Mál nr. 95/2012- endurupptaka

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 9. október 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 95/2012:

Kæra A og B

á ákvörðunum

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, og B, hér eftir nefndar kærendur, hafa með kæru, dags. 11. desember 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála annars vegar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags 30. október 2012, um synjun á beiðni þeirra um tímabundna afléttingu á láni Íbúðalánasjóðs af fasteigninni C gegn flutningi lánsins yfir á fasteignina D og hins vegar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, um gjaldfellingu lánsins. Á fundi úrskurðarnefndarinnar þann 28. ágúst 2013 var kveðinn upp úrskurður í máli kærenda. Úrskurðarnefndin telur rétt að afturkalla ákvörðun í málinu og kveða upp nýjan úrskurð.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur fengu fasteign að C, í arf eftir móður sína. Á fasteigninni hvíldi lán frá Íbúðalánasjóði, E, upphaflega að fjárhæð 8.000.000 kr. Í október 2012 samþykktu kærendur kauptilboð í fasteignina og hugðust greiða upp áhvílandi lán Íbúðalánasjóðs. Í skuldabréfinu er uppgreiðsluákvæði sem kærendur telja að Íbúðalánasjóði sé óheimilt að innheimta á grundvelli reglna EES-samningsins um ríkisaðstoð. Óskuðu kærendur því eftir tímabundinni afléttingu á láni Íbúðalánasjóðs á fasteigninni á meðan skorið væri úr um lögmæti ákvæðisins. Byggðu kærendur kröfu sína á 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004. Til tryggingar buðu kærendur fram 1. veðrétt í fasteigninni D, sem var án veðbanda og nam fasteignamat eignarinnar 22.700.000 kr.

Kærendur kveðast í fyrstu hafa fengið þau svör frá Íbúðalánasjóði að unnt væri að framkvæma umræddan veðlánaflutning. Þann 30. október 2012 hafi þeim hins vegar borist þau svör að umræddur veðlánaflutningur yrði ekki heimilaður þar sem ekki væri um að ræða kaup á nýrri íbúð. Íbúðalánasjóður gæti þó heimilað afléttingu lánsins gegn bankaábyrgð. Með bréfi, dags. 31. október 2012, fóru kærendur fram á skriflega rökstuðning frá sjóðnum. Með bréfi, dags. 21. nóvember 2012, barst kærendum skriflegur rökstuðningur frá sjóðnum fyrir synjun um veðlánaflutning. Í bréfi sjóðsins kemur fram að Íbúðalánasjóður hafi ekki samþykkt skuldskeytingu og því hafi lánið verið gjaldfellt á grundvelli 16. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Vegna þess hafi ekki komið til álita ákvæði um veðlánaflutninga í 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004, hvorki varanlegar heimildir lántaka né tímabundin aflétting gegn fullnægjandi tryggingum. Vegna svara sjóðsins um að hægt væri að heimila afléttingu lánsins gegn bankaábyrgð myndi sjóðurinn þó heimila afléttingu lánsins gegn fullnægjandi bankaábyrgð á greiðslu alls lánsins yrði þess óskað.

Kærendur óskuðu eftir veðbandslausn gegn bankaábyrgð með ábyrgðaryfirlýsingu frá Landsbankanum hf., dags. 26. nóvember 2012, en með henni ábyrgðist Landsbankinn hf. uppgreiðslu fasteignaveðbréfs frá Íbúðalánasjóði, E, yrði það ekki flutt á aðra fasteign, sem Íbúðalánasjóður samþykkti, eða greitt upp fyrir 30. nóvember 2013. Veðbandslausnin var samþykkt af hálfu Íbúðalánasjóðs þann 30. nóvember 2012. Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði var veðlánið því ekki gjaldfellt. Með bréfi, dags. 11. desember 2012, skutu kærendur ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun á tímabundinni afléttingu láns, dags. 30. október 2012, og ákvörðun sjóðsins um gjaldfellingu lánsins, dags. 21. nóvember 2012, til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 14. desember 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 8. janúar 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 14. janúar 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum með bréfi, dags. 1. febrúar 2013. Með tölvupósti, dags. 26. júní 2013, var óskað eftir afriti af skuldabréfi auk upphaflegrar beiðni um veðlánaflutning og synjun á þeirri beiðni, dags. 30. október 2012. Með tölvupósti þann 1. júlí 2013 barst nefndinni afrit af skuldabréfi auk bréfs kærenda, dags. 31. október 2012, varðandi beiðni um skriflegan rökstuðning sem þegar lá fyrir í gögnum málsins. Engin gögn varðandi upphaflega beiðni um veðlánaflutning eða synjun á þeirri beiðni frá 30. október 2012 lágu fyrir hjá sjóðnum. Með tölvupósti þann 20. ágúst 2013 óskaði úrskurðarnefndin upplýsinga frá Íbúðalánasjóði um gjaldfellingu lánsins. Með tölvupósti þann 21. ágúst 2013 upplýsti Íbúðalánasjóður að lánið hefði ekki verið gjaldfellt. Á fundi úrskurðarnefndarinnar þann 24. ágúst 2013 var kveðinn upp úrskurður í málinu.

Með tölvupósti þann 6. september 2013 óskaði starfsmaður Íbúðalánasjóðs upplýsinga um túlkun niðurstöðu nefndarinnar með tilliti til ákvæðis 8. gr. c í lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998. Á fundi úrskurðarnefndarinnar þann 11. september 2013 var ákveðið að afturkalla úrskurð nefndarinnar frá 24. ágúst 2013. Með tölvupósti þann 13. september 2013 var kærendum tilkynnt um fyrirhugaða afturköllun og veittur andmælaréttur. Engar athugasemdir bárust frá kærendum.

III. Sjónarmið kærenda

Kærendur eru erfingjar F sem lést í júlí 2011. Að sögn kærenda tók F lán hjá Íbúðalánasjóði í júlí 2006, upphaflega að fjárhæð 8.000.000 kr. og var það tryggt með veði í fasteign hennar að C. Kærendur kveðast hafa, í tengslum við einkaskipti á dánarbúi F, leitað til Íbúðalánasjóðs í ágúst 2011 til að afla upplýsinga um hvort þær þyrftu að aðhafast sérstaklega vegna lána dánarbúsins. Þær hafi þá fengið þær upplýsingar að það hafi almennt ekki þótt nauðsynlegt nema til þess kæmi að þær hygðust selja umrædda fasteign. Kærendur kveðast hafa lokið einkaskiptum á dánarbúinu í maí 2012 og í kjölfarið hafi skiptayfirlýsingu verið þinglýst sem eignarheimild kærenda að fasteigninni C. Í september 2012 ákváðu kærendur að selja fasteignina í ljósi greiðslubyrði af áhvílandi lánum og rekstrarkostnaði. Kauptilboð í fasteignina hafi síðan borist í október sama ár þar sem gert hafi verið ráð fyrir að áhvílandi lánum, þar á meðal lán hjá Íbúðalánasjóði, E, yrði aflétt. Kærendur kveða að við eftirgrennslan fasteignasala hjá Íbúðalánasjóði um uppgreiðsluverðmæti lánanna hafi komið í ljós að umrætt skuldabréf væri með svonefndu uppgreiðsluákvæði sem næmi ríflega 800.000 kr. Kærendur telja að óheimilt sé á grundvelli reglna EES-samningsins um ríkisaðstoð að leggja á slíkt gjald.

Kærendur kveðast hafa leitað til Íbúðalánasjóðs og óskað eftir tímabundinni afléttingu lánsins í samræmi við heimild 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Sem tryggingu hafi kærendur boðið fram veðbandslausa fasteign í eigu kæranda, B, að D. Kveðast kærendur í fyrstu hafa fengið þau svör að unnt væri að verða við beiðni kærenda ef kærandi, A, myndi standast greiðslumat sjóðsins. Hafi kærandi, B, sem búsett sé í útlöndum, því komið til landsins í þeim tilgangi að ganga frá nauðsynlegum skjölum. Kærendur hafi síðan mætt á skrifstofu sjóðsins, þann 30. október 2012, með nauðsynleg gögn, þ.e. veðleyfi og gögn vegna greiðslumats, en þá hafi þær fengið þau svör að ekki væri unnt að verða við beiðni þeirra um veðlánaflutning þar sem ekki hafi verið um að ræða kaup á nýrri íbúð. Kærendum hafi verið bent á að unnt væri að heimila afléttingu veðsetningar gegn bankaábyrgð. Kærendur kveðast hafa ritað Íbúðalánasjóði bréf, dags. 31. október 2012, og óskað eftir skriflegum rökstuðningi fyrir synjun á beiðni um tímabundna afléttingu þar sem svör Íbúðalánasjóðs hafi verið um margt misvísandi og starfsmenn sjóðsins hafi ekki getað greint kærendum nánar frá því á hvaða grundvelli beiðni þeirra hafi verið hafnað. Kærendur hafi fengið svar frá Íbúðalánasjóði með bréfi, dags. 21. nóvember 2012. Í bréfinu hafi fyrst komið fram sú ákvörðun Íbúðalánasjóðs að gjaldfella lánið á grundvelli 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004 þar sem sjóðurinn hafi ekki veitt samþykki fyrir skuldskeytingu. Af þeim sökum hafi ákvæði 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um veðlánaflutning því ekki komið til álita. Í ljósi fyrri svara hafi sjóðurinn samt sem áður ákveðið að heimila afléttingu lánsins gegn bankaábyrgð. Að sögn kærenda hafi þær þegar gert ráðstafanir til að leggja fram bankaábyrgð sem tryggingu þegar svar sjóðsins barst og kveða kærendur að sjóðurinn hafi aflétt láninu á grundvelli hennar. Sú ráðstöfun hafi hins vegar haft í för með sér verulegt óhagræði og kostnaðarauka fyrir kærendur.

Kærendur byggja kröfu sína einkum á því að við meðferð málsins hafi Íbúðalánasjóður virt að vettugi meginreglur stjórnsýsluréttar, svo sem um andmælarétt, rökstuðning og leiðbeiningarskyldu. Þá vísa kærendur einnig til þeirra almennu sjónarmiða stjórnsýsluréttarins um matskenndar ákvarðanir stjórnvalda, sérstaklega þegar um íþyngjandi ákvarðanir er að ræða. Í rökstuðningi sínum vísa kærendur til 7. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, sem kveði á um leiðbeiningarskyldu stjórnvalda og feli í sér að veita skuli þeim er til þess leita alla nauðsynlega aðstoð og leiðbeiningar varðandi þau mál er snerta starfssvið þess. Í því sambandi kveðast kærendur hafa leitað til Íbúðalánasjóðs strax í kjölfar andláts móður þeirra til að grennslast fyrir um hvort að nauðsynlegt væri að óska eftir skuldaraskiptum á þeim lánum er hvíldu á dánarbúinu. Kveðast kærendur hafa fengið þau svör að slíkt væri ekki nauðsynlegt. Að sögn kærenda hafi það ekki verið fyrr en kærendur hafi gert athugasemdir við lögmæti uppgreiðslugjalds sem sjóðurinn hafi borið því við að nauðsynlegt hefði verið að óska skuldskeytingar. Kærendur draga í efa að heimilt sé að gera kröfu um að óskað sé eftir skuldskeytingu þegar erfingjar taki á sig réttindi og skyldur dánarbús, sbr. 2. mgr. 97. gr. laga um skipti á dánarbúum, nr. 20/1991. Einnig vísa kærendur til 10. gr. reglugerðar nr. 522/2004 þar sem ekki sé gerður áskilnaður um greiðslumat þegar um sé að ræða skuldaraskipti vegna andláts maka. Í því sambandi vísa kærendur til 11. gr. stjórnsýslulaga. Allt að einu telja kærendur að Íbúðalánasjóði hafi borið að gefa kærendum kost á að óska skuldskeytingar áður en ákvörðun um gjaldfellingu hafi verið tekin. Kærendur vísa einnig til grundvallarreglu 13. gr. stjórnsýslulaga um að aðili máls eigi að eiga kost á andmælarétti um efni máls áður en ákvörðun er tekin. Kveðast kærendur ekki hafa notið andmælaréttar að því er varðar ákvörðun sjóðsins um skuldskeytingu og gjaldfellingu lánsins. Í því sambandi vísa kærendur til þess að um hafi verið að ræða íþyngjandi ákvörðun sem varðaði verulega fjárhagslega hagsmuni þeirra. Benda kærendur á að skortur á andmælarétti eigi að leiða til ógildingar ákvörðunar. Kærendur telja að skilyrðum 21. gr. stjórnsýslulaga um rökstuðning ákvörðunar hafi ekki verið hlítt af hálfu Íbúðalánasjóðs, sérstaklega í ljósi þess að kærendur höfðu sérstaklega óskað skriflegs rökstuðnings með bréfi þar sem sjónarmið kærenda voru tilgreind með skýrum hætti.

Kærendur telja ljóst að ákvæði 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004 feli í sér heimild sjóðsins til gjaldfellingar en ekki skyldu. Þegar af þeirri ástæðu sé ljóst að ákvörðun um gjaldfellingu teljist til matskenndra stjórnvaldsákvarðana. Um matskenndar stjórnvaldsákvarðanir gildi sú meginregla stjórnsýsluréttarins að mat stjórnvalds sé bundið af efnisreglum stjórnsýsluréttar, bæði lögfestum og ólögfestum. Í því sambandi vísa kærendur til hinnar ólögfestu réttmætisreglu sem feli í sér að athafnir stjórnvalda skuli byggðar á málefnanlegum sjónarmiðum. Kærendur telja ljóst að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um gjaldfellingu uppfylli ekki framangreind skilyrði enda hafi það ekki virst koma til álita hjá sjóðnum að grípa til umræddrar heimildar fyrr en kærendur hafi með bréfi lýst efasemdum sínum um að uppgreiðsluþóknun sú sem Íbúðalánasjóður krefðist, bryti í bága við reglur EES-samningsins um ríkisaðstoð. Þá vísa kærendur til þess að ákvörðun á grundvelli 3. málsl. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004 feli í sér matskennda ákvörðun stjórnvalds, þar sem stjórn sjóðsins geti heimilað tímabundna afléttingu láns gegn tryggingu sem hún meti gilda. Í tilfelli kærenda hafi þær óskað eftir slíkri tímabundinni afléttingu gegn 1. veðrétti í veðbandslausri fasteign í miðborg Reykjavíkur þar sem fasteignamat ársins 2013 hafi verið 22.700.000 kr. eða um tvöfalt hærra en höfuðstóll lánsins. Í rökstuðningi sjóðsins hafi ekki verið að finna neina umfjöllun eða málefnalegar forsendur þess að meta slíka tryggingu ekki gilda í samræmi við orðalag ákvæðisins. Kærendur gera þá kröfu að felld verði úr gildi ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, um synjun á veðlánaflutningi skuldabréfs, nr. E, útgefins af F, af fasteigninni C, yfir á 1. veðrétt fasteignarinnar D, og ákvörðun stjórnar um gjaldfellingu lánsins sama dag.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Íbúðalánasjóður byggir á því að við sölu íbúða standi þrennt til boða varðandi áhvílandi lán hjá sjóðnum. Í fyrsta lagi að skuldari fái heimild til að flytja lán yfir á eign sem hann sé að kaupa eða byggja. Í öðru lagi að nýr eigandi fái heimild til að yfirtaka lán. Í þriðja lagi að áhvílandi lán sé greitt upp. Íbúðalánasjóður telur að ákvæði um yfirtöku lána skv. 16. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, komi hvorki til álita né 32. gr. reglugerðarinnar um veðlánaflutninga. Í málinu liggi fyrir að kærendur hafi selt íbúðina að C og að kaupandi yfirtaki ekki áhvílandi lán sjóðsins á íbúðinni. Að mati Íbúðalánasjóðs hafi kærendur verið ósáttar við uppgreiðsluþóknun og hafi viljað láta reyna á réttmæti hennar og væntanlega greiða upp lánið síðar þegar niðurstaða liggur fyrir. Kærendur hafi því óskað eftir veðlánaflutningi yfir á íbúð í eigu annars kæranda á grundvelli 1. mgr. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004 í stað þess að greiða lánið upp með fyrirvara um réttmæti uppgreiðsluþóknunar. Samkvæmt ákvæðinu geti stjórn sjóðsins heimilað að láni sé tímabundið aflétt af íbúð gegn tryggingu sem hún meti gilda. Að mati Íbúðalánasjóðs beri að túlka ákvæðið í samhengi við innihald greinarinnar þannig að það taki til lána sem ætlað er að lifi áfram á öðru veði skuldara, á eign sem hann sé að kaupa eða byggja en tímabundnar hindranir standi því í vegi. Í slíkum tilvikum hafi sjóðurinn einvörðungu metið bankaábyrgð á viðkomandi láni gilda tryggingu. Að mati Íbúðalánasjóðs snúist málið um heimild til að veðflytja lán sjóðsins við íbúðasölu á íbúð sem þegar sé í eigu annars kærenda. Telji sjóðurinn að þar skorti lagaheimild og því hafi hvorki verið um matskennda ákvörðun að ræða né brot á jafnræði eða andmælarétti. Hvað varði skuldskeytingu við andlát skuldara þá geri sjóðurinn ekki kröfu til þess að erfingjar yfirtaki lán meðan á skiptum standi. Ljúki skiptum hins vegar með því að lánin verði áfram í eigu eins eða fleiri erfingja sé gerð krafa að þeir undirgangist greiðslumat og uppfylli allar lánareglur sjóðsins. Íbúðalánasjóður telur ljóst að þar sem kaupandi yfirtaki ekki áhvílandi lán sjóðsins hafi seljendur ekki heimild til veðlánaflutnings nema á íbúð sem verið sé að byggja eða kaupa. Svo hafi ekki verið í þessu tilviki og því hafi sjóðnum borið að synja um heimild til veðlánaflutnings. Vegna samskipta kærenda við sjóðinn, þar sem þær hafi mátt ætla að sjóðurinn gæti komið til móts við óskir þeirra, þá hafi verið ákveðið að heimila afléttingu lána gegn bankaábyrgð. Sú heimild hafi verið nýtt með veðbandslausn gegn bankaábyrgð, þann 30. nóvember 2012.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, en þar kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Kærendur gera kröfu um að felld verði úr gildi ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, um gjaldfellingu veðláns og synjun um tímabundna afléttingu veðláns gegn flutningi lánsins yfir á veðbandslausa eign.

Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð í máli kærenda á fundi þann 24. ágúst 2013. Með úrskurðinum var kröfu kærenda um að fella úr gildi ákvörðun sjóðsins, dags. 21. nóvember 2012, vísað frá. Þá var ákvörðun sjóðsins, dags. 30. október 2012, felld úr gildi og lagt fyrir stjórn sjóðsins að taka málið til löglegrar meðferðar. Niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í máli kærenda frá 24. ágúst 2013 um að leggja fyrir stjórn sjóðsins að taka málið til löglegrar meðferðar byggði meðal annars á ákvæði 3. málsl. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004, um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf. Í ákvæðinu kemur fram að stjórn sjóðsins geti heimilað að láni sé tímabundið aflétt af íbúð gegn tryggingu sem hún meti gilda. Úrskurðarnefndin taldi því að umsókn um tímabundna afléttingu veðláns skyldi afgreidd af stjórn sjóðsins og yrði ekki falin starfsmönnum sjóðsins. Í 1. mgr. 8. gr. c segir hins vegar að stjórn Íbúðalánasjóðs skuli ekki taka þátt í ákvörðunum um afgreiðslu einstakra mála, þar á meðal séu lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar, nema umfang þeirra sé verulegt miðað við stærð sjóðsins eða annað sé ákveðið í lögum um húsnæðismál. Þá segir í ákvæðinu að einstakir stjórnarmenn skuli ekki hafa afskipti af ákvörðunum um afgreiðslu einstakra mála, þar á meðal séu lánveitingar eða ákvarðanir þeim tengdar. Að framangreindu virtu er það því mat úrskurðarnefndarinnar að rétt sé að afturkalla ákvörðun í málinu frá 24. ágúst 2013, sbr. 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, og taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.

Í upphafi telur úrskurðarnefndin rétt að gera athugasemdir við leiðbeiningar Íbúðalánasjóðs um málskotsheimild kærenda til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 21. nóvember 2012. Í 2. og 3. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga er að finna ákvæði um leiðbeiningar sem veita skal þegar ákvarðanir eru birtar. Í 2. tölul. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga er kveðið svo á að veita skuli leiðbeiningar um kæruheimild, þegar hún er fyrir hendi, kærufrest og kærugjöld, svo hvert beina skuli kæru. Í bréfi Íbúðalánasjóðs er hvorki getið um kærufrest né vísað til viðeigandi lagaákvæða. Úrskurðarnefndin beinir þeim tilmælum til Íbúðalánasjóðs að gætt sé að framangreindum lagaskyldum við birtingu ákvarðana.

Úrskurðarnefndin tekur jafnframt fram að ekki liggur fyrir hvenær eða með hvaða hætti kærendur óskuðu eftir tímabundinni afléttingu veðláns hjá sjóðnum þar sem engin gögn eða skráningar þess efnis eru til staðar hjá sjóðnum. Þá liggur ekki fyrir skrifleg ákvörðun vegna synjun Íbúðalánasjóðs á umræddri beiðni kærenda. Í rökstuðningi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, vegna synjunarinnar virðist þó byggt á því að kærendur hafi sótt um tímabundna afléttingu og umsókninni synjað. Úrskurðarnefndin mun því styðjast við upplýsingar um umsókn kærenda og synjun Íbúðalánasjóðs er fram koma í kæru. Að sögn kærenda sóttu þær um tímabundna afléttingu veðláns og í fyrstu hafi þau svör fengist að unnt væri að framkvæma afléttinguna. Þann 30. október 2012 hafi Íbúðalánasjóður hins vegar upplýst að afléttingin yrði ekki heimiluð.

Tekið skal fram að í íslenskum stjórnsýslurétti hefur sú skylda ekki verið talin hvíla á stjórnvöldum að allar stjórnvaldsákvarðanir skuli vera á skriflegu formi. Með tilliti til réttaröryggis verður þó talið að eðlilegt sé að íþyngjandi ákvarðanir séu tilkynntar með skriflegum hætti verði því við komið, enda er sá háttur betur til þess fallinn að koma í veg fyrir sönnunarvandkvæði. Úrskurðarnefndin beinir þeim tilmælum til Íbúðalánasjóðs að hafa framangreint í huga við birtingu stjórnvaldsákvarðana ásamt því að gæta að því að skráning erinda og umsókna sé í samræmi við lög og meginreglur stjórnsýsluréttar.

Úrskurðarnefndin vekur sérstaklega athygli á ákvæði 1. mgr. 27. gr. upplýsingalaga, nr. 140/2012, er tóku gildi þann 1. janúar 2013, en þar segir að við meðferð mála þar sem taka á ákvörðun um rétt eða skyldu manna beri stjórnvöldum, og öðrum sem lögin taka til, að skrá upplýsingar um málsatvik sem veittar eru munnlega eða viðkomandi fær vitneskju um með öðrum hætti ef þær hafa þýðingu fyrir úrlausn máls og er ekki að finna í öðrum gögnum þess. Sama á við um helstu ákvarðanir um meðferð máls og helstu forsendur ákvarðana, enda komi þær ekki fram í öðrum gögnum málsins.

Kærendur gera í fyrsta lagi kröfu um að felld verði úr gildi ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, um gjaldfellingu veðláns er hvíldi á fasteigninni að C. Kærendur byggja á því að Íbúðalánasjóður hafi ekki veitt þeim viðhlítandi leiðbeiningar, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga, þegar þær hafi leitað upplýsinga í ágúst 2011 um hvort þær þyrftu að aðhafast sérstaklega vegna lána dánarbúsins. Þær upplýsingar hafi fengist frá Íbúðalánasjóði að svo væri ekki nema til þess kæmi að þær hygðust selja umrædda eign. Þá telja kærendur að ákvörðun um gjaldfellingu hafi ekki byggst á málefnalegum ástæðum.

Bent skal á að kærendur hugðust ekki yfirtaka umrætt lán heldur ætluðu þær að greiða það upp. Af þeim sökum var ekki tilefni til að gjaldfella lánið né var það gert. Kærendur kveðast hafa fengið þær upplýsingar frá Íbúðalánasjóði að ekki væri nauðsynlegt að aðhafast vegna lána dánarbúsins nema við sölu fasteignarinnar. Í 7. gr. stjórnsýslulaga kemur fram að stjórnvald skuli veita þeim sem til þess leitar nauðsynlega aðstoð og leiðbeiningar varðandi þau mál sem snerta starfssvið þess. Stjórnvaldi ber að veita aðila þær leiðbeiningar sem honum eru nauðsynlegar svo hann geti gætt hagsmuna sinna á sem bestan hátt. Að mati úrskurðarnefndarinnar liggur ekki fyrir í málinu að Íbúðalánasjóður hafi veitt kærendum viðhlítandi leiðbeiningar á grundvelli 7. gr. stjórnsýslulaga varðandi skyldu skv. 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004 til að leita samþykkis sjóðsins um yfirtöku lánanna. Úrskurðarnefndin tekur hins vegar fram að samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði var umrætt veðlán ekki gjaldfellt með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, né hefur það verið gjaldfellt síðan. Í ljósi þess að ekki liggur fyrir ákvörðun um gjaldfellingu í málinu verður kröfu kærenda um að felld verði úr gildi ákvörðun Íbúðalánasjóðs um gjaldfellingu veðláns, dags. 21. nóvember 2012, því vísað frá.

Í öðru lagi gera kærendur kröfu um að felld verði úr gildi ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, um synjun á beiðni þeirra um tímabundinn veðlánaflutning. Kærendur gera athugasemdir við að í rökstuðningi sjóðsins sé ekki að finna neina umfjöllun eða málefnalegar forsendur til að meta tryggingu þá, er þær hafi boðið fram, ekki gilda, sbr. 2. málsl. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Þá telja kærendur að skilyrðum 21. gr. stjórnsýslulaga um rökstuðning ákvörðunar hafi ekki verið fullnægt með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012. Í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, kemur fram að í ljósi þess að sjóðurinn hafi ekki samþykkt skuldskeytingu og lánið því gjaldfallið kæmu ekki til álita ákvæði um veðlánaflutninga, sbr. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Þrátt fyrir framangreint féllst sjóðurinn þó á að heimila afléttingu lánsins gegn fullnægjandi bankaábyrgð á greiðslu alls lánsins vegna upplýsinga sem kærendur hefðu fengið þar að lútandi. Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að ákvæði 3. tölul. 32. gr. reglugerðarinnar beri að túlka í samhengi við innihald greinarinnar þannig að það taki til lána sem ætlað sé að lifi áfram á öðru veði skuldara, á eign sem hann sé að kaupa eða byggja, en tímabundnar hindranir standi þar í vegi. Í slíkum tilfellum hafi sjóðurinn einvörðungu metið bankaábyrgð gilda tryggingu.

Kærendur óskuðu eftir skriflegum rökstuðningi fyrir synjun á beiðni um tímabundna afléttingu veðláns, með bréfi, dags. 31. október 2012. Í 21. gr. stjórnsýslulaga kemur fram að aðili máls geti krafist þess að stjórnvald rökstyðji ákvörðun sína skriflega hafi slíkur rökstuðningur ekki fylgt ákvörðuninni þegar hún var tilkynnt. Í rökstuðningi ber að skýra á grundvelli hvaða réttarheimilda ákvörðun var tekin, hvaða sjónarmið bjuggu þar að baki og hvaða málsatvik hafi haft verulega þýðingu við ákvarðanatökuna. Í rökstuðningi Íbúðalánasjóðs var tekið fram að synjunin hafi byggst á því að lánið hafi verið gjaldfallið, sbr. 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004, og því hafi ákvæði 32. gr. um veðlánaflutninga ekki komið til álita. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að tilvísun sjóðsins til 16. gr. reglugerðarinnar nr. 522/2004 eigi sér ekki efnislega stoð í atvikum eða gögnum málsins. Kærendur hafi ætlað að greiða lánið upp en aldrei hafi staðið til að nýr eigandi myndi yfirtaka lánið. Í samræmi við það hafi sjóðurinn enda ekki gjaldfellt lánið. Úrskurðarnefndin telur því ástæðu til að gera athugasemdir við rökstuðning Íbúðalánasjóðs, sbr. 22. gr. stjórnsýslulaga, enda var hann ekki til þess fallinn að skýra með fullnægjandi hætti hvers vegna niðurstaða málsins var sú sem raun varð á.

Í 4. mgr. 21. gr. laga um húsnæðismál er kveðið á um veðlánaflutning. Þar segir að veðlánaflutningur milli fasteigna sé heimill en í reglugerð skuli kveða nánar á um það hvenær slík heimild er fyrir hendi og með hvaða skilyrðum. Samkvæmt 1. málsl. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004 getur Íbúðalánasjóður heimilað veðlánaflutning ÍLS-veðbréfs við eigendaskipti að íbúð sem lántaki er að selja yfir á íbúð sem hann er að kaupa eða byggja. Í 2. málsl. segir síðan að skilyrði fyrir veðlánaflutningi sé að veðstaða lánsins eftir veðlánaflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar. Þá segir í 3. málsl. að stjórn sjóðsins geti heimilað að láni sé tímabundið aflétt af íbúð gegn tryggingu sem hún meti gilda.

Úrskurðarnefndin áréttar að samkvæmt rökstuðningi Íbúðalánasjóðs frá 21. nóvember 2012 byggðist synjun Íbúðalánasjóðs um tímabundna afléttingu veðláns á því að lánið hafi verið gjaldfallið og því hafi ákvæði um veðlánaflutninga, sbr. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004, ekki komið til álita. Við meðferð kærumálsins hefur Íbúðalánasjóður hins vegar upplýst að umrætt lán var ekki og hefur ekki verið gjaldfellt. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði hafi borið að leggja mat á hvort flutningur veðlánsins yfir á aðra fasteign í eigu annars kærenda teldist gild trygging skv. 3. málsl. 32. gr. reglugerðarinnar. Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði hefur sjóðurinn þó einvörðungu metið bankaábyrgð gilda tryggingu í slíkum tilvikum, sbr. 3. málsl. 32. gr. reglugerðarinnar. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að gera athugasemdir við þá framkvæmd Íbúðalánasjóðs. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, var samþykkt að heimila afléttingu lánsins gegn fullnægjandi bankaábyrgð á greiðslu alls lánsins. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Úrskurður úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála í máli A, og B, frá 24. ágúst 2013 er felldur úr gildi.

Kröfu A, og B, um að ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. nóvember 2012, um gjaldfellingu láns E, verði felld úr gildi er vísað frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála.

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. október 2012, um synjun um tímabundna afléttingu á láni Íbúðalánasjóðs E, af fasteigninni C, gegn flutningi veðlánsins yfir á fasteignina D, er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir,

formaður

Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir                 Gunnar Eydal