Mál nr. 21/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 21/2009

Skil leiguhúsnæðis. Viðhald og breytingar á húsnæði á leigutíma.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. október 2009, beindi A f.h. X hf., hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B f.h. Y hf., hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hrl., f.h. gagnaðila, dags. 11. nóvember 2009, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 18. nóvember 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 30. desember 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 27. júní 2009, tók gagnaðili á leigu atvinnuhúsnæði í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning til tveggja ára, frá 27. júní 2007 til 26. júní 2009. Ágreiningur er um skil húsnæðisins, viðhald og breytingar á því á leigutíma.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1.      Að gagnaðili fjarlægi eða kosti hreinsun á lóð, lögnum, olíuskiljum og skipti út jarðvegi að kröfu sveitarfélagsins R.

2.      Að gagnaðili bæti álitsbeiðanda tjón hans vegna fjarlægingar á eftirtöldu fylgifé sem var naglfast og því eign álitsbeiðanda:

a.      skemma og rými,

b.      hljóðkerfi í Z nr. 4,

c.       dælubúnaður í Z nr. 4,

d.      slöngukerfi fyrir háþrýstidælur og loftdælur í Z nr. 4,

e.       myndavélakerfi og tilheyrandi lagnir (fimm upptökuvélar) í Z nr. 6–8,

f.        olíulagnakerfi í Z nr. 6–8,

g.      að minnsta kosti fimm útiljóskastarar og tilheyrandi lagnir í Z nr. 6–8,

h.      dælubúnaður sem var í Z nr. 6-8, sjá myndir,

i.        slöngukerfi fyrir háþrýstidælur og loftdælur var í Z nr. 6–8

j.        stimpilklukka og tilheyrandi lagnir í Z nr. 6–8

k.      stútar á að minnsta kosti brunaslöngur í Z nr. 6–8,

l.        að minnsta kosti þrjú handslökkvitæki í Z nr. 6–8,

m.    tvær vinnulyftur í Z nr. 9,

n.      að minnsta kosti tveir útiljóskastarar í Z nr. 9,

o.      slöngukerfi fyrir loftdælur í Z nr. 9,

p.      öryggismyndavél í stigagangi Z nr. 9,

q.      að minnsta kosti þrjú handslökkvitæki í Z nr. 9,

r.       búnaður í sturtuklefa í Z nr. 9,

s.       salerni í Z nr. 9,

t.        stútur á að minnsta kosti eina brunaslöngu í Z nr. 9.

3.      Að gagnaðili bæti álitsbeiðanda tjón vegna breytinga sem gerðar hafa verið á austurenda á Z nr. 4 en innra skipulag er ekki í samræmi við teikningar húss. Sama á við um innra skipulag á 2. hæð að Z nr. 6–8.

4.      Að gagnaðili bæti álitsbeiðanda tjón vegna skemmda á hinum leigðu eignum og almennt slæmra skila.

Í álitsbeiðni kemur fram leigusamningurinn hafi verið tímabundinn til tveggja ára en lokadagur hafi átt að vera 24. júní 2009. Að ósk gagnaðila hafi samningurinn verið lengdur um tvo mánuði og húsnæði skilað 25. ágúst 2009. Félag í eigu gagnaðila hafi selt álitsbeiðanda eignina árið 2007 og þekkti gagnaðili því eign.

Í leigusamningi aðila komi fram í grein 2.02: „Allar naglfastar innréttingar verða eign leigusala að leigutíma loknum að undanskyldum lista yfir lausafé sem leigutaki hefur lagt fram við undirritun kaupsamnings um hið leigða við leigusala.“. Jafnframt að „[a]llar breytingar á húsnæðinu eða búnaði þess af hálfu leigutaka skulu vera með leyfi leigusala og á kostnað leigutaka. Leigutaki skal skila húsnæðinu að leigutíma loknum, ásamt tilheyrandi fylgifé í ekki lakara ástandi en við upphaf leigutíma fyrir utan eðlilegt slit.“ Í grein 5.01 og 6.01 komi fram að allt viðhald og rekstur húss, innan sem utan, skuli gagnaðili annast og kosta. Í grein 7.02 segi hvernig skila skuli húsi við lok leigutíma.

Álitsbeiðanda hafi grunað að gagnaðili væri ekki að sinna skyldum sínum í tengslum við viðhald og önnur ákvæði leigusamnings og hafi hann því sent bréf 8. júní 2009. Vegna dráttar á skilum við lok leigutíma hafi álitsbeiðandi sent bréf 21. ágúst 2009 þar sem jafnframt hafi verið ítrekuð viðhaldsskylda, hvert fylgifé húss væri, áréttuð þrif og almenn skil. Eftir að gagnaðili afhenti húsnæðið hafi álitsbeiðandi sent honum bréf, dags. 2. september 2009, þar sem fram komi niðurstaða ástandsúttektar álitsbeiðanda sem listuð sé eftir eignum. Hinn 29. september 2009 hafi sveitarfélagið R sent gagnaðila úttekt á athafnarsvæði gagnaðila að Z. Lögmanni gagnaðila hafi verið sent afrit af bréfi sveitarfélagsins R auk þess sem tilkynnt hafi verið um að álitsbeiðandi hygðist láta gera úttekt á afhendingu húss að viðstöddum óvilhöllum aðila. Gagnaðili hafi verið hvattur til að vera viðstaddur úttekt. Umrædd úttekt hafi verið gerð af verkfræðistofu sem hafi bæði tekið myndir og vídeó. Fulltrúi gagnaðila hafi ekki mætt.

Álitsbeiðandi tekur fram að gagnaðili hafi aldrei gert athugsemdir við hið leigða húsnæði við upphaf leigusamnings. Gagnaðili hafi aldrei farið fram á samþykki álitsbeiðanda fyrir þeim breytingum sem hann mun hafa gert á húsnæði á leigutíma.

Álitsbeiðandi hafi gert ítrekaðar tilraunir til að fá gagnaðila á fundi við skil og eftir skil án árangurs. Allar tilraunir álitsbeiðanda til sátta hafi heldur engan árangur borið.

Í greinargerð gagnaðila er athugasemdum álitsbeiðanda hafnað, að frátöldu því sem síðar er getið sérstaklega. Samskipti aðila megi hvað þetta varðar rekja allt til ársins 2007, þegar S, félag tengt gagnaðila, seldi álitsbeiðanda umrædda fasteign með kaupsamningi, dags. 27. júní 2007, þar sem meðal annars hafi verið tekið fram að samhliða undirritun samningsins yrði gerður tímabundinn leigusamningur milli aðila um hinar seldu eignir til tveggja ára, sbr. 2. gr. kaupsamningsins. Þá hafi þess jafnframt verið getið í kaupsamningi að eignin seldist í „núverandi ástandi sem kaupandi hefur kynnt sér með skoðun eignarinnar“, sbr. 3. gr. samningsins. Við undirritun kaupsamningsins hafi jafnframt legið fyrir söluyfirlit vegna eignarinnar dagsett sama dag þar sem þess hafi sérstaklega verið getið að umræddar fasteignir væru „almennt í slæmu ástandi“ og að húsnæðið væri sérhæft fyrir starfsemi gagnaðila. Undir söluyfirlitið hafi verið ritað af hálfu álitsbeiðanda. Í framhaldi af þessu og í samræmi við fyrrgreind ákvæði kaupsamningsins hafi verið útbúinn umræddur leigusamningur.

Gagnaðili bendir sérstaklega á að hin leigða fasteign hafi ekki verið tekin út við upphaf leigutíma hinn 27. júní 2007, í samræmi við 69. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og ekki verði séð að húsnæðið hafi verið tekið út með öðrum hætti á þeim tíma.

Gagnaðili gerir eftirfarandi athugasemdir við kröfur álitsbeiðanda:

1. Gagnaðili hefur þegar, í samráði við sveitarfélagið R, hafið hreinsun á athafnasvæðinu í samræmi við erindi borgarinnar með aðstoð verktaka sem sérstaklega hafi verið fenginn til þess verks. Hvað varði þá athugasemd borgarinnar að gagnaðila beri að fjarlægja „allar tunnur og dúnka sem eru eftir á svæðinu“ þá bendir gagnaðili á að umræddar tunnur og dunkar liggja utan lóðarmarka hinnar leigðu lóðar, eða á lóð sem sé eign sveitarfélagsins R við austurenda athafnasvæðisins, sbr. meðal annars loftmynd, meðfram girðingu og haldi henni í raun uppi. Hafi borgin farið þess á leit við gagnaðila að hann hlutist til um að fjarlægja girðinguna ásamt tunnum og dunkum sem þar standi við. Gagnaðili hafi fallist á þá málaleitan.

2. Gagnaðili gerir verulegar athugasemdir við þá upptalningu sem getið sé í 2. kröfulið:

a) Gagnaðili álítur að umrædd skemma og rými hafi verið ónýt og í raun að hruni komin og því hafi gagnaðili tekið á það ráð að láta fjarlægja það, enda hafi meðal annars stafað veruleg hætta af þessum „mannvirkjum“. Þetta hafi verið gert samkvæmt ráðleggingum verktaka sem gagnaðili hafi fengið til hreinsunar á athafnasvæðinu. Gagnaðili áleit að í raun hafi hér verið um að ræða hreinsun á lóð, sbr. meðal annars kröfugerð álitsbeiðanda að framan, enda mannvirkin fullkomlega verðlaus og hefði kostnaður við að lagfæra mannvirkin svo ekki skapaðist hætta af numið mun hærri fjárhæð en bygging nýrra sambærilegra mannvirkja, auk þess sem viðgerð og viðhald hefði verið nær útilokuð án verulegs kostnaðar. Ekki verði séð að viðhaldsskylda leigusamningsins hafi falið í sér slíkar víðtækar endurbætur eða endurbyggingu umræddra mannvirkja.

Þá megi jafnframt af kröfugerð álitsbeiðanda dæma að hefði umrædd mannvirki ekki verið fjarlægð hefði mátt gera ráð fyrir því að litið hefði verið á mannvirkin sem „drasl á lóð“ sem gagnaðila hafi borið að fjarlægja við lok leigutíma.

b)  Um sé að ræða hljóðkerfi sem sé í eigu gagnaðila og sett upp af hans hálfu eftir að hann tók við húsnæðinu, enda hafi það nýst sérstaklega til þeirra nota sem gagnaðili hafi haft af húsnæðinu. Gagnaðili álítur því umrætt hljóðkerfi ekki teljast til hefðbundins fylgifjár fasteignarinnar í samræmi við almennar reglur kröfuréttar, sbr. orðalag umrædds leigusamnings „tilheyrandi fylgifé“. Ekki verði séð að álitsbeiðandi hafi sýnt fram á að hljóðkerfið falli undir slíkt tilheyrandi fylgifé, enda ekki skeytt varanlega við fasteignina.

c)  Dælubúnaðurinn hafi tengst sérstaklega háþrýstidælu í eigu gagnaðila. Ekki verði séð að um fylgifé hafi verið að ræða, sbr. b-lið, enda ekki varanlega skeyttur við fasteignina, þótt hann hafi verið negldur með einföldum hætti við vegg, enda hefði búnaðurinn hvort heldur getað staðið sjálfstætt á gólfi eða á vegg með umræddum hætti.

d)  Slöngukerfi fyrir háþrýstidælur og loftdælur hafi verið í Z nr. 4, sjá svar við c-lið, enda um sambærilegan búnað að ræða.

e)  Myndavélakerfi og tilheyrandi lagnir sé eign öryggisþjónustunnar Securitas hf. og hafi sérstaklega verið sett upp af þeirra hálfu að beiðni gagnaðila. Ekki verði með neinu móti séð með hvaða hætti álitsbeiðanda sé unnt að gera tilkall til þess búnaðar.

f)   Olíulagnakerfið í Z nr. 4 tengist sérstökum aftöppunarbúnaði sem sé eign gagnaðila, en um sé að ræða rör sem liggi frá þeim búnaði í sérstaka olíutanka á lóð og séu því hluti þess búnaðar. Um sé að ræða sérhæft kerfi fyrir þá starfsemi sem gagnaðili stundi.

g) Um sé að ræða ný ljós (kastara) sem sett hafi verið upp af gagnaðila eftir að hann tók við húsnæðinu. Við leigulok hafi þeir verið teknir niður, en útiljós sem fyrir voru sett upp á nýjan leik. Húsnæðinu hafi því verið skilað í sama ástandi og við því var tekið að þessu leyti sem öðru.

h) Dælubúnaðurinn hafi verið settur upp af hálfu gagnaðila eftir gerð leigusamnings. Um sé að ræða sérhæfðan búnað í tengslum við rekstur hjólbarðaverkstæðis sem rekið hafi verið í rýminu. Ekki sé um að ræða naglfastan búnað í lögfræðilegum skilningi þess orðs.

i) Hvað varðar slöngukerfi fyrir háþrýstidælur og loftdælur sjá svar við h-lið, enda um sambærilegan búnað að ræða.

j) Ekki sé fullljóst við hvaða tækjabúnað sé átt, þ.e. stimpilklukku og tilheyrandi lagnir, enda hafi gagnaðili notast við annars konar tímaskráningarkerfi, þ.e. sérhæft tölvukerfi. Það kerfi hafi verið eign gagnaðila og teljist ekki til fylgifjár fasteignarinnar.

k) Brunaslöngurnar hafi verið án stúta við gerð leigusamningsins. Húsnæðinu hafi því verið skilað í sama ástandi og við því var tekið að þessu leyti sem öðru.

1) Hugsanlegt sé að fyrir mistök hafi verið tekin fimm til sex handslökkvitæki sem kunni að hafa verið í húsnæðinu við gerð leigusamnings. Í athugun sé hjá starfsmönnum gagnaðila. Komi í ljós að umrædd tæki hafi fyrir mistök verið tekin mun þeim að sjálfsögðu verða skilað.

m) Vinnulyfturnar hafi verið settar upp eftir gerð leigusamnings. Um sé að ræða sérhæfðan búnað til þeirrar starfsemi sem gagnaðili hafi starfrækt í húsnæðinu. Álitsbeiðanda hafi vel verið kunnugt um uppsetningu búnaðarins, enda nauðsynleg forsenda starfsemi gagnaðila. Ekki sé um að ræða fylgifé húsnæðis í skilningi laga.

n) Ljóskastari sá sem álitsbeiðandi vísar til sé enn til staðar, eins og sjáist á myndum, en um sé að ræða einn ljóskastara. Á umræddum vegg hafi hins vegar staðið auglýsingaskilti við sölu húsnæðisins, en það mun hafa verið tekið niður áður en gagnaðili hafi tekið við húsnæðinu, og kunni það að skýra ummerki á vegg.

o) Slöngukerfi fyrir loftdælur tengist og hafi verið hluti af sérhæfðu loftræstikerfi sem sett hafi verið upp gagnaðila eftir gerð leigusamnings vegna þeirrar starfsemi sem hann starfrækti í húsnæðinu. Álitsbeiðanda hafi vel verið kunnugt um uppsetningu kerfisins. Það verði ekki talið fylgifé húsnæðis í skilningi laga. Húsnæðinu hafi því verið skilað í sama ástandi og við því var tekið að þessu leyti sem öðru.

p) Hvað varði öryggismyndavél í stigagangi Z nr. 9 þá sé umrætt myndavélakerfi eign öryggisþjónustunnar Securitas hf., og verið sérstaklega sett upp af þeirra hálfu að beiðni gagnaðila. Ekki verði með neinu móti séð með hvaða hætti álitsbeiðanda sé unnt að gera tilkall til þess búnaðar, sbr. e-lið.

q) Sjá svar við l-lið varðandi að minnsta kosti þrjú handslökkvitæki í Z nr. 9.

r) Umræddur búnaður í sturtuklefa hafi ekki verið til staðar við gerð leigusamnings. Húsnæðinu hafi því verið skilað í sama ástandi og við því var tekið að þessu leyti sem öðru.

s) Salerni það sem talið er hafa verið fjarlægt úr Z nr. 9 hafi ekki verið til staðar í húsnæðinu við gerð leigusamnings, en salerni sem þarna stóð hafi verið fjarlægt löngu fyrir gerð kaupsamnings. Húsnæðinu hafi því verið skilað í sama ástandi og við því var tekið að þessu leyti sem öðru.

t) Umræddar brunaslöngur hafi verið án stúta við gerð leigusamningsins. Húsnæðinu hafi því verið skilað í sama ástandi og við því var tekið að þessu leyti sem öðru, sbr. k-lið.

Gagnaðili hafnar alfarið kröfum samkvæmt 3. og 4. tölulið álitsbeiðni. Gagnaðili bendir á og ítrekar að húsnæðinu hafi verið skilað í sama ástandi eða betra en það hafi verið í þegar gagnaðili tók við því árið 2007. Gagnaðili vísar einkum til þess að ástand húsnæðisins hafi verið afar lélegt á þeim tíma, enda slíkt tekið sérstaklega fram í framangreindu söluyfirliti vegna eignarinnar þar sem vísað var til þess að húsnæðið væri „almennt í slæmu ástandi“ og að húsnæðið sé „sérhæft fyrir starfsemi Y ehf.“.

Þá vísar gagnaðili jafnframt til þess að húsnæðið hafi ekki verið tekið út í samræmi við heimildir í XIV. kafla húsaleigulaga og með þeim hætti sem þar sé kveðið á um. Gagnaðili álítur að álitsbeiðandi hljóti að bera allan halla af sönnunarskorti að þessu leyti og sé kröfugerð álitsbeiðanda hvað þetta varði því alfarið hafnað.

Í málinu liggur þó fyrir að húsnæðið hafi verið tekið út af byggingarfulltrúa við lok leigusamnings í samræmi við fyrrgreinda heimild húsaleigulaga. Hefur af hálfu gagnaðila verið fallist á þau sjónarmið og þær athugasemdir sem þar eru settar fram, og við því hafi þegar verið brugðist af hans hálfu. Að öðru leyti sé kröfum álitsbeiðanda alfarið hafnað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er þeirri röksemdarfærslu sem sett er fram af hálfu gagnaðila alfarið hafnað og telur álitsbeiðandi í raun hana styðja enn betur við kröfu sína.

Álitsbeiðandi áréttar að kaupsamningur um fasteignirnar hafi verið gerður milli álitsbeiðanda og S ehf. en ekki við gagnaðila sem hafi hins vegar ritað undir leigusamning um hinar seldu fasteignir. Sé því um aðskilda samninga að ræða. Þó skal tekið fram að í söluyfirliti sé sérstaklega tilgreint að ekki hafi verið bent sérstaklega á galla á eigninni. Eins sé réttilega á það bent af hálfu gagnaðila að hið selda húsnæði hafi verið sérhæft fyrir starfsemi gagnaðila og því ljóst að ýmis sérhæfur búnaður þess klárlega hluti hins selda. Undantekning frá þessu hafi verið sá búnaður sem sérstaklega sé tilgreindur í viðauka kaupsamningsins og vitnað sé til í leigusamningi aðila.

Álitsbeiðandi bendir á að fram komi af hálfu gagnaðila staðfesting þess að hann hafi nýtt og umgengist hinar leigðu fasteignir sem sínar eigin og talið sig því aldrei þurfa að leita samþykkis leigusalans fyrir einu eða öðru þrátt fyrir skýr ákvæði leigusamnings. Ákvæði leigusamningsins um viðhaldsskyldu leigutakans, sbr. gr. 6, og skyldur hans gagnvart leigutaka (sic) óski hann breytinga á hinu leigða, sbr. gr. 2.02, séu afdráttarlausar. Til hliðsjónar skal haft í huga að brunabótamat eignanna sé samtals tæplega 500 milljónir króna og því viðbúið að viðhaldskostnaður á umræddum leigutíma nemi milljónum. Með hliðsjón af ástandsúttekt þeirri sem álitsbeiðandi lét framkvæma eftir lok samningsins verði ekki séð að leigutakinn hafi sinnt þessari skyldu sinni að nokkru leyti. Þrátt fyrir ítrekaðar óskir hafi hann heldur ekki getað sýnt fram á að hann hafi á einhvern hátt sinnt viðhaldi eignanna. Almennt slæmt ástand eignanna sem vitnað sé til í kaupsamningi dragi á engan hátt úr viðhaldsþörf eignanna nema síður sé og það sé meðal annars ástæða þess að ábyrgð leigutakans sé svo skýrt tilgreind í leigusamningnum.

1. Staðreyndir málsins séu þær að álitsbeiðandi hafi óskað formlega eftir því við gagnaðila í bréfi, dags. 8. júní 2009, að huga sérstaklega að hreinsun allra spilliefna og hreinsun jarðvegsmengunar ef um slíkt væri að ræða. Gagnaðili hafi ekki sýnt nein viðbrögð við þessari málaleitan fyrr en athugasemdir bárust frá sveitarfélaginu R í kjölfar úttektar þeirra á svæðinu 17. og 22. september sl. Hafa ber í huga að starfsemi gagnaðila sé starfsleyfisskyld og þurfi því að uppfylla ákveðnar kröfur vegna flutnings starfseminnar. Embættismenn borgarinnar hafi veitt gagnaðila frest til 31. október sl. til að klára allar úrbætur sem krafist hafi verið en skemmst sé frá því að segja að því sé enn ekki lokið. Á meðan sé hluti fasteignanna, þ.e. Z 6–8, í eins konar gíslingu því álitsbeiðandi geti ekki leigt eignirnar þriðja aðila fyrr en staðfesting heilbrigðiseftirlits um ásættanleg skil gagnaðila liggi fyrir. Tjón álitsbeiðanda vegna mögulegra leigutekna frá 25. ágúst sl. sé því verulegt og fari vaxandi.

2. Fullyrðingum gagnaðila í a-lið mótmælt að skemma og rými sem hafi verið fjarlægð af gagnaðila hafi verið ónothæf en það sé gagnaðila að sanna að svo hafi verið. Ef mat gagnaðila hafi verið að af þessum mannvirkjum stafaði veruleg hætta þá bar honum skilyrðislaust að bæta þar úr með viðeigandi viðhaldi eins og leigusamningurinn hafi kveðið á um. Þá sé fullyrðingu um að hér hafi verið um að ræða fullkomlega verðlaus mannvirki hafnað með öllu enda gagnaðilans hvorki að meta né skilja með hvaða hætti eigandinn hafi ætlað að hagnýta sér þessi verðmæti eftir lok umrædds leigusamnings. Þá sé rétt að upplýsa að á fyrri stigum þessa máls hafi gagnaðili boðið bætur vegna þessara mannvirkja og þá hafi um leið verið viðurkenndur bótaréttur gagnaðila. Boðinu hafi verið hafnað enda í engu samræmi við tjón álitsbeiðanda.

Í c-lið hafi gagnaðili hitt naglann á höfuðið þegar fjallað var um búnað negldan með einföldum hætti á vegg. Þótt reynt sé að réttlæta ólögmæta sjálftöku gagnaðilans á umræddum búnaði þá hafi hann viðurkennt um leið að búnaðurinn hafi verið naglfastur og því hluti fasteignarinnar. Hvort umræddur búnaður hafi verið til staðar við upphaf samningstíma eða settur upp síðar hafi engin áhrif á eignarétt leigusalans nema um annað sé samið, sbr. gr. 28 húsaleigulaga. Þetta eigi við um alla liði b–t nema þá sem beint snerta viðhalds- og rekstrarskyldur leigutakans.

3. Álitsbeiðandi áréttar að sönnunarbyrðin liggi alfarið hjá gagnaðila. Í álitsbeiðni hafi hins vegar láðst að tilgreina að það sama eigi við um innra skipulag á 2. hæð Z nr. 9 og sé því hér með bætt við.

Staðhæfing gagnaðila um að húsnæðið hafi verið tekið út af byggingarfulltrúa í lok leigusamnings sé hreinlega röng og verði ekki skilið hvers vegna hann kjósi að villa um fyrir kærunefndinni með málflutningi sem þessum.

III. Forsendur

Í máli þessu liggur fyrir að aðilar gerðu með sér tímabundinn leigusamning til tveggja ára um húsnæðið Z nr. 4, 6–8 og 9 í R. Skyldi leigutíma ljúka 26. júní 2009. Í leigusamningi eru ítarleg ákvæði um skil á hinu leigða við lok leigutíma en þar kemur meðal annars fram að allar naglfastar innréttingar skuli vera eign leigusala að leigutíma loknum. Undanskilið er þó lausafé samkvæmt lista „sem leigutaki hefur lagt fram við undirritun kaupsamnings um hið leigða við leigusala“. Tekið er fram að allar breytingar á húsnæðinu skuli vera með leyfi leigusala, þ.e. álitsbeiðanda, en á kostnað leigutaka, þ.e. gagnaðila. Þá var kveðið á um að leigutaki skyldi skila húsnæðinu að leigutíma loknum, ásamt tilheyrandi fylgifé, í ekki lakara ástandi en við upphaf leigutíma fyrir utan eðlilegt slit, eins og það er orðað í leigusamningi.

Aðila greinir í málinu á um fjölmörg atriði í sambandi við skil á húsnæðinu og lóð þess. Þannig telur álitsbeiðandi upp 20 hluti sem gagnaðili á að hafa fjarlægt úr húsnæðinu en álitsbeiðandi telur að þetta hafi verið fylgifé hússins. Þá krefur álitsbeiðandi gagnaðila um bætur í fjölda kröfuliða vegna skemmda á hinu leigða.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðila hafi verið sent bréf 8. júní 2009 en þá hafi álitsbeiðanda grunað að gagnaðili væri ekki að sinna skyldum sínum við skil á húsnæðinu sem þá voru fyrirhuguð 26. sama mánaðar. Að ósk gagnaðila var samningurinn framlengdur um tvo mánuði og húsnæðinu skilað 25. ágúst 2009.

Gagnaðili hafnar kröfum álitsbeiðanda að undanskildum nokkrum atriðum sem hann fellst sérstaklega á. Bendir hann á að húsnæðið, sem var í eigu gagnaðila, hafi verið selt álitsbeiðanda í júní 2007, en þá hafi jafnframt verið gerður umræddur leigusamningur. Húsnæðið hafi verið selt í því ástandi sem það var þá í og þess sérstaklega getið að það væri í „slæmu ástandi“. Gagnaðili bendir á að húsnæðið hafi ekki verið tekið út við upphaf leigutíma í samræmi við 69. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Beri álitsbeiðandi því hallann af sönnunarskorti um að húsnæðið hafi verið afhent í lakara ástandi en það var í við upphaf leigutíma.

Að mati kærunefndar eru ákvæði leigusamnings aðila skýr. Aðila greinir aftur á móti verulega á um staðreyndir eins og rakið hefur verið. Að mati kærunefndar verður ekki skorið úr um þau atriði fyrir nefndinni enda ljóst að til að svo sé unnt verði að fara fram hefðbundin sönnunarfærsla, svo sem með aðila- og vitnaleiðslum og jafnvel matsgerðum, í samræmi við rekstur einkamáls fyrir dómi.

Það er því niðurstaða kærunefndar að vísa beri máli þessu frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að vísa beri máli þessu frá kærunefnd.

Reykjavík 30. desember 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Þórir Karl Jónasson