Mál nr. 7/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 7/1997
Riftun leigusamnings, skil leiguhúsnæðis.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 14. ágúst 1997, beindi R f.h. A, til heimilis að X nr. 2, Reykjavík, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að Y nr. 87, C, til heimilis að Z og D, til heimilis að Þ nr. 27, hér eftir nefndir gagnaðilar, um riftun leigusamnings og skil á leiguhúsnæði.
Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994.
Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist en frestur var gefinn til 1. september. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 22. október.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Með leigusamningi, dags. 19. desember 1995, tóku gagnaðilar á leigu af álitsbeiðanda einbýlishúsið Æ nr. 70. Húsið er um 340 m² að stærð og skiptist í 5 herbergi, stofu, sólstofu/blómaskála, eldhús, baðherbergi, 2 snyrtingar, þvottaherbergi, geymslu og bílskúr. Um tímabundinn leigusamning var að ræða þ.e. frá 1. febrúar 1996 til 1. febrúar 1997. Fjárhæð leigu var kr. 150.000 á mánuði fyrstu 4 mánuðina, en kr. 160.000 á mánuði síðustu 8 mánuðina. Til tryggingar fyrir réttum efndum á leigusamningi lögðu gagnaðilar fram ábyrgðaryfirlýsingu Búnaðarbanka Íslands.
Með bréfi, dags. 1. nóvember 1996, riftu gagnaðilar leigusamningnum vegna meintra vanefnda álitsbeiðanda og skiluðu húsnæðinu sama dag. Riftuninni var mótmælt af hálfu álitsbeiðanda með bréfi, dags. 15. nóvember 1996.
Með símskeyti, dags. 31. desember 1996, tilkynnti álitsbeiðandi gagnaðilum að hann sætti sig ekki við viðskilnað hins leigða, eins og fram kæmi í úttekt S, löggilts úttektarmanns, dags. 5. nóvember 1996.
Álitsbeiðandi krafði Búnaðarbanka Íslands um ógreidda húsaleigu vegna júní, september og nóvember 1996. Þeirri kröfu var hafnað með bréfi, dags. 27. nóvember 1996, og því borið við að lögmaður gagnaðila hefði krafist þess að greiðslur vegna ábyrgðaryfirlýsingarinnar yrðu stöðvaðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að riftun leigusamningsins hafi verið ólögmæt og að álitsbeiðandi eigi rétt á bótum sem jafngildi leigu til loka leigutímans, þ.e. til 1. febrúar 1997. Einnig að hann eigi rétt á bótum vegna kostnaðar við málun hins leigða auk lögfræðikostnaðar. Þá er þess krafist að ályktað verði að gagnaðili eigi ekki rétt til bóta vegna lokunar barnagæslu.
Álitsbeiðandi rökstyður kröfu sína með því að um ólögmæta riftun hafi verið að ræða. Gagnaðilar hafi ekki gert álitsbeiðanda grein fyrir aðfinnslum sínum á hinu leigða, sbr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 eða veitt honum frest til úrbóta, sbr. 17 gr. laganna. Gagnaðilar hafi beitt riftun fyrirvaralaust. Þegar gagnaðilar riftu leigusamningnum hafi þak verið frágengið, búið hafi verið að flísaleggja í hólf og gólf, sturta og bað frágengið en vaskur í vaskaborð hafi verið ókominn. Álitsbeiðandi hafði boðist til að leggja teppi sem gagnaðilar höfnuðu. Þá var unnið við endabaðherbergi og lóð hússins, auk þess sem verið var að byggja sólpall.
Húsnæðið hafi verið leigt sem íbúðarhúsnæði en ekki sem atvinnuhúsnæði. Atvinnustarfsemi í hinu leigða hafi því alfarið verið á ábyrgð gagnaðila enda þeim óheimilt að nota húsnæðið á annan hátt en um hafi verið samið í leigusamningi, sbr. 1. mgr. 27. gr. laganna. Álitsbeiðandi hafi ekki veitt samþykki sitt fyrir barnagæslu í húsnæðinu og honum óviðkomandi þótt barnagæslu gangaðila hafi verið lokað. Þá vísar álitsbeiðandi til 9. tl. 9. gr. reglugerðar nr. 198/1992 um daggæslu barna í heimahúsum, en þar sé mælt fyrir um að skriflegt samþykki leigusala sé skilyrði leyfisveitingar ef um leiguhúsnæði að ræða.
III. Forsendur.
Leigusamningur aðila, dags. 19. desember 1995, liggur frammi í málinu og er húsaleigusamningur um íbúðarhúsnæði samkvæmt vélrituðum texta hans. Í samningnum kemur fram að húsið sé allt í góðu ásigkomulagi, svo og búnaður þess. Umsamið er að leigjendur skili húsinu máluðu og eins og þeir tóku við því. Tekið er fram að leigjendum sé kunnugt um að lóð og þak hússins séu ófrágengin. Handrið vanti á bílskúrsþak og þak yfir svefnherbergisálmu (svalir). Hins vegar verði gengið frá þessu með vorinu. Um ástand hússins er síðan vísað nánar til úttektar. Í yfirlýsingu um úttekt, dags. 12. febrúar 1996, kemur m.a. fram að húsið sé í heild stórglæsilegt og frágangur allur og innréttingar til sóma. Þó séu ýmis verk óunnin, en leigusali og leigjendur hafi komist að samkomulagi um hvernig því yrði háttað.
Samkvæmt 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi innan mánaðar frá afhendingu húsnæðis gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum og segja til um hverra úrbóta sé krafist, ef hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Af gögnum málsins verður ekki séð að álitsbeiðandi hafi haft uppi slíkar skriflegar aðfinnslur.
Gagnaðili rifti leigusamningnum með bréfi, dags. 1. nóvember 1996. Til skoðunar kemur hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að rifta samningi aðilanna vegna vanefnda álitsbeiðanda. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði, skv. 17. gr laganna. Riftunarheimild þessi er bundin því skilyrði að leigjandi hafi gefið leigusala færi á að bæta úr annmörkum á húsnæðinu, sbr. 16. og 17. gr. húsaleigulaganna, og leigusali ekki sinnt slíkri kröfu. Í bréfi gagnaðila, dags. 1. nóvember 1996, kemur fram að ástæða riftunar sé sú að álitsbeiðandi hafi ekki staðið við gerðan samning. Gólfefni sé enn ókomið sem ganga hafi átt frá í febrúar eða mars 1996. Endabaðherbergi sé einnig ófrágengið. Handrið á stiga sé ókomið en það hafi átt að koma með vorinu. Stigin sé því stórhættulegur. Bílskúr hafi ekki verið losaður á tilsettum tíma og lóðin slysagildra. Þar sem gagnaðilar séu dagmæður hafi ekki verið hægt að nýta lóðina til útivistar fyrir börn. Þá hafi gagnaðilar ekki veitt leyfi til að nota rafmagn á þeirra kostnað meðan smíðar á sólpöllum stóðu yfir og flísalagnir. Þar sem gagnaðilar hafi málað veggi og gólf fyrir afhendingu hafi þeir skilað húsnæðinu eins og það sé í dag. Álitsbeiðandi hafi ekki afhent húsnæðið fyrr en 10. febrúar 1996 né staðið við framangreind atriði og því fari gagnaðilar fram á að greiða ekki húsaleigu fyrir september og október 1996.
Í málinu liggur fyrir yfirlýsing um úttekt, dags. 5. nóvember 1996, þar sem fram kemur að gagnaðilar hafi ekki skilað húsinu hreinu og máluðu. Á því álitsbeiðandi rétt á bótum úr hendi gagnaðila sem því nemur.
Gagnaðilar bera sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar á leigusamningi séu fyrir hendi. Í málinu hafi ekki komið fram nein gögn því til stuðnings. Á hinn bóginn hefur ekki verið hnekkt þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að gagnaðilar hafi ekki kvartað um ástand húsnæðisins fyrr en með riftunarbréfi sínu.
Samkvæmt þessu verður að telja ósannað að skilyrði til riftunar hafi verið fyrir hendi í málinu. Kærunefnd húsaleigumála bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram.
Með hliðsjón af þessari niðurstöðu er það álit kærunefndar að óþarft sé að fjalla um hugsanlega bótakröfu gagnaðila vegna lokunar barnagæslu í húsnæðinu. Þá fjallar kærunefnd ekki um lögfræðikostnað álitsbeiðanda, enda sú krafa órökstudd.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að rifta leigusamningi aðila með bréfi, dags. 1. nóvember 1996, og beri því að greiða umsamda leigu til loka leigutímans 1. febrúar 1997. Einnig á álitsbeiðandi rétt á bótum úr hendi gagnaðila vegna kostnaðar við hreinsun og málun húsnæðisins.
Reykjavík, 22. október 1997.
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Ólafur Sigurgeirsson