Mál nr. 19/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 19/2007

Endurgreiðsla: Tryggingarfé, kostnaður, bætur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. nóvember 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. desember 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. janúar 2008, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. janúar 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 7. febrúar 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 14. júlí 2004, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 78 í eigu gagnaðila til 1. febrúar 2005. Var samningurinn endurnýjaður með samningum, dags. 14. júlí 2004 til 1. júlí 2006, með samningi, dags. 26. júní 2006 til 1. júlí 2007, og með samningi, dags. 31. júlí 2007 til 1. ágúst 2008. Í öllum tilvikum var um að ræða tímabundna leigusamninga. Ágreiningur er um endurgreiðslu vegna tryggingarfjár og hitunarkostnaðar og bætur vegna framkvæmda utanhúss.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að gagnaðilar endurgreiði álitsbeiðanda tryggingarfé að frádreginni leigu 1.–12. september 2007 að fjárhæð 254.509 krónur.
2. Að gagnaðilar endurgreiði álitsbeiðanda 18.000 krónur auk verðbóta vegna viðbótarhitunarkostnaðar sem varð vegna dráttar á lagfæringum á ofnakerfi.
3. Að gagnaðilar greiði álitsbeiðanda bætur vegna óþæginda og skertrar nýtingar á íbúð vegna framkvæmda utanhúss að fjárhæð 104.700 krónur auk verðbóta.

Í álitbeiðni kemur fram umrædd íbúð hafi verið leigð álitsbeiðanda í rúm þrjú ár frá júlí 2004 þar til hann flutti út 12. september 2007. Hinn 26. ágúst 2007 hafi leigusamningnum verið sagt upp í símtali við gagnaðila og hafi þeim verið tjáð að álitsbeiðandi hygðist flytja út í byrjun september. Þá hafi álitsbeiðandi þegar greitt leigu fyrir ágústmánuð. Ekki hafi nánar verið rætt um uppgjör vegna leigu á uppsagnartíma sem hafi verið þrír mánuðir samkvæmt leigusamningi. Álitsbeiðandi hafi hugleitt að framleigja íbúðina á uppsagnartímabilinu en skv. 44. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé það óheimilt nema með samþykki leigusala. Álitsbeiðandi hafi þegar haft samband við aðila sem hafði áhuga á að leigja íbúðina. Það hafi verið borið undir gagnaðila og einnig hafði umræddur aðili haft beint samband við gagnaðila um það hvort slíkt kæmi til greina. Niðurstaða þessara umleitana hafi orðið sú að gagnaðilar heimiluðu ekki framleigu til umrædds aðila. Í framhaldi af þessu hafi gagnaðilar haft samband við álitsbeiðanda og tjáð honum að þeir óskuðu þess að íbúðin yrði afhent sem fyrst þar sem þeir hefðu hug á að nýta hana. Þetta hafi verið ítrekað í fleiri samtölum og samkvæmt skilningi álitsbeiðanda hafi gagnaðilar boðist til að gefa eftir leigu á uppsagnartíma að undanskildum þeim hluta septembermánaðar sem álitsbeiðandi væri í íbúðinni.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að við gerð upphaflegs leigusamnings hafi verið samkomulag um að álitsbeiðandi greiddi jafnvirði tveggja mánaða leigu að fjárhæð 260.000 krónur til tryggingar á leigugreiðslu og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða skv. 39. gr. húsaleigulaga. Tryggingarfé með verðbótum hafi numið við lok leigutímans 254.509 krónum.

Bendir álitsbeiðandi á að 12. september 2007 hafi hann afhent íbúðina eftir þrif og lagfæringar á íbúð sem hafi falist meðal annars í niðurrifi á millivegg í stofu sem settur hafði verið með heimild gagnaðila, sbr. 6. gr. húsaleigusamnings. Annar veggur sem einnig hafði verið settur upp með heimild gagnaðila hafi verið látinn óhreyfður að beiðni þeirra. Einnig hafi herbergi sem máluð voru dökk verið máluð hvít samkvæmt ákvæði í leigusamningi. Eftir skoðun gagnaðila á íbúð hafi verið gerðar athugasemdir við frágang og hafi þá verið ráðist í frekari lagfæringar sem fólust meðal annars í viðgerðum á veggjum í eldhúsi, á gangi og í svefnherbergjum þar sem sparslað hafi verið í göt og málað, sjónvarpslagnir í stofu hafi verið fjarlægðar og sparslað í göt eftir þær og göt í parketi í stofu hafi verið lagfærð sem boruð voru við uppsetningu á millivegg. Um sex manns hafi komið að þrifum og lagfæringum á íbúðinni sem hafi lagt fram um 150 vinnustundir.

Greinir álitsbeiðandi frá því að þegar hann hafi afhent lykla að íbúðinni 12. september og farið fram á endurgreiðslu samkvæmt ofangreindu hafi gagnaðilar ekki viljað kannast við þann munnlega samning sem gerður hafði verið í byrjun september og ekki talið að um endurgreiðslu hafi verið samið. Einnig hafi gagnaðilar borið við að skil á íbúðinni hefðu ekki verið fullnægjandi og að skemmdir á henni væru skaðabótaskyldar. Bróðir álitsbeiðanda hafi haft samband við gagnaðila um miðjan september til að fá nánari upplýsingar um hvaða skemmdir væri að ræða og hvaða lagfæringar þyrfti að gera á íbúðinni til þess að gagnaðilar teldu skil fullnægjandi. Hann hafi beðið um fund með gagnaðilum í íbúðinni til að fá nánari útskýringar á þessum atriðum. Þetta hafi gagnaðilar ekki talið mögulegt og sögðust þurfa að yfirfara þessi atriði sjálfir áður. Gagnaðilar hafi ekki haft samband við álitsbeiðanda eftir þetta og nokkrum dögum síðar hafi álitsbeiðandi komið að íbúðinni vegna þess að þar höfðu gleymst hlutir. Þá hafi komið í ljós að nýr íbúi var fluttur í íbúðina og hafi haft þar aðsetur síðan. Álitsbeiðanda hafi verið meinaður frekari aðgangur að íbúðinni en hann hugðist yfirfara íbúðina og taka myndir til staðfestingar á ástandi hennar ef til málaferla kæmi.

Í framhaldi af þessu hafi álitsbeiðandi haft samband við lögmann sem skrifaði bréf, dags. 25. september 2007, þar sem krafa álitsbeiðanda var áréttuð um endurgreiðslu tryggingarfjár. Svar við því hafi borist í bréfi, dags. 2. október 2007, þar sem kröfu álitsbeiðanda hafi verið hafnað og gerð krafa um greiðslu þriggja mánaða leigu. Að frádregnu tryggingarfé nemi krafa gagnaðila 199.192 krónum auk þess sem þeir hafi áskilið sér rétt til að krefjast viðbótargreiðslu vegna skemmda á íbúð. Í bréfinu séu talin upp nokkur atriði um skemmdir sem álitsbeiðandi eigi að hafa unnið á íbúð og tekið fram að gagnaðilar áskilji sér rétt til að láta matsmann meta kostnað vegna vanefnda álitsbeiðanda. Ekkert slíkt mat hafi farið fram en skv. 65. gr. húsaleigulaga skuli byggingarfulltrúi meta tjónið séu aðilar ekki sammála um það. Tekur álitsbeiðandi fram að skv. 8. tölul. 6. gr. húsaleigulaga skuli koma fram í húsaleigusamningi hvort úttekt skuli fara fram á hinu leigða við afhendingu. Ekkert slíkt ákvæði sé í umræddum húsaleigusamningi og engin úttekt hafi verið gerð af matsmanni við afhendingu íbúðar.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðilar hafi fyrirgert rétti sínum til að heimta greiðslu á uppsagnartíma með því að nýta íbúðina og endurleigja hluta hennar frá miðjum september. Gagnaðilar hafi meinað álitsbeiðanda um aðgang að íbúð sem geri honum ókleift að nýta hana sjálfur á uppsagnartíma. Álitsbeiðandi hafi staðfest með ítrekuðum heimsóknum að X nr. 78 að einstaklingur hafi verið þar heimilisfastur frá miðjum september. Þær fjárkröfur sem gagnaðilar telji að þeir eigi á hendur sér vegna lagfæringa á íbúð og fram koma í umræddu bréfi séu ekki studdar hlutlausu mati. Eðlilegt sé að fá óháðan matsmann til að meta ástand íbúðar í lok leigutíma skv. 65. gr. húsaleigulaga til að bera það saman við ástand íbúðar við upphaf leigutíma. Ekki hafi verið kallaður til matsmaður við upphaf leigutíma og hljóti það að rýra niðurstöður slíks samanburðar. Beiðni bróður álitsbeiðanda, í samtali við gagnaðila um miðjan september um að fá upplýsingar um þau atriði sem ekki hafi verið fullnægjandi við skil íbúðar, hafi ekki verið sinnt. Álitsbeiðanda hafi ekki gefist kostur á að fara í íbúðina eftir að lyklum hafi verið skilað, þ.e. 12. september, til að bæta úr þeim atriðum sem ekki hafi verið í samræmi við upphaflegt ástand íbúðar að mati gagnaðila.

Þá telur álitsbeiðandi að gagnaðilar hafi vanrækt eðlilega viðhaldsskyldu sína. Við upphaf leigutíma hafi komið í ljós að hitakerfi íbúðarinnar hafi ekki verið í lagi þannig að aðeins hlutar ofnanna hitnuðu. Margoft hafi verið kvartað yfir þessu við gagnaðila en það hafi fyrst verið árið 2006 sem gagnaðilar hafi brugðist við með því að fá pípulagningamann á staðinn sem hafi talið að skipta þyrfti út ofnum. Í stað þess að fylgja ráðleggingum hans hafi gagnaðilar bætt við rennsli inn á ofna og það hafi leitt til þess að uppgjörsreikningur fyrir heitt vatn hafi hækkað úr 12.000 krónum í 30.000 krónur fyrir árið 2006. Þegar sá reikningur hafi borist var gerð krafa um að gagnaðilar greiddu mismuninn að fjárhæð 18.000 krónur og hafi það verið stutt áliti pípulagningamannsins sem hafi skoðað aðstæður. Gagnaðilar hafi hunsað þessa kröfu og það hafi ekki verið fyrr en í febrúar 2007 sem loks hafi verið gerðar nauðsynlegar úrbætur á hitunarkerfi íbúðarinnar.

Einnig telur álitsbeiðandi að gagnaðilar hafi valdið sér óþarfa röskun með viðhaldi utan húss sem hófust vorið 2007. Við framkvæmdirnar hafi verið skipt um klæðningu á húsinu auk þess sem svalir á íbúð álitsbeiðanda hafi verið brotnar niður. Álitsbeiðandi hafi ekki verið upplýstur um framkvæmdirnar og fengið fyrst vitneskju um þær þegar starfsmaður við þær gekk fram hjá eldhúsaglugga hans. Stuttu síðar hafi álitsbeiðandi ætlað út á svalir sem gengið sé út á frá stofu. Þá hafi verið búið að brjóta niður svalirnar og hafi greinileg slysahætta verið á staðnum. Næstu þrjá mánuði hafi framkvæmdir staðið yfir með mikilli rykmyndun og hávaða og ryk borist um alla íbúð álitsbeiðanda og það hafi tekið hann nokkra daga að þrífa íbúðina. Í 21. gr. húsaleigulaga segi að „[l]eiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota ... skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan hátt sem allir aðilar koma sér saman um“. Álitsbeiðandi telji að gagnaðilum hafi borið að bæta sér upp óþægindi og röskun sem hann hafi orðið fyrir á framkvæmdatíma auk þess sem ekki hafi verið hægt að nota svalir og garð í þá þrjá mánuði sem framkvæmdirnar hafi staðið yfir.

Álitsbeiðandi fer fram á 20% afslátt af leigugjaldi þá þrjá mánuði sem framkvæmdin hafi staðið yfir frá maí til júlí. Fjárhæðin nemi 174.500 krónum x 3 x 0,2 = 104.7000 krónur auk verðbóta.

Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að kröfur álitsbeiðanda á hendur gagnaðilum nemi alls 377.209 krónum auk verðbóta.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir mótmæli því að hafa óskað eftir því að íbúðin yrði afhent sem fyrst þar sem þeir hafi haft hug á að nýta hana og kveðast aldrei hafa farið þess á leit við álitsbeiðanda. Þá hafi gagnaðilar ekki á nokkurn hátt gefið í skyn að þeir væru tilbúnir til að gefa eftir leigu á uppsagnartímanum, enda hafi íbúðin staðið tóm eftir að álitsbeiðandi flutti út. Það eina sem gagnaðilar hafi farið fram á í sambandi við afhendingu íbúðarinnar hafi verið að forsvarsmaður S ehf. fengi ekki lykla að íbúðinni í sínar hendur þar sem gagnaðilar vildu ekki að hann gengi inn í leigusamning álitsbeiðanda eins og hann hafi haft hug á.

Benda gagnaðilar á að ekkert samkomulag hafi verið milli aðila um að lok leigutímans yrði 12. september heldur hafi þeir bent bæði álitsbeiðanda í símtali 26. ágúst og seinna bróður hans í samtali þann 16. september á að samkvæmt leigusamningi væri uppsagnarfrestur þrír mánuðir. Enn hafi ekki borist formleg uppsögn á leigusamningi og sé í svarbréfi lögmanns gagnaðila enn ítrekað að uppsagnarfrestur sé samkvæmt leigusamningi þrír mánuðir.

Benda gagnaðilar á að varðandi skil á lyklum þá hafi þeir ekki verið afhentir 12. september eins og álitsbeiðandi haldi fram, enda sé það þriggja mánaða uppsagnarfrestur samkvæmt þinglýstum leigusamningi sem skipti hér máli. Álitsbeiðandi hafi sagst ætla að skilja lyklana eftir undir útidyramottunni. Gagnaðilar hafi sagst vilja koma og hitta álitsbeiðanda og þeir gætu farið yfir íbúðina í leiðinni. Álitsbeiðandi hafi sagst ekki mega vera að því og neitað ítrekuðum beiðnum gagnaðila um að hann yrði viðstaddur úttekt á íbúðinni. Eftir að álitsbeiðandi hafi hringt og sagst skilja lykla eftir undir útidyramottu hafi annar gagnaðila flýtt sér að íbúðinni þar sem hann vildi að álitsbeiðandi færi yfir íbúðina með sér, eins og álitsbeiðanda sé kunnugt um. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki verið búinn að yfirgefa íbúðina er gagnaðili kom hafi hann ítrekað enn og aftur að álitsbeiðandi færi yfir skil á íbúðinni með honum. Því hafi álitsbeiðandi neitað og sagst þurfa að flýta sér. Er gagnaðili hafi farið inn í íbúðina hafi hann séð að þar var enn dót frá álitsbeiðanda, meðal annars uppþvottavél, skápar o.fl. Þessar eignir álitsbeiðanda hafi verið fjarlægðar úr íbúðinni 17. september og því sé álitsbeiðandi greinilega enn með lykla að íbúðinni í sinni vörslu.

Þá greina gagnaðilar frá því að álitsbeiðandi hafi aldrei farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjár í þeim samtölum er farið hafi fram milli gagnaðila og álitsbeiðanda. Það hafi aldrei verið rætt um það að álitsbeiðanda yrði sleppt undan ákvæðum þess löggernings milli aðila sem gerður hafi verið 31. júlí 2007 og þinglýst var 8. ágúst sama ár.

Hinn 12. september hafi verið ljóst að skilin á íbúðinni væru ekki í samræmi við húsaleigusamninginn né húsaleigulög, bæði vegna lélegs frágangs, skemmda og óþrifnaðar. Setja gagnaðilar stórt spurningamerki við það að sex manns hafi komið að þrifum og lagfæringum í um 150 vinnustundir samkvæmt yfirlýsingu álitsbeiðanda. Þegar athugasemdir gagnaðilar vegna þrifa á íbúð hafi verið bornar undir álitsbeiðanda hafi hann hváð og sagst ekki skilja þetta þar sem hann hafi fengið fólk til að þrífa fyrir sig og er honum hafi verið gert ljóst að gagnaðilar teldu þetta ekki viðunandi þrif þá hafi hann mótmælt og sagst vera sáttur við þrifin.

Gagnaðilar benda á að staðið hafi verið illa að þeim lagfæringum sem gerðar hafi verið af hendi álitsbeiðanda á stofuvegg eftir vegg sem settur hafi verið í leyfisleysi. Eins hafi ekki verið gerðar neinar tilraunir til að gera viðeigandi lagfæringar vegna skemmda út frá veggjum og á loftum í stofu. Með vísan til 28. gr. leigusamnings hafi álitsbeiðandi meðal annars samþykkt bótakröfu vegna tjóns af vegg sem hann hafi fengið leyfi fyrir og sé þetta því meiriháttar tjón sem gagnaðilar verði fyrir. Samkvæmt 28. gr. leigusamnings hafi álitsbeiðandi einungis fengið leyfi fyrir einu léttu skilrúmi í stofu og hafi það verið ítrekað við hann munnlega þar sem gagnaðilar hafi ekki verið sáttir við þessa framkvæmd en gefið honum leyfi eftir ítrekaðar fyrirspurnir hans, að því gefnu að einungis væri fest í vegg. Einnig komi fram í sömu grein að alls ekki megi festa í loft eða gólf. Fengu gagnaðilar loforð álitsbeiðanda fyrir því, bæði munnlega margoft svo og skriflega, með samþykkt hans á leigusamningnum um að settur yrði einn léttur skilveggur sem yrði ekki festur í gólf eða loft. Hins vegar hafi álitsbeiðandi sett tvo veggi sem báðir hafi verið festir þannig að pússning hafi skemmst í lofti og á veggjum og greinileg för séu enn í lofti og á veggjum þar sem veggir hafi verið festir, eins sé stofuparket stórskemmt eftir festingar í gólf og við frágang á parketskemmdum hafi álitsbeiðandi látið nægja að kasta í götin veggjasparsli.

Hvað varði framleigu á íbúðinni hafi umræddur maður hafi haft samband við gagnaðila 8. september og tjáð honum að hann hygðist taka yfir leigusamning álitsbeiðanda vegna íbúðarinnar og að álitsbeiðandi hefði fullan rétt á að endurleigja sér íbúðina. Gagnaðilar hafi því hringt strax í álitsbeiðanda og beðið um að umræddur maður fengi ekki lykla að íbúðinni þar sem gagnaðilar hafi ekki verið samþykkir því að afhenda S ehf. umráðarétt yfir íbúðinni.

Hinn 17. september hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila vegna uppgjörs á tryggingarfé. Enn og aftur hafi gagnaðilar bent álitsbeiðanda á að í gildi sé húsaleigusamningur á milli þeirra. Álitsbeiðandi hafi verið afar ósáttur við þetta og sagt þá að þá liti hann svo á að hann væri enn með íbúðina á leigu, þótt leiga vegna september hafi hvorki þá né síðar verið greidd, og að hann myndi afhenda S ehf. lyklana að íbúðinni, enda enn með lykla í sinni vörslu. Eftir þetta samtal hafi gagnaðili haft samband við Leigulistann. Gagnaðilum hafi verið ráðlagt að fara sem fyrst og skipta um lás þannig að álitsbeiðandi gæti ekki afhent S ehf. íbúðina til umráða sem þeir og gerðu. Álitsbeiðandi hafi hvorki nefnt það né sýnt í verki með því að greiða vangreidda leigu að hann hefði áhuga á að nýta sér uppsagnarfrestinn, enda hafi hann þá verið kominn með aðra íbúð á leigu. Gagnaðilar neita því alfarið að álitsbeiðandi hafi ekki fengið tækifæri til að nýta leiguíbúðina á uppsagnartíma.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að uppreiknað tryggingarfé að fjárhæð 324.308 krónur sé ekki nægilegt til að standa skil á skuldbindingum álitsbeiðanda samkvæmt leigusamningi, þ.e. þriggja mánaða leiga sem geri skuld álitsbeiðanda samtals að fjárhæð 523.500 krónur. Gagnaðilar hafi ekki fengið greiddar 199.192 krónur sem álitsbeiðandi skuldi vegna vangreiddrar leigu án verðbóta og hafi haft frest til 9. október sl., sbr. bréfi lögmanns gagnaðila.

Benda gagnaðilar á að skv. 63. gr. húsaleigulaga beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins og spjöllum á því. Með vísan til bréfs lögmanns síns, dags. 2. október 2007, ítreka gagnaðilar rétt sinn til greiðslu bóta vegna rýrnunar og spjöllum á leiguhúsnæðinu svo og greiðslu kostnaðar vegna þrifa á óhreinindum við að koma íbúðinni í sitt upprunalegt ástand. Bíða gagnaðilar eftir niðurstöðum óháðs matsmanns vegna fjárhæðar bóta þar um. Samkvæmt 28. gr. leigusamnings hafi álitsbeiðandi samþykkt að bera ábyrgð á þeim kostnaði við að koma íbúðinni í sitt upprunalegt stand. Úttekt matsmanns frá R hafi farið fram og álitsbeiðandi hafi verið boðið að vera viðstaddur úttektina eins og lög geri ráð fyrir en hann hafi kosið að þiggja það ekki.

Hinn 30. október hafi bróðir álitsbeiðanda bankað upp á íbúðinni að X nr. 78. Til dyra hafi komið maður sem sé ekki og hafi aldrei verið leigjandi að íbúðinni eins og haldið sé fram í álitsbeiðni, enda hafi íbúðin staðið tóm síðan álitsbeiðandi fór. Bróðir álitsbeiðanda hafi beðið um að fá að fara inn í íbúðina en verið neitað um það, enda hafi gagnaðilar þá ekki verið til staðar. Bróðirinn hafi ekki verið sáttur við að fá ekki aðgang að íbúðinni, þó svo hann hafi ekki leitað til gagnaðila um að fá það, og tilkynnt þá þeim sem til dyra kom meðal annars að hann ætti inni stórpening hjá gagnaðila vegna tryggingarfjár.

Benda gagnaðilar á að 12. nóvember hafi síðan systir álitsbeiðanda komið að íbúðinni að X og hafi gagnaðili tekið á móti henni. Hún hafi sagst vera komin til að sækja tilgreindar eigur álitsbeiðanda. Henni hafi verið boðið inn á gang og hún fengið eigurnar afhentar og eins bað gagnaðili hana um hvort hún vildi taka póst er tilheyrði álitsbeiðanda sem hún gerði. Þessi umrædda kona sé til vitnis um að íbúðin hafi verið tóm og að engin leigjandi hafi verið sestur þar að.

Hinn 19. nóvember hafi síðan komið sonur álitsbeiðanda að íbúðinni og aftur hafi gagnaðili verið fyrir svörum. Hann hafi sagst vera kominn til að sækja póst álitsbeiðanda, en systir álitsbeiðandi hafi tekið póstinn viku fyrr. Eins geti þessi maður verið til vitnis um það að íbúðin hafi verið tóm. Gagnaðilar né nokkur á þeirra vegum kannist við að álitsbeiðandi hafi komið að íbúðinni og verið meinaður aðgangur.

Gagnaðilar taka fram að þeir hafi aldrei meinað álitsbeiðanda né einhverjum á hans vegum um aðgang að íbúðinni. Þess megi einnig geta að gagnaðilar hafi enga vitneskju um það að álitsbeiðandi hafi sjálfur nokkurn tíma bankað upp á íbúðina.

Gagnaðilar benda á að í 71. gr. húsaleigusamningsins standi að skylt sé aðilum leigusamnings að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutímans ef annar aðilinn krefjist þess. Eins megi geta þess að í húsaleigusamningnum sé ákvæði þar sem segi að um samning þennan gildi ákvæði húsaleigulaga, nr. 36/1994, að því leyti sem ekki er um annað samið og eftir því sem við getur átt. Það sé því ekki á rökum reist að það sé ekkert ákvæði í húsaleigusamningi fyrir X nr. 78 um hvort úttekt skuli fara fram á hinu leigða við afhendingu.

Í 4. lið leigusamningsins sé upptalning á ástand íbúðar og fylgifé þess er álitsbeiðandi hafi tekið við henni og hafi álitsbeiðandi aldrei gert neina athugasemd við það sem þar komi fram í þau fjögur skipti sem hann hafði endurnýjað leigusamninginn. En í 63. gr. húsaleigusamnings standi að leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því og hafi því álitsbeiðanda mátt vera það ljóst að gagnaðilar skyldu fara fram á bætur fyrir öllu tjóni á íbúðinni og fylgifé þess.

Það komi gagnaðilum spánskt fyrir sjónir að álitsbeiðandi geri athugasemdir vegna viðhalds á eigninni því hann hafi aldrei látið þess getið er hann hafi endurnýjað leigusamninginn, núna síðast 31. júlí 2007, að honum þætti viðhaldi íbúðar á einhvern hátt ábótavant. Gagnaðilar hafi alla tíð brugðist eins skjótt við og mögulegt var til að lagfæra það sem úrskeiðs hafði farið vegna íbúðarinnar er álitsbeiðandi hafði haft samband jafnvel þótt gagnaðilum hafi ekki borið skylda til. Hafi gagnaðilar ávallt virt 19. gr. húsaleigulaga enda hafi aldrei komið fram kvörtun álitsbeiðanda vegna skorts á viðhaldi íbúðar á þessum rúmum þremur árum sem álitsbeiðandi hafi búið í íbúðinni, né við gerð á þeim fjórum húsaleigusamningum sem álitsbeiðandi hafi staðið að. Það hafi ekki verið fyrr en eftir að álitsbeiðandi yfirgaf íbúðina og það með nokkra daga uppsagnarfresti að hann finni að viðhaldi íbúðar.

Benda gagnaðilar á 20. gr. húsaleigulaga þar sem fram komi að telji leigutaki viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant og hafi leigusali ekki sinnt kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá kvörtun leigutaka, þá sé leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. En leigjanda beri þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Álitsbeiðandi hafi aldrei staðið fyrir neinum framkvæmdum vegna viðhalds á leiguhúsnæðinu né úttekt á þörfum fyrir viðhaldi á því. Álitsbeiðandi hafi aldrei leitað til byggingarfulltrúa vegna álits hans á nauðsyn né kostnað vegna einhvers viðhalds á leiguhúsnæðinu. Með vísan til 20. gr. húsaleigulaga vísa gagnaðilar alfarið á bug ásökunum álitsbeiðanda um að þeir hafi vanrækt viðhaldsskyldu sína skv. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.

Benda gagnaðilar á að hitakerfi íbúðar hafi verið í góðu lagi alla tíð. Til vitnis um það hafi aldrei verið framkvæmdar neinar aðgerðir á hitakerfi íbúðar, önnur en sú sem áður hafi komið fram um að skipt hafi verið um ofn í sjónvarpsholi í desember 2006 er leki kom frá honum. Álitsbeiðanda hafi strax í upphafi leigutímabils verið sýnt hvernig hitakerfi íbúðar virkaði. En með uppsetningu á tveimur veggjum í stofu og skipta stofunni þannig í þrjú herbergi hafi myndast truflun á hringrás hitakerfisins og hafi álitsbeiðanda verið gerð grein fyrir þessu strax í upphafi leigutímans.

Þá mótmæla gagnaðilar fullyrðingu álitsbeiðanda um að pípulagningamaður hafi talið að skipta þyrfti út ofnum. Pípulagningameistari hafi séð um að skipta út blöndunartækjum á baði og setja upp nýjan ofn í forstofuholi. Hann sé eini pípulagningamaðurinn sem hafi komið nálagt pípulögnum íbúðarinnar á vegum gagnaðila. Hann staðhæfi að hafa aldrei sagt að skipta þyrfti út ofnum í íbúðinni eins og meðfylgjandi yfirlýsing frá honum sýni, þvert á móti hafi hann sagt að pottofnarnir sem væru til staðar í íbúðinni væru síst verri en nýir ofnar nú til dags og það væri ekki til neins að skipta þeim út. Eins sé rangt með farið er álitsbeiðandi tali um að gagnaðilar hafi bætt við rennsli inn á ofna. Rennslinu sé stjórnað með thermóstatívi sem sé á vegg inni í íbúðinni og sé það eingöngu á færi þeirra er búi í íbúðinni að stjórna rennslinu á ofna hitakerfisins.

Hvað viðkomi kostnaði vegna heitavatns þá fylgi með yfirlit frá orkuveitu R sem sýni heitavatnsnotkun íbúðarinnar frá janúar 2001 til september 2007. Álitsbeiðandi hafi verið með íbúðina á leigu frá júlí 2004 til september 2007. Starfsmaður orkuveitunnar í aflestrardeild á mælum hafi sagt að notkun heitavatns á leigutíma álitsbeiðanda væri eðlileg notkun miðað við stærð íbúðar og íbúafjölda.

Hvað varði kostnað vegna heitavatns vísa gagnaðilar til 7. gr. húsaleigusamningsins þar sem segi að leiga sé án rafmagns og hita. Hér sé skýrt tekið fram að álitsbeiðandi beri allan kostnað vegna rafmagns og hita. Í 23. gr. húsaleigulaga standi einnig að leigjanda beri að greiða kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað. Eins komi fram í 16. gr. húsaleigulaga að telji leigutaki að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hlotið að mega gera ráð fyrir skuli leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Benda gagnaðilar á að þeim hafi aldrei borist, hvorki skrifleg né munnleg, kvörtun vegna óánægju leigutaka vegna viðhaldsskorts eða vegna hitunarkerfis íbúðar eins og lög geri ráð fyrir. Vísa gagnaðilar alfarið frá kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna notkunar álitsbeiðanda á heitu vatni og skorts á viðhaldi. Rök gagnaðilar séu bæði 16. gr., 17. gr., 20. gr. og 23. gr. húsaleigulaga svo og 7. gr. húsaleigusamnings aðila. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á með sannanlegum hætti að hitunarkerfi íbúðar hafi verið ábótavant. Hins vegar séu gagnaðilar með staðfestingu frá pípulagningameistara að hitunarkerfi hafi verið og sé í viðunandi ástandi.

Gagnaðilar vilja einnig að það komi fram að álitsbeiðandi hafi aldrei ítrekað óskað eftir greiðslu á 18.000 krónum. Hér megi enn og aftur benda á að engar athugasemdir af hendi álitsbeiðanda hafi verið gerðar vegna hækkunar á uppgjörsreikningi fyrir heitt vatn fyrir árið 2006 í leigusamningi þinglýstum 3. júlí 2006 né þeim sem hafi verið þinglýstur 8. ágúst 2007. Gagnaðilar neiti því að endurgreiða 18.000 krónur auk verðbóta vegna hitunarkostnaðar.

Gagnaðilar segja fullyrðingu álitsbeiðanda ósanna, þ.e. að hann hafi ekki verið látinn vita af framkvæmdum vegna sprunguviðgerða, kvösunar og málunar á húsinu. Gagnaðilar hafi látið álitsbeiðanda vita af væntanlegum framkvæmdum strax eftir einn húsfundinn þar sem ákveðið hafi verið að fara út í sprunguviðgerð á húseigninni. Gagnaðilar hafi hringt í álitsbeiðanda og látið hann vita strax og þeir fengu vitneskju frá verktaka um það hvenær hefjast ætti handa við framkvæmdir á húsinu. Húseignin hafi verið kvösuð en ekki hafi verið skipt um klæðningu á húsinu eins og álitsbeiðandi hafi haldið fram. Álitsbeiðandi hafi aldrei kvartað við gagnaðila vegna þessara framkvæmda né gert athugasemdir þar að lútandi. Hér megi geta þess að þessar framkvæmdir hafi verið unnar með hléum og staðið yfir frá því í maí með uppsetningu á pöllum og fram í september, er lokið var að mála sléttufletti hússins. Aðrir íbúar hússins kannist ekki við að hafa orðið fyrir óþarfa óþægindum né skertrar nýtingar á íbúðum sínum vegna þessara framkvæmda, hvað þá afnotamissis af einhverju tagi. Eins telji aðrir íbúar hússins að rykmyndun hafi ekki verið meiri en eðlilega hefði mátt búast við. Samkvæmt 21. gr. húsaleigulaga þurfi leigutaki að verða fyrir verulega skertum afnotum eða afnotamissi að mati byggingarfulltrúa til að hann eigi rétt á bótum vegna viðhalds á leiguhúsnæði. Álitsbeiðandi og allir aðrir íbúar hússins hafi aldrei orðið fyrir skertum afnota- eða afnotamissi af neinu tagi vegna þessara framkvæmda. Enda hafi álitsbeiðandi aldrei leitað til gagnaðila vegna þessara framkvæmda né til byggingarfulltrúa. Með vísun til 21. gr. húsaleigulaga vísa gagnaðilar frá kröfu álitsbeiðanda um afslátt á leigu vegna þessara framkvæmda þar sem álitsbeiðandi hafi aldrei orðið fyrir verulega skertum afnota- eða afnotamissi vegna framkvæmda utanhúss, eins og komi fram í umræddri grein húsaleigulaga. Né hafi álitsbeiðandi notað rétt sinn samkvæmt húsaleigulögum til að kvarta við gagnaðila eða til að fá mat byggingarfulltrúa á þessu máli.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann telji greinargerð gagnaðila uppfulla af órökstuddum fullyrðingum og rangtúlkunum. Gagnaðilar nýti sér þar ójafna stöðu þar sem álitsbeiðandi sé einstætt foreldri með fimm börn á framfæri sem hafi orðið að sætta sig við óhagstæða og kostnaðarsama leiguskilmála vegna erfiðra aðstæðna og skorts á leiguhúsnæði.

Bendir álitsbeiðandi á að fyrir liggi að tryggingarfé hafi verið lagt fram sem nemi alls 324.309 krónum með verðbótum við lok leigutíma. Gagnaðili hafi haft þetta fé með höndum í rúm þrjú ár og hafi ekki lagt fram gögn um ráðstöfun þess. Samkvæmt 40. gr. húsaleigulaga beri honum skylda til að varðveita það og sé óheimilt að ráðstafa því nema með samþykki leigjanda. Á þeim þremur árum sem íbúðin hafi verið í leigu hafi álitsbeiðandi ávallt staðið í skilum. Ekki hafi því verið forsenda fyrir að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu vangoldinnar leigu á þeim tíma og hafi gagnaðilum borið því að varðveita það óskert. Er gerð krafa um að gagnaðilar leggi fram gögn um varðveislu tryggingarfjár.

Álitsbeiðandi stendur fast við fyrri yfirlýsingar sínar um að gagnaðilar hafi í samtölum við sig á tímabilinu frá 26. ágúst, þegar uppsögnin hafi verið tilkynnt munnlega, og fram til 12. september, þegar íbúðinni hafi verið skilað, gefið skýrt til kynna að ekki þyrfti að greiða leigu á uppsagnartíma. Þá ítrekar álitsbeiðandi fyrri kröfur og veitir nánar lýsingar á samskiptum aðila sem óþarfi er að farið sé nánar út í hér.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að þeir vísi á bug öllum yfirlýsingum, kröfum og ásökunum álitsbeiðanda og velunnurum hans í þessu máli og ítreka fyrri rökstuðning og kröfur sínar í þessu máli.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir að leigusamningur milli aðila var til 1. ágúst 2008 en uppsegjanlegur með þriggja mánaða fyrirvara. Álitsbeiðandi flutti úr íbúðinni 12. september 2007 og heldur því fram að samkomulag hafi náðst um lok leigusamnings frá þeim tíma. Þessu hafa gagnaðilar mótmælt og vísa til þess að samningnum hafi ekki verið sagt upp og að uppsagnarfrestur sé í samræmi við efni hans. Eins og málið liggur fyrir kærunefnd er því ósannað að gagnaðilar hafi fallist á að leigutíma lyki fyrr en leiðir af leigusamningi.

Svo sem rakið hefur verið beindi álitsbeiðandi aldrei formlegri uppsögn leigusamningsins til gagnaðila. Þegar eftir að álitsbeiðandi flutti úr húsnæðinu var ágreiningur milli aðila um lok samningsins, frágang álitsbeiðanda og endurgreiðslu tryggingarfjár, sbr. bréfaskriftir lögmanna aðila 25. september og 2. október 2007. Að þessu virtu verður talið að nægjanlega hafi verið komið á framfæri við álitsbeiðanda kröfu í tryggingarfé til uppgjörs á leigu, sbr. áskilnað í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Tryggingarfjárhæðin nam leigu í tvo mánuði og hrökk því eingöngu til greiðslu hluta uppsagnartímans. Þá verður að fallast á með gagnaðilum að þeim hafi verið heimilt að hafna framleigu húsnæðisins til fyrirtækis, en ekki liggja fyrir upplýsingar um það fyrirtæki eða hvernig það hafi ætlað að hagnýta eignina. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á að gagnaðilum beri að endurgreiða tryggingarfé eins og krafist er af hálfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi gerir kröfur til endurgreiðslu hitakostnaðar vegna ófullnægjandi ástands hitakerfis. Gegn andmælum gagnaðila hefur ekki verið sýnt fram á að kvartað hafi verið yfir ástandi hitakerfis svo sem áskilið er í 16. og 20. gr. húsaleigulaga. Ber því að hafna þessum kröfulið.

Álitsbeiðandi krefst afsláttar á leigu vegna óþæginda sem stöfuðu af skertri nýtingu á íbúðinni vegna framkvæmda utanhúss vorið 2007. Framkvæmdir þessar hafi staðið yfir í þrjá mánuði. Gagnaðilar fullyrða að álitsbeiðandi hafi verið upplýstur um samþykkt húsfélagsins um þessar framkvæmdir og að engar athugasemdir hafi komið fram af hans hálfu.

Í málinu liggur ekkert fyrir um að álitsbeiðandi hafi komið fram með kvörtun eða kröfu vegna framkvæmdanna fyrr en eftir að hann flutti úr húsnæðinu. Hefur álitsbeiðandi því ekki hagað málatilbúnaði sínum í samræmi við 21. gr. húsaleigulaga með því að leita álits byggingarfulltrúa næðist ekki samkomulag milli aðila um afslátt á leigu af þessum sökum. Ber því að hafna kröfum álitsbeiðanda um bætur vegna þessa.

Samkvæmt framansögðu er öllum kröfum álitsbeiðanda í málinu hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar hafna beri kröfu álitsbeiðanda um:

Að gagnaðilar endurgreiði álitsbeiðanda tryggingarfé að frádreginni leigu 1.–12. september 2007 að fjárhæð 254.509 krónur.

Að gagnaðilar endurgreiði álitsbeiðanda 18.000 krónur auk verðbóta vegna viðbótarhitunarkostnaðar sem varð vegna dráttar á lagfæringum á ofnakerfi.

Að gagnaðilar greiði álitsbeiðanda bætur vegna óþæginda og skertrar nýtingar á íbúð vegna framkvæmda utanhúss að fjárhæð 104.700 krónur auk verðbóta.

Reykjavík 7. febrúar 2008

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson