Mál nr. 12/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 12/1997

Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 8. desember 1997, beindi A, X nr. 50, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 14, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 9. janúar 1998, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. febrúar 1998, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 18. febrúar sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Samkvæmt húsaleigusamningi, dags. 22. júlí 1997, tók álitsbeiðandi á leigu 3ja herbergja íbúðarhúsnæði í eigu C að X nr. 50. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. maí 1997 til 30. júní 1998. Álitsbeiðandi telur sig hafa tekið húsnæðið á leigu ásamt gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða helming húsaleigu í 6 mánuði þ.e. frá nóvember 1997 til og með apríl 1998. Ennfremur að gagnaðili geti ekki gert kröfu til að flytja aftur inn í íbúðina á þessu tímabili.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ásamt unnusta sínum og gagnaðila tekið á leigu kjallaraíbúð að X nr. 50. Samkomulag hafi verið þeirra á milli að gagnaðili fengi annað svefnherbergið en álitsbeiðandi hitt. Jöfn afnot yrðu af stofu, eldhúsi og baðherbergi. Samkomulag hafi einnig verið um að álitsbeiðandi greiddi helming leigunnar kr. 15.000 og gagnaðili hinn helminginn, sem gagnaðili hafi lagt beint inn á reikning leigusala. Þann 30. september sl., hafi gagnaðili síðan tilkynnt álitsbeiðanda um flutning sinn úr húsnæðinu og samþykkt að greiða sinn hluta húsaleigunnar í 3 mánuði. Það hafi því komið álitsbeiðanda í opna skjöldu þegar álitsbeiðanda hafi borist uppsagnarbréf gagnaðila, dags. 6. október 1997, þar sem boðin sé greiðsla húsaleigu til 7. nóvember 1997.

Álitsbeiðandi bendir á að í íbúðinni sé forstofuherbergi sem eðlilegt hefði verið að gagnaðili hefði ef hún væri aðeins að leigja eitt herbergi en þess í stað hafi hún fengið það herbergi sem sé innst í íbúðinni. Þá hafi gagnaðili verið með sófa og hljómflutningstæki í stofunni.

Í greinargerð gagnaðila er því haldið fram að hún hafi hvorki verið aðili að leigusamningnum né komið að gerð hans með nokkrum hætti. Gagnaðili hafi hins vegar gert munnlegan ótímabundinn leigusamning við álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi því framleigt gagnaðila með þessum hætti eitt svefnherbergi ásamt annarri nauðsynlegri aðstöðu til lágmarks heimilishalds. Gagnaðili bendir á að þar sem svefnherbergi séu einungis tvö í íbúðinni og gagnaðili hafi aðeins fengið mjög takmörkuð afnot af öðru en því, hafi gagnaðila frá upphafi þótt ósanngjarnt að greiða helming leigunnar, kr. 15.000, þar sem þau hafi þrjú búið í íbúðinni. Gagnaðili hafi því sagt leigusamningnum munnlega upp við álitsbeiðanda 30. september 1997. Til að taka af allan vafa og til að koma í veg fyrir frekari ágreining hafi gagnaðili sent skriflegt uppsagnarbréf, dags. 6. október 1997, sem gerði ráð fyrir greiðslu húsaleigu viku lengur en gagnaðila hafi borið. Þetta hafi gagnaðili efnt að fullu og skilað herberginu í samræmi við ákvæði uppsagnarbréfsins.

Gagnaðili bendir á að þar sem um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða á einu herbergi ásamt takmörkuðum afnotum af nauðsynlegri aðstöðu til heimilishalds eigi við ákvæði 1. tl. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Uppsagnarfrestur hafi því verið 1 mánuður og hann liðinn 1. nóvember 1997.

III. Forsendur.

Samkvæmt húsaleigusamningi um íbúðina að X nr. 50, er álitsbeiðandi sögð leigutaki. Gagnaðili er því ekki aðili að leigusamningi þessum og hefur ekki réttindi og skyldur á grundvelli hans. Gagnaðili ritar hins vegar nafn sitt sem vottur á samninginn.

Í málinu er óumdeilt að gagnaðili flutti inn í íbúðina með álitsbeiðanda og greiddi helming leigu beint til leigusala. Með hliðsjón af því er það mat kærunefndar að komist hafi á framleigusamningur milli gagnaðila og álitsbeiðanda. Um það samkomulag var ekki gerður skriflegur samningur og því telst ótímabundinn leigusamningur hafa komist á milli aðila sbr. 10. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Gagnaðili greiddi helming húsaleigu þrátt fyrir að unnusti álitsbeiðanda dveldi einnig í íbúðinni. Einnig bendir staðsetning á svefnherbergi gagnaðila til þess að ætlunin hafi verið að hann hefði ekki aðeins umráð yfir einu herbergi. Þá hefur gagnaðili ekki mótmælt því að hann hafi haft húsgögn í stofu og afnot af öðrum hlutum íbúðarinnar til móts við álitsbeiðanda. Þessi atriði benda til þess að gagnaðili hafi ekki einvörðungu haft á leigu eitt herbergi í íbúðinni svo sem hann heldur fram. Það er því álit kærunefndar að gagnaðili hafi tekið helming íbúðarinnar á leigu af álitsbeiðanda. Telst gagnaðili því bundinn af sex mánaða uppsagnarfresti samkvæmt 2. tl. 56. gr. húsaleigulaga.

Kærunefnd tekur fram að við uppgjör á leiguskuld gagnaðila ber að taka tillit til þess hagræðis sem álitsbeiðandi hefur haft af því að hafa íbúðina ein umrætt tímabil.

Svo sem rakið hefur verið er verulegur ágreiningur með aðilum um málsatvik. Kærunefnd bendir á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfæslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu vitna- og aðilaskýrslur fyrir dómi breytt niðurstöðu málsins.

III. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðili hafi gert ótímabundinn leigusamning við álitsbeiðanda um framleigu á helmingi íbúðarinnar. Telst gagnaðili bundinn af sex mánaða uppsagnarfresti frá nóvember 1997.

Reykjavík 27. febrúar 1998.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason