem og þeim markaðsupplýsingum sem liggja fyrir á því svæði sem hún er staðsett. Fyrir liggur að fasteignin að Ingólfsstræti [ ] er atvinnuhúsnæði sem staðsett er á svæði þar sem tiltölulega margir leigusamningar liggja fyrir. Við val á matsaðferð ber Þjóðskrá Íslands eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð sem ætla má að gefi sem besta mynd af gangverði viðkomandi fasteignar. Af þeim sökum verður að telja eðlilegt að Þjóðskrá Íslands beiti tekjuaðferðinni við mat á gangverði fasteignarinnar að Ingólfsstræti [ ].

Með vísan til framangreinds verður ekki séð að val á matsaðferð geti talist ívilnandi eða íþyngjandi í garð eigenda fasteigna þar sem þeim er öllum ætlað að ákvarða gangverð fasteignar í samræmi við ákvæði 27. gr. laga nr. 6/2001 eftir bestu fáanlegu upplýsingum um viðkomandi eign. Fyrir það fyrsta eru matsaðferðirnar ekki jafngildar eins og farið var yfir hér að framan og í öðru lagi fer valið á matsaðferð eftir þeim markaðsupplýsingum sem eru til staðar. Ekki er því fallist á þá röksemd kærenda að tekjuaðferðin brjóti gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga eða sé sérstaklega íþyngjandi í garð kærenda við ákvörðun á fasteignamati viðkomandi eignarhluta þeirra að Ingólfsstræti [ ] umfram aðrar matsaðferðir Þjóðskrár Íslands.  

II

Eins og áður hefur verið gerð grein fyrir er kveðið á um fasteignamat og framkvæmd þess í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Í 2. mgr. 27. gr. laganna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, eru tilgreind nánar þau atriði sem hafa áhrif á matsverð fasteigna sé gangverð ekki þekkt. Meðal þessara atriða eru þær tekjur sem hægt er að hafa af fasteignum, nýtingamöguleikar, aldur og staðsetning eigna svo dæmi séu nefnd. Ljóst er af fyrrgreindu lagaákvæði að taka ber meðal annars tillit til tekna af fasteign við mat á gangverði hennar sé það ekki þekkt. Í samræmi við áðurnefnt lagaákvæði hefur Þjóðskrá Íslands líkt og að framan greinir notast við ákveðnar matsaðferðir sem allar hafa það sama markmið að ákvarða gangverð fasteigna í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Ein þessara matsaðferða er áðurnefnd tekjuaðferð. Að mati yfirfasteignamatsnefndar fer sú matsaðferð ekki gegn ákvæðum 40., 72. eða 77. gr. stjórnarskrár Lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 enda er heimilt í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 að taka tillit til tekna af fasteignum við mat á gangverði. Lagaheimild er því til staðar líkt og áskilið er samkvæmt ákvæði 77. gr. stjórnarskrárinnar. Samkvæmt framansögðu er um að ræða skýra og ótvíræða lagaheimild fyrir beitingu fyrrgreindrar matsaðferðar við ákvörðunar á matsverði fasteignar.

III

Það var fyrst við gerð fasteignamats fyrir árið 2015 sem tekjuaðferð var almennt beitt við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu en áður hafði verið stuðst við kostnaðaraðferð. Það er ljóst að breyting á aðferðarfræði getur ein og sér falið í sér breytingar á fasteignamati, bæði til hækkunar og lækkunar. Til að mynda er nýlegt atvinnuhúsnæði á jaðri höfuðborgarsvæðisins líklegra til þess að fá hlutfallslega hærra fasteignamat með kostnaðaraðferð en með tekjuaðferð þar sem fyrrgreinda aðferðin miðar við afskrifaðan byggingarkostnað sem er nokkuð svipaður hvar sem er í borginni. Leigugreiðslur eru hins vegar líklegri til þess að vera lægri á jöðrum svæðisins en nær miðju þess og því ætti tekjuaðferðin að gefa hlutfallslega hærra mat á gangverði eigna sem eru miðsvæðis miðað við þær sem liggja utar. Hins vegar, líkt og áður greinir, ætti tekjuaðferð að gefa mun haldbetra og raunsannara mat á gangverði en kostnaðaraðferð sem byggir á afskrifuðum byggingarkostnaði. Á síðustu árum hafa fasteignir á miðlægum svæðum, bæði íbúðar- og atvinnuhúsnæði, hækkað mun hraðar í verði en fasteignir sem liggja utar á höfuðborgarsvæðinu. Með hliðsjón af framangreindu leiðir það almennt af sér að upptaka nýrrar matsaðferðar (tekjuaðferðar) sem metur staðsetningu til verðs með nákvæmari hætti en tíðkaðast með fyrri aðferð (kostnaðaraðferð) hækki fasteignamat þeirra eigna er liggja miðlægt.

Hins vegar eru tölfræðilíkön ekki óskeikul og mikilvægt að ástand eigna sé réttilega skráð og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama svæði. Sérstaklega á þetta við um eldri eignir. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum, svo sem  hvað varðar aðgengi og aðstöðu, og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina.

Kærendur vísa til þess að við mat á umræddum eignarhlutum þeirra að Ingólfsstræti [ ], hafi ekki verið tekið nægilegt tillit til ástands eignarinnar árið 2014 þegar ákvörðun um fasteignamat var tekin fyrir árið 2015. Þá hafi verið umtalsverð þörf á viðhaldi innanhúss auk þess sem í sameign og í einstökum eignarhlutum fasteignarinnar  sé að finna asbestklæðningu. Kærendur telja jafnframt að Þjóðskrá Íslands hafi við ákvörðun sína um fasteignamat eignarinnar horft framhjá því að reynst hafi erfitt að leigja út 1. hæð fasteignarinnar og hún hafi staðið auð í tvö ár þegar fasteignamat fyrir árið 2015 var ákveðið.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kærenda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Vettvangsskoðun yfirfasteigna-matsnefndar að Ingólfsstræti [ ] staðfestir að ástand eignarinnar er tiltölulega gott miðað við aldur. Ljóst er að mjög var vandað til hússins þegar það var byggt á sínum tíma og eignin er björt og með góðri lofthæð. Jafnframt er ljóst að fasteigninni hefur verið vel við haldið þó það sé nokkuð mismunandi á milli hæða hvað eigendur hafi lagt í miklar endurbætur. Eigninni er einnig skipt niður í tiltölulega þægilegar einingar sem ættu að henta vel þörfum margra smærri fyrirtækja. Niðurstaða nefndarinnar er því sú að tilgreind eign beri aldurinn vel þó það sé vitaskuld ljóst að ákveðnir hlutir við eignina, líkt og asbest í milliveggjum, muni auka fyrirhöfn og kostnað við breytingar og endurbætur á eigninni og hafi að einhverju leyti neikvæð áhrif á gangverð hennar.

Yfirfasteignamatsnefnd aflaði upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 276 eigna sem eru skráðar sem skrifstofuhúsnæði og eru á samanburðarsvæði Ingólfsstrætis [ ], sem er matssvæði 2, miðbær. Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamati þessara eigna miðað við fermetra. Líkt og áður greinir eru 4 matshlutar í Ingólfsstræti [ ] skráðir sem skrifstofuhúsnæði; fnr. [ ] með 272.545 krónur á fermetra, fnr. [ ] með 273.306 krónur á fermetra, fnr. [ ] með 281.946 krónur á fermetra og fnr. [ ] með 283.826 krónur á fermetra.

Fasteignamat þessara 4 eignarhluta er ívið hærra en miðgildi þeirra 276 eigna sem eru hér teknar til samanburðar sem er 263.736 krónur á fermetra sem og meðaltal þeirra sem er 254.766 krónur á fermetra. Nánar tiltekið hafa 35% samanburðareigna hærra fasteignamat á fermetra en matshlutar með fnr. [ ] og fnr. [ ] en 65% lægri. Þá hafa 83% samanburðareigna lægra fasteignamat miðað við fermetra en matshlutar með fnr. [ ] og fnr. [ ] en 17% hærra. Hins vegar verður að hafa í huga að fasteignamat flestra þessara 276 eigna liggur á mjög þröngu bili eins og sjá má af myndinni, en t.d. eru 63% téðra eigna með fasteignamat er liggur á bilinu 240-300 þúsund krónur á fermetra.

Mynd-1-Ingolfsstraeti

Mynd 1.   Fasteignamat á fermetra fyrir 276 eignir sem skráðar eru sem skrifstofuhúsnæði á matssvæði 2, miðbær. Fasteignamat fjögurra matshluta sem skráðir eru sem skrifstofuhúsnæði að Ingólfsstræti [ ] er merkt sem rauðir deplar.

Yfirfasteignamatsnefnd aflaði einnig upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 341 eignar sem skráðar eru sem verslunarhúsnæði á matssvæði 2, miðbær. Á mynd 2 hér að neðan er fasteignamati þessara eigna raðað upp miðað við fermetra. Í Ingólfsstræti [ ] er einn matshluti skráður sem verslunarhúsnæði á fyrstu hæð hússins með fnr. [ ] og fasteignamat 300.464 krónur miðað við fermetra. Það mat er mjög nálægt meðaltali þessara 341 eignar sem er 300.107 krónur á fermetra en lægra en miðgildið sem 356.947 krónur á fermetra. Eins og sést á myndinni liggur fasteignamat téðrar eignar að Ingólfsstræti [ ] fremur neðarlega miðað við eignir á samanburðarsvæði, en 20% annarra eigna eru með lægra fasteignamat en 80% með hærra.

Mynd-2-Ingolfsstraeti

Mynd 2.  Fasteignamat á fermetra fyrir 341 eign sem skráð er sem verslunarhúsnæði á matssvæði 2, miðbær. Fasteignamat eins matshluta sem skráður er sem verslunarhúsnæði að Ingólfsstræti [ ] er merkt sem rauður depill.

Með hliðsjón af vettvangsgöngu yfirfasteignamatsnefndar sem og tölulegum samanburði við annað atvinnuhúsnæði á sama matssvæði er það niðurstaða nefndarinnar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fyrir Ingólfsstræti [ ] sé of hátt miðað við aðrar eignir á samanburðarsvæði. Að mati nefndarinnar getur röðun hinna fjögurra matshluta eignarinnar sem skráðir eru sem skrifstofuhúsnæði ekki talist óeðlileg miðað við aðrar sambærilegar eignir á matssvæði 2, miðbær. Ingólfsstræti [ ] er bæði vönduð og vel staðsett eign sem hentar mjög vel nútíma þörfum fyrir skrifstofuhúsnæði.

Sú staðreynd að sá matshluti sem metinn er sem verslunarhúsnæði skuli hafa hlutfallslega lægra fasteignamat miðað við samanburðareignir en þeir matshlutar sem metnir eru sem skrifstofuhúsnæði ætti ekki að koma á óvart. Ingólfsstræti er hliðargata frá Laugavegi og húsnúmer [ ] er steinsnar frá gatnamótum og ekki beinlínis í leið fyrir þann fjölda fólks er gengur um miðbæinn. 

IV

Þá telja kærendur að Þjóðskrá Íslands hafi brotið gegn rannsóknarreglu 10. gr., jafnræðisreglu 11. gr., 13. gr. um andmælarétt, 14. gr. um upplýsingarétt sem og gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga.

Í athugasemdum með lögum nr. 83/2008, um breytingu á lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, var lagt til að gerðar yrðu aðrar kröfur til málsmeðferðar í málum um frummat og endurmat einstakra fasteigna en leiðir af stjórnsýslulögum á þá leið að ákvæði 13. gr., 14. gr. og 18. gr. stjórnsýslulaga gildi ekki við meðferð þeirra mála vegna séreðlis þessara ákvarðana. Var slíkt ákvæði lögfest í 3. mgr. 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Þá er rakið í athugasemdum við frumvarp það sem varð að umræddum breytingalögum að með hliðsjón af því að framangreind ákvæði stjórnsýslulaga gildi ekki um meðferð þessara mála verði kveðið á um rúma endurupptökuheimild til að gæta hagsmuna eigenda. Þar segir ennfremur að eiganda skuli send tilkynning um nýtt fasteignamat strax og ákvörðun liggur fyrir þar sem veittar skuli leiðbeiningar um rétt hans til að krefjast rökstuðnings fyrir ákvörðuninni í samræmi við ákvæði stjórnsýslulaga og rétt til endurupptöku mats innan eins mánaðar svo og um kæruheimild. Vilji eigandi ekki una breytingu á mati hefur hann eins mánaðar frest til að krefjast endurskoðunar mats og óska breytinga sem gildi frá sama tíma og hin fyrri ákvörðun. Hið endurskoðaða mat er jafnframt kæranlegt til yfirfasteignamatsnefndar.

Þá verður ekki séð af gögnum málsins að Þjóðskrá Íslands hafi brotið gegn ákvæðum 10. - 12. gr. stjórnsýslulaga.

Kröfu kærenda um málskostnað er vísað frá yfirfasteignamatsnefnd þar sem það er utan valdsviðs nefndarinnar að úrskurða um málskostnað.

Að virtu öllu framangreindu er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat viðkomandi matshluta Ingólfsstrætis [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], sé hæfilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 5. október 2016 um endurmat fasteignamats Ingólfsstrætis [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr[ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], er staðfest.

Kröfu um málskostnað er vísað frá yfirfasteignamatsnefnd. 

 

 __________________________________

Hulda Árnadóttir

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson