Mál nr. 5/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 5/2002

Skil leiguhúsnæðis. Tryggingarvíxill.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. júní 2002, mótteknu 24. júní 2002, beindi A hrl., f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. 

Greinargerð D hdl., f.h. gagnaðila, dags. 13. ágúst 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 26. september 2002 en umfjöllun um málið frestað. Á fundi nefndarinnar 11. október 2002 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 18. mars 1999, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 9, Y. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 1999 til 1. apríl 2000. Með bréfi, dags. 4. ágúst 2000 sagði álitsbeiðandi upp leiguhúsnæðinu frá og með 1. nóvember 2000. Ágreiningur er um skil  hins leigða og tryggingu samkvæmt leigusamningi.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að hinu leigða húsnæði hafi verið skilað í fullnægjandi ástandi.

Að gagnaðila hafi verið  óheimilt að innheimta tryggingavíxil með þeim hætti sem gert var.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið umrætt leiguhúsnæði á leigu af gagnaðila, undir bílapartasölu. Í leigusamningi hafi verið kveðið á um skil á húsnæðinu og deila aðilar um hvort við það hafi verið staðið.

Segir álitsbeiðandi að til tryggingar leigugreiðslum og fleiru, hafi álitsbeiðandi látið af hendi tryggingarvíxil án fjárhæðar, útgáfudags og gjalddaga. Á tryggingarvíxillinn hafi verið ritað: "Tryggingarvíxill fyrir leiguhúsnæði að X nr. 9, Y bil (Sic) 01-01."

Í álitsbeiðni greinir ennfremur að þann 1. nóvember 2000 hafi álitsbeiðandi sagt upp umræddum leigusamningi, með þriggja mánaða fyrirvara. Hafi gagnaðili tekið athugasemdarlaust við hinu leigða húsnæði. Í kjölfar þessa hafi álitsbeiðandi fengið innheimtubréf frá lögmanni gagnaðila, þar sem tilkynnt var innheimta víxils að upphæð 700.000 krónur, útgefnum 18. mars 1999 og gjalddaga 20. nóvember 2000. Með dómi Héraðsdóms Reykjaness dags. 18. desember  2001 hafi álitsbeiðandi síðan verið dæmdur til greiðslu umædds víxils.

Telur álitsbeiðandi gagnaðila hafa verið óheimilt að fylla út umræddan víxil með þeim hætti sem gert var og vísar til 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Álitsbeiðandi segir gagnaðila halda því fram að honum hafi borið að skila húsnæðinu nýmáluðu. Hins vegar hafi gagnaðili ekki skilað húsnæðinu til álitsbeiðanda í því ástandi sem greinir í leigusamningi og heldur gagnaðili því fram að hann hafi skilað húsnæðinu í sama ástandi sem það var í er hann tók við því, sbr. 63. gr. laga nr. 36/1994. Ennfremur telur álitsbeiðandi að gagnaðila hafi borið að skila umræddum tryggingarvíxli. Bendir álitsbeiðandi á að leigugreiðslur hafi verið í skilum og gagnaðila hafi a.m.k. borið að leita til dómkvaddra matsmanna eða byggingarfulltrúa til að meta kostnað við að mála húsnæðið, áður en hefði mátt grípa til innheimtu víxilsins.

Í greinargerð gagnaðila heldur hann því fram að þegar álitsbeiðandi tók við hinu leigða húsnæði hafi það verið nýmálað og nánast ekkert séð á því, fyrir utan örfáar smárispur á gólfi. Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi ekki gert athugasemdir varðandi ástand húsnæðisins, en honum hafi borið að gera slíkt, samkvæmt. 16. gr. laga nr. 36/1994.

Við skil á húsnæðinu hafi gagnaðili hins vegar, með símskeyti dags. 17. nóvember 2000, gert athugasendir um ástand húsnæðisins og krafist þess að álitsbeiðandi stæði við leigusamninginn. Ennfremur hafi gagnaðili áskilið sér rétt til bóta.

Þá bendir gagnaðili á að 3. nóvember 2000 hafi fulltrúi byggingarfulltrúans í Y gert úttekt á húsnæðinu. Hann hafi hins vegar ekki treyst sér til að meta tjón þar sem að ekki hafi verið gerð slík úttekt við upphaf leigutímans. Hafi gagnaðili þá fengið málarameistara til að meta kostnað við að mála húsnæðið.

Að lokum bendir gagnaðili á að leigusamningurinn sé um atvinnuhúsnæði og því eigi 2. mgr. 2. gr. nr. 36/1994, við um samninginn.

III. Forsendur

Af gögnum málsins má ráða að hið leigða er atvinnuhúsnæði. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga  36/1994, gilda lögin einvörðungu um atvinnuhúsnæði að því marki sem ekki er samið um annað. Í leigusamningi, dags. 18. mars 1999, segir: "Leigutaki tekur við hinu leigða í því ástandi sem það er við undirskrift samnings þessa. Hann hefur kynnt sér ástandi hins leigða og sættir sig við það að öllu leyti." Í leigusamningi segir ennfremur: "Leigutaki lofar að skila hinu leigða húsnæði ný máluðu með sömu efnum að leigutíma loknum. Nýmáluð gólf og veggir með olíumálningu, marmarahvítt að ofan og fagurgult að neðan, upp á veggi. Gólf er málað með E21 mógrænt og ber leigutaka að skila húsnæðinu nýmáluðu með sömu efnum að leigutíma loknum." Í leigusamningi eru ekki ákvæði um úttekt á hinu leigða eða tryggingar fyrir greiðslu er ekki samið sérstaklega í leigusamningi.

Um ástand hins leigða við upphaf leigutíma gildir III. kafli húsaleigulaga nr. 36/1994. Í 16. gr. laganna kemur fram að komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðum kosti telst leigjandi una húsnæðinu.

Um skil og úttektir á leiguhúsnæði gilda XIV. og XV. kafli húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 64. gr. laganna skal leigusali lýsa skriflega bótakröfu vegna skila á leiguhúsnæði, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá afhendingu. Í 65. laganna, segir síðan að komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð, skuli byggingafulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði. Í 5. mgr. 40. gr. laga nr. 36/1994, kemur fram að þegar trygging sé sett samkvæmt 1.-3. tölul.  og 5. tölul. 1. mgr. 14. mgr. 40. gr., skal leigusali gæta þess að því marki sem eðlilegt og sanngjarnt má telja, að gera ábyrgðar- og tryggingaraðilum viðvart um vanefndir leigjanda og önnur þau atriði sem varðað gætu hagsmuni þeirra og ábyrgð.

Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á hinu leigða við upphaf leigutíma, sbr. 69. gr. húsaleigulaga.

Að mati kærunefndar hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á, gegn mótmælum gagnaðila, að ástand hins leigða við afhendingu hafi verið annað en greinir í leigusamningi og að hann hafi gert leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og krafist úrbóta sbr. 16. gr. laga nr. 36/1994. Telst hann því una ástandi hins leigða við upphaf leigutíma.

Samkvæmt leigusamningi aðila bar álitsbeiðanda að skila hinu leigða húsnæði nýmáluðu. Af úttekt byggingafulltrúans í Y, sem fór fram 3. nóvember 2000,  má sjá að húsnæðinu var ekki skilað í því ástandi. Það er því álit kærunefndar að hinu leigða hafi ekki verið skilað í fullnægjandi ástandi, samkvæmt skýru og ótvíræðu orðalagi leigusamnings aðila.

Með símskeyti, dags. 17. nóvember 2000, tilkynnti gagnaðili álitsbeiðanda um að hann áskyldi sér allan rétt til skaðabóta vegna skila á hinu leigða húsnæði. Í umræddu símskeyti gerði gagnaðili hvorki kröfu um úrbætur né lét fylgja viðhlítandi upplýsingar um tjón sitt. Af þeim sökum var honum ekki heimilt upp á sitt eindæmi  að fylla út víxilinn og innheimta hann með þeim hætti sem gert var heldur bar honum að láta meta tjónið að höfðu samráði við álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hinu leigða hafi ekki verið skilað í fullnægjandi ástandi.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að innheimta tryggingavíxil að fjárhæð krónur 700.000,  með þeim hætti sem gert var.

Reykjavík, 11. október 2002 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Lúðvík E. Kaaber