Mál nr. 9/2012 - endurupptaka

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 11. desember 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 9/2012:

Beiðni A og B

um endurupptöku máls

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, og B, til heimilis að C, hér eftir nefnd kærendur, hafa með erindi, dags. 12. júlí 2013, óskað endurupptöku máls nr. 9/2012 er varðaði kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignar að C. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 3. október 2012 þar sem hin kærða ákvörðun var felld úr gildi þar sem það var mat úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið nægilega rannsakað hvort stofnsjóðsbréf, sem komu til frádráttar niðurfærslu veðlána, hafi talist til aðfararhæfra eigna í skilningi laga nr. 29/2011.

Íbúðalánasjóður tók nýja ákvörðun í máli kærenda og var hún birt kærendum með bréfi sjóðsins, dags. 17. desember 2012.  Við töku hinnar nýju ákvörðunar komu umrædd stofnsjóðsbréf ekki til frádráttar niðurfærslu veðlána. Við meðferð máls þessa verður tekið tillit til þess að ný ákvörðun liggur fyrir í máli kærenda. Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána voru kærendur með bréfi, dags. 2. júlí 2013, sérstaklega upplýst um heimild þeirra til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 22.900.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var 25.190.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 26.500.000 kr. og 110% verðmat nam því 29.150.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 30.291.184 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 1.141.184 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eiga tvær bifreiðar, annars vegar bifreiðina D sem metin er á 1.749.600 en á henni hvílir lán að fjárhæð 2.150.540 kr. og veðrými á bifreiðinni því ekki til staðar  og hins vegar bifreiðina E, sem metin er á 350.000 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu einnig stofnsjóðsbréf að fjárhæð 1.368.277 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 1.317.337 kr.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 17. desember 2012, komu stofnsjóðsbréf að fjárhæð 1.368.277 kr. ekki til frádráttar niðurfærslu veðlána. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 0 kr. Önnur atriði voru í samræmi við endurútreikning, dags. 11. nóvember 2011.

Við endurupptöku máls þessa hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kærenda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 27. október 2011, þar sem fasteignin var metin á 26.500.000 kr., og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kærenda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 22. nóvember 2013, er fasteignin metin á 25.500.000 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 12. janúar 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 1. febrúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 6. febrúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. apríl 2012, var kærendum tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.

Með bréfi, dags. 2. júlí 2013, voru kærendur upplýst um heimild þeirra til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats. Kærendur óskuðu endurupptöku málsins með erindi, dags. 12. júlí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. nóvember 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kærendum til kynningar.

III. Sjónarmið kærenda

Kærendur taka fram að bifreið sem talin hafi verið til aðfararhæfra eigna þeirra sé í raun bifreið sonar þeirra. Þar sem betri skilmálar hafi verið á vátryggingum fyrir kærendur en son þeirra hafi þau ákveðið að skrá bifreiðina á nafn annars kærenda í stað sonar þeirra. Þá óska kærendur þess að farið verði yfir verðbréfaeign þeirra en hún sé til komin vegna líftryggingar þeirra sem tekin hafi verið í byrjun árs 2001. Líftryggingin hafi átt að vera nóg til að vega á móti skuldum kærenda svo börn þeirra erfðu ekki skuldirnar. Það sé hins vegar ekki svo í dag og myndi umrædd verðbréfaeign ekki ná yfir skuldir þeirra.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í umsögn Íbúðalánasjóðs kemur fram að  farið hafi verið fram á verðmat í samræmi við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Samkvæmt 2. mgr. beri að lækka niðurfærslu á veðkröfu sem svari veðrými í aðfararhæfri eign og hjá kærendum hafi sú eign verið í stofnsjóðsbréfum, sbr. niðurstöðu útreikninga.

V. Niðurstaða

Kærendur hafa óskað endurupptöku máls nr. 9/2012 hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála er varðaði umsókn kærenda um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði áhvílandi á fasteign þeirra að C. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 3. október 2012 þar sem hin kærða ákvörðun var felld úr gildi og málinu vísað aftur til Íbúðalánasjóðs til löglegrar meðferðar. Íbúðalánasjóður tók nýja ákvörðun í máli kærenda og var hún birt kærendum með bréfi sjóðsins, dags. 17. desember 2012. Við meðferð máls þessa verður tekið tillit til þess að ný ákvörðun liggur fyrir í máli kærenda.

Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.

Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.

Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar. Enn fremur skal tekið fram að við mat úrskurðarnefndarinnar á því hvort rétt sé að taka mál kærenda til nýrrar efnislegrar meðferðar verður fyrst og fremst litið til þess hvort verðmat það er Íbúðalánasjóður byggði á teljist hafa gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.

Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kærenda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 26.500.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið sé ekki í samræmi við verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 25.500.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 25.500.000 kr.

Fasteign kærenda er metin á 25.500.000 kr. og 110% verðmat nemur því 28.050.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 30.291.184 kr. Veðsetning umfram 110% er því 2.241.184 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur 0 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kærendum er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar og veðrými á aðfararhæfum eignum svarar ekki að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 17. desember 2012 verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í máli kærenda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kærenda sé 25.500.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 22. nóvember 2013.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 17. desember 2012, um  endurútreikning á lánum A, og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kærenda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kærenda sé 25.500.000 kr.

Bergþóra Ingólfsdóttir,

formaður

Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir                Gunnar Eydal