Mál nr. 49/2014
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík
Miðvikudaginn 10. desember 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 49/2014:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
C hefur, f.h. A og B, með bréfi, dags. 11. september 2014, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. júní 2014, vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfall af verðmæti fasteignar.
I. Málavextir og málsmeðferð
Kærendur kærðu til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 26. nóvember 2012, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignarinnar D. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 4. desember 2013 þar sem hin kærða ákvörðun var felld úr gildi á þeirri forsendu að Íbúðalánasjóður hafi ekki staðið rétt að frádrætti vegna niðurfærslu veðlána kærenda. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. júní 2014, var kærendum kynntur nýr endurútreikningur vegna leiðréttingar lána sem er grundvöllur kæru þessarar.
Með bréfi, dags. 15. september 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 24. september 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 26. september 2014, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust ekki.
II. Sjónarmið kærenda
Kærendur krefjast þess að búrekstrareignir þeirra komi ekki til frádráttar niðurfærslu veðkrafna Íbúðalánasjóðs umfram 110% af verðmæti íbúðarhúsnæðis. Búrekstrinum tilheyri 50% eignarhlutur í fasteigninni E og 60% eignarhlutur í eyðijörðinni F en eignarhlutirnir séu taldir fram á landbúnaðarframtali og fyrningarskýrslu. Kærendur hafi sætt frádrætti vegna þessara eigna ásamt torfæruhjóli sem tilheyri alfarið búrekstrinum og eingöngu nýtt í þágu þess rekstrar. Kærendum hafi hins vegar láðst að færa torfæruhjólið inn á landbúnaðarframtal og fyrningarskýrslu fyrir starfsárið 2010. Framangreindar eignir tilheyri alfarið búrekstrinum og því standi ekki rök til þess að kærendur sæti frádrætti vegna þeirra frekar en annarra eigna í búrekstrinum sem fram komi á landbúnaðarframtali og fyrningarskýrslu en miða skuli við eignastöðu á skattframtali kærenda.
Samkvæmt frumvarpi því er varð að lögum nr. 29/2011 beri að túlka hugtakið veðrými sem eign sem geti svarað fyrirhugaðri niðurfærslu veðkröfu með innheimtuaðgerðum réttarfarslaga, kæmi til greiðslufalls skuldara. Kærendur telja að í raun sé ekkert veðrými á framangreindum búrekstrareignum þeirra þar sem búið sé verulega skuldsett. Nái kærendur ekki samningum um skuldir sínar við kröfuhafa sé ljóst að búrekstrareignirnar kæmu að óverulegu leyti til með að svara almennum kröfum Íbúðalánasjóðs. Að mati kærenda samrýmist það ekki markiði laganna, um að stuðla að minni vanskilum heimila við lánastofnanir með því að draga úr yfirveðsetningu fasteigna, að líta ekki til búrekstrareigna kærenda.
Verði ekki fallist á framangreinda kröfu krefjast kærendur þess að taka beri tillit til skulda er tilheyri búrekstri þeirra og áætla hlutdeild almennra krafna Íbúðalánasjóðs í búfjáreignum út frá þeim. Þá benda kærendur á að eyðijörðin F hafi að öllu leyti komið til frádráttar í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs en eignarhluti kærenda hafi verið og sé enn 60%.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í greinargerð Íbúðalánasjóðs vegna málsins er vísað til þess að samkvæmt 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál komi aðfararhæfar eignir til frádráttar að því marki sem veðrými sé til staðar í þeim. Umdeildar búrekstrareignir séu ekki undanþegnar aðför samkvæmt aðfararlögum nr. 90/1989 og því séu þær aðfararhæfar. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum séu þær veðbandalausar en ekki séu lagaskilyrði til að láta skuldir búsins koma til frádráttar. Íbúðalánasjóður fellst þó á kröfu kærenda um að 60% af virði jarðarinnar F komi til frádráttar.
Íbúðalánasjóður greinir frá því að eignir kærenda séu lögbýlið D, rekstrartæki, búfé og greiðslumark. Um aðfararhæfar eignir sé að ræða, fyrir utan greiðslumarkið sem sé bundið við lögbýli samkvæmt lögum nr. 99/1993 um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum. Lögbýlið hafi ekki verið metið sérstaklega en samkvæmt veðbandayfirliti hvíli á jörðinni tryggingabréf að nafnvirði tæplega 153 milljónum króna en þar af séu 78 milljónir króna tryggðar með veði í rekstrartækjum og bústofni en hluti veðskulda hvíli einnig á G. Íbúðalánasjóður telji að eignirnar séu fullveðsettar og því sé ekkert veðrými í þeim. Það hafi því ekki komið að sök við afgreiðslu málsins að eignirnar hefðu ekki verið metnar sérstaklega, það hefði ekki breytt niðurstöðunni. Á vissan hátt hafi því verið komið til móts við kröfu kærenda um að tekið yrði tillit til búrekstraskulda þeirra.
Þá bendir Íbúðalánasjóður á að samkvæmt 29. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð nái rekstrartæki í landbúnaði ekki til ökutækja sem séu skráningarskyld samkvæmt umferðarlögum en torfærutæki sé skráningarskylt ökutæki. Rekstrarveðin taki því ekki til torfæruhjólsins og því hafi það komið að fullu til frádráttar, enda þótt það hafi verið nýtt í reksturinn.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um frádrátt vegna annarra eigna við endurútreikning Íbúðalánasjóðs, dags. 11. júní 2014, vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfall af verðmæti fasteignar.
Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðir og bankainnstæður. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 29/2011 kom fram að ekki þætti eðlilegt að færa niður kröfur ef lántaki eða maki hans ættu aðrar aðfararhæfar eignir, sbr. lög um aðför, nr. 90/1989, með nægjanlegt veðrými til að svara fjárhæð þeirra. Væru slíkar eignir til staðar kæmu þær ekki í veg fyrir niðurfærslu en væru til staðar óveðsettar eignir var gert ráð fyrir að verðmæti þeirra myndi dragast frá hugsanlegri niðurfærslu. Þær eignir sem kæmu til greina væru aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför en undanþegnir væru munir sem nauðsynlegir þóttu til heimilishalds. Þannig væri ekki gert ráð fyrir að verðmæti innbús myndi dragast frá niðurfærslu krafna nema alveg sérstaklega stæði á. Til þess að flýta fyrir afgreiðslu mála var ekki gert ráð fyrir að eignastaða umsækjenda yrði skoðuð umfram það sem fram kæmi á skattframtali og yfirlýsing umsækjanda um eignir gæfi tilefni til. Mat Íbúðalánasjóðs á eignum kæranda byggði á skattframtali kæranda frá árinu 2011, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 29/2011.
Samkvæmt gögnum málsins nam frádráttur vegna annarra eigna við endurútreikning Íbúðalánasjóðs á lánum kærenda 5.205.000 krónum. Sú fjárhæð samanstendur af hlutabréfum í tveimur félögum, tveimur fasteignum, bifreið og torfæruhjóli. Við meðferð kærumáls þessa féllst Íbúðalánasjóður á að 60% af virði jarðarinnar F komi til frádráttar í stað 100% og því nemur frádráttur vegna annarra eigna 5.005.000 krónum. Er það í samræmi við þinglýstan eignarhluta kærenda í fasteigninni. Kærendur hafa ekki mótmælt því að verðmæti eigna sé það sem fram kemur í gögnum málsins heldur því að búrekstrareignir komi til frádráttar við niðurfærslu lána. Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum en þar er ekki að finna undanþágu frá því skilyrði að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur. Af þessu leiðir að allar eignir umsækjenda koma til frádráttar við ákvörðun um niðurfærslu, svo fremi sem þær teljist aðfararhæfar í skilningi 2. mgr. 1. gr. laganna. Fyrir liggur að umdeildar eignir kærenda eru taldar fram í skattframtali þeirra frá árinu 2011. Þrátt fyrir að kærendur telji að svo sé ranglega hafa þau ekki hlutast til um það sjálf að fá leiðréttingu á því skattframtali og verður því við það miðað. Þá verður auk heldur ekki séð að af 37. gr. laga um aðför nr. 90/1989 leiði að búrekstrareignir séu almennt undanþegnar fjárnámi. Þá verður heldur ekki á því byggt að lög um samningsveð nr. 75/1997 hafi að geyma heimildir til þess að undanþiggja þær eignir sem hér er um þrætt fjárnámi. Það er því álit úrskurðarnefndarinnar að eignir þessar teljist aðfararhæfar í framangreindum skilningi. Er því ekki heimilt að undanskilja þær vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfall. Þá er í fyrrgreindum reglum ekki tekið fram að líta eigi til annarra skulda umsækjenda þegar ákvörðun er tekin um niðurfærslu lána, þar sem í þeim er einungis litið til annarra aðfararhæfra eigna með veðrými. Að mati úrskurðarnefndarinnar koma skuldir sem tilheyra búrekstri kærenda því ekki til frádráttar.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og lið 2.2. í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Endurútreikningur Íbúðalánasjóðs, dags. 11. júní 2014, vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningahlutfall af verðmæti fasteignar A og B er staðfestur.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Arnar Kristinsson
Gunnar Eydal