Úrskurður nr. 608/2015

ÚRSKURÐUR ÚRSKURÐARNEFNDAR UM LEIÐRÉTTINGU VERÐTRYGGÐRA FASTEIGNAVEÐLÁNA

NR. 608/2015

Ár 2015, fimmtudaginn 15. október, er tekið fyrir mál nr. 589/2015; kæra A og B, dags. 22. júlí 2015. Í málinu úrskurða Eva Dís Pálmadóttir, Ingi Tryggvason og Kristján Jónasson. Upp er kveðinn svofelldur

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir að kærendur sóttu um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána þann 31. ágúst 2014. Kærendum var birt ákvörðun um útreikning leiðréttingarfjárhæðar og framkvæmd hennar sitt í hvoru lagi. Útreiknuð leiðréttingarfjárhæð, að teknu tilliti til hámarks 6. mgr. 7. gr. laga nr. 35/2014 um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána, var 4.000.000 kr., og var sú fjárhæð birt þeim 11. nóvember 2014. Kærendum var tilkynnt þann 23. desember 2014 að þeirri fjárhæð skyldi ráðstafað sem greiðslu inn á lán banka X nr. 1.

Kærendur gerðu athugasemd til ríkisskattstjóra, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga nr. 35/2014, þann 25. febrúar 2015 og var henni svarað 4. mars sama ár. Kærendur gerðu aftur athugasemd til ríkisskattstjóra þann 19. mars 2015 og var henni svarað 13. júlí sama ár. Þann 18. júlí 2015 var kærendum síðan send tilkynning þess efnis að frestur þeirra til að samþykkja fjárhæð og ráðstöfun leiðréttingar rynni út 24. júlí sama ár.

Með kæru, dags. 22. júlí 2015, hafa kærendur kært framkvæmd leiðréttingar, sbr. 11. gr. laga nr. 35/2014. Í kæru kemur fram að kærð sé ákvörðun ríkisskattstjóra frá 13. júlí 2015 um ráðstöfun á leiðréttingarfjárhæð kærenda, sbr. athugasemd kærenda frá 19. mars sama ár. Kærendur krefjast þess að ákvörðun ríkisskattstjóra verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir ríkisskattstjóra að ráðstafa leiðréttingarfjárhæð þeirra inn á lán kærenda hjá banka X nr. 2, tryggðu með veði í fasteign kærenda að M götu. Kærendur segjast þegar hafa hafnað þeirri ráðstöfun á skuldalækkun sem fram komi á vef ríkisskattstjóra.

Kærendur lýsa málavöxtum þannig að tvö hefðbundin lán séu áhvílandi á fasteigninni M götu. Eftirstöðvar þeirra lána séu samkvæmt framlögðum greiðsluseðlum 35.559.533 kr. á 1. veðrétti og 21.377.060 kr. á 2. veðrétti. Kærendur segja að leiðréttingu skuli ráðstafað inn á lán 2 vegna þess að það sé hæsta áhvílandi lánið og jafnframt tryggt með 1. veðrétti. Fasteign að M götu sé íbúðarhúsnæði og ofangreind tvö lán teljist verðtryggð húsnæðislán í skilningi laga nr. 35/2014.

Kærendur segja þriðja lán þeirra hjá banka X sé erlent lán. Það lán hafi upphaflega verið veitt eignarhaldsfélaginu H þann 6. apríl 2005 sem fyrirtækjalán og geti því á engan hátt talist húsnæðislán í skilningi laga nr. 35/2014. Kærandi A hafi fengið skuldskeytingu á þessu skuldabréfi þann 19. febrúar 2009, en eðli lánsins breytist ekki þó að því hafi verið skuldskeytt. Skuldabréfinu sé enn fremur ekki þinglýst á eignina N götu og geti það því alls ekki talist húsnæðislán. Eingöngu sé þinglýst á eignina N götu, tryggingarbréfi en ekki skuldabréfinu sjálfu og tryggingarbréf sé í eðli sínu ekki veðskuldabréf. Fasteign að N götu sé þar fyrir utan iðnaðarhúsnæði. Jafnframt megi sjá af innheimtubréfum frá banka X að þó að fjárhæð skuldabréfsins sé reiknuð upp sem 49.933.451 kr. nemi fjárhæð tryggingarbréfsins ekki nema 27.635.716 kr. Viðkomandi viðskiptalán, sem tryggt sé með tryggingarbréfinu í fasteign að N götu, uppfylli því ekki það skilyrði að vera hæsta lán lántaka, þar sem tryggingarfjárhæðin sé lægri en eftirstöðvar hærra lánsins sem áhvílandi sé á fasteign að M götu.

Að síðustu er tekið fram að staðið hafi áralangar deilur um eftirstöðvar þessa skuldabréfs við banka X. Í kæru er farið yfir hugtökin veðlán, fasteignaveðbréf og tryggingarbréf og túlkun kærenda á þeim. Kærendur vísa til þess að það sé útlokað fyrir þau að fallast á ákvörðun ríkisskattstjóra um hina kærðu ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar. Með henni ráðstafi ríkisskattstjóri leiðréttingarfjárhæð inn á skuldabréf sem sé ekki fasteignaveðlán, þ.e. skuldabréf sem sé að hluta til tryggt með tryggingarbréfi í fasteign að hámarki kr. 27.635.716, sem sé lægri fjárhæð en lán nr. 2 sem kærendur krefjast þess að leiðréttingin gangi inn á.

Að lokum árétta kærendur að úrskurðarnefndinni beri að taka tillit hinna fjölmörgu mála sem banki X hafi tapað fyrir dómstólum varðandi endurútreikning lána og telja þau eiga að leiða til þess að gögn frá bankanum séu skoðuð með gagnrýnu hugarfari.

Þann 7. október 2015 óskaði úrskurðarnefndin eftir umsögn banka X, sbr. 5. mgr. 14. gr. laga nr. 35/2014, um þann þátt kæru sem sneri að því að lán það sem gert væri ráð fyrir að leiðréttingarfjárhæð yrði ráðstafað inn á væri aðeins veðtryggt að hluta. Svar bankans barst þann 12. október 2015. Í því kom fram að vísað væri til fyrirspurnar um stöðu veðréttar á fasteigninni að N götu, sem væri eign kærenda. Með vísan til 5. gr. laga um samningsveð nr. 75/1997 væri unnt við fullnustu að lýsa 30.609.091 kr. undir tryggingarbréfið. Staða skuldar undir skuldabréfinu næmi hins vegar 54.966.958  kr. Veðréttur samkvæmt tryggingarbréfinu stæði til tryggingar þeirri skuld, en samkvæmt skilmálum þess væri um allsherjarveð að ræða og væri bankanum því kleift að lýsa öðrum skuldum undir tryggingarbréfið ef svo bæri undir. Tekið var fram að staða áhvílandi láns á M götu samkvæmt skuldabréfi nr. 2 væri 35.005.386 kr.

II.

Ágreiningsefni máls þessa snýr að framkvæmd leiðréttingar. Samkvæmt þeim upplýsingum, sem ákvörðun ríkisskattstjóra um ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar byggðist á, er kærandi A skuldari nokkurra lána. Nánar tiltekið er um að ræða lán banka X nr. 2, tryggt með 1. veðrétti í fasteign kærenda að M götu, að fjárhæð 38.108.693 kr. þann 11. desember 2014, en að fjárhæð 35.005.386 kr. samkvæmt umsögn banka X, dags. 12. október 2015. Einnig er um að ræða lán banka X nr. 3, tryggt með 2. veðrétti í sömu fasteign, að fjárhæð 22.461.270 kr. þann 11. desember 2014. Síðan er um að ræða lán banka X nr. 1. Lánið sem slíkt er óveðtryggt og að fjárhæð 48.995.765 kr. þann 11. desember 2014, en 54.966.958  kr. samkvæmt umsögn banka X, dags. 12. október 2015. Ljóst er að á fasteign kærenda á N götu hvílir tryggingarbréf að uppreiknaðri fjárhæð 30.609.091 kr., til trygginga öllum kröfum banka X á hendur kæranda A og þ. á m. láni nr. 1.

Um framkvæmd leiðréttingar er fjallað í 11. gr. laga nr. 35/2014, um leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána. Í 3. mgr. þeirrar greinar kemur fram að lánveitandi fasteignaveðláns á fremsta veðrétti skuli skipta láni í tvo hluta, frum- og leiðréttingahluta. Ef frumhluti fasteignaveðláns á fremsta veðrétti tæmist en hluta leiðréttingarfjárhæðar er enn óráðstafað skal lánveitandi  á næsta veðrétti á eftir á fasteign umsækjanda skipta því láni í tvo hluta, frum- og leiðréttingarhluta, og svo koll af kolli þar til leiðréttingarfjárhæð er náð eða frumhluti láns tæmist. Fasteignaveðlán umsækjanda sem tryggð eru með veði í fasteign annars einstaklings skulu einungis koma til skiptingar ef ekki er unnt að ráðstafa leiðréttingarfjárhæð að fullu inn á fasteignaveðlán sem hvíla á fasteign umsækjanda.

Nánar er fjallað um framkvæmd leiðréttingar í 8. gr. reglugerðar nr. 698/2014, um samræmt verklag og viðmið við leiðréttingu verðtryggðra fasteignaveðlána. Í 2. mgr. þeirrar greinar kemur fram að ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar til að lækka höfuðstól fasteignaveðlána umsækjanda samkvæmt 3. mgr. 11. gr. laga nr. 35/2014 skal fara eftir veðröð þeirra lána sem hvíla á fasteign eða fasteignum umsækjanda. Ef tvö eða fleiri lán hvíla á sama veðrétti fasteignar eða fasteigna umsækjanda skal leiðréttingarfjárhæð fyrst ráðstafað til að lækka það lán sem er með hæstu eftirstöðvar á samþykktardegi ráðstöfunar leiðréttingarfjárhæðar, því næst til að lækka lán sem með næst hæstu eftirstöðvar á samþykktardegi og svo koll af kolli. Ef tvö eða fleiri fasteignaveðlán eru tryggð með sama tryggingarbréfi skal leiðréttingarfjárhæð fyrst ráðstafað til að lækka þá kröfu sem er með hæstu eftirstöðvar á samþykktardegi. Samkvæmt 3. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 698/2014 verður leiðréttingarfjárhæð aðeins ráðstafað til að lækka fasteignaveðlán umsækjanda sem hann er skráður skuldari að og tryggð eru með veði í fasteign annars einstaklings eða annarra einstaklinga samkvæmt 3. mgr. 11. gr. laga nr. 35/2014 ef ekki er unnt að ráðstafa leiðréttingarfjárhæð að fullu inn á fasteignaveðlán sem hvíla á fasteign umsækjanda.

Í málinu liggur fyrir að kærandi A er skuldari tveggja lána er hvíla á sama veðrétti fasteigna hans, láni nr. 2, tryggðu með 1. veðrétti í fasteign að M götu og láni nr. 1, tryggðu með 1. veðrétti í fasteign að N götu á grundvelli tryggingarbréfs nr. 4. Ljóst er að öll lán kæranda A eru tryggð með umræddu tryggingarbréfi en þar sem lán nr. 1 hefur hæstar eftirstöðvar kæmi fyrst til ráðstöfunar leiðréttingarfjárhæðar kærenda inn á það, að uppfylltum öðrum skilyrðum laga nr. 35/2014, sbr. 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 698/2014.

Ljóst er af reglugerð nr. 698/2014 að óveðtryggð lán geta talist fasteignaveðlán, séu þau tryggð með tryggingarbréfi í fasteign kæranda. Engu skiptir þótt umrædd fasteign sé iðnaðarhúsnæði. Taka verður afstöðu til þess hvort krafa sem nýtur ekki að fullu tryggingar í veði geti öll talist fasteignaveðlán í skilningi 11. gr. laga nr. 35/2014. Að mati úrskurðarnefndarinnar liggur það í hlutarins eðli að lán geti aðeins talist vera fasteignaveðlán að því marki sem það er tryggt með veði samkvæmt veðskjali. Kærendur hafa byggt á því að fjárhæð tryggingarbréfsins nemi 27.635.716 kr. en banki X hefur tekið fram í umsögn sinni að með vísan til 5. gr. laga um samningsveð nr. 75/1997 væri unnt við fullnustu að lýsa 30.609.091 kr. undir tryggingarbréfið. Hvort sem er rétt er óumdeilt að eftirstöðvar láns nr. 2 sem tryggðar eru með veði í fasteign eru hærri en sem þeim fjárhæðum nemur, en eftirstöðvar lánsins námu 35.005.386 kr. þann 12. október 2015.

Því er ljóst að ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar inn á lán banka X nr. 1 er ekki í samræmi við framangreind laga- og reglugerðarfyrirmæli sem um hana gilda. Við málsmeðferð úrskurðarnefndarinnar hafa verið lögð fram gögn, nánar tiltekið umsögn banka X, sem hafa ekki sætt efnisúrlausn hjá ríkisskattstjóra. Með vísan til 2. mgr. 10. gr. laga nr. 35/2014 er kæran send ríkisskattstjóra til nýrrar ákvörðunar um ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Kærunni ásamt gögnum er vísað til ríkisskattstjóra til nýrrar ákvörðunar um ráðstöfun leiðréttingarfjárhæðar.