Mál nr. 4/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 4/2010

Ótímabundinn samningur: Uppsögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. febrúar 2010, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. C ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. febrúar 2010, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 1. mars 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 10. maí 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 8. ágúst 2008, tók álitsbeiðandi á leigu þriggja herbergja íbúð að X nr. 109 í R í eigu gagnaðila. Um var að ræða leigusamning sem upphaflega var tímabundinn til sex mánaða, en að þeim tíma liðnum komst á ótímabundinn leigusamningur milli aðila. Ágreiningur er um heimild álitsbeiðanda til uppsagnar.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að álitsbeiðanda sé heimilt að losna undan ákvæðum leigusamningsins strax, enda hafi hún sagt upp leigunni fyrir þremur mánuðum gegn þeirri þriggja mánaða tryggingu sem gagnaðili hafi undir höndum.
2. Að gagnaðila beri að veita álitsbeiðanda afslátt og leiðréttingu á tveggja mánaða leigugreiðslu, þ.e. alls 50.000 kr., sem og afslátt vegna gallaðs krana.

Í álitsbeiðni er meðal annars greint frá því að leigufjárhæð sé að jafnaði um 125.000 kr. á mánuði. Eftir að álitsbeiðandi hafi sagt upp leigunni hafi afsláttur fallið niður og nú beri henni að greiða 150.000 kr. á mánuði næstu sex mánuðina. Auk þess beri álitsbeiðanda að greiða 130.000 kr. gjald til að lagfæra íbúðina.

Álitsbeiðandi hafi kvartað vegna sturtukrana sem sé stórhættulegur þar sem hann blandi ekki rétt. Því hafi ekki verið sinnt af hálfu gagnaðila.

Álitsbeiðandi bendir á að leigusali sé með þriggja mánaða fyrirframgreidda leigu í vörslu hjá sér sem álitsbeiðandi hafi greitt við upphaf leigu.

Í greinargerð gagnaðila er meðal annars bent á að álitsbeiðandi hafi aðeins verið krafin um húsaleigu samkvæmt gildandi leigusamningi en hann sé í samræmi við húsaleigulög. Álitsbeiðanda beri að greiða þá leigu sem hún hafi verið krafin um. Gagnaðili glati ekki rétti þó hann hafi komið til móts við leigjendur með því að veita afslátt til að létta undir með þeim. Afsláttur hafi aðeins verið veittur þeim sem leigðu áfram og sögðu ekki upp leigusamningi sínum. Álitsbeiðandi hafi sagt upp leigusamningnum, afslátturinn því fallið niður og uppsagnarfrestur sé sex mánuðir samkvæmt húsaleigulögum.

Gagnaðili kveður það rangt að kvörtun álitsbeiðanda varðandi krana hafi ekki verið sinnt.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir hún meðal annars að gagnaðili hafi sagt að uppsagnarfrestur sé sex mánuðir samkvæmt leigusamningi, en álitsbeiðanda hafi í upphafi verið sagt að hann væri þrír mánuðir. Samningurinn hafi ekki verið skýrður fyrir henni að öðru leyti.

Hvað varði kvörtun álitsbeiðanda um stíflaðan krana þá hafi hann loks verið lagfærður 21. febrúar.

III. Forsendur

Í máli þessu liggur fyrir húsaleigusamningur, dags. 8. ágúst 2008. Um var að ræða leigusamning sem upphaflega var tímabundinn frá 15. ágúst 2008 til 15. febrúar 2009, en síðan komst á ótímabundinn leigusamningur milli aðila.

Samkvæmt 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings um íbúðarhúsnæði sex mánuðir. Í 1. mgr. 57. gr. laganna segir að uppsagnarfrestur hefjist fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send.

Álitsbeiðandi kveðst hafa sagt upp leigusamningnum þremur mánuðum áður en álitsbeiðni var lögð fyrir kærunefnd. Því hefur gagnaðili ekki mótmælt. Kærunefnd telur að ganga megi út frá því að leigusamningi hafi verið sagt upp á þeim tíma, þ.e. í nóvember 2009. Samkvæmt því tók uppsögnin gildi 1. desember 2009 og lýkur 1. júní 2010 en ekki 1. mars 2010 eins og álitsbeiðandi krefst.

Í 60. gr. húsaleigulaga eru taldar upp heimildir leigjanda til riftunar leigusamnings. Ekki verður séð að álitsbeiðandi byggi kröfu sína á þeim eða að skilyrði ákvæðisins eigi við.

Í 5. tölul. 6. gr. húsaleigulaga er tekið fram að í leigusamningi skuli koma fram fjárhæð húsaleigu og hvort og hvernig hún skuli breytast á leigutímanum. Í umræddum leigusamningi er fjárhæð leigu tilgreind 130.964 kr. á mánuði og tekið fram að hún skuli hækka til samræmis við neysluvísitölu. Þótt gagnaðili hafi í einhverjum mæli veitt álitsbeiðanda afslátt á umsaminni leigu verður ekki ráðið af gögnum málsins að komist hafi á samkomulag um lækkun leiguverðs. Að þessu gættu og þar sem álitsbeiðandi hefur með engu móti leitt í ljós að annmarkar hafi verið á hinu leigða húsnæði verður ekki talið að hún eigi rétt á afslætti á leigugreiðslum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsagnarfrestur álitsbeiðanda sé sex mánuðir og ljúki 1. júní 2010.

Það er jafnframt álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á afslætti af leigugreiðslum.

Reykjavík, 10. maí 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson