Mál nr. 12/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 12/2009
Bætur vegna vanefnda leigusala.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. júlí 2009, beindi C hrl., f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hdl., f.h. gagnaðila, dags. 7. september 2009, athugasemdir lögmanns álitsbeiðanda, dags. 15. september 2009, athugasemdir lögmanns gagnaðila, dags. 29. september 2009, auk viðbótargagna sem bárust 13. október 2009 lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 3. nóvember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 26. febrúar 2009, tók álitsbeiðandi á leigu kjallaraíbúð í eigu gagnaðila að X nr. 33b. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem gilti frá 1. mars 2009 til 1. mars 2010. Ágreiningur er um bætur.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna vanefnda gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji að hann hafi með húsaleigusamningi, dags. 26. febrúar 2009, tekið á leigu kjallaraíbúð að X nr. 33b af gagnaðila frá 1. mars 2009 til 1. mars 2010. Leigusamningnum hafi verið þinglýst hjá sýslumanninum í R og hann innfærður 2. mars 2009. Álitsbeiðandi hafi farið í sumarleyfi til útlanda 29. júní 2009 en þegar hann hafi komið til baka 13. júlí sama ár hafi verið búið að skipta um læsingu á íbúðinni, búslóð hans hafði verið fjarlægð og íbúðin leigð öðru fólki sem var þá flutt inn. Búslóðin hafi verið sett út fyrir en aðilar sem bjuggu á 1. hæð hússins hafi sett hana í hjá sér.
Álitsbeiðandi telur ekki vafa undirorpið að gagnaðili hafi með fyrrgreindum hætti brotið á rétti sínum sem leigutaka samkvæmt þinglýstum leigusamningi.
Álitsbeiðandi telur að hann eigi rétt til vanefndabóta frá gagnaðila og óskar álits nefndarinnar á því hversu háar þær gætu verið miðað við lengd leigutímans.
Í greinargerð gagnaðila er bent á að í 10. gr. húsaleigusamningsins sé gert ráð fyrir að leigjandi leggi fram tryggingarvíxil fyrir skilvísum leigugreiðslum. Framlagning tryggingarvíxils hafi verið forsenda þess að álitsbeiðanda fengi að leigja íbúðina. Enginn víxill hafi verið afhentur þrátt fyrir að ítrekað hafi verið óskað eftir að hann yrði lagður fram eftir að íbúðin var afhent. Þann 1. júní 2009 hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt munnlega að hann færi tafarlaust út úr íbúðinni 1. júlí 2009 yrði tryggingarvíxill ekki lagður fram fyrir þann tíma. Álitsbeiðandi hafi fallist á þetta. Þar sem ekki hafi verið staðið við þetta samkomulag aðila hafi gagnaðili tekið vörslur eignarinnar aftur eins og samið hafi verið um við álitsbeiðanda. Þegar íbúðin var tekin aftur hafi verið haft samband við barnsmóður álitsbeiðanda og móður hans þar sem ekki hafi náðst í hann, og taldi gagnaðili sig vera að taka við íbúðinni með þeirra samþykki en þetta hafi einnig verið í samræmi við framangreindan munnlegan samning aðila.
Gagnaðili kveður það rangt sem fram komi í álitsbeiðni að búslóðin hafi verið sett út fyrir. Staðreyndin sé sú að búslóðinni hafi verið komið fyrir og kyrfilega gengið frá henni í þvottahús á bak við.
Aðrir íbúar í húsinu höfðu ítrekað kvartað vegna ónæðis og ógnana af völdum álitsbeiðanda. Í samtali við lögregluna liggi fyrir skýrslur vegna útkalla lögreglunnar vegna háttsemi álitsbeiðanda í íbúðinni meðan hann leigði hana. Unnt sé að kalla eftir þeim ef ástæða þyki til. Þá bendir gagnaðili einnig á það að 13. júlí 2009 hafi álitsbeiðandi hringt í maka gagnaðila og haft í hótunum. Gagnaðili telur að öryggi fjölskyldu sinnar og eigna hafi verið ógnað með símtali þessu. Þá hafi leigjandi á efri hæð kvartað ítrekað við gagnaðila og lögreglu yfir ógnunum álitsbeiðanda í sinn garð.
Að lokum gerir gagnaðili þær athugasemdir við kröfugerð álitsbeiðanda þar sem óskað sé eftir að kærunefnd gefi álit sitt á mögulegum vanefndabótum og hversu háar þær ættu að vera. Þessi karfa sé vart tæk til álits þar sem rökstuðning vanti algerlega fyrir því hvort álitsbeiðandi hafi orðið fyrir einhverju tjóni. Engar upplýsingar liggi fyrir um hvort tjón hafi orðið og þá hversu háar vangildisbætur gæti verið um að ræða. Jafnframt liggi engar upplýsingar fyrir um hvort álitsbeiðandi hafi reynt að takmarka tjón sitt, hafi orðið eitthvert tjón. Þá liggi engar upplýsingar fyrir um hvort álitsbeiðandi hafi fengið annað jafngott húsnæði til leigu og þar með ekki orðið fyrir neinu tjóni. Megi benda á það að gagnaðili hafi einnig orðið fyrir miklu tjóni, meðal annars hafi húsnæðið verið talsvert laskað eftir álitsbeiðanda og þá hafi talsverður kostnaður orðið við leigjendaskiptin. Hljóti því að koma til álita að meta tjón gagnaðila á sama hátt, ákveði nefndin að fara út í þetta mat.
Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann á að hann muni ekki betur en að hafa afhent leigusala tryggingarvíxil að fjárhæð 75.000 krónur þegar gengið hafi verið frá leigusamningnum 26. febrúar 2009 og lyklar afhentir. Gagnaðili hafi af þessum sökum aldrei óskað eftir því að fá afhentan tryggingarvíxil sem við undirritun hafi þegar verið afhentur.
Þá mótmælir álitsbeiðandi því að honum hafi verið sagt upp leigusamningnum, hvorki munnlega né skriflega, en eins og fram komi í samningnum hafi uppsagnarfrestur verið þrír mánuðir sem skyldi leggjast fram skriflega.
Tekur álitsbeiðandi fram að hvorki barnsmóðir hans né móðir hafi haft heimild til að samþykkja fyrir hans hönd að gagnaðili tæki íbúðina yfir.
Kannast álitsbeiðandi ekki við að hafa borist neinar kvartanir frá íbúum hússins.
Í athugasemdum gagnaðila kveður hann það rangt að tryggingarvíxill að fjárhæð 75.000 krónur hafi verið afhentur eins og fullyrt hafi verið af hálfu álitsbeiðanda. Hafi þessi víxill verið afhentur mætti búast við að búið væri að innheimta hann vegna tjóns sem gagnaðili hafi orðið fyrir en þar sem enginn sé víxillinn sé ekki hægt að innheimta hann.
Ítrekar gagnaðili að munnlegt samkomulag hafi verið gert um að álitsbeiðandi myndi yfirgefa íbúðina yrði tryggingarvíxillinn ekki afhentur fyrir 1. júlí 2009. Þessu samkomulagi hafi ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda og því hafi gagnaðili mátt gera ráð fyrir að álitsbeiðandi hafi ákveðið að fara út úr íbúðinni í samræmi við samkomulag aðila.
Tekur gagnaðili fram að telji kærunefndin sig geta ákveðið með vanefndabætur að álitum beri að taka tillit til þess að álitsbeiðandi hafi ekki orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni þar sem hann hafi fengið að dvelja hjá vinum og vandamönnum og ekki sé upplýst um að álitsbeiðandi hafi þurft að greiða leigu í þessu nýja húsnæði. Þá þurfi að taka tillit til kostnaðar gagnaðila sem hafi hlotist af því að finna nýjan leigutaka og þess að húsnæðið hafi verið leigulaust í tvo mánuði en ekki tekist að leigja út íbúðina fyrr en 1. september 2009. Engin gögn hafi verið lögð fram um meint tjón álitsbeiðanda og vart sé unnt að meta meint tjón álitsbeiðanda eða tjón gagnaðila nema með aðkomu dómkvaddra matsmanna.
Þá hafi álitsbeiðandi upplýst nú um ágreining um hvort tryggingarvíxill hafi í raun verið afhentur eða ekki og ljóst sé að úr því verði ekki skorið fyrir nefndinni. Vegna þessarar staðreyndar telur gagnaðili að ekki sé unnt að meta tjón álitsbeiðanda að álitum, hafi verið um eitthvert tjón að ræða.
Að lokum bendir gagnaðili á að í málinu liggi fyrir lögregluskýrslur sem sýni fram á ólæti í íbúðinni og sameign hússins og framburður annarra íbúa hússins um þessi ólæti. Ólætin hafi gert það að verkum að komin voru skilyrði til að rifta samningnum tafarlaust enda þótt það hafi ekki verið gert vegna samkomulags aðila.
Álitsbeiðandi bendir á að samkvæmt lögregluskýrslu muni meintur þjófnaður hafa átt sér staða á tilteknum tíma. Þá hafi álitsbeiðandi ekki verið á landinu en fór daginn áður til útlanda.
Þá bendir álitsbeiðandi á að mikið vandræðaástand hafi verið á syni leigjanda gagnaðila og félögum hans, þótt álitsbeiðandi vilji ekki bera hann sökum í þessu sambandi.
Loks ítrekar álitsbeiðandi það að hann hafi aldrei fengið kvartanir um ónæði frá íbúum í húsinu. Gagnaðili hafi heldur aldrei kvartað um meint ónæði, enda hafi hann ekki búið að X nr. 33b, þótt hann væri þar með lögheimili. Í húsinu séu aðeins tvær íbúðir, álitsbeiðandi hafi verið í kjallara og leigjandi gagnaðila.
III. Forsendur
Samningur aðila um leiguhúsnæðið var tímabundinn frá 1. mars 2009 til 1. mars 2010. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Gagnaðili kveðst hafa gert munnlegt samkomulag við álitsbeiðanda um að hinn síðarnefndi flytti út með mánaðaruppsagnarfresti. Þessu mótmælir álitsbeiðandi en segist hafa þriggja mánaða skriflegan uppsagnarfrest samkvæmt húsaleigusamningnum.
Þá telur gagnaðili sig hafa haft heimild til að rýma húsnæðið vegna ónæðis og hótana af völdum álitsbeiðanda í kjölfar rýmingar húsnæðisins.
Álitsbeiðandi tók við íbúðinni 1. mars 2009. Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að hann hafi gert munnlegt samkomulag við álitsbeiðanda um að rýma húsnæðið 1. júlí s.á. væri hann ekki búinn að afhenda tryggingarvíxil fyrir þann tíma. Álitsbeiðandi kannast ekki við þetta og taldi sig þegar hafa afhent tryggingarvíxil að fjárhæð 75.000 krónur við gerð leigusamnings.
Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að krefjast þess, áður en afhending hins leigða fer fram, að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Kærunefnd telur að gagnaðili hafi ekki sýnt fram á að álitsbeiðandi hafi vanefnt ákvæði leigusamnins um að leggja fram tryggingarvíxil. Var gagnaðila því óheimilt að rifta leigusamningi einhliða af þessu tilefni svo sem hann gerði.
Gagnaðili heldur því einnig fram að álitsbeiðandi hafi með ónæði o.fl. fyrirgert leigurétti sínum þannig að riftun hafi verið heimil á grundvelli 8. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Að mati kærunefndar getur gagnaðili ekki byggt riftun leigusamningsins á þessari málsástæðu enda beindi hann ekki áminningu til álitsbeiðanda um að sinna skyldum sínum um góða reglu og umgengni í hinu leigða húsnæði svo sem áskilið er í umræddu ákvæði laganna.
Samkvæmt þessu var rýming gagnaðila á hinu leigða húsnæði óheimil og verður fallist á að gagnaðili hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart álitsbeiðanda. Á hinn bóginn getur kærunefnd ekki á grundvelli gagna málsins lagt mat á fjárhæð bóta.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðili hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart álitsbeiðanda.
Reykjavík 3. nóvember 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson