Sía ár


Yfirfasteignamatsnefnd

19.4.2017

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 3. apríl 2017 í máli nr. 20/2016.Fasteign: Skólavörðustígur [ ] og [ ], Reykjavík, fnr. [ ] og fnr. [ ].Kæruefni: Fasteignamat fyrri ára.

Árið 2017, 3. apríl, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 20/2016 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 10. september 2016, kærði X, kt. [ ], synjun Þjóðskrár Íslands frá 22. apríl 2016 um endurupptöku fasteignamats áranna 2005 til 2008 fyrir Skólavörðustíg [ ] og [ ], Reykjavík, fnr. [ ] og [ ].

Með bréfi, dags. 13. október 2016, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands. Með bréfi, dags. 20. desember 2016, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Hinn 21. desember 2016 var fyrrgreind umsögn send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Með bréfi, dags. 12. janúar 2017, gerði kærandi athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands. Athugasemdir kæranda voru kynntar Þjóðskrá Íslands. Með bréfi, dags. 26. janúar 2017, bárust frekari athugasemdir frá Þjóðskrár Íslands. Engar frekari athugasemdir bárust.

Málið var tekið til úrskurðar 16. febrúar 2017.

MálavextirMeð bréfi, dags. 18. janúar 2012, kærði X synjun Þjóðskrár Íslands frá 10. janúar 2012 um að endurskoða fasteignamat húseigna félagsins að Skólavörðustíg [ ] og [ ], fnr. [ ] og [ ], fyrir árin 2005 til 2008. Með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 2/2012 var ákvörðun Þjóðskrár Íslands staðfest á grundvelli þess að ekki væri heimild til endurskoðunar á fasteignamati sem fallið væri úr gildi þegar krafa kæmi fram, samkvæmt 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Með bréfi yfirfasteignamatsnefndar, dags. 13. júní 2014, var kæranda tilkynnt að nefndin hefði ákveðið að taka mál hans til meðferðar að nýju, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 7/2014. Sú ákvörðun hafi verið tekin í kjölfar kvörtunar kæranda til Umboðsmanns Alþingis en í samskiptum bæði nefndarinnar og innanríkisráðuneytisins við embættið í tilefni af kvörtuninni hafði komið fram sú afstaða að ákvæði laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna kæmu ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat gæti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls, þ.m.t. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda væru skilyrði þess að mál gæti verið endurupptekið fyrir hendi.

Niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 7/2014 var að fella úr gildi ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 9. desember 2011, og leggja fyrir stjórnvaldið að taka málið til meðferðar að nýju þar sem ekki hefði verið tekin afstaða til þess hvort skilyrði til endurupptöku væru fyrir hendi. Í bréfi, dags. 10. desember 2014, hafnaði Þjóðskrá Íslands beiðni kæranda um leiðréttingu fasteignamats fyrri ára þar sem lagaskilyrði væru ekki uppfyllt.

Með bréfi, dags. 9. mars 2015, var framangreind synjun Þjóðskrár Íslands frá 10. desember 2014 kærð til yfirfasteignamatsnefndar. Með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar þann 23. júní 2015 í máli nr. 3/2015 var felld úr gildi fyrrgreind ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 10. desember 2014, og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju þar sem ákvörðunin hefði verið byggð á röngum lagagrundvelli. Þá var vísað til þess að Þjóðskrá Íslands hefði ekki tekið afstöðu til þess hvort skilyrði endurupptöku eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins, einkum 24. gr. stjórnsýslulaga, væru uppfyllt.

Þjóðskrá Íslands tók mál kæranda fyrir að nýju að gegnum úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 3/2015. Með bréfi, dags. 22. apríl 2016, hafnaði Þjóðskrá Íslands beiðni kæranda um leiðréttingu fasteignamats fyrri ára þar sem lagaskilyrði fyrir endurupptöku málsins væru ekki uppfyllt.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kærandaKærandi gerir þá kröfu að málinu verði vísað á ný til Þjóðskrár Íslands og stjórnvaldinu verði gert að endurupptaka og leiðrétta til lækkunar fasteignamat Skólavörðustígs [ ] og [ ] fyrir árin 2005 til 2008.

Kærandi telur að Þjóðskrár Íslands hafi við ákvörðun sína frá 22. apríl 2016 eingöngu byggt niðurstöðu sína á því hvort skilyrði 1. töluliðar 1. mgr. 24. gr. Stjórnsýslulaga nr. 37/1993 væru uppfyllt en ekki litið til þess hvort ákvæða 2. töluliðar sömu lagagreinar varðandi rétt kæranda til endurupptöku málsins væru uppfyllt. Kærandi telur að skilyrði endurupptöku samkvæmt 2. tölulið fyrrgreinds lagaákvæðis séu fyrir hendi þar sem fasteignamatið feli í sér ákveðna skyldu. Vísar kærandi til þess að fasteignamat sé skattstofn á fasteignir sem liggi til grundvallar álagningu fasteignaskatts. Kærandi hafnar þeim rökstuðningi Þjóðskrár Íslands að fasteignamat feli ekki í sér boð, bann eða einhvers konar skyldu. Kærandi vísar til þess að hann hafi verið krafinn um hærri fasteignaskatt en eðlilegt hafi verið á árunum 2005 til 2008 ef litið er til annarra hótelbygginga sem séu sambærilegar fasteignum kæranda Skilyrði endurupptöku málsins á grundvelli 2. töluliðar 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga séu því fyrir hendi.

Kærandi telur að niðurstaða Þjóðskrár Íslands hafi eingöngu byggst á því að matið hafi verið gert á lögformlegan hátt og er vísað í því sambandi til laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Kærandi bendir á að í 27. - 30. gr. laga um skráningu og mat fasteigna sé að finna fleiri en eina aðferðafræði en Þjóðskrá Íslands hafi ekki útskýrt hvaða aðferð hafi verið beitt við fasteignamatið á fyrrgreindum árum.

Af málatilbúnaði kæranda má ráða að hann telji skilyrði til endurupptöku málsins uppfyllt á þann veg að samanburður, varðandi fasteignamat á hvern fermetra fyrir sambærilegar fasteignir á sama matssvæði á árunum 2005 til 2008, sýni að ekki hafi verið samræmi milli fasteignamats fasteigna kæranda samanborið við þessar eignir. Fasteignamat fasteigna kæranda hafi verið umtalsvert yfir meðaltali fasteignamats á hvern fermetra samanborið við tilgreindar viðmiðunareignir. Eftir að fasteignamat Skólavörðustígs [ ] og [ ] hafi verið lækkað á árinu 2009 hafi fasteignamat á hvern fermetra hins vegar verið undir meðaltalinu samanborið við sömu viðmiðunareignir.

Kærandi telur að Þjóðskrá Íslands hafi ekki gert grein fyrir því hvers vegna Skólavörðustígur [ ] og [ ] séu undir meðaltalinu á hvern fermetra frá árunum 2009 til dagsins í dag en langt yfir meðaltalinu á árunum 2005 til 2008. Það er því krafa kæranda að fasteignamat áranna 2005 til 2008 verði endurmetið afturvirkt og þá til lækkunar.

Sjónarmið Þjóðskrár ÍslandsMeð bréfi, dags. 20. desember 2016, áréttar Þjóðskrá Íslands fyrri röksemdir sínar varðandi endurupptöku samkvæmt 2. tölulið 1. mgr. 24. gr. Stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Vísar Þjóðskrá Íslands til þess að fyrrgreint ákvæði geti ekki komið til skoðunar í málinu þar sem ákvörðun fasteignamats feli ekki í sér boð, bann eða einhvers konar ákvörðun um skyldu. Fasteignamat feli í sér mat á verðmæti fasteigna. Það mat geti byggst á rangri skráningu, röngum forsendum eða mistökum. Ef um slíkt væri að ræða ætti 1. töluliður 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga við en ekki 2. töluliður sömu lagagreinar. Að mati Þjóðskrár Íslands eru efnisleg skilyrði 2. töluliðar 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga ekki uppfyllt í því máli sem hér um ræðir. Þannig hafi Þjóðskrá Íslands við ákvörðun sína tekið til skoðunar báða töluliði 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga og komist að þeirri niðurstöðu að skilyrði beggja töluliðanna væri ekki fullnægt og því hafi stofnunin réttilega synjað um endurupptöku málsins.

Jafnframt geri orðalag 2. töluliðar ákvæðisins ráð fyrir að atvik, sem hafi verið forsendur fyrir stjórnvaldsákvörðun, hafi breyst verulega frá því að ákvörðun hafi verið tekin. Þjóðskrá Íslands hafi lagt til grundvallar aðrar forsendur í fasteignamati áranna 2009 og 2010. Forsendur í mötum áranna 2005 til 2008 hafi tekið engum breytingum þó svo að breyting hafi orðið í fasteignamati áranna 2009 til 2010.

Þá vísar Þjóðskrá Íslands til þeirra tímamarka og skilyrði sem kveðið er á um í 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga þar sem fram kemur að almennt sé ekki heimilt að taka til greina beiðni um endurupptöku máls að liðnum þremur mánuðum frá þeim tíma er aðila var kunnugt um þau atvik sem ákvörðun var byggð á. Kæranda hafi verið kynnt fasteignamat fyrir árin 2009 til 2010 annars vegar í febrúar 2009 og hins vegar í september sama ár. Kærandi virðist hins vegar fyrst hafa lagt fram beiðni um afturvirka breytingu á fasteignamati í desember 2011, eða rúmlega tveimur árum síðar. Að mati Þjóðskrár Íslands séu ekki fyrir hendi veigamiklar ástæður sem réttlæti endurupptöku jafnlangt aftur í tímann og raun beri vitni enda verði að hafa í huga sjónarmið um ábyrgð fasteignaeigenda til að nýta sér lögbundin rétt sinn til að beiðast endurmats á hverju ári.

Þjóðskrá Íslands bendir á að við fasteignamat eigna kæranda árin 2005 til 2010 hafi verið beitt markaðsleiðréttu kostnaðarmati en sú aðferð feli í sér að byggingarkostnaður eignar sé fundinn og sá kostnaður síðan margfaldaður með almennum stuðlum meðal annars vegna afskrifta, markaðsverðs og staðsetningar sem gefi af sér fasteignamat. Markaðsleiðréttu kostnaðarmati er eins og öðrum matsaðferðum ætlað að finna gangverð eigna.

Þjóðskrá Íslands vekur athygli á því að verðlag fasteigna á höfuðborgarsvæðinu hafi hækkað mikið frá árinu 2004 til miðs árs 2008 en þá hafi fasteignaviðskipti nánast stöðvast í lengri tíma sem hafi gert það að verkum að afar erfitt var að meta gangvirði fasteigna. Hins vegar megi sjá af fyrirliggjandi gögnum að fasteignamat umræddra eigna kæranda sé hvorki langt yfir eða undir meðalverði fyrir eða eftir árið 2008.

Þjóðskrá Íslands bendir á að frá árinu 2009 hafi verið unnið að endurskoðun matsaðferða hjá stofnuninni. Þar sem um heildarendurskoðun hafi verið að ræða hafi allar eignir lotið matsbreytingu eftir hinum almennu stuðlum nema sérstaklega væri beðist endurmats. Ef óskað hafi verið endurmats hafi matsforsendur viðkomandi eignar verið sérstaklega skoðaðar með tilliti til þeirra matsaðferða sem um þær hafi gilt. Aðrar eignir á sama svæði hafi hins vegar ekki verið sérstaklega endurmetnar og því hafi samanburður milli eigna sem hafi fengið sérstaka meðferð og þeirra sem sæti almennum aðferðum takmarkað gildi með hliðsjón af þeim miklu verðsveiflum sem hafi átt sér stað á þeim tíma. Einnig verði að hafa í huga að þótt sambærilegur rekstur fari fram í fasteignum þá þurfi fasteignirnar sjálfar ekki að vera sambærilegar. Fasteignamat endurspegli gangvirði fasteigna en ekki þann rekstur sem þar fer fram.

Fasteignirnar Skólavörðustígur [ ] og [ ] höfðu verið í óbreyttri matsaðferð frá árinu 2001. Sú matsaðferð hafi verið sjálfvirk og tekið árlegum breytingum án þess að eignin væri skoðuð sérstaklega. Þegar eign er metin sérstaklega, sem hafi lengi verið í óbreyttri og sjálfvirkri matsaðferð, sé ekki óeðlilegt né óvenjulegt að endurmat vegna skoðunar kunni að fela í sér markverða breytingu til hækkunar eða lækkunar á fasteignamati líkt og raunin hafi verið í tilviki umræddra eigna kæranda.

Við skoðun fyrrgreindra fasteigna kæranda á árinu 2009 hafi verið tekið tillit til rekstraraðstæðna. Hins vegar sé hvergi í lögum um skráningu og mat fasteigna að finna heimildir til lækkunar eða hækkunar á fasteignamati vegna eiginleika þess rekstrar sem fram fari í viðkomandi fasteign.

Núverandi fasteignamat eigna kæranda byggi á endurmati frá árinu 2009 með árlegum breytingum samkvæmt almennum stuðlum eigna sem falli undir markaðsleiðrétt kostnaðarmat. Núverandi fasteignamat Skólavörðustígs [ ] gefur 183.000 kr./m2 og Skólavörðustígur [ ] gefur 200.000 kr./m2. Um sé að ræða atvinnuhúsnæði á einu verðmætasta svæði miðborgarinnar. Telja verði allar líkur á að gangverð eignanna sé mun hærra en núverandi fasteignamat gefi til kynna. Fasteignamat sé í eðli sínu matskennd ákvörðun og með hliðsjón af markaðsaðstæðum í kjölfar hrunsins kunni að vera að matsmaður hafi lækkað fasteignamat eignanna umfram það sem eðlilegt geti talist enda afar erfitt að vita hvert raunverulegt gangvirði slíkra eigna hafi verið á þessum tíma.

Að mati Þjóðskrár Íslands sé núverandi fasteignamat til marks um að sú lækkun sem gerð hafi verið á sínum tíma á fasteignum kæranda hafi verið of mikil. Einnig hafi forsendur skoðunarmanns verið tengdar við tímabundna niðursveiflu á fasteignamarkaði en tákni ekki raunhæft mat á gangvirði viðkomandi fasteigna til lengri tíma litið. Enn fremur séu sterkar líkur á því að mat hafi lækkað umfram það sem eðlilegt geti talist með hliðsjón af þeim forsendum sem matsmaður hafi lagt til grundvallar. Telur Þjóðskrá Íslands því að ofangreint sé til marks um það að ekki hafi verið villa í fasteignamati fyrir árin 2005 til 2008 heldur að við endurmat áranna 2009 og 2010 hafi verið gengið of langt í lækkun fasteignamats.

Þá áréttar Þjóðskrá Íslands að enga heimild sé að finna í lögum um skráningu og mat fasteigna fyrir afturvirkum breytingum á fasteignamati, sbr. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 20/2012 og nr. 8/2008.

Þjóðskrá Íslands telur að ef ekki liggi fyrir að mistök eða villa hafi verið gerð í eldra fasteignamati þá séu ekki þekkt fordæmi fyrir afturvirkri leiðréttingu á fasteignamati í kjölfar breytinga vegna endurmats. Það að túlka megi breytingu á fasteignamati í kjölfar endurmats sem ávísun um að einnig þurfi að breyta eldri fasteignamötum myndi leiða af sér réttaróvissu um skuldbindingargildi fasteignamats sem gjaldstofns fasteignagjalda.

Ákveðin skylda hvíli á fasteignaeigendum til að fylgjast með verðþróun fasteigna sinna og hvort þróun fasteignamats sé í samræmi við hana. Eigendur fasteigna hafa sérstakar heimildir samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna til að krefjast endurmats og séu þær ekki nýttar verði eigendur að bera hallann af því. Þjóðskrá Íslands beri að tryggja að aðilum verði ekki mismunað þegar kemur að framkvæmd fasteignamats, meðal annars með því að tryggja að sömu matsaðferðir gildi fyrir samskonar eignir og að þær matsaðferðir endurspegli gangverð fasteigna.

Athugasemdir kærandaMeð bréfi, dags. 12. janúar 2017, ítrekaði kærandi fyrri sjónarmið sín í málinu.

Með vísan til umsagnar Þjóðskrár Íslands telur kærandi að aðrar forsendur hafi legið til grundvallar fasteignamati fasteigna kæranda fyrir árin 2005 til 2008 en gert var fyrir árin 2009 og 2010. Þær forsendur hafi Þjóðskrá Íslands verið að leiðrétta eftir að beiðni um endurmat hafi komið fram.

Enn fremur hafnar kærandi því að Þjóðskrá Íslands hafi fyrst borist beiðni um afturvirka breytingu á fasteignamati 9. september 2011. Staðreynd málsins sé sú að kærandi lagði inn beiðni til yfirfasteignamatsnefndar um slíkt hinn 19. mars 2010. Líkt og áður hafi verið rakið hafi yfirfasteignamatsnefnd synjað því að taka málið til meðferðar þar sem ekki hafi verið lagagrundvöllur til þess að taka málið fyrir. Í kjölfar kvörtunar til umboðsmanns Alþingis hafi málið síðan verið tekið upp að nýju.

Kærandi telur að tölulegur útreikningur fasteignamats fyrir árin 2005 til 2010 verði að liggja fyrir. Samanburður fasteignamats við tilgreindar samanburðareignir sýni að fasteignamat Skólavörðustígs [ ] hafi verið um 30% hærra en meðaltal sambærilegra eigna miðað við hvern fermetra á árunum 2005 til 2008 en fasteignamat eignarinnar hafi síðan farið ca. 13% undir meðaltalið á árunum 2009 til 2012, þ.e. eftir endurmat á eigninni. Skólavörðustígur [ ] hafi verið 5% hærra en meðaltal samanburðareigna á árunum 2005 til 2008 en hafi síðan eftir endurmatið á árinu 2009 farið um 5% undir meðaltalið á árunum 2009 til 2012.

Athugasemdir Þjóðskrár ÍslandsMeð bréfi, dags. 26. janúar 2017, áréttar Þjóðskrár Íslands að ekki sé tekið tillit til rekstrar þegar kemur að fasteignamati. Fasteignamati sé ætlað að meta gangvirði fasteigna en ekki þann rekstur sem fari fram í viðkomandi eignum.

Þjóðskrá Íslands rekur síðan með nánari hætti hvaða matsaðferðir og hver grundvöllur fasteignamats hafi verið árin 2005 til 2008 og síðan aftur árin 2009 til 2010. Grunnurinn að fasteignamati Skólavörðustígs [ ] og [ ] sé afskrifað endurstofnverð fasteignanna. Endurstofnverð sé handmetið og því sé engin formúla þar á bakvið það mat. Handmatsgrunnurinn fylgi hins vegar formúlu sem hafi verið gerð á árinu 2001 í heildar endurmati fasteigna. Þeirri formúlu hafi verið viðhaldið frá þeim tíma til ársins 2009 af yfirfasteignamatsnefnd með framreikniákvörðunum. Þeirri formúlu hafi svo verið stuðlað árin 2010 og 2011, en formúlan sé sú sama og var á árunum 2005 til 2009 og allt til dagsins í dag.

Matsformúlan sé sú sama þótt stuðlar matsins hafi breyst árlega, fyrst vegna framreikniákvörðunar yfirfasteignamatsnefndar og síðan vegna endurmatsákvarðana Þjóðskrár Íslands. Formúlan hafi haldist óbreytt árin 2005 til 2008 fyrir Skólavörðustíg [ ] og [ ] að undanþegnum árlegum stuðlabreytingum. Í kjölfar skoðunar á eignunum á árinu 2009 hafi niðurstöðu formúlunnar verið stuðlað með svokölluðum sérmatsstuðli. Sú stuðlun hafi leitt til lækkunar á matsverði. Matsformúlunni, eða einstökum breytum hennar, hafi því ekki verið breytt heldur hafi niðurstaða hennar einfaldlega verið lækkuð eftirá til að endurspegla betur þáverandi gangvirði eignanna.

Formúla fasteignanna hafi haldist óbreytt síðan þá og nú sé fermetraverð Skólavörðustígs [ ] samkvæmt fasteignamati ársins 2017 tæplega 191 þúsund krónur á fermetra og fasteignamat eignarinnar allrar tæplega 139 milljónir króna. Að mati Þjóðskrár Íslands sé sú tala lág og skýringu þess megi rekja til ofangreinds sérmatsstuðuls sem lækki matsverð eignarinnar. Til samanburðar megi sjá að afskrifað endurstofnsverð Skólavörðustígs [ ] sé rúmlega 250 milljónir króna og brunabótamat eignarinnar sé 292 milljónir króna.

NiðurstaðaKærandi hefur kært niðurstöðu Þjóðskrár Íslands varðandi kröfu um endurupptöku fasteignamats fyrri ára vegna Skólavörðustígs [ ] og [ ], Reykjavík, fnr. [ ] og fnr. [ ]. Framangreind ákvörðun Þjóðskrár Íslands felur í sér synjun um endurupptöku máls á grundvelli stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og er slík ákvörðun kæranleg til yfirfasteigna-matsnefndar á grundvelli 26. gr. sömu laga.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal kæra borin fram innan þriggja mánaða frá því að aðila máls var tilkynnt um stjórnvaldsákvörðun, nema lög mæli á annan veg. Samkvæmt gögnum málsins var kæranda tilkynnt um ákvörðun Þjóðskrár Íslands með bréfi, dags. 22. apríl 2016. Með bréfi, dags. 10. september 2016, var umrædd ákvörðun stjórnvaldsins kærð til yfirfasteignamatsnefndar. Kærufrestur var því liðinn þegar kæran barst yfirfasteignamatsnefnd 20. september 2016. Yfirfasteignamatsnefnd telur þó afsakanlegt að kæran hafi ekki borist nefndinni innan framangreinds kærufrests þar sem fyrir liggur að kæranda var ekki kunnugt um ákvörðun Þjóðskrár Íslands fyrr en með bréfi, dags. 4. ágúst 2016, þegar Þjóðskrá Íslands sendi kæranda umrædda ákvörðun að nýju í kjölfar fyrirspurnar hans um stöðu málsins hjá stjórnvaldinu. Með vísan til 1. töluliðar 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga verður kærunni því ekki vísað frá nefndinni þó hún hafi ekki borist innan kærufrests samkvæmt 1. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga.

Líkt og að framan greinir komst yfirfasteignamatsnefnd að þeirri niðurstöðu í máli nr. 7/2014 að ákvæði laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna komi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls, þar með talið samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga, enda séu skilyrði til endurupptöku uppfyllt. Í 24. gr. stjórnsýslulaga segir:

Eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun og hún verið tilkynnt á aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný ef:

1. ákvörðun hefur byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik, eða

2. íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hefur byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að ákvörðun var tekin.

Eftir að þrír mánuðir eru liðnir frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðun skv. 1. tölul. 1. mgr., eða aðila var eða mátti vera kunnugt um breytingu á atvikum þeim sem ákvörðun skv. 2. tölul. 1. mgr. var byggð á, verður beiðni um endurupptöku máls þó ekki tekin til greina, nema að fengnu samþykki frá öðrum aðilum málsins. Mál verður þó ekki tekið upp að nýju ef ár er liðið frá fyrrgreindum tímamörkum nema veigamiklar ástæður mæli með því.

Til að fallist verði á endurupptöku nægir að annað hvort framangreindra skilyrða 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga sé uppfyllt og að beiðni um endurupptöku komi fram innan þeirra tímamarka er fram koma í 2. mgr. sömu lagagreinar nema veigamiklar ástæður mæli með því að vikið sé frá tímamörkum.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum virðist fasteignamat Skólavörðustígs [ ] og [ ] hafa verið lækkað árið 2009 með hliðsjón af erfiðum rekstraraðstæðum. Virðast þær forsendur hafa verið tengdar við tímabundna niðursveiflu á fasteignamarkaði. Að mati kæranda hafi sú lækkun jafnframt átt að ná til fasteignamats fyrri ára, það er áranna 2005 til 2008. Framangreindu til stuðnings vísar kærandi til samanburðar á fasteignamati umræddra fasteigna við aðrar samburðarhæfar eignir á sama matssvæði. Telur kærandi að sá samanburður gefi til kynna að fasteignir hans við Skólavörðustíg [ ] og [ ] hafi verið of hátt metnar á fyrrgreindum árum.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga á aðili máls rétt á því að mál hans sé tekið til meðferðar á ný ef stjórnvaldsákvörðun hefur byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik. Frumskilyrði þess að aðili eigi rétt til endurupptöku samkvæmt fyrrgreindum tölulið er að sýnt sé fram á að atvik séu með þeim hætti að annað hvort hafi legið fyrir rangar eða ófullnægjandi upplýsingar við ákvörðunina eða að líklegt sé að svo hafi verið og að stjórnvaldinu beri að rannsaka málið betur til að staðreyna hvort að svo hafi verið eða ekki.

Í athugasemdum í greinargerð með því frumvarpi er varð að stjórnsýslulögum nr. 37/1993 segir meðal annars um 1. tölulið 1. mgr. 24. gr. laganna að „[h]ér verður því að vera um að ræða upplýsingar sem byggt var á við ákvörðun málsins en ekki rangar eða ófullnægjandi upplýsingar um atvik sem mjög litla þýðingu höfðu við úrlausn þess.“ Af fyrrgreindum athugasemdum og orðalagi töluliðarins leiðir enn fremur að upplýsingarnar varði málsatvik og falla því lagatúlkanir stjórnvalda eða mat þeirra ekki undir ákvæðið, sbr. álit Umboðsmanns Alþingis frá 14. september 1999 í máli nr. 2498/1998. Enn fremur þarf að vera um að ræða upplýsingar sem byggt var á við töku ákvörðunar í málinu, þ.e. upplýsingar um atvik máls sem voru til staðar þegar stjórnvaldið tók ákvörðun í málinu. Að lokum verða hinar nýju upplýsingar að hafa verulega þýðingu við úrlausn málsins, þ.e. að ef þær hefðu legið fyrir við úrlausn málsins hefði það líklegast leitt til annarrar niðurstöðu.

Fyrir liggur að mikill samdráttur varð í fasteignaviðskiptum í kjölfar þess efnahagshruns sem varð hér á landi síðla árs 2008 og var umfang viðskipta árið 2009 í sögulegu lágmarki. Það liggur hins vegar einnig fyrir að sömu matsaðferð var beitt við ákvörðun fasteignamats fyrir eignir kæranda á árunum 2005 til 2010 þótt matsstuðlar hafi tekið breytingum árlega, fyrst vegna framreikniákvörðunar yfirfasteignamatsnefndar allt til ársins 2009 og síðan vegna endurmatsákvarðana Þjóðskrár Íslands. Gögn málsins gefa til kynna að í kjölfar skoðunar á fasteignum kæranda við Skólavörðustíg [ ] og [ ] á árinu 2009 hafi verið beitt sérmatsstuðli við ákvörðun fasteignamats fyrir eignirnar sem hafði í för með sér lækkun á fasteignamati eignanna. Þjóðskrá Íslands hefur lagt fram gögn sem sýna fram á að lækkun fasteignamats umræddra eigna var með vísan til rekstraraðstæðna. Hvergi í lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er að finna heimildir til lækkunar eða hækkunar á fasteignamati vegna eiginleika þess rekstrar sem fram fari í viðkomandi fasteign. Umrædd lækkun var ívilnandi fyrir kæranda en leiðir ekki til þess að beita eigi umræddum sérmatsstuðli fyrir fyrri ár, enda í reynd ekki heimild til þess að líta til rekstraraðstæðna. Af framangreindu leiðir að umræddar upplýsingar leiða ekki til þess að fasteignamat fyrri ára hafi verið rangt eða þær sýni fram á að ófullnægjandi upplýsingar hafi legið fyrir við töku ákvarðana um fasteignamat fyrri ára.

Kærandi hefur vísað til samanburðar á fasteignamati Skólavörðustígs [ ] og [ ] við aðrar eignir og telur að sá samanburður sýni að fasteignir hans hafi verið of hátt metnar sé tekið mið af samanburðareignum. Á árunum 2005 til 2008 hafi fasteignamat Skólavörðustígs [ ] og [ ] verið yfir meðaltali á hvern fermetra miðað við samburðareignir. Kærandi telur að Þjóðskrá Íslands hafi ekki gert grein fyrir því hvers vegna umræddar eignir séu langt yfir meðaltali á árunum 2005 til 2008 en fari síðan undir meðaltal eftir endurmat árið 2009. Af framlögðum samanburði kæranda má ráða að fasteignamat umræddra eigna liggur yfir fyrrgreindu meðaltali, að undanskildu árinu 2008 þegar Skólavörðustígur [ ] var undir því. Hins vegar má ráða af gögnum frá Þjóðskrá Íslands að fasteignamat Skólavörðustígs [ ] liggur undir fyrrgreindu meðaltali á árunum 2005 til 2008 en fasteignamat Skólavörðustígs [ ] yfir því. Af gögnum málsins má ráða að mismunandi niðurstaða kæranda og Þjóðskrár Íslands á samanburði fasteignamats umræddra eigna við samanburðarhæfar eignir er sú að samanburðareignirnar eru ekki að öllu leyti hinar sömu. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er ekki að sjá að fasteignamat fyrrgreindra eigna kæranda sé mikið hærra eða úr línu við fasteignamat annarra eigna, hvort sem litið er til samanburðar Þjóðskrár Íslands eða kæranda. Þá hefur kærandi ekki sýnt fram á að ástand eigna hans á þessum tíma hafi á einhvern hátt verið ranglega skráð eða ástand þeirra eða aðrar aðstæður sem þær varði, gefi til kynna að þær hafi ekki verið réttilega metnar miðað við sambærilegar eignir. Að mati yfirfasteignamatsnefndar virðist framlagður samanburður við aðrar eignir á sama matssvæði ekki gefa til kynna að fasteignamat eignanna endurspegli ekki gangverð þeirra.

Af fyrirliggjandi gögnum málsins er því ekki að sjá að atvik séu með þeim hætti að við töku ákvörðunar Þjóðskrár Íslands hafi legið fyrir rangar eða ófullnægjandi upplýsingar um málsatvik sem byggt hafi verið á við töku ákvörðunarinnar.

Frumskilyrði fyrir því að aðili máls eigi rétt til endurupptöku á grundvelli 2. töluliðar 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga er að hinu upphaflegu stjórnsýslumáli hafi lokið með íþyngjandi stjórnvaldsákvörðun og sú ákvörðun hafi falið í sér viðvarandi boð eða bann til handa málsaðila. Þá verður ákvörðunin að hafa byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að stjórnvaldsákvörðunin var tekin.

Af athugasemdum í greinargerð með því frumvarpi sem varð að stjórnsýslulögum svo og af orðalagi 2. töluliðar 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga má draga þá ályktun að með ákvörðun um boð eða bann sé átt við þær stjórnvaldsákvarðanir sem fela í sér fyrirmæli um athafnaskyldu aðila og/eða takmarka athafnafrelsi aðila með einhverjum hætti. Enn fremur leiðir það af athugasemdum í greinargerð að hér er fyrst og fremst átt við ákvarðanir sem leggja á viðvarandi boð eða bann, þ.e. sem standa yfir frá töku ákvörðunar og er ætlað að hafa viðvarandi réttaráhrif fyrir þann sem hún beinist að. Er slík ákvörðun þá til þess fallin að fá viðkomandi aðila til að viðhafa ákveðna athöfn eða athafnaleysi og getur stjórnvald þurft að fylgja ákvörðun eftir með beitingu þvingunarúrræða til að knýja aðila til athafna eða til þess að láta af athöfnum.

Með hliðsjón af framangreindu verður ekki talið að ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat sé í eðli sínu ákvörðun um boð eða bann samkvæmt 2. tölulið 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga. Ákvörðun um fasteignamat er lögbundin ákvörðun sem Þjóðskrá Íslands ber að taka samkvæmt lögum. Í ljósi þess er ekki þörf á að taka afstöðu til þess hvort síðara skilyrði 2. töluliðar 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga sé uppfyllt í því máli sem hér um ræðir. Samkvæmt framansögðu verður ekki séð að skilyrðum til endurupptöku á máli kæranda samkvæmt 2. tölulið 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga séu uppfyllt.

Þá verður jafnframt ekki talið að ólögfestar reglur stjórnsýsluréttarins veiti kæranda rétt til endurupptöku í máli þessu enda verður hvorki séð að annmarkar hafi verið á undirbúningi eða málsmeðferð af hálfu Þjóðskrár Íslands né að ákvörðunin hafi ekki verið í samræmi við lög eða reist á röngum lagagrundvelli.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það mat yfirfasteignamatsnefndar að staðfesta beri ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 22. apríl 2016 um að ekki séu fyrir hendi skilyrði til endurupptöku ákvarðana um fasteignamat fyrir árin 2005 til 2008 vegna Skólavörðustígs [ ] og [ ], Reykjavík, fnr. [ ] og fnr. [ ].  

 Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. apríl 2016, um að synja endurupptöku á ákvörðunum um fasteignamat fyrir árin 2005 til 2008 vegna Skólavörðustígs [ ] og [ ], Reykjavík, fnr. [ ] og fnr. [ ], er staðfest.

 

 __________________________________

Hulda Árnadóttir

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson